Inwestycje płatników vat w wynajmie nieruchomości

Od 2011 r., gdy w Republice Czeskiej zostały usunięte bariery prawne przy zakupie nieruchomości przez cudzoziemców, wzrosły również inwestycje cudzoziemców i zagranicznych firm w nieruchomości wynajmowane innym przedsiębiorcom. Jednak najpóźniej w tym roku wszyscy właściciele i wynajmujący nieruchomości zarejestrowanych jako płatnicy podatku VAT w Republice Czeskiej powinni wzmożyć czujność. Dojdzie bowiem do znacznego zaostrzenia warunków.

Wśród płatników VAT dużą popularnością cieszył się w przeszłości inwestycyjny zakup nieruchomości, które płatnicy wynajmowali innym płatnikom w celu wykorzystania ich w celach działalności biznesowej. Czynsz został następnie zafakturowany podatkiem VAT za obopólną zgodą i obaj płatnicy (wynajmujący i najemca) mogli zwykle ubiegać się o odliczenie podatku naliczonego (odliczenie przez właściciela podatku VAT zapłaconego w związku z nabyciem, naprawą i zmianą nieruchomości, a najemca odliczył podatek VAT zapłacony z czynszem).

W przypadku wynajmu powierzchni, która może pełnić funkcję mieszkaniową, nowelizacja ustawy o podatku VAT, która wejdzie w życie z dniem 1 stycznia 2021 r., spowoduje zasadnicze zmiany.

Uwaga na zmiany!

Od 1 stycznia 2021 r. nie będzie możliwe naliczanie podatku VAT od wynajmu nieruchomości między dwoma podatnikami VAT, jeżeli będzie on przedmiotem wynajmu:

• przestrzeń mieszkalna (oraz działka, której część stanowi taka przestrzeń);
• budowa domu rodzinnego zgodnie z ustawodawstwem dotyczącym katastru nieruchomości (oraz działki lub prawa zabudowy, których część stanowi taki budynek);
• jednostka, która nie obejmuje przestrzeni niemieszkalnej innej niż garaż, piwnica lub pomieszczenie gospodarcze;
• budynek lub część budynku, w którym co najmniej 60 % powierzchni podłogowej tego budynku (jego części) stanowi przestrzeń mieszkalna (oraz działka lub prawo zabudowy, których część stanowi taki budynek);

Od 1 stycznia 2021 r. realizacja takiego wynajmu będzie zwolniona od rozliczenia podatkowego.

Najemca zapłaci zatem wyłącznie czynsz bez podatku VAT, którego nie będzie już mógł odliczyć od podatku naliczonego. Zmiana ta będzie miała zauważalny wpływ na wynajmującego, który nabył nieruchomość w 2011 r. lub później i w związku z tym wykorzystał odliczenie podatku naliczonego. Jeżeli wynajmujący nie zacznie korzystać z nieruchomości w celu innego zastosowania z prawem do odliczenia, począwszy od 2021 r. będzie zobowiązany do corocznej korekty odliczenia podatkowego, którą wykorzystał przy nabywaniu nieruchomości. Od roku 2021 aż do roku, w którym upłynie 10 lat od nabycia nieruchomości, będzie on zobowiązany do rzeczywistego zwrotu dla państwa 1/10 wykorzystanego w ten sposób odliczenia. To samo będzie dotyczyło oceny technicznej dokonanej przez podatnika w odniesieniu do nieruchomości, jeżeli od 1 stycznia 2021 r. nie upłynęło 10 lat od jego doprowadzenia do stanu używalności.

Nowości dotyczącze mieszkań!

Kluczowym terminem w tym kontekście będzie oczywiście pojęcie „przestrzeń mieszkalna”. Ustawa o VAT definiuje „przestrzeń mieszkalną” jako mieszkanie lub inny zestaw pomieszczeń, ewentualnie pojedyncze pomieszczenie mieszkalne, które ze względu na swój układ konstrukcyjny i wyposażenie spełnia wymagania dotyczące stałego mieszkania i jest przeznaczony do tego celu. Obecna metodyka zarządzania finansami postrzega tę koncepcję bardzo szeroko i podkreśla przede wszystkim, że przestrzeń mieszkalna zależy od projektu konstrukcyjnego, a nie od przeznaczenia; ale musi spełniać wymagania dotyczące stałego zamieszkania. Zatem kryteria przestrzeni mieszkalnej oprócz mieszkania faktycznie przeznaczonego na mieszkanie poprzez oficjalny odbiór, spełniają również pomieszczenia mieszkalne w innych budynkach, jeżeli odpowiadają wymaganiom dotyczącym stałego mieszkania.

Dlatego po 1 stycznia 2021 r. przedmiotem zainteresowania organów podatkowych mogą stać się umowy najmu między podatnikami VAT, z zastrzeżeniem odliczenia podatku VAT, których przedmiotem są jednostki zarejestrowane w katastrze nieruchomości ze sposobem wykorzystania jako „mieszkanie”, „studio” lub „grupa mieszkań” lub „grupa mieszkań i lokali niemieszkalnych“ oraz budynków z zarejestrowanym użyciem „budynek mieszkalny”, „dom rodzinny”, „budynek mieszkalny”, „rodzinny budynek rekreacyjny”, „gospodarstwo rolne”, „budynek obiektu noclegowego”, „budynek wielofunkcyjny” i „inny budynek”. Nie jest jednak wykluczone, że na potrzeby podatku VAT organy podatkowe mogą rozważyć również przestrzeń, która choć nie została zatwierdzona do celów mieszkalnych, ze względu na faktyczny układ i wyposażenie jest przystosowana do stałego zamieszkania i niewątpliwie w ten sposób użytkowana.

Wszelkie zmiany w sposobie użytkowania nieruchomości nie są zupełnie proste; zmianę należy najpierw zgłosić właściwemu organowi budowlanemu i udokumentować w sposób określony przez prawo; jedynie na podstawie jego zgody lub pozwolenia można wówczas wnioskować o zmiany w katastrze nieruchomości.

W związku z tym podatnicy VAT, którzy chcą wynająć nieruchomość z odliczeniem podatku VAT po 1 stycznia 2021 r., muszą dowiedzieć się, czy nieruchomość nie spełnia warunków przestrzeni mieszkalnej i czy formalna rejestracja jej użytkowania w katastrze nieruchomości odpowiada rzeczywistości i ewentualnie dokonać korekty.

Od 1 kwietnia 2019 r. ustawa o VAT przewiduje również korektę odliczeń w związku z wcześniejszym poważnym remontem dostawy nieruchomości (tj. remont, który nie stanowi ingerencji technicznej i którego wartość bez podatku przekracza 200 000 CZK). Od dnia 1 stycznia 2021 r. obowiązek ten nie spoczywa jednak na wynajmującym. Obowiązek takiej korekty powstanie tylko w przypadku ostatecznej sprzedaży (dostawy) nieruchomości. Podatnik, który przeprowadził gruntowny remont po 1 kwietnia 2019 r., może zdecydować o dobrowolnym dostosowaniu odliczenia przy dostawie nieruchomości.