Spoluvlastnické podíly na nemovitostech jako forma investice

Rostoucí inflace přinesla zvýšenou poptávku po formách investic, jež ochrání finanční prostředky před jejich znehodnocením. V tradičně (finančně) konzervativním prostředí České republiky jsou v tomto směru stále jedněmi z nejrozšířenějších investice do nemovitých věcí, mj. prostřednictvím odkupu spoluvlastnických podílů na nemovitostech, jež na první pohled nemusí být investičně jakkoli zajímavé. Článek se věnuje dvěma právním cestám, které lze zvolit k dalšímu zpeněžení nově nabytého spoluvlastnického podílu.

(na fotografii pražský tým advokátní kanceláře ARROWS společně s několika kolegy z daňové a účetní kanceláře ARROWS tax)

S ohledem na to, že nový spoluvlastník zpravidla neužívá předmětnou nemovitost s ostatními spoluvlastníky, pak ti, pokud ji užívají, tak v drtivé většině případů činí nad rámec svých spoluvlastnických podílů. Další postup se pak odvíjí od skutečnosti, zda existuje právní důvod k užívání nemovité věci ostatními spoluvlastníky nad rámec jejich spoluvlastnického podílu, či nikoli.

V případě, že právní důvod k užívání věci ostatními spoluvlastníky nad rámec jejich spoluvlastnického podílu existuje, znamená to, že je zde např. rozhodnutí spoluvlastníků (či rozhodnutí soudu apod.), na základě kterého je některý ze spoluvlastníků (či více z nich) oprávněn užívat nemovitou věc v rozsahu menším či větším, než by odpovídalo jeho spoluvlastnickému podílu. Tedy například situace, kdy se ostatní spoluvlastníci dohodli, že nový spoluvlastník bude užívat věc v menším rozsahu, než je jeho spoluvlastnický podíl, příp. jiný spoluvlastník (spoluvlastníci) v rozsahu větším, než by odpovídalo jeho (jejich) spoluvlastnickému podílu.

V takové situaci má nový spoluvlastník (jakožto omezený spoluvlastník) nárok na náhradu za omezení jeho spoluvlastnického práva, která vyplývá ze samotného faktu, že věc může užívat (nebo z ní čerpat výnosy) jen v nižším rozsahu. Nárok na náhradu vyplývá z čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod, jakož i z garance práva spoluvlastníka podílet se na právech a povinnostech na společné věci v rozsahu spoluvlastnického podílu dle § 1126 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Podstatně častější jsou však případy, kdy právní důvod k užívání věci ostatními spoluvlastníky nad rámec jejich spoluvlastnického podílu neexistuje, tzn. není zde jakákoli dohoda spoluvlastníků či rozhodnutí soudu aj., které by užívání nemovitosti mimo rámec spoluvlastnických podílů odůvodňovalo. V takové situaci je nový spoluvlastník oprávněn požadovat vůči ostatním spoluvlastníkům, jež užívají společnou nemovitou věc nad rámec svých spoluvlastnických podílů, vydání bezdůvodného obohacení, neboť, jak uvedeno výše, právní důvod k takovému jednání absentuje.

Standardní postup pak spočívá v zaslání předžalobní výzvy ostatním spoluvlastníkům k vydání bezdůvodného obohacení, jež obsahuje též vyčíslení takového obohacení. V závislosti na reakci ostatních spoluvlastníků lze buď přistoupit k jednání o smírném řešení (např. pravidelné měsíční hrazení určité částky, odkup spoluvlastnických podílů ostatních spoluvlastníků či výhodný prodej spoluvlastnického podílu nového spoluvlastníka), nebo k uplatnění nároku soudní cestou (žaloba na vydání bezdůvodného obohacení).

Potenciálním úskalím uvedeného postupu může být rozdílný pohled soudů na řešení následující otázky:

Postačí ke vzniku nároku ochuzeného nového spoluvlastníka na vydání bezdůvodného obohacení

• již samotná skutečnost, že ostatní spoluvlastníci užívají celou nemovitost, aniž by ji užíval také ochuzený spoluvlastník, nebo
• je nutné, aby bylo ochuzenému novému spoluvlastníku v užívání nemovitosti konkrétně bráněno (např. výměnou zámků v nemovitosti)? 

Při posuzování se pak zkoumá např. konkludentní souhlas spoluvlastníka (spoluvlastníků) se způsobem užívání či to, zda se konkrétní spoluvlastník (spoluvlastníci) nadužívání jakkoli bránili. Byť ohledně výše uvedených otázek nepanuje úplná shoda, rozhodovací praxe se přiklání spíše k závěru, že ke vzniku nároku na vydání bezdůvodného obohacení postačí již samotná skutečnost, že je celá nemovitost užívána ostatními spoluvlastníky, aniž by ji užíval také nový spoluvlastník (v mezích daných spoluvlastnických podílů).

Závěrem lze podotknout, že spory, jež nezřídka kdy plynou ze shora popsaných postupů, končí poměrně často žalobou na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, na jejímž konci nový spoluvlastník zpravidla inkasuje pro něj ekonomicky zajímavou náhradu za prodej svého spoluvlastnického podílu ostatním spoluvlastníkům, nebo se naopak nový spoluvlastník stává výlučným vlastníkem celé nemovitosti poté, co mu soud přikázal nemovitou věc za náhradu ostatním spoluvlastníkům.