Najímáte technický dozor –

Kdo za vadu stavby odpovídá vedle zhotovitele

Investor, který objeví vadu hotové stavby, se obvykle obrací jen na zhotovitele. Zákon ale okruh odpovědných osob u staveb rozšiřuje. Vedle zhotovitele odpovídá jeho poddodavatel, ten, kdo dodal stavební dokumentaci, a ten, kdo nad stavbou vykonával dozor. Každý z nich odpovídá jen vzhledem k tomu, co sám dodal, ale společně a nerozdílně se zhotovitelem (§ 2630 občanského zákoníku).

Pro dozor zákon obrací důkazní břemeno. Dozor odpovídá, ledaže prokáže, že vadu stavby nezpůsobilo jeho selhání. Investor tedy nemusí dokazovat, že dozor chyboval. Musí ale doložit vadu a to, že vznikla na části stavby, nad kterou dozor podle smlouvy vykonával. Na dozoru je pak, aby ukázal, že kontroloval řádně a že vadu nemohl odhalit, nebo že na ni včas a důrazně upozornil.

Technický dozor stavebníka je osoba, kterou si investor najme, aby za něj na stavbě kontrolovala, zda zhotovitel staví podle projektu, smlouvy a předpisů. Není to stavební úřad ani stavbyvedoucí zhotovitele. Pracuje pro investora a jeho povinnosti vyplývají hlavně ze smlouvy, kterou s ním investor uzavře. Proto rozsah jeho odpovědnosti začíná textem této smlouvy.

Pro investora z toho plyne praktická výhoda: má víc dlužníků. Pokud zhotovitel zkrachuje nebo vadu odmítá odstranit, může se investor obrátit na dozor, případně na projektanta, a vymáhat po nich celou částku, za kterou odpovídají. Dozor často bývá pro tento případ pojištěný, což zvyšuje šanci, že investor peníze skutečně dostane. Kdo z nich nakonec ponese škodu, si pak mezi sebou vyřeší odpovědné osoby samy.

Rub dozoru: když vybraný dozor vyviní zhotovitele

Stejné ustanovení má i druhou stranu, na kterou investoři zapomínají. Zhotovitel se zprostí povinnosti z vady stavby, prokáže-li, že vadu způsobilo jen selhání dozoru, který si zvolil objednatel. Totéž platí pro chybu ve stavební dokumentaci od projektanta, kterého vybral objednatel. Investor, který si najme slabý dozor, tak může přijít o nárok proti zhotoviteli.

Zhotovitel se zprostí jen tehdy, když vadu způsobilo výhradně selhání dozoru. Pokud vadu způsobil zhotovitel vlastní chybou a dozor ji jen nezachytil, zhotovitel odpovídá dál a dozor odpovídá vedle něj. Typickým sporem je chybný pokyn, který dozor zhotoviteli dal. Zhotovitel ale musí na nevhodný pokyn objednatele upozornit; pokud to neudělá, ač nevhodnost mohl zjistit, za vadu odpovídá i on. Investor by proto neměl dozoru svěřovat technické změny bez vlastní kontroly.

V praxi se zhotovitelé této obrany chytají ve sporech o vícepráce a změny. Tvrdí, že dozor změnu schválil, a vadu tedy způsobil on. Investor se pak ocitne mezi dvěma stranami, které na sebe ukazují. Pomáhá jasná smlouva, ze které je vidět, co smí dozor schvalovat a co jen investor. Jak má probíhat převzetí stavby a jak se zapisují vady, popisuje článek o předání a převzetí stavby.

Volba dozoru je proto rozhodnutí, za které investor nese následky. Kdo vybere nejlevnějšího dodavatele, který na stavbu jezdí jednou za měsíc, platí méně, ale riskuje, že zhotovitel vady svede na dozor a dozor obhájí, že kontrolu podle smlouvy splnil. Úspora na dozoru se pak ve sporu vrací jako nárok, který není na koho uplatnit.

Jak dozor vybrat a co mu zadat

Postup níže popisuje obvyklé kroky; o tom, jaký rozsah dozoru stavba potřebuje, rozhoduje její technická náročnost, financování a to, kolik rozhodnutí chce investor nechat na dozoru. Proto právníci ARROWS advokátní kanceláře nastavují smlouvu s dozorem vždy spolu se smlouvou se zhotovitelem, aby si obě smlouvy neodporovaly. Kroky se podle velikosti projektu mění.

Prvním krokem je ujasnit si, co má dozor kontrolovat. Typicky jde o soulad prací s projektem a smlouvou, kvalitu materiálů, kontrolu konstrukcí před zakrytím, účast na zkouškách, kontrolu stavebního deníku a soupisů provedených prací. Každá z těchto činností má být ve smlouvě vyjmenovaná. Obecná formulace „výkon dozoru v obvyklém rozsahu“ se ve sporu vykládá v neprospěch investora.

Druhým krokem je vymezit, jak má dozor reagovat na zjištěné chyby. Smlouva by měla stanovit povinnost zapsat zjištění do stavebního deníku, písemně informovat investora v určené lhůtě a navrhnout opatření. U závažných chyb může smlouva dozoru uložit povinnost svolat kontrolní poradu nebo doporučit zastavení prací. Bez těchto pravidel dozor ve sporu tvrdí, že chybu zmínil ústně a víc udělat nemusel.

Třetím krokem je určit pravomoci dozoru. Smlouva má říct, zda dozor smí schvalovat změny, odsouhlasovat soupisy prací a podepisovat předávací protokoly za investora. Čím víc pravomocí dozor má, tím víc rozhodnutí se dá později svést na něj. Rozumné je nechat dozoru kontrolu a doporučení a schvalování změn a víceprací si investor ponechá.

Čtvrtým krokem je ověřit pojištění a odbornost. Investor si vyžádá doklad o autorizaci, reference a pojistnou smlouvu s limitem odpovídajícím hodnotě stavby. Smlouva s dozorem se obvykle uzavírá jako příkazní smlouva, podle které příkazník jedná poctivě a pečlivě a použije prostředky, které povaha záležitosti vyžaduje (§ 2432 občanského zákoníku). Konkrétní povinnosti ale doplňuje teprve smlouva.

Kdy je dozor povinný ze zákona

U většiny soukromých staveb je dozor dobrovolný a záleží na investorovi, zda ho najme. Výjimkou jsou stavby financované z veřejných prostředků, které provádí stavební podnikatel jako zhotovitel. U nich musí stavebník zajistit dozor stavebníka fyzickou osobou s autorizací (§ 161 stavebního zákona). Pokud projektovou dokumentaci zpracoval projektant, musí stavebník zajistit i jeho dozor, s výjimkou staveb sítí technické infrastruktury.

Na povinný dozor musí myslet i soukromý investor, který na stavbu čerpá veřejné peníze. Dotace a podpory mohou podmiňovat výplatu tím, že stavbu kontroluje odborný dozor, a jeho chybějící zápisy mohou ohrozit čerpání. Investor proto má vědět, zda jeho projekt pod tuto povinnost spadá, a nastavit dozor tak, aby splnil i podmínky poskytovatele podpory. Dozor projektanta je povinný také u vyhrazených staveb.

Stavební zákon dále počítá s tím, že stavebník oznámí stavebnímu úřadu, kdo stavbu provádí, a u staveb prováděných svépomocí stavbyvedoucího nebo osobu, která vykonává stavební dozor. Tento veřejnoprávní stavební dozor není totéž co technický dozor, kterého si investor najímá ke kontrole zhotovitele. Veřejnoprávní pravidla ale neurčují, za co dozor odpovídá investorovi; to určuje smlouva a občanský zákoník. Dozor může splnit všechny povinnosti vůči úřadu a přesto odpovídat investorovi za to, že vadu nezachytil.

Kde odpovědnost dozoru končí

Vůči investorovi dozor odpovídá dvojím způsobem. Za vadu stavby společně se zhotovitelem podle pravidel o vadách staveb a za škodu, kterou způsobil porušením své smlouvy. Náhrada škody může zahrnovat náklady na odstranění vady, znalecké posudky i projekt opravy. Smlouva s dozorem často tuto odpovědnost omezuje, třeba na výši honoráře nebo pojistného plnění.

Omezení odpovědnosti má zákonnou hranici. Ujednání, které předem vylučuje nebo omezuje povinnost nahradit újmu způsobenou úmyslně nebo z hrubé nedbalosti, nemá právní účinky (§ 2898 občanského zákoníku). Totéž platí pro omezení, které by dopadlo na slabší stranu. U běžné nedbalosti mezi podnikateli ale platně sjednaný strop obvykle obstojí a investor by ho měl porovnat s hodnotou stavby a s pojištěním dozoru.

Jak soudy hodnotí dozor, který o chybě věděl, ukazuje spor o rodinný dům posuzovaný ještě podle předchozí úpravy. Krajský soud uložil dozoru nahradit náklady na opravu: dozor sice nebyl povinen opravovat chyby v projektu, ale o rozporu v provedení střechy věděl a měl udělat víc než jen přeposlat korespondenci, například zapsat zjištění do stavebního deníku nebo svolat poradu. Nejvyšší soud v usnesení sp. zn. 23 Cdo 2762/2024 dovolání dozoru odmítl. Šlo o náhradu škody z porušení jeho vlastní smlouvy a na společné odpovědnosti škůdců podle soudu nic nemění, že každý porušil jinou smlouvu.

Jestli dozor za konkrétní vadu odpovídá, závisí na rozsahu jeho smlouvy, na tom, co o chybě věděl, a na tom, jak na ni reagoval. Tyto okolnosti posuzují právníci ARROWS advokátní kanceláře podle stavebního deníku, zápisů z porad a e-mailů, ještě než investor rozhodne, koho bude žalovat. Špatně zvolený okruh žalovaných může investora stát čas i náklady řízení.

Jak se dozor nastavuje na stavbách, kde funguje

Na stavbách, kde dozor plní svou roli, má dozor jasný plán kontrol navázaný na harmonogram zhotovitele. Ví předem, kdy se budou zakrývat izolace, kdy proběhnou tlakové zkoušky a kdy se betonují nosné konstrukce. Zhotovitel má ve smlouvě povinnost dozor na tyto kroky včas pozvat. Bez pozvánky se vada skrytá pod podlahou nebo v obvodovém plášti zjišťuje až po letech.

Druhým znakem je důsledná práce se stavebním deníkem. Dozor do něj zapisuje zjištění, zhotovitel na ně odpovídá a investor je pravidelně čte. Stavební deník je ve sporu o vady nejsilnějším důkazem, protože zachycuje, kdo co věděl a kdy. Dozor, který vede vlastní poznámky jen v e-mailech, pomáhá investorovi méně a sám sebe chrání hůř.

Třetím znakem je oddělení kontroly od schvalování změn. Dozor změny posuzuje a doporučuje, investor je schvaluje a zhotovitel je provádí až po písemném souhlasu. Tím se omezí prostor pro spor, kdo změnu zavinil a kdo ji má zaplatit. Jak řešit změny zadání a doplatek ceny za vícepráce, rozebírá článek o tom, když objednatel mění zadání během realizace.

Varovným signálem je smlouva s dozorem bez konkrétních výstupů. Pokud dozor nemusí odevzdávat pravidelné zprávy, nemá stanovenou četnost kontrol a jeho odměna nezávisí na tom, co skutečně udělal, investor nemá jak ověřit, že dozor pracuje. Rozumná smlouva proto obsahuje měsíční zprávy, fotodokumentaci kontrolovaných konstrukcí a seznam otevřených zjištění s termíny jejich vyřešení.

Chyby, které investora připraví o nárok proti dozoru

Nejčastější chybou je smlouva s dozorem na jednu stranu bez rozsahu činností. Investor podepíše nabídku dozoru, ve které je jen hodinová sazba a obecný popis služby. Ve sporu pak dozor tvrdí, že kontrolu, kterou investor očekával, nikdy neslíbil. Prevencí je příloha s výčtem kontrol, četností přítomnosti a povinností při zjištění chyb.

Druhou chybou je předat dozoru pravomoc schvalovat změny bez hranic. Dozor schválí změnu technologie, kterou navrhl zhotovitel, a později se ukáže, že změna způsobila vadu. Zhotovitel se brání, že postupoval podle pokynu dozoru, a dozor tvrdí, že jen odsouhlasil návrh odborníka. Investor zůstane mezi nimi. Pravomoc dozoru schvalovat změny má mít finanční i technický limit a písemnou formu.

Třetí chybou je žalovat jen zhotovitele. Investor zapomene, že vedle zhotovitele odpovídá i dozor a projektant, a když zhotovitel spor prohraje, ale nemá z čeho platit, investor začíná znovu. Navíc mu mezitím mohou uplynout lhůty k vytknutí vad. Jak se domáhat opravy nekvalitně provedené stavby u soudu, popisuje článek o tom, jak vysoudit opravu stavebního díla.

Čtvrtou chybou je nechat vadu vytknout jen dozoru. Investor nahlásí vadu dozoru a ten ji předá zhotoviteli neformálně. Ve sporu se ale zkoumá, komu a kdy byla vada oznámena, a investor by proto měl vadu písemně vytknout zhotoviteli i dozoru. Kolik tyto chyby stojí, záleží na velikosti vady a solventnosti zhotovitele, a jak je napravit, posuzují právníci ARROWS advokátní kanceláře podle smluv se všemi účastníky výstavby.

Rizika investora při najímání dozoru

Shrnutí pro majitele a management

Článek ukázal, že dozor nad stavbou za vady neodpovídá jen morálně. Zákon ho staví vedle zhotovitele a obrací důkazní břemeno, takže dozor musí sám prokázat, že vadu nezpůsobilo jeho selhání. Zároveň platí opak: když vadu způsobí výhradně dozor, kterého vybral investor, zhotovitel se z odpovědnosti vyviní.

Pro vedení investora je dozor nástroj řízení rizika, ne položka, na které se šetří. Dobře nastavený dozor rozšiřuje okruh odpovědných osob a přináší důkazy pro případný spor. Slabý dozor bez jasné smlouvy naopak dává zhotoviteli argument a investorovi nechává škodu. Odkládat nastavení smlouvy s dozorem na dobu po zahájení stavby se nevyplatí, protože první zakryté konstrukce vznikají v prvních týdnech.

Proto je potřeba smlouvu s dozorem připravit spolu se smlouvou se zhotovitelem a projektantem tak, aby na sebe navazovaly. Stejně důležité je hlídat stavební deník a zápisy z porad po celou dobu výstavby, protože právě z nich se ve sporu skládá odpověď na otázku, kdo za vadu odpovídá.

Právníci ARROWS advokátní kanceláře připravují a revidují smlouvy s dozorem, projektantem i zhotovitelem a zastupují investory v soudních sporech o vady staveb a náhradu škody. Napište nám na konzultace@arws.cz nebo se podívejte, jak vedeme obchodní a soudní spory.