Jak developersky uvažovat o nájemním bydlení (build-to-rent): Obchodní a právní rady

Trh s nemovitostmi prochází zásadní transformací a segment nájemního bydlení (build-to-rent) se stává klíčovým pilířem pro udržení hodnoty developerských portfolií. V tomto článku naleznete konkrétní právní a obchodní kroky, jak nastavit projekt od akvizice pozemku přes výstavbu až po efektivní exit, abyste minimalizovali rizika a maximalizovali ziskovost.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.,LL.M.", expert na dané téma.

Změna paradigmatu: Proč se výstavba na pronájem stává nutností

Doba, kdy se developerské projekty vyprodaly "z papíru" koncovým vlastníkům na hypotéky, je u konce. Ekonomická realita, vysoké úrokové sazby a změna životního stylu nové generace tlačí trh směrem k institucionálnímu nájemnímu bydlení. Pro developery to znamená nutnost změnit myšlení – z prodejců jednotek se stávají správci aktiv nebo tvůrci investičních produktů pro velké fondy.

Tato změna s sebou nese zcela nová právní a daňová rizika. Zatímco u modelu build-to-sell končí odpovědnost developera z velké části předáním klíčů, u build-to-rent tím starosti teprve začínají. Je nutné myslet na dlouhodobou udržitelnost smluvních vztahů, inflační doložky a efektivní facility management. Pokud uvažujete o vstupu do tohoto segmentu, je klíčové mít po boku partnera, který zná nejen českou legislativu, ale i mezinárodní standardy.

Naše advokátní kancelář ARROWS disponuje rozsáhlou sítí ARROWS International, díky níž dokážeme aplikovat osvědčené modely ze zahraničí, kde je trh s nájemním bydlením již saturován. Řešíme případy s mezinárodním prvkem denně a víme, co zahraniční investoři od českých BTR projektů očekávají.

Právní strukturování projektu: Základ úspěšného exitu

Ještě před kopnutím do země musí být jasná korporátní struktura. Mnoho developerů chybuje tím, že projekt realizuje v rámci jedné mateřské společnosti, což komplikuje financování i budoucí prodej.

Zlatým standardem je vytvoření struktury SPV (Special Purpose Vehicle) pro každý projekt zvlášť. Toto oddělení rizik je klíčové nejen pro banky, ale především pro budoucí investory, kteří budou chtít koupit čistou společnost bez historických zátěží. Právní nastavení holdingové struktury musí reflektovat daňové aspekty a toky dividend.

Příprava dokumentace pro vznik SPV a nastavení vztahů mezi společníky (Shareholders' Agreement) je proces, který nesnese odklady. Pokud není struktura nastavena správně od začátku, její následná změna stojí miliony na daních a poplatcích. Pro nastavení optimální holdingové struktury nás neváhejte kontaktovat na office@arws.cz.

FAQ – Právní tipy k SPV strukturám

1. Proč je SPV pro build-to-rent lepší než přímé vlastnictví?
SPV (účelová společnost) izoluje rizika konkrétního projektu od ostatních aktivit developera. Umožňuje také budoucí prodej formou Share Deal (prodej podílu), což je daňově i procesně výhodnější než prodej nemovitosti (Asset Deal).

2. Kdy je vhodné založit SPV?
Ideálně ještě před akvizicí pozemku. Pokud pozemek koupíte na jinou firmu a následně ho vkládáte do SPV, zbytečně se vystavujete daňovým povinnostem a administrativní zátěži s převody. Chcete-li založit SPV na míru vašemu projektu, napište nám na office@arws.cz.

Akvizice a Due Diligence: Kde se skrývají největší pasti

Při nákupu pozemků nebo brownfieldů pro BTR projekty nestačí pouze zkontrolovat list vlastnictví. Institucionální nájemní bydlení vyžaduje specifický přístup k územnímu plánu a budoucí kapacitě lokality.

Právní prověrka (due diligence) musí jít do hloubky. Často se setkáváme s tím, že investoři podcení existenci historických věcných břemen nebo kontaminaci půdy, což může projekt zdržet o roky nebo jej zcela znehodnotit. U BTR projektů je navíc kritická analýza hlukových limitů a světlotechniky, protože budoucí nájemníci (a úřady) budou v tomto ohledu nekompromisní.

Je třeba prověřit i restituční nároky a církevní restituce, které nemusí být na první pohled v katastru patrné. Právníci ARROWS mají s hloubkovou due diligence bohaté zkušenosti a dokáží identifikovat rizika, která nejsou na první pohled vidět. Zajistíme pro vás kompletní právní prověrku nemovitosti – pro nabídku pište na office@arws.cz.

Akvizice a povolování stavby

Riziko a možné sankce	Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)
Skryté vady pozemku (kontaminace) Riziko: Zastavení stavby, pokuty ČIŽP v řádech milionů, náklady na sanaci.	Právní a technická Due Diligence. Zajistíme smluvní přenesení odpovědnosti na prodávajícího a upravíme kupní smlouvu tak, abyste byli chráněni.
Nesoulad s územním plánem Riziko: Zamítnutí stavebního povolení, znehodnocení investice, ztráta času.	Analýza územního plánu a jednání s úřady. Zastoupíme vás při jednání s obcí a stavebním úřadem, připravíme plánovací smlouvy.
Nevýhodné financování a zástavy Riziko: Ztráta kontroly nad projektem, zesplatnění úvěrů při nedodržení kovenantů.	Revize úvěrové dokumentace. Vyjednáme lepší podmínky s bankou a zkontrolujeme zajišťovací instrumenty.

Smluvní vztahy ve výstavbě a ESG standardy

Výstavba nájemního bydlení klade jiné nároky na kvalitu a trvanlivost než výstavba na prodej. Pokud stavíte "na kšeft", často vás životnost materiálů po uplynutí záruční doby netrápí. U BTR projektu ale každá budoucí oprava snižuje váš čistý provozní výnos (NOI).

Smlouvy o dílo s generálním dodavatelem musí obsahovat přísné záruky a sankce za prodlení, ale také specifické požadavky na použité technologie. Moderní investoři a banky vyžadují plnění ESG (Environmental, Social, and Governance) kritérií. Bez zelené certifikace (BREEAM, LEED) může být projekt v budoucnu neprodejný nebo obtížně financovatelný.

Právní tým ARROWS se specializuje na implementaci ESG standardů do smluvní dokumentace. Zajistíme, aby vaši dodavatelé byli smluvně vázáni k dodržování ekologických norem a vy jste tak splnili podmínky pro "zelené financování". Pro přípravu smluv o dílo s důrazem na ESG a dlouhodobou kvalitu se obraťte na office@arws.cz.

Nájemní smlouvy: Alfa a omega výnosnosti

Zde se láme chleba. Nájemní vztah v České republice je silně regulován občanským zákoníkem ve prospěch nájemce. Pokud použijete vzor stažený z internetu, riskujete, že se vám do bytu nastěhuje neplatič, kterého nebudete moci roky vystěhovat.

Pro BTR projekty je nutné připravit robustní, standardizované nájemní smlouvy, které jsou ale zároveň administrativně zvládnutelné při stovkách jednotek. Klíčovým prvkem je správně nastavená inflační doložka a mechanismus zvyšování nájemného. Bez nich reálná hodnota vašeho výnosu v čase klesá.

Dále je nutné precizně ošetřit jistoty (kauce), pravidla pro chov zvířat, podnájmy (Airbnb) a vstup pronajímatele do bytu. Advokátní kancelář ARROWS spravuje právní agendu pro portfolia čítající tisíce jednotek. Víme, jak nastavit pravidla tak, aby byla vymahatelná. Potřebujete neprůstřelné nájemní smlouvy pro celý bytový dům? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

FAQ – Právní tipy k nájemním vztahům

1. Jak efektivně řešit zvyšování nájmu?
Do smlouvy je nutné vložit inflační doložku, která se aktivuje automaticky vyhlášením míry inflace ČSÚ. Pozor na přesnou formulaci, soudy nejasné doložky často zneplatňují.

2. Lze zakázat nájemci chov zvířat?
Plošný zákaz je podle občanského zákoníku neplatný. Lze však smluvně upravit náhradu za zvýšené opotřebení bytu nebo úklid společných prostor.

Provozní fáze a Facility Management

Build-to-rent není jen o cihlách, je to služba. Kvalitní facility management (FM) rozhoduje o spokojenosti nájemců a životnosti nemovitosti. Právní nastavení vztahu s FM firmou je kritické. Smlouva musí jasně definovat SLA (Service Level Agreements) – tedy jak rychle musí být opraven výtah, jak často se uklízí a kdo nese odpovědnost za úrazy na neuklizeném chodníku.

Rovněž je nutné řešit vymáhání pohledávek. V portfoliu o stovkách bytů se vždy najdou dlužníci. Rychlost reakce je zásadní – každým měsícem prodlení přicházíte o zisk. Systémové řešení upomínek, předžalobních výzev a případných žalob na vyklizení musí běžet automaticky.

Zde se ukazuje síla advokátní kanceláře ARROWS. Díky našemu zázemí a týmu specialistů dokážeme efektivně spravovat pohledávky i pro velké korporace a obce. V našem portfoliu je více než 150 akciových společností, 250 s.r.o. a 50 obcí a krajů, kterým pomáháme chránit jejich majetek. Pro efektivní správu pohledávek a nastavení FM smluv nás kontaktujte na office@arws.cz.

Provoz a správa nemovitosti

Riziko a možné sankce	Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)
Neplatiči a nemožnost vystěhování Riziko: Výpadek cash-flow, zdlouhavé soudní spory, poškození bytu.	Zastupování v řízení o vyklizení. Připravíme žaloby, zajistíme exekuci vyklizením a vymáhání dlužného nájemného.
Špatně nastavená FM smlouva Riziko: Předražené služby, zanedbaná údržba, odpovědnost vlastníka za škody.	Příprava a revize smluv s dodavateli služeb. Nastavíme SLA a sankce tak, aby FM firma byla motivována k výkonu.
GDPR a nakládání s daty nájemců Riziko: Pokuty od ÚOOÚ až do 20 mil. EUR (teoreticky), ztráta reputace.	GDPR audit a nastavení procesů. Připravíme dokumentaci pro zpracování osobních údajů nájemníků v souladu s EU legislativou.

Exit strategie a propojení investorů

Každý developer by měl mít exit strategii připravenou dříve, než začne stavět. V oblasti BTR existují dvě hlavní cesty: dlouhodobé držení a pobírání dividend, nebo prodej celého projektu (SPV) institucionálnímu investorovi, penzijnímu fondu či pojišťovně.

Při prodeji formou Share Deal (prodej obchodního podílu) je zásadní mít právně "uklizeno". Investoři provádějí hloubkové prověrky a jakákoliv právní nejistota ve smlouvách s dodavateli, nájemníky nebo v korporátní struktuře snižuje prodejní cenu. Advokátní kancelář ARROWS nejen připravuje data roomy a transakční dokumentaci, ale aktivně pomáhá klientům při vyjednávání o ceně.

V případech, kdy je to tematicky vhodné, advokátní kancelář ARROWS některé projekty nejen právně zajišťuje, ale také je sama realizuje, a to včetně možnosti jejich odkupu nebo zajištění prodeje. Nabízíme konzultace pro investory a podnikatele, kteří hledají vhodné partnery nebo příležitosti pro akvizice či exity. Chápeme, že právo je jen nástrojem byznysu, a proto se díváme na transakce i očima ekonoma.

Část těchto aktivit zajišťujeme s našimi partnery – společností SHARE DEAL Office, která se zaměřuje na podporu transakcí a propojení investorů. Právníci ARROWS mají zkušenost nejen s právním rámcem těchto transakcí, ale i s jejich realizací v praxi – díky tomu dokáží klientům poradit i v otázkách ekonomické proveditelnosti a vyjednávání podmínek.

V případě, že máte zajímavý projekt a hledáte pro něj financování nebo kupce, neváhejte se obrátit na naši kancelář – rádi propojujeme naše klienty, pokud to dává byznysový smysl.

Složitost procesu: Proč neriskovat "na vlastní pěst"

Je důležité si uvědomit, že výše popsané kroky jsou jen vrcholem ledovce. Právní problematika developmentu nájemního bydlení je v praxi mnohem složitější. Nejde o jednoduchý návod, ale o komplexní disciplínu, kde se protíná stavební právo, korporátní právo, daně a mezinárodní standardy.

Jednotlivé kroky, které na papíře vypadají jednoduše, mají v reálném světě skryté výjimky, procesní detaily a návaznosti na další předpisy. Chyba v nastavení DPH u výstavby nebo opomenutí jednoho odstavce v nájemní smlouvě může znamenat ztrátu v řádech milionů korun. Laik tato rizika často nevidí, dokud není pozdě.

Advokátní kancelář ARROWS řeší tuto agendu denně. Dokážeme vám ušetřit stovky hodin času a minimalizovat riziko chyb. Jsme pojištěni na škodu až do výše 500 000 000 Kč, což pro naše klienty – od velkých korporací po family office investory – představuje zásadní garanci bezpečnosti. Pro klienta je vždy levnější a bezpečnější nechat věc profesionálně zajistit, než následně hasit právní požáry.

Pokud nechcete riskovat své investice, svěřte právní stránku projektu odborníkům. Napište nám na office@arws.cz a sjednejte si nezávaznou konzultaci.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k developmentu nájemního bydlení

1. Jaký je rozdíl mezi Asset Deal a Share Deal při prodeji projektu?
U Asset Dealu se prodává samotná nemovitost, což podléhá dani z nemovitých věcí a je administrativně náročnější (převody smluv atd.). U Share Dealu se prodává obchodní podíl ve společnosti (SPV), která nemovitost vlastní. Tento způsob je často daňově výhodnější a preferovaný u velkých transakcí. Potřebujete nastavit strukturu pro Share Deal? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

2. Mohu jako pronajímatel zakázat nájemci trvalý pobyt?
Ne, nemůžete. Podle zákona o evidenci obyvatel má nájemce právo si v pronajatém bytě zřídit trvalý pobyt i bez souhlasu vlastníka, stačí mu platná nájemní smlouva. Je však možné smluvně ošetřit povinnost nájemce se po skončení nájmu odhlásit.

3. Jak se chránit proti inflaci u dlouhodobých projektů?
Klíčem je správně formulovaná inflační doložka v nájemních smlouvách, která umožňuje jednostranné zvýšení nájemného o míru inflace. Dále je nutné mít kvalitní smlouvy s dodavateli energií a služeb, které umožňují flexibilní přenesení nákladů na nájemce.

4. Je nutné mít pro správu nájemního domu licenci?
Samotný pronájem nemovitostí není živností. Pokud však k nájmu poskytujete i jiné než základní služby (např. úklid bytu, výměna ložního prádla – typické pro krátkodobé pronájmy), jedná se o ubytovací službu, která vyžaduje živnostenské oprávnění. U standardního BTR to obvykle nutné není, ale záleží na rozsahu služeb.

5. Jak řešit ESG požadavky bank?
Banky stále častěji podmiňují výhodné úrokové sazby plněním ESG kritérií. To znamená, že musíte smluvně zavázat své dodavatele k dodržování environmentálních standardů a zajistit sběr dat o energetické náročnosti budovy. Pomůžeme vám s implementací ESG do právní dokumentace – office@arws.cz.

6. Co dělat, když nájemce přestane platit?
Okamžitě reagovat. Odeslat upomínku, následně výpověď z nájmu (pokud jsou splněny zákonné podmínky) a předžalobní výzvu. Pokud nájemce nereaguje, je nutné podat žalobu na vyklizení. Čím dříve se proces zahájí, tím menší bude celková ztráta. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.