Jaké chyby ve smlouvách o financování developmentu vedou k právním sporům

Nesprávně nastavená úvěrová smlouva, opomenuté definice případů porušení či špatně formulované klauzule mohou v budoucnu znamenat spory o desítky milionů korun a praktické zastavení projektu. V tomto článku se dozvíte, jak se těmto chybám vyhnout a proč právníci ARROWS advokátní kancelář tuto problematiku řeší denně.

Základní struktury projektového financování a klíčová rizika

Projektové financování se od klasického korporátního úvěru liší principiálně. Banka se nespokojí s analýzou historických financí společnosti, ale zaměřuje se na budoucí peněžní toky projektu (cash flow). Tímto přístupem se izolují rizika – pokud projekt selhá, není věřitel zpravidla oprávněn hojit se na ostatním majetku sponzora (princip non-recourse nebo limited-recourse ), což je umožněno smluvní volností dle § 1746 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Právě proto je struktura s účelovou společností (SPV – Special Purpose Vehicle) pro projektové financování ústředním prvkem, která vlastní aktiva projektu a stává se účastníkem všech smluv souvisejících s realizací projektu.

V praxi se zde skrývají četná právní úskalí, která developeři často podceňují. Úvěrová smlouva v projektovém financování není jen běžná půjčka – je to detailní právní rámec, který řídí celý životní cyklus projektu a specifikuje povinnosti dlužníka, podmínky čerpání, sankce a scénáře, jak se postupuje v případě problémů podle § 2395 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Komplexní nastavení vztahů mezi investorem, bankou a dodavateli je zásadní pro úspěch celého záměru. Vzhledem k vysokým hodnotám projektů jsou právní detaily kritickými faktory úspěchu. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře se setkávají s takovými situacemi denně a vědí, které podmínky bankám vyhoví a zároveň ochrání vaše zájmy.

Events of Default – Kdy může banka vyžadovat okamžité splacení

Jedním z nejkritičtějších prvků úvěrové smlouvy je vymezení „případů porušení" (Events of Default). Jde o situace, které dávají bance právo zesplatnit úvěr, tedy vyzvat dlužníka, aby okamžitě zaplatil celý zbytek dluhu bez ohledu na původní harmonogram splátek. Toto právo na tzv. ztrátu výhody splátek je zakotveno v § 1931 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Běžné formulace obsahují klauzule jako Material Adverse Change (MAC) – velmi obecná klauzule umožňující bance reagovat na jakoukoli „podstatnou nepříznivou změnu" v projektu nebo na trhu.

Problematická je interpretace slova „podstatná", protože bez přesné definice může banka tvrdit porušení i v situacích, které jsou běžnými tržními výkyvy, jako je mírný pokles cen nemovitostí. Dalším typickým problémem je cross-default – klauzule, která stanoví, že porušení podmínek u jiného finančního závazku automaticky spustí porušení i u tohoto úvěru.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře běžně vyjednávají text těchto klauzulí tak, aby obsahovaly nápravné lhůty a aby definice porušení byla dostatečně konkrétní.

Praktické příklady a rizika z Events of Default

Vezměme si konkrétní situaci, kdy smlouva říká, že „pokud bude projekt ve zpoždění delším než 60 dní, je to Event of Default." Developer se setká s problémem na stavbě a náprava trvá 90 dní. Prakticky v ten moment banka může akcelerovat dluh, ačkoli developer pracuje na nápravě.

Bez právní pomoci se developer nezmůže ani na dohodu s bankou, protože si neuvědomuje, že tyto lhůty jsou často vyjednávatelné nebo že existují možnosti nápravných lhůt v rámci smluvní volnosti.

S podobnými situacemi máme bohaté zkušenosti, které uplatňujeme při ochraně zájmů našich klientů. 

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře vědí z praxe, že nejlepší obranou je přesná, objektivní a měřitelná definice porušení již v prvotní smlouvě.

FAQ – Právní tipy k Events of Default

1. Co se stane, pokud poruším kovenant, ale ihned jej napravím?
To záleží na formulaci smlouvy. Kvalitní smlouvy obsahují takzvaná „nápravná období" ( cure periods), během nichž můžete porušení napravit, aniž by došlo k zesplatnění úvěru. Pokud ale vaše smlouva tato období neobsahuje, jste v problému. Proto je nezbytné, aby právníci z ARROWS advokátní kanceláře tyto klauzule při přípravě vyjednali.

2. Mohu si být jistý, že banka bude akceleraci vykonávat spravedlivě?
Záleží na textaci smlouvy. Běžně se používají objektivní kritéria (např. DSCR pod 1,2), ale některé banky si ponechávají i subjektivní kritéria (např. „podstatná nepříznivá změna tržních podmínek"). Eliminace nebo zpřesnění subjektivních prvků je úkolem pro právníky z ARROWS advokátní kanceláře.

3. Co když mi banka sdělí, že jsem porušil kovenant a vyžaduje okamžité splacení, ale já s tím nesouhlasím?
Pak máte velmi krátký čas na komunikaci s bankou a eventuálně na přípravu obrany. Bez právní podpory v tomto momentu můžete ztratit projekt v hodnotě stovek milionů. Proto je vhodné mít právníky z ARROWS advokátní kanceláře připraveny na takové situace již předem.

Chyby v nastavení kovenantů a jejich reálné dopady

Kovenanty jsou smluvní povinnosti, které dlužník musí plnit po dobu trvání úvěru. Dělí se na pozitivní (musíte aktivně plnit) a negativní (nesmíte dělat bez souhlasu banky). Zdá se to jednoduché – banka chce, aby projekt fungoval, aby se stavělo včas a aby byly peníze na splátky. V realitě je ale situace mnohem složitější.

Finanční kovenanty vyžadují udržení konkrétních finančních metrik, nejčastěji se jedná o minimální hodnotu DSCR a LTV.

Problém je, že projekty v průběhu výstavby a prvních let provozu často selhávají v dosahování těchto čísel nikoli proto, že by projekt nebyl ekonomicky životaschopný, ale proto, že náběh cash flow se vyvíjí jinak, než bylo naplánováno. Běžně se stává, že developer připraví cash flow prognózu, kterou banka akceptuje, ale pak se objeví nepředvídané náklady.

Naproti tomu, pokud je ve smlouvě zabudován mechanismus postupného růstu DSCR (tzv. ramp-up), vytváří se prostor pro realistický vývoj projektu.

Negativní kovenanty zakazují určité činnosti bez předchozího souhlasu banky, typicky se jedná o zákaz dalšího zadlužování, prodeje klíčových aktiv nebo vyplácení podílů na zisku (dividends) sponzorům před splacením úvěru. Problém nastává v praktické aplikaci, například když se vlastnická struktura změní z důvodu dědictví nebo je nutné prodat vedlejší majetek na financování vícenákladů.

Bez výjimek v definici těchto zákazů se developer brzy dostane do situace, kdy formálně porušuje smlouvu.

Případ z praxe: Kovenantová past

Jeden z typických problémů, které řeší právníci z ARROWS advokátní kanceláře, je situace, kdy smlouva zahrnuje kovenant „developer nesmí měnit sjednaný harmonogram stavby a rozpočet bez souhlasu banky." To zní rozumně. Problém nastává, když stavbyvedoucí zjistí konstrukční vady vyžadující změnu harmonogramu.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře v takových situacích pomáhají připravit variation order nebo dodatek, který změnu legalizuje a vysvětluje.

Dalším typickým scénářem je cost-overrun – překročení rozpočtu. Aby banka měla kontrolu, je ve smlouvě obvykle zakotveno, že pokud náklady překročí určitou mez (typicky 5–10 %), musí developer poskytnout dodatečný vlastní kapitál. Tento mechanismus je logický, ale bez jasného vymezení se stává zdrojem sporů.

FAQ – Právní tipy k finančním kovenantům

1. Co se stane, když poruším finanční kovenant a poklesne DSCR?
Technicky má banka právo úvěr zesplatnit. Prakticky má banka v rukou váš projekt. Bez intervence právníků, kteří by s bankou vedli konstruktivní dialog, se situace často zhoršuje. 

2. Lze kovenanty během trvání úvěru změnit?
Ano, ale vyžaduje to vyjednávání s bankou a obvykle dodatek k úvěrové smlouvě dle § 1901 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Změna je možná zejména při změně tržních podmínek. 

3. Co když banka odmítá kovenanty měnit?
Pak jsou dvě cesty – buď se musíte přizpůsobit jejím podmínkám (např. navýšením vlastního kapitálu), nebo refinancovat u jiného věřitele. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře pracují i s nebankovními institucemi a znají cesty k alternativnímu financování.

Problematika zástav a zajištění úvěru

Zajištění (collateral) je pro banku zásadní. Protože je projektové financování typicky strukturováno tak, že banka nemůže postihovat ostatní majetek sponzora, musí být aktiva projektu právně bezvadná a v praxi se zde objevuje řada chyb.

Zástava práva stavby – specifické riziko

Problematickou situací je financování výstavby na cizím pozemku formou „práva stavby". Developer nevlastní pozemek, ale má věcné právo na něm stavět dle § 1240 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Právo stavby je nemovitou věcí, lze jej tedy zastavit, ale problém nastává při jeho likviditě.

Zásadní problém nastává při realizaci zástavy, kdy je okruh zájemců v dražbě výrazně menší než u vlastnictví pozemku, protože právo stavby je časově omezené a po jeho uplynutí stavba připadne vlastníkovi pozemku.

Banky toto riziko znají, a proto při financování práva stavby často požadují vyšší podíl vlastních zdrojů nebo doplňkové zajištění.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře doporučují, aby si developer pečlivě ošetřil podmínky ve smlouvě o zřízení práva stavby, zejména předkupní práva a výši náhrady při zániku práva.

Katalog právních vad v zajištění

Banky provádějí před schválením financování detailní due diligence, která zahrnuje kontrolu katastru nemovitostí. Mezi nejčastější vady bránící financování patří nesmazaná stará zástavní práva, věcná břemena bránící výstavbě, spory o hranice pozemku, černé stavby a restituční či vlastnické spory.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře provádějí právní prověrku nemovitosti, která odhalí tato rizika ještě před tím, než požádáte o úvěr.

Riziková zajištění a jak jim předcházet

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)
Nevymazaná zástavní práva: Finanční instituce vidí staré zástavy a odmítne poskytovat financování.	Právní audit a výmaz: Zajistíme potvrzení o zániku dluhu a podáme návrh na výmaz na katastr.
Věcná břemena omezující stavbu: Služebnosti vedení sítí v místě plánovaných základů.	Analýza břemen a jednání: Jednáme o přeložce sítí a výmazu či změně věcných břemen.
Nesoulad v katastru nemovitostí: Hranice pozemku v terénu neodpovídají mapě.	Narovnání hranic: Zajistíme shodné prohlášení se sousedy a geodetické zaměření pro opravu v katastru.
Nezapsaná stavba: Na pozemku je stavba bez čísla popisného/evidenčního.	Legalizace a zápis: Zajistíme podklady pro zápis stavby do katastru (pasportizace, kolaudace).
Vady v nabývacích titulech: Neplatné smlouvy v historii převodů pozemku.	Hloubková due diligence: Prověříme historii vlastnictví (nabývací tituly) 10 a více let zpět.

Chyby v definici předmětu díla a stavební dokumentace

Úvěrová smlouva obsahuje definici projektu, který je financován. Běžnou chybou je příliš obecné vymezení – například „výstavba bytového domu dle projektové dokumentace", což způsobuje spory v okamžiku, kdy se dokumentace mění a není jasné, která verze je pro banku závazná.

Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon klade na projektovou dokumentaci přísné nároky, a pokud se stavba provádí v rozporu s povolením, stavební úřad může uložit pokuty až do výše 10 000 000 Kč.

Pokud se stavba provádí v rozporu se skutečným stavem, banka při zjištění takového rozporu okamžitě zastaví čerpání úvěru.

Problém s dodatky a změnami během výstavby

Ideálem je stavba přesně podle projektu, ale realitou jsou změny (variations). Bez nastaveného procesu v úvěrové smlouvě se každá změna stává potenciálním porušením podmínek, což může vést k vážným komplikacím.

Běžný scénář je takový, že stavbyvedoucí zjistí nutnost změny zakládání, která zvyšuje náklady, a developer ji realizuje bez souhlasu banky, aby nezdržoval stavbu.

Později banka odmítne proplatit fakturu za tyto vícepráce, protože nebyly odsouhlaseny bankovním monitorem. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře do smluv zapracovávají procesní rámec pro schvalování změn, který umožňuje flexibilitu.

FAQ – Právní tipy k projektové dokumentaci

1. Co když během stavby najdu vadu v projektové dokumentaci?
Musíte ji řešit se zhotovitelem a projektantem a změnu nahlásit bance (resp. technickému dozoru banky). Neprovedení oznámení může být porušením informační povinnosti.

2. Mohu provést změnu stavby bez vědomí banky?
Pokud jde o podstatnou změnu, zpravidla ne. Riskujete zesplatnění úvěru. Vždy doporučujeme transparentnost.

3. Jaké sankce hrozí za stavbu v rozporu s povolením?
Podle nového stavebního zákona hrozí právnickým osobám pokuta až 10 000 000 Kč (v některých případech i více) za provádění změny stavby bez povolení podle § 302 zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon. Hlavním rizikem je však zastavení prací ze strany úřadu a následné vypovězení úvěru bankou.

Chyby v nastavení podřízené smlouvy a mezaninového financování

Když developer potřebuje více prostředků, než poskytne seniorní banka (např. nad 70 % LTV), využívá mezaninové financování. To se nachází v „mezipatře" mezi bankovním dluhem a vlastním kapitálem (equity), přičemž mezaninový věřitel podstupuje vyšší riziko a požaduje vyšší výnos.

Právní problém spočívá v nastavení vztahu mezi bankou a mezaninovým věřitelem, který se řeší smlouvou o podřízení (Intercreditor Agreement). Banka vždy vyžaduje, aby její pohledávka byla nadřazená (senior) a mezaninová podřízená (junior).

Řízení rizik při více vrstvách financování

Pokud není Intercreditor Agreement správně nastaven, dochází k patovým situacím. Například mezaninový věřitel chce zesplatnit svůj úvěr kvůli prodlení developera, ale banka mu to zakáže („standstill period"), protože by to ohrozilo projekt.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře připravují mezaninové dokumentace tak, aby byly akceptovatelné pro seniorní banky (respektovaly subordinaci) a zároveň chránily práva investorů (např. právo vstoupit do projektu a převzít jej v případě selhání developera).

Zajištění cash flow a čerpání úvěru

Projektové financování se čerpá postupně, v souladu s milníky výstavby, a banka uvolňuje prostředky zpětně na základě prostavěnosti potvrzené bankovním monitorem. To znamená, že developer musí mít dostatečné vlastní zdroje (equity) pro profinancování začátku stavby a DPH.

Běžná chyba spočívá v tom, že developer kalkuluje s financováním 100 % nákladů, ale banka financuje např. 70 % z hard costs bez DPH. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře doporučují smluvně ošetřit tzv. Equity First nebo Pari Passu čerpání, aby byly toky peněz předvídatelné.

Chyby v nastavení cross-default a asymetrie práv

Jak bylo zmíněno, cross-default klauzule může způsobit řetězovou reakci. Právníci z ARROWS vyjednávají do smluv tzv. prahové hodnoty (thresholds), což znamená, že cross-default se aktivuje pouze tehdy, pokud je porušení u jiného dluhu vyšší než určitá částka (např. 1 000 000 Kč).

Jednostranná práva banky

Smlouvy bývají asymetrické, banka si vyhrazuje právo měnit podmínky nebo požadovat mimořádné audity na náklady klienta. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře se snaží o vyvážení – omezení počtu auditů, stanovení stropů pro náklady na poradce banky a jasná pravidla pro změny úrokových sazeb.

Rizika z Events of Default

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARWS
Cross-default bez prahu: Malý dluh jinde shodí velký úvěr.	Vyjednání threshold: Nastavíme limit částky, od které se cross-default aktivuje.
MAC klauzule: Subjektivní právo banky tvrdit zhoršení podmínek.	Objektivizace: Omezujeme vágní formulace a definujeme konkrétní indikátory.
Akcelerace bez nápravy: Okamžité zesplatnění při chybě.	Cure periods: Prosazujeme lhůty pro nápravu porušení před sankcí.

Smlouvy o dílo a jejich rizika

Úvěrová smlouva je provázána se smlouvou o dílo s generálním dodavatelem a pokud je smlouva o dílo špatná, banka financování neposkytne. Banka vyžaduje, aby smlouva o dílo byla „bankovatelná" (bankable), což klade nároky na precizní aplikaci občanského zákoníku:

• Pevná cena a termín (Fixed price, fixed time).
• Záruky a retence: Banka chce vidět zádržné (retenci) obvykle 5–10 % z ceny díla po dobu záruky.
• Postoupení práv: Developer musí postoupit svá práva ze smlouvy o dílo na banku jako zajištění.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře zajistí, že smlouva o dílo bude obsahovat jasné vymezení odpovědnosti za vady, mechanismus změnových řízení a smluvní pokuty.

Naši specialisté:

Jak se bránit: Preventivní právní příprava

Nejdříve si nechte provést právní audit projektu, který zahrnuje kontrolu pozemků, povolení a smluvních vztahů. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře tuto due diligence provádějí rutinně a může vám ušetřit miliony tím, že odhalí problémy dříve než banka.

Příprava kvalitní dokumentace

Investujte do smluv, protože špatně napsaná smlouva o dílo nebo podřízení dluhu je časovaná bomba. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře připravují:

• Úvěrové a zástavní smlouvy (revize bankovních standardů).
• Smlouvy o dílo (dle standardů FIDIC nebo na míru).
• Intercreditor Agreements.

Monitoring

Během projektu je třeba hlídat plnění kovenantů. Právní tým ARROWS poskytuje podporu při reportingu bance a řešení případných odchylek (waivers).

Závěr

Chyby ve smlouvách o financování developmentu se prodraží. Od vágních definic porušení po neplatná zajištění – každá chyba může znamenat konec projektu.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře se věnují projektovému a realitnímu financování dlouhodobě, znají požadavky bank a vědí, kde je prostor pro vyjednávání.

Některé projekty sami realizujeme, takže rozumíme nejen právní části, ale i praktickým krokům a typickým rizikům. Klientům proto umíme pomoci také s transakční stránkou – projekt koupit (vhodně strukturovat převzetí), nebo připravit a zajistit jeho prodej včetně smluvní dokumentace, vyjednávání a nastavení odpovědností.

Pojištění kanceláře na škodu až do 400 000 000 Kč zajišťuje, že jste v bezpečných rukou. Pokud plánujete developerský projekt, kontaktujte nás na office@arws.cz.

FAQ – Právní dotazy k chybám ve smlouvách

1. Jaké jsou nejčastější příčiny zamítnutí financování?
Právní vady zajištění (pozemku), chybějící vlastní kapitál a nejasná smluvní dokumentace se zhotovitelem. 

2. Co je MAC doložka?
Material Adverse Change – doložka o podstatné nepříznivé změně. Umožňuje bance odstoupit od smlouvy při zhoršení podmínek. Je nutné ji přesně definovat.

3. Jaké sankce hrozí za porušení kovenantů?
Zvýšení úrokové sazby, smluvní pokuty, zastavení čerpání nebo v krajním případě zesplatnění celého úvěru.

4. Jaký je rozdíl mezi korporátním a projektovým financováním?
Projektové financování je založeno na cash flow konkrétního projektu a odděluje riziko od sponzora (SPV), zatímco korporátní úvěr se opírá o bonitu celé firmy.