Environmentální due diligence:

Při nákupu areálu nebo brownfieldu se můžete setkat s neviditelnými hrozbami, které dokážou zhatit i tu nejlépe promyšlenou investici. Environmentální due diligence (EDD) je klíčem k odhalení skrytých rizik, ochraně vašeho kapitálu a zajištění klidu. V tomto článku najdete konkrétní odpovědi na otázky, jak se těmto problémům vyhnout a jak vám advokátní kancelář ARROWS může pomoci. 

Autor článku: ARROWS advokátní kancelář (JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M., office@arws.cz, +420 245 007 740)

Co je environmentální due diligence a proč je klíčová pro vaši investici?

Environmentální due diligence (EDD) je systematické prověření nemovitosti s cílem identifikovat a vyhodnotit potenciální ekologická rizika a závazky. Nejde jen o právní formalitu, ale o nezbytný nástroj pro každého, kdo plánuje investovat do nemovitostí, zejména pak do areálů s minulou průmyslovou, zemědělskou či vojenskou historií.

EDD prověřuje, zda nemovitost splňuje veškeré environmentální normy a regulace a zda neexistuje riziko kontaminace půdy nebo podzemních vod. Cílem je identifikovat jakákoli potenciální rizika, která by mohla ovlivnit hodnotu investice, a chránit kupujícího před nečekanými náklady nebo problémy po nákupu nemovitosti.

EDD je klíčovou součástí širšího procesu due diligence, který zahrnuje také právní, finanční, daňové, účetní a technické prověrky.

Správně provedená environmentální due diligence podporuje strategická rozhodnutí tím, že poskytuje data pro rozpočtování potenciálních nákladů na sanaci, vyjednávání podmínek transakce nebo rozhodnutí od vysoce rizikových obchodů. Pomáhá budovat důvěru zúčastněných stran a prokazuje proaktivní úsilí v oblasti udržitelnosti.

Je důležité si uvědomit, že EDD přesahuje pouhou kontrolu dodržování předpisů; stává se strategickým obchodním nástrojem, který přímo ovlivňuje hodnotu investice, řízení rizik a dokonce i veřejný obraz společnosti prostřednictvím kritérií ESG (Environmental, Social, Governance). 

Zanedbání EDD tak může vést nejen k přímým finančním sankcím, ale i k širším negativním dopadům na atraktivitu společnosti pro investory a partnery, což ovlivňuje dlouhodobý růst a reputaci. Navíc, vyvíjející se regulační prostředí, jako je směrnice EU o náležité péči v oblasti udržitelnosti podniků (CS3D), činí EDD stále více povinnou a komplexní součástí obchodních operací. 

Tato směrnice, která vstoupila v platnost v červenci 2024, vyžaduje po velkých společnostech (včetně těch mimo EU s významným obratem v EU), aby identifikovaly a řešily nepříznivé dopady na lidská práva a životní prostředí napříč svými globálními hodnotovými řetězci.

To znamená, že EDD se posouvá z "osvědčené praxe" na "povinnou záležitost" pro širší spektrum podniků, což zdůrazňuje potřebu proaktivního právního poradenství a přípravy na budoucí regulační břemena.

Fáze I a fáze II ESA: Jak odhalit skryté ekologické zátěže?

Proces environmentální due diligence se obvykle dělí na dvě hlavní fáze, které postupně odhalují potenciální i skutečné ekologické zátěže. Tyto fáze, známé jako Phase I a Phase II Environmental Site Assessment (ESA), jsou základem pro informované rozhodování při akvizici nemovitosti.

Phase I environmental site assessment (ESA): První signály rizika

Phase I ESA je neinvazivní posouzení, jehož primárním cílem je identifikovat a vyhodnotit potenciální environmentální závazky spojené s nemovitostí. Zahrnuje důkladnou kontrolu historických záznamů, vizuální inspekci lokality a rozhovory s klíčovými osobami.

Při revizi historického využití se zkoumají například staré mapy, letecké snímky a záznamy o předchozích průmyslových, zemědělských nebo vojenských aktivitách, aby se odhalila možná rizika kontaminace.

Klíčové prvky Phase I ESA zahrnují: přezkum regulačních a historických záznamů, obhlídku místa, rozhovory a prověření potenciálního pronikání par (vapor encroachment screen). Tato fáze je prováděna v souladu se standardem ASTM E1527-21, který zajišťuje systematický a spolehlivý proces posouzení.

Advokáti ARROWS vám pomohou zajistit, aby Phase I ESA byla provedena v souladu s nejvyššími standardy, což je klíčové pro získání ochrany "nevinného vlastníka" před budoucími odpovědnostmi.

Nevíte si s daným tématem rady?

Phase II environmental site sssessment (ESA): Hloubková analýza a testování

Pokud Phase I ESA odhalí "červené vlajky" nebo potenciální environmentální problémy (Recognized Environmental Conditions – RECs), následuje hloubková Phase II ESA. Tato fáze je invazivní a zahrnuje odběr a laboratorní testování vzorků půdy, vody a/nebo vzduchu k potvrzení a kvantifikaci kontaminace. 

Mezi běžné aspekty Phase II ESA patří: geofyzikální průzkumy, průzkumy půdního plynu a vnitřního ovzduší, průzkumné sondy a odběr vzorků z různých médií. Výsledky Phase II ESA poskytují kvantitativní analýzu, která je nezbytná pro odhad nákladů na sanaci a pro vyjednávání kupní ceny.

Právníci ARROWS vám poskytnou právní konzultace k výsledkům průzkumů a pomohou s přípravou dokumentace, která ochrání vaši investici a minimalizuje rizika spojená s identifikovanou kontaminací.

Sekvenční povaha fází I a II ESA odráží přístup založený na riziku, kde počáteční neinvazivní kontroly řídí nákladnější, invazivní vyšetřování. Tento postup optimalizuje zdroje a zároveň zajišťuje důkladnost.

Jedná se o praktickou a nákladově efektivní strategii, která umožňuje společnostem vyhnout se zbytečným výdajům tím, že k intenzivnějšímu testování přistoupí pouze v případě, že počáteční prověrka odhalí významné problémy.

Důležité je také, že dodržování mezinárodních standardů, jako jsou ASTM E1527-21 a E1903-19, je zásadní nejen pro technickou přesnost, ale také pro právní ochranu. Například, správně provedená Phase I ESA je jedním z požadavků pro získání ochrany "nevinného vlastníka" podle amerického zákona CERCLA (Comprehensive Environmental Response, Compensation, and Liability Act). 

To znamená, že pouhé provedení posouzení nestačí; musí být provedeno správně a v souladu s uznávanými standardy, aby poskytlo zamýšlenou právní ochranu před budoucími závazky. To podtrhuje klíčovou roli právního poradenství při dohledu nad technickým procesem.

Odhalení skrytých hrozeb a řešení s ARROWS

Riziko k řešení	Potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Nepochopení rozsahu Phase I ESA	Přehlédnutí skrytých rizik, ztráta ochrany "nevinného vlastníka", budoucí náklady na sanaci.	Právní konzultace k rozsahu prověrky dle ASTM E1527-21, zajištění vhodného environmentálního konzultanta.
Nedostatečná Phase II ESA	Neúplné zjištění rozsahu kontaminace, podcenění nákladů na sanaci, právní spory s prodávajícím.	Revize podkladů a smluv, právní stanoviska k výsledkům průzkumů, zastupování při jednání o ceně/zárukách.
Nesprávná interpretace výsledků ESA	Špatné investiční rozhodnutí, nečekané náklady na remediaci, ztráta hodnoty nemovitosti.	Právní konzultace k rizikům, příprava dokumentace (např. kupní smlouvy s indemnizačními doložkami), odborná školení pro vedení.
Neidentifikace vapor intrusion	Zdravotní rizika pro uživatele areálu, budoucí soudní spory, nutnost nákladných nápravných opatření.	Právní konzultace k rizikům, příprava dokumentace (např. interních směrnic pro správu areálu), zastupování u správních orgánů.
Nedostatečná prověrka historického využití	Přehlédnutí zdrojů kontaminace z minulosti, odpovědnost za staré ekologické zátěže.	Právní konzultace k historickým datům, příprava podkladů stanovených zákonem, právní stanoviska.

Nejčastější kontaminanty a jejich původ: Co hledat na českých brownfieldech?

Brownfieldy jsou definovány jako nevyužívané, zanedbané areály, které často ztratily svůj původní účel a mohou být kontaminované. Typicky vznikají jako pozůstatek průmyslové, zemědělské, rezidenční, vojenské či jiné lidské činnosti. V České republice se na těchto lokalitách nejčastěji setkáváme s kontaminací půdy a podzemních vod.

Mezi nejčastější kontaminanty v českých brownfieldech patří ropné látky, chlorované alifatické uhlovodíky, polycyklické aromatické uhlovodíky, polychlorované bifenylů (PCB) a těžké kovy. Tyto látky pocházejí z různých zdrojů, jako jsou opuštěné průmyslové podniky, zemědělské areály, ropné rafinerie, skládky odpadů, nezabezpečené sklady nebezpečných látek nebo bývalé vojenské základny.

Dále se mohou objevit i nebezpečné látky v samotných stavebních materiálech, jako je azbest nebo olověné barvy, a riziko představuje i pronikání par (vapor intrusion) z podzemní kontaminace, které může ovlivnit kvalitu vzduchu v budovách.

Rozmanitost původu kontaminace brownfieldů znamená, že univerzální přístup k environmentální due diligence je nedostatečný. Je nezbytné provést cílené šetření, které vychází z detailní znalosti historického využití dané lokality. Například, areál s bývalou chemickou výrobou bude vyžadovat jiné typy analýz než bývalý zemědělský statek. Tento fakt podtrhuje nutnost odborného posouzení rozsahu a metodiky EDD.

Na koho se můžete obrátit:

Kontaminace navíc není statickým problémem; může migrovat různými médii, což vytváří komplexní a vyvíjející se rizika. Znečištění přítomné v půdě může pronikat do podzemních vod, které mohou sloužit jako zdroj pitné vody, nebo se těkavé látky mohou uvolňovat do ovzduší, což představuje zdravotní rizika pro obyvatele. Tato dynamika znamená, že kromě počátečního posouzení je často nezbytný i průběžný monitoring a širší strategie sanace, která zohledňuje všechny možné přenosové cesty znečišťujících látek.

Finanční a právní důsledky kontaminace: Jak se vyhnout milionovým pokutám a ztrátám?

Environmentální kontaminace nemovitosti může mít dalekosáhlé finanční a právní důsledky, které výrazně přesahují prvotní náklady na nákup. Jedním z nejzásadnějších právních principů je odpovědnost in rem, což znamená, že závazek likvidace ekologické zátěže sleduje právní osud nemovitosti a přechází na její právní nástupce. To v praxi znamená, že i nový, nevinný vlastník může zdědit povinnost sanace historické kontaminace, což představuje obrovské a nepředvídané finanční břemeno.

Finanční dopady jsou značné. Náklady na sanaci kontaminované půdy a podzemních vod se mohou vyšplhat do milionů korun a v případě rozsáhlé zátěže mohou být pro firmu likvidační. Kromě přímých nákladů na remediaci dochází i ke snížení tržní hodnoty nemovitosti. Nemovitosti s ekologickou zátěží jsou obtížněji prodejné, dosahují nižších prodejních cen a banky se zdráhají poskytovat na ně financování. 

Například, nové přísné ekologické normy spojené s „Green Dealem“ mohou vést k tomu, že starší budovy, které nebudou splňovat požadavky na energetickou efektivitu, se stanou „neprodejným kusem cihel bez reálné hodnoty“ a úpravy mohou dosáhnout 25–30 % jejich současné hodnoty.

Nevíte si s daným tématem rady?

Právní důsledky zahrnují vysoké peněžní sankce a pokuty. Česká inspekce životního prostředí (ČIŽP) pravidelně ukládá firmám pokuty v řádu statisíců až milionů korun za porušení environmentálních předpisů, například za nepovolené nakládání s vodami, provoz betonáren bez povolení, nesplnění opatření k nápravě nebo porušení Zákona č. 185/2001 o odpadech. V závažných případech mohou environmentální trestné činy vést i k trestům odnětí svobody.

Kromě přímých nákladů na sanaci a pokut může environmentální kontaminace a nedodržování předpisů vážně ovlivnit tržní atraktivitu nemovitosti, přístup k financování a celkovou návratnost investice, zejména s přitvrzujícími se ESG regulacemi a iniciativami „Green Deal“. Společnosti, které nezvládají svá environmentální rizika, mohou čelit ztrátě důvěry investorů, omezenému přístupu k „zelenému“ financování a negativní publicitě, což poškozuje jejich reputaci a dlouhodobou udržitelnost.

Finanční a právní dopady kontaminace a podpora od ARROWS

Riziko k řešení	Potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Převzetí ekologické zátěže (in rem)	Povinnost sanace i bez zavinění, milionové náklady na odstranění kontaminace, soudní spory s úřady.	Právní konzultace k odpovědnosti, příprava smluv s garancemi a indemnizacemi od prodávajícího, zastupování u správních orgánů.
Pokuty za porušení environmentálních předpisů	Pokuty od ČIŽP (statisíce až miliony Kč), trestní stíhání, poškození reputace firmy.	Příprava dokumentace, která ochrání před pokutami a sankcemi, právní konzultace, zastupování u správních orgánů.
Snížení tržní hodnoty nemovitosti	Obtížný prodej, nižší prodejní cena, nedostupnost bankovního financování, ztráta investice.	Právní stanoviska k dopadům na hodnotu, revize smluv, právní konzultace k možnostem minimalizace dopadů.
Neschopnost získat dotace na sanaci	Všechny náklady na sanaci z vlastních zdrojů, prodloužení projektu, zhoršení cash flow.	Právní konzultace k dotačním programům (např. EU/OPŽP), příprava podkladů stanovených zákonem pro žádosti.
Zhoršení ESG ratingu a reputace	Ztráta důvěry investorů a partnerů, omezený přístup k "zelenému" financování, negativní publicita.	Vyhotovení interních směrnic pro ESG compliance, odborná školení pro zaměstnance/vedení, právní konzultace k reportingu.

Regulace a mezinárodní standardy: Jak zůstat v souladu s právem?

Pro společnosti působící v České republice i na mezinárodní úrovni je klíčové znát a dodržovat relevantní environmentální regulace a mezinárodní standardy. Tyto předpisy se neustále vyvíjejí a jejich neznalost nebo nedodržení může vést k vážným právním a finančním důsledkům.

V České republice se environmentální legislativa dotýká mnoha oblastí. Patří sem například Vyhláška MŽP č. 153/2016 Sb., která stanovuje podrobnosti ochrany kvality zemědělské půdy a limity pro rizikové prvky a látky v půdě, včetně postupů pro odběr a hodnocení vzorků.

Dále jsou klíčové zákony upravující ochranu ovzduší, nakládání s odpady a obaly, a nakládání s vodami a odpadními vodami. Vodní Zákon č. 201/2012 Sb. například stanovuje povinnosti týkající se ekologických zátěží a přestupků souvisejících s vodním hospodářstvím. Dodržování těchto předpisů je aktivně vymáháno, jak dokládají příklady pokut od České inspekce životního prostředí (ČIŽP) za různé prohřešky.

Na mezinárodní úrovni hrají důležitou roli standardy jako ASTM E1527-21 a ASTM E1903-19, které poskytují metodické pokyny pro provádění fází I a II environmentálních posouzení lokalit. Tyto standardy jsou uznávány globálně a jejich dodržování je často nezbytné pro právní ochranu investic. Klíčový je také vývoj v Evropské unii, zejména pak již zmíněná směrnice o náležité péči v oblasti udržitelnosti podniků (CS3D), která vstoupila v platnost v červenci 2024.

Na koho se můžete obrátit:

Směrnice CS3D má za cíl podporovat udržitelné a odpovědné chování podniků napříč jejich globálními hodnotovými řetězci a vyžaduje, aby společnosti identifikovaly a řešily nepříznivé dopady na lidská práva a životní prostředí. CS3D je modelována podle stávajících mezinárodních standardů, včetně pokynů OECD pro nadnárodní podniky a hlavních zásad OSN v oblasti podnikání a lidských práv.

Zvyšující se propojení environmentálního práva s širšími koncepty korporátní udržitelnosti (ESG) a náležité péče v oblasti lidských práv znamená, že environmentální compliance již není izolovanou záležitostí, ale základní součástí celkového řízení společnosti a správy rizik.

To má přímý dopad na přístup k financování a vnímání společnosti na trhu. Mezinárodní charakter environmentální due diligence, kdy směrnice jako CS3D ovlivňují i společnosti mimo EU s významným obratem v Unii, vyžaduje právního partnera s robustní mezinárodní sítí, který je schopen navigovat v různorodých regulačních prostředích.

ARROWS: Váš zkušený partner pro bezpečné akvizice nemovitostí s mezinárodním přesahem

V oblasti environmentální due diligence a akvizic nemovitostí je klíčové mít po boku partnera, který rozumí nejen právním předpisům, ale i komplexním obchodním a environmentálním souvislostem. Advokátní kancelář ARROWS s dvacetiletou praxí zrcadlí odbornost zkušeného právníka a zároveň je srozumitelná a atraktivní pro klienty.

ARROWS nabízí komplexní právní služby, které pokrývají všechny aspekty environmentální due diligence a souvisejících rizik. Mezi služby kanceláře patří vyhotovení interních směrnic pro environmentální compliance, příprava dokumentace, která ochrání před pokutami a sankcemi, a právní konzultace, které chrání před kontrolami.

Dále poskytujeme přípravu nebo revizi smluv, zastupování u soudů a správních orgánů, právní stanoviska, získání licencí a potřebných povolení, a odborná školení pro zaměstnance či vedení včetně certifikátu.

Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2 000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Naše portfolio zahrnuje zkušenosti z poskytování dlouhodobých služeb více než 150 akciovým společnostem, 250 s.r.o. a 51 obcím a krajům.

Zakládáme si na rychlosti a vysoké kvalitě. Naše investice do moderních technologií, včetně umělé inteligence, nám umožňuje automatizovat rutinní úkoly, zefektivnit zpracování dokumentů a poskytovat rychlejší, přesnější a personalizovanější služby, což přímo snižuje náklady a časovou náročnost pro naše klienty.

Naše deset let budovaná síť ARROWS International nám umožňuje prakticky denně řešit problematiku s mezinárodním prvkem ve více než 70 zemích světa. Naše mezinárodní přítomnost je klíčovou konkurenční výhodou pro klienty, kteří se pohybují v komplexním prostředí mezinárodních environmentálních regulací a transakcí.

Kromě tradičních právních služeb se ARROWS aktivně angažuje v propojování klientů. Umíme klienty propojit mezi sebou v případě, že mají zajímavé investiční nebo obchodní příležitosti. Rádi si také poslechneme zajímavé podnikatelské či byznysové nápady. Tím se ARROWS stává nejen poskytovatelem právních služeb, ale strategickým partnerem, který podporuje růst a rozvoj podnikání svých klientů.

Zajistěte si klid a jistotu s advokátní kanceláří ARROWS

Environmentální due diligence není jen doporučením, ale strategickou nezbytností pro každého, kdo uvažuje o nákupu areálu nebo brownfieldu. Chrání vaši investici před skrytými riziky, potenciálně milionovými pokutami a dlouhodobými právními závazky. Správně provedená EDD je základem pro informované rozhodování a dlouhodobou udržitelnost vašeho podnikání.

Advokátní kancelář ARROWS je vaším spolehlivým partnerem, který tuto problematiku běžně řeší a má s ní bohaté zkušenosti.

Díky našemu týmu specialistů, dlouholeté praxi a mezinárodní síti ARROWS International jsme schopni poskytnout komplexní právní podporu, ať už se jedná o vyhotovení interních směrnic, přípravu dokumentace, právní konzultace, přípravu nebo revizi smluv, zastupování u soudů a správních orgánů, právní stanoviska, získání licencí či odborná školení. 

Naše komplexní služby, od proaktivního dodržování předpisů až po řešení sporů, nabízejí klientům plné spektrum právní ochrany, což zajišťuje dlouhodobou odolnost podnikání.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.