Prohlášení vlastníka k rozdělení nemovitosti na jednotky:

Zdědili jste nemovitost s byty nebo refinancujete hypotéku? Je velmi pravděpodobné, že vaše Prohlášení vlastníka již neodpovídá realitě a vystavuje vás skrytým právním rizikům – od budoucích sporů mezi spoluvlastníky přes problémy při jednání s bankou až po úplné zablokování prodeje jednotky. V tomto článku vám ukážeme, proč je revize tohoto klíčového dokumentu nezbytná a jak celý proces zvládnout bezpečně, efektivně a s právní jistotou.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "Mgr. Marek Hučík", expert na dané téma.

Prohlášení vlastníka: Co je to a proč je pro vaši nemovitost klíčové?

Představte si Prohlášení vlastníka jako ústavu nebo rodný list vašeho domu. Je to základní dokument, který právně definuje existenci jednotlivých bytových a nebytových jednotek v budově. 

Bez něj by dům existoval pouze jako jeden celek, což by znemožňovalo samostatný prodej bytů, jejich zatížení hypotékou nebo jiné právní úkony.

Tento dokument je tak naprosto zásadní pro každého majitele jednotky, investora i společenství vlastníků.

Základní kámen vašeho vlastnictví: Srozumitelné vysvětlení

Prohlášení vlastníka je jednostranné právní jednání, kterým vlastník budovy, v souladu s občanským zákoníkem (konkrétně § 1166 zákona č. 89/2012 Sb.), rozdělí své vlastnické právo k nemovitosti na vlastnické právo k jednotlivým jednotkám.

Tímto aktem se z jedné nemovitosti stává soubor samostatných, právně oddělených věcí (bytů, kanceláří, garáží), které mohou mít odlišné vlastníky a osudy.

Hlavním účelem je tedy přesně vymezit, co je soukromým vlastnictvím majitele jednotky a co je naopak společné všem. 

Tato precizní definice je klíčová pro předcházení sporům a zajištění hladkého fungování celé nemovitosti. Správně sepsané prohlášení poskytuje právní jistotu a transparentnost, která je nezbytná pro jakékoliv budoucí transakce. 

V ARROWS se na přípravu a revizi těchto dokumentů specializujeme. Potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Co přesně Prohlášení vlastníka obsahuje?

Aby bylo prohlášení platné a splnilo svůj účel, musí mít písemnou formu a obsahovat řadu zákonem stanovených náležitostí. 

Nejde jen o formální popis, ale o detailní technický a právní manuál k budově, který má přímý dopad na práva a povinnosti všech vlastníků. Každá chyba nebo nejasnost v tomto dokumentu může v budoucnu znamenat vážné komplikace.

Mezi klíčové náležitosti patří:

• Identifikace nemovitosti: Přesné údaje o pozemku, budově, obci a katastrálním území, včetně parcelních čísel a čísel popisných.
• Vymezení jednotek: Pojmenování a označení každé jednotky (např. „byt č. 101/1“), její umístění v budově, určení účelu užívání (byt, ateliér, kancelář) a popis.
• Popis společných částí: Detailní výčet a popis částí, které jsou společné všem vlastníkům (např. základy, střecha, nosné zdi, chodby, schodiště, výtahy). Zásadní je i vymezení společných částí vyhrazených k výlučnému užívání konkrétnímu vlastníkovi, jako jsou balkony, terasy nebo sklepní kóje.
• Velikost spoluvlastnických podílů: Určení podílu každého vlastníka jednotky na společných částech nemovitosti. Tento podíl, obvykle odvozený od podlahové plochy jednotky, je rozhodující pro výpočet příspěvků na správu domu a pro váhu hlasu na shromáždění SVJ.
• Práva a závazky: Specifikace, jaká věcná práva (např. služebnosti cesty) a jiné závady váznoucí na původní nemovitosti přecházejí na vlastníky nově vymezených jednotek.
• Pravidla pro správu: Základní pravidla pro správu domu a pozemku a způsob přispívání na náklady s tím spojené.

Povinnou přílohou prohlášení jsou půdorysy všech podlaží (nebo jejich schémata), které graficky znázorňují polohu jednotek a společných částí a obsahují údaje o podlahových plochách.

V ARROWS pro naše klienty zajišťujeme kompletní přípravu prohlášení vlastníka, včetně koordinace s geodety a architekty. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

Když realita předběhne papíry: Dva nejčastější důvody pro revizi prohlášení

Prohlášení vlastníka je v podstatě právní snímek nemovitosti v určitém čase. Problém nastává, když se právní nebo faktický stav nemovitosti změní, ale tento klíčový dokument zůstane neaktualizovaný. 

Stává se z něj pak zdroj nejistoty a potenciálních rizik. Ignorovat nesoulad mezi dokumentací a realitou je strategická chyba, která se může majitelům nemovitostí a investorům citelně prodražit.

Zákon naštěstí umožňuje prohlášení měnit a přizpůsobovat nové situaci, ať už jde o opravu chyb, nebo o reakci na změnu vlastnických vztahů.

Proces změny je upraven v § 1169 občanského zákoníku. Dva nejčastější a nejrizikovější momenty, kdy je aktualizace naprosto nezbytná, jsou dědické řízení a změny související se zástavním právem, typicky při refinancování hypotéky.

Dědické řízení a jeho dopad na vlastnictví jednotek: Co se stane, když je dědiců více?

Úmrtí vlastníka jednotky je životní událost, která má okamžité a zásadní právní dopady na celou nemovitost. Dědické řízení sice určí nové majitele, ale často tím vytvoří právní nesoulad, který je třeba aktivně řešit.

Smrt vlastníka: Jak dědictví mění právní mapu nemovitosti

Po úmrtí vlastníka se jeho jednotka a příslušný podíl na společných částech stávají součástí pozůstalosti. Notář, který je pověřen soudem jako soudní komisař, zahájí dědické řízení, v jehož rámci zjistí okruh dědiců a soupis majetku. 

Řízení je zakončeno usnesením o nabytí dědictví, které s nabytím právní moci potvrzuje přechod vlastnictví na dědice. Tento přechod působí zpětně ke dni úmrtí zůstavitele.

Následně notář zajistí podání tohoto usnesení na katastrální úřad, který provede změnu zápisu vlastníků u dané jednotky.

Mnoho dědiců se v tomto bodě mylně domnívá, že je vše vyřešeno. Zápis v katastru je však pouze jednou částí skládačky. Ta druhá, neméně důležitá – Prohlášení vlastníka – zůstává beze změny.

Nevíte si s daným tématem rady?

Jeden byt, více majitelů: Problém spoluvlastnictví

Nejčastější komplikace nastává, pokud jednotku zdědí více dědiců (například dvě děti a manželka). V takovém případě se z nich stávají podíloví spoluvlastníci dané jednotky.

Katastr nemovitostí je sice správně zapíše jako nové spoluvlastníky, ale Prohlášení vlastníka, uložené ve sbírce listin, stále eviduje jako jediného vlastníka původního zemřelého majitele.

Tento rozpor mezi katastrem a prohlášením je právní časovanou bombou. 

Jakákoliv budoucí transakce – prodej jednotky, její zatížení hypotékou, ale i zásadnější rozhodování v rámci SVJ – se stává problematickou. Banky, potenciální kupci i úřady totiž vyžadují soulad klíčových dokumentů. Dohoda dědiců o správě zděděného majetku sice může upravit jejich interní vztahy, ale neřeší tento vnější nesoulad.

Změna prohlášení je samostatný právní proces, který musí aktivně iniciovat noví vlastníci.

FAQ – Právní tipy k dědictví a prohlášení vlastníka

• Musíme měnit prohlášení, i když jsme se jako dědicové dohodli?
  Ano, dohoda dědiců řeší vaše vzájemné vztahy, ale nemění základní dokument nemovitosti. Pro právní jistotu a budoucí transakce je změna prohlášení nezbytná. Potřebujete zajistit soulad dokumentů po dědickém řízení? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
• Co když jeden z dědiců se změnou nesouhlasí?
  Situace se komplikuje a může vyžadovat soudní řešení. Včasná právní konzultace může předejít dlouhým a nákladným sporům. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci vyjednat dohodu – napište na office@arws.cz.

Úskalí neřešeného prohlášení vlastníka po dědickém řízení

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Nemožnost prodeje nebo zastavení jednotky Banky a kupující vyžadují soulad mezi katastrem a prohlášením. Nesoulad transakci zablokuje.	Příprava kompletní dokumentace pro změnu prohlášení. Zajistíme, aby všechny dokumenty byly v souladu a připraveny pro banku i katastr. Potřebujete připravit dokumentaci? Napište na office@arws.cz.
Spory mezi dědici-spoluvlastníky Nejasná pravidla užívání a správy vedou ke konfliktům o nákladech a rozhodování.	Vyhotovení dohody spoluvlastníků a její zapracování do prohlášení. Vytvoříme jasná a právně vymahatelná pravidla. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.
Neplatnost rozhodnutí SVJ Pokud hlasují noví vlastníci, jejichž práva nejsou v prohlášení reflektována, mohou být usnesení shromáždění napadnuta.	Právní stanoviska k platnosti usnesení a zastupování ve sporech. Posoudíme vaši situaci a ochráníme vaše práva. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.
Komplikace při rekonstrukci Pro získání stavebního povolení je nutné doložit souhlas všech vlastníků dle aktuálního stavu, což neaktuální prohlášení neumožňuje.	Zastupování u správních orgánů. Vyřídíme za vás veškerá jednání se stavebním úřadem a zajistíme potřebná povolení. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.

Hypotéka a změna prohlášení: Proč je souhlas banky nezbytný?

Druhým kritickým momentem, kdy je třeba věnovat Prohlášení vlastníka zvýšenou pozornost, je jakákoliv manipulace s hypotékou či jiným úvěrem, který je zajištěn nemovitostí.

Banka jako zástavní věřitel má v celém procesu klíčové slovo a ignorovat její pozici může mít fatální následky.

Na koho se můžete obrátit?

Zástavní právo: Neviditelný spoluvlastník vaší nemovitosti

Když vlastník použije svou nemovitost jako zástavu pro úvěr, banka k ní získá zástavní právo, které se zapisuje do katastru nemovitostí. 

Tím se banka stává klíčovým hráčem s přímým zájmem na udržení hodnoty a právní bezvadnosti své zástavy. Není to jen pasivní pozorovatel; je to subjekt, jehož práva musí být respektována.

Pokud je zástavním právem zatížena celá budova ještě před jejím rozdělením na jednotky, situace se po vyhotovení Prohlášení vlastníka mění. Zástavní právo nezaniká, ale transformuje se. 

Původní zástavní právo se rozprostře na všechny nově vzniklé jednotky a jejich podíly na společných částech.

Vzniká takzvané vespolné zástavní právo, kdy každá jednotlivá jednotka zajišťuje celý původní dluh.

Změna prohlášení? Ne bez souhlasu zástavního věřitele!

Jakákoliv podstatná změna v Prohlášení vlastníka – ať už jde o změnu výměry jednotky, úpravu spoluvlastnických podílů, sloučení dvou bytů nebo změnu účelu užívání z bytu na kancelář – se přímo dotýká předmětu zástavy. 

Taková změna může ovlivnit hodnotu nemovitosti, a tím i kvalitu zajištění pro banku.

Proto občanský zákoník v § 1169 výslovně stanoví, že pokud je jednotka zatížena a změna se dotýká práv a povinností oprávněné osoby (banky), je vyžadován její písemný souhlas.

Jednat bez souhlasu banky je nejen porušením zákona, ale i hrubým porušením úvěrové smlouvy.

Banky si před udělením souhlasu často vyžádají nové ocenění nemovitosti, aby se ujistily, že hodnota zástavy neklesne pod kritickou úroveň.

FAQ – Právní tipy k zástavnímu právu

• Musím žádat banku o souhlas i při malé změně, jako je úprava sklepa?
  Ano, pokud se tím mění vymezení jednotky nebo společných částí v prohlášení, je souhlas nutný. Změna se dotýká předmětu zástavy. V ARROWS za vás komunikaci s bankou vyřídíme. Napište nám na office@arws.cz.
• Co se stane, když změním prohlášení bez souhlasu banky?
  Katastrální úřad by takový vklad neměl povolit. Pokud by se to přesto stalo, změna by byla právně vadná a banka by ji mohla napadnout, což může vést až k zesplatnění úvěru. Neriskujte a nechte si dokumenty připravit odborníky z ARROWS. Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Rizika spojená se změnou prohlášení u zastavené nemovitosti

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Zamítnutí vkladu katastrálním úřadem Chybějící souhlas zástavního věřitele je zásadní vadou, pro kterou katastr návrh na změnu zamítne.	Příprava podkladů stanovených zákonem a komunikace s úřady. Zajistíme, aby vaše žádost obsahovala všechny náležitosti, včetně souhlasu banky. Potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Neplatnost změny prohlášení I pokud by katastr změnu zapsal, bez souhlasu banky je změna napadnutelná a může být prohlášena za neplatnou.	Právní analýza a příprava bezvadné dokumentace. Naši experti garantují, že změna proběhne v souladu se zákonem a bude právně nenapadnutelná. Chcete vědět, jaké jsou vaše právní možnosti? Napište na office@arws.cz.
Porušení úvěrové smlouvy a zesplatnění úvěru Jednání bez souhlasu banky je závažným porušením smluvních podmínek, které může vést k okamžitému požadavku na splacení celého dluhu.	Právní konzultace, které chrání před sankcemi. Provedeme revizi vaší úvěrové smlouvy a navrhneme bezpečný postup. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz.
Ztráta času a finančních prostředků Neúspěšný pokus o změnu znamená promarněné poplatky za návrhy, znalecké posudky a geodetické práce.	Efektivní projektové řízení celého procesu. Postaráme se o hladký průběh od začátku do konce, čímž šetříme váš čas i peníze. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte řešení na míru.

Jak na změnu prohlášení vlastníka krok za krokem?

Proces změny Prohlášení vlastníka není pouhým vyplněním formuláře. Jde o komplexní projekt, který vyžaduje pečlivou koordinaci právních, technických a administrativních kroků. 

Podcenění kterékoliv fáze může vést k zamítnutí návrhu na katastru nebo k budoucím právním sporům. Proto se důrazně doporučuje svěřit celý proces do rukou zkušeného advokáta.

Zde je přehled základních kroků, kterými vás v ARROWS provedeme:

1. Právní a technická příprava: Prvním krokem je důkladná analýza stávajícího prohlášení a identifikace všech nutných změn. Pokud změna souvisí se stavebními úpravami (např. sloučení bytů), je nezbytné zajistit novou projektovou dokumentaci a přesné zaměření jednotek a společných částí certifikovaným geodetem.

2. Zajištění souhlasů: Tato fáze je administrativně i komunikačně nejnáročnější. Je třeba získat písemný souhlas všech vlastníků, jejichž práv a povinností se změna dotkne. V závislosti na povaze změny může být vyžadován souhlas nadpoloviční většiny všech vlastníků, nebo dokonce dohoda všech. Pokud je některá z dotčených jednotek zatížena hypotékou, je nezbytné získat i písemný souhlas banky.

3. Vypracování listin: Na základě získaných souhlasů a technických podkladů naši právníci vypracují potřebné právní dokumenty. Nejčastěji se jedná o „Dohodu vlastníků o změně prohlášení“, která musí splňovat veškeré náležitosti občanského zákoníku. Dbáme na to, aby dokumentace byla precizní a právně nenapadnutelná.

4. Podání na katastr nemovitostí: Kompletní dokumentaci, včetně návrhu na vklad, podáme na příslušný katastrální úřad. Součástí podání je i úhrada správního poplatku ve výši 2 000 Kč. Katastrální úřad následně přezkoumá formální i obsahové náležitosti a v zákonné lhůtě rozhodne o povolení vkladu.

5. Uložení do sbírky listin: Po úspěšném zápisu změny do katastru proces nekončí. Osoba odpovědná za správu domu (typicky výbor SVJ) má povinnost založit nové, úplné znění Prohlášení vlastníka do sbírky listin u katastrálního úřadu a také u příslušného rejstříkového soudu, kde je SVJ zapsáno. Tím je zajištěna jeho veřejná dostupnost a právní účinnost vůči třetím stranám.

Mezinárodní přesah: Když do hry vstupuje zahraniční prvek

V globalizovaném světě není výjimkou, že vlastnické vztahy k nemovitostem v České republice mají mezinárodní rozměr. 

Ať už se jedná o dědice žijícího v zahraničí, nebo o zahraniční společnost investující do českého realitního trhu, přítomnost cizího prvku přidává další vrstvu právní a administrativní komplexity.

V těchto situacích jsou lokální znalosti a zkušenosti neocenitelné. Díky naší síti ARROWS International, budované více než deset let, denně řešíme případy s mezinárodním přesahem a dokážeme pro naše klienty zajistit hladký a bezpečný průběh transakcí napříč jurisdikcemi.

• Dědické řízení se zahraničním prvkem: Pokud je některý z dědiců cizinec nebo má trvalé bydliště mimo ČR, je nutné řešit otázky jako uznávání zahraničních veřejných listin, doručování do ciziny nebo aplikaci mezinárodních smluv a nařízení EU o dědictví. Naši právníci vám zajistí efektivní komunikaci se zahraničními úřady i ostatními dědici.
• Zahraniční investor jako vlastník: Česká republika je pro zahraniční investory otevřená, existují však specifická pravidla a povinnosti. Některé strategické investice podléhají prověření ze strany státu. Pro zahraniční klienty poskytujeme komplexní poradenství ohledně právního rámce nabývání a správy nemovitostí v ČR.
• Due Diligence a AML: Pro každého zahraničního investora je před akvizicí nemovitosti naprosto klíčová důkladná právní prověrka (due diligence). Ta zahrnuje nejen kontrolu nabývacích titulů a věcných břemen, ale právě i detailní revizi Prohlášení vlastníka. Součástí každé transakce je také povinná kontrola dle zákona proti praní špinavých peněz (AML), která je u zahraničních subjektů obzvláště důsledná.

ARROWS zajišťuje pro investory kompletní due diligence a AML prověrku pod jednou střechou. Pro zajištění vaší investice nás neváhejte kontaktovat na office@arws.cz.

Nevíte si s daným tématem rady?

Mějte v dokumentech pořádek a předejděte drahým sporům

Prohlášení vlastníka není jen formalita založená v šanonu. Je to živý dokument, který musí přesně odrážet právní i faktický stav vaší nemovitosti. 

Jeho zanedbání po klíčových životních událostech, jako je dědictví nebo změna financování, představuje skryté riziko, které může vést ke zbytečným sporům, finančním ztrátám a zablokovaným obchodním příležitostem.

Proaktivní revize a včasná aktualizace Prohlášení vlastníka je investicí do právní jistoty, hodnoty vaší nemovitosti a dobrých sousedských vztahů. 

Tým ARROWS má s touto problematikou rozsáhlé zkušenosti, o čemž svědčí naše portfolio více než 150 akciových společností a 250 s.r.o., kterým poskytujeme dlouhodobé právní služby. Zakládáme si na rychlosti, preciznosti a vysoké kvalitě.

Nečekejte, až problém nastane. Obraťte se na nás pro nezávaznou konzultaci a nechte si prověřit stav vašeho Prohlášení vlastníka. Napište nám na office@arws.cz a my se o vše postaráme.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k prohlášení vlastníka

1. Jak dlouho trvá změna prohlášení vlastníka?
Proces závisí na složitosti a součinnosti všech stran. Po shromáždění všech podkladů (souhlasy, geometrický plán) a podání na katastr má úřad zákonnou lhůtu 30 dnů na rozhodnutí. Celý proces od přípravy po finální zápis může trvat 2 až 4 měsíce. S naší pomocí jej maximálně urychlíme. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.

2. Co když v původním prohlášení najdeme chybu (např. špatná výměra)?
Chyby v prohlášení, jako jsou nesprávné výměry, chybné výpočty podílů nebo nejasné vymezení společných částí, mohou vést k jeho částečné nebo úplné neplatnosti a k budoucím sporům. Je nutné provést opravu formou změny prohlášení, která vyžaduje souhlas dotčených vlastníků. Pro posouzení vaší situace a návrh řešení se obraťte na naše specialisty na office@arws.cz.

3. Může změnu prohlášení zařídit SVJ?
Ne. Změna prohlášení je aktem, který se týká vlastnických práv, a proto o ní mohou rozhodovat pouze vlastníci jednotek, nikoliv společenství vlastníků (SVJ). SVJ je právnická osoba založená za účelem správy domu a nemá pravomoc zasahovat do vlastnictví. ARROWS vám pomůže správně koordinovat dohodu mezi vlastníky. Pro více informací nám napište na office@arws.cz.

4. Zdědil jsem podíl na jednotce v ČR, ale žiji v zahraničí. Jak mám postupovat?
Řešení přeshraničního dědictví vyžaduje specifický postup, znalost mezinárodního práva soukromého a často i mezinárodní právní koordinaci. Naše síť ARROWS International se specializuje na tyto případy a zajistí pro vás veškeré kroky v ČR, včetně komunikace s úřady, notářem a ostatními dědici, abyste nemuseli cestovat. Pro hladké vyřízení vašeho dědictví nás kontaktujte na office@arws.cz.

5. Kolik stojí změna prohlášení vlastníka?
Náklady se skládají ze správního poplatku katastrálnímu úřadu (aktuálně 2 000 Kč), případných nákladů na geodeta či projektanta a odměny za právní služby. Cena za právní služby se odvíjí od složitosti případu a počtu dotčených jednotek. V ARROWS vám vždy předem připravíme transparentní cenovou nabídku. Pro konkrétní kalkulaci nám popište vaši situaci na office@arws.cz.

6. Kupuji nemovitost jako zahraniční investor. Na co si dát v prohlášení pozor?
V rámci právní prověrky (due diligence) je klíčové ověřit soulad prohlášení se skutečným stavem, správnost vymezení jednotek a podílů, a existenci jakýchkoliv skrytých závazků, omezení či pravidel, která by mohla omezit vaše investiční záměry. Dále je nutné splnit povinnosti dle zákona o prověřování zahraničních investic a AML.

ARROWS poskytuje komplexní právní prověrky pro zahraniční investory. Pro zajištění bezpečné transakce pište na office@arws.cz.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.