Vymáhání bezdůvodného obohacení za užívání cizí nemovitosti při absenci smluvního vztahu:

Zjistili jste, že bývalý nájemce stále využívá vaše komerční prostory i po skončení smlouvy? Nebo že stavební firma bez dovolení používá váš pozemek jako příjezdovou cestu? V tomto článku vám ukážeme, jak takovou situaci právně uchopit, jak správně vyčíslit nárok, jaká rizika vám hrozí a jak vám mohou zkušení právníci z ARROWS pomoci získat to, co vám po právu patří, a to i v případech s mezinárodním přesahem.

​Autor článku: ARROWS advokátní kancelář (Mgr. Pavel Čech, office@arws.cz, +420 245 007 740)

Váš majetek, cizí prospěch: Kdy máte právo na náhradu?

Základní princip je jednoduchý a logický. Občanský zákoník v ustanovení § 2991 odst. 1 jasně říká, že kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí toto obohacení vydat. Nejde přitom o náhradu škody, ale o vrácení prospěchu, který někdo získal neoprávněně, bez platného právního titulu, jako je například nájemní smlouva.

Aby bylo možné hovořit o bezdůvodném obohacení, musí být splněny čtyři základní předpoklady: musí dojít k obohacení na straně jedné osoby, k majetkové újmě na straně druhé, mezi těmito dvěma musí existovat příčinná souvislost a především musí chybět spravedlivý důvod pro takové obohacení.

Specifický případ: Protiprávní užití cizí hodnoty

Pro vlastníky nemovitostí je klíčová skutková podstata definovaná v § 2991 odst. 2 občanského zákoníku jako protiprávní užití cizí hodnoty. V praxi se jedná o typické situace, se kterými se setkávají developeři, správci nemovitostí i vlastníci pozemků:

• Komerční nájemce po skončení nájmu nevyklidí prostory a nadále je fakticky blokuje, čímž vám brání v jejich dalším pronájmu.
• Stavební firma si bez vašeho souhlasu zřídí přes váš pozemek dočasnou příjezdovou cestu ke své stavbě.
• Dodavatel po dokončení projektu neodstraní své zařízení z vašeho pozemku.

Kdo je povinen plnit? Nejen faktický uživatel!

Zde přichází zásadní poznatek z aktuální soudní praxe. Povinnost vydat bezdůvodné obohacení nemá pouze ten, kdo vaši nemovitost fakticky užívá. Podle judikatury Nejvyššího soudu je odpovědný i ten, kdo takové neoprávněné užívání třetí osobě umožnil. Pokud tedy například váš bývalý nájemce po skončení smlouvy prostory neoprávněně "podnajme" někomu dalšímu, můžete se vydání obohacení domáhat přímo po tomto bývalém nájemci, se kterým jste původně měli smluvní vztah.

Tato možnost je pro vlastníka strategickou výhodou. Nemusí složitě pátrat po identitě a solventnosti faktického uživatele (ten má povinnost vydat bezdůvodné obohacení jen v případě, že není při užívání v dobré víře), ale může svůj nárok směřovat vůči původnímu partnerovi. V této fázi je klíčové správně identifikovat, zda nárok vůbec vznikl a vůči komu jej uplatnit. Právníci z ARROWS denně posuzují podobné situace pro naše klienty z řad developerů, správcovských firem i obcí, kterých máme v portfoliu přes 50. Díky tomu dokážeme rychle a přesně určit nejefektivnější strategii.

Kolik můžete získat? Stanovení výše náhrady podle aktuální judikatury

Pokud někdo užívá vaši nemovitost bez právního důvodu, máte právo na peněžitou náhradu. Její výše se však neurčuje podle toho, jaký zisk nebo ztrátu uživatel na vaší nemovitosti vytvořil. Rozhodující je hodnota samotného práva užívání.

Zlatý standard: Obvyklé nájemné

Soudní praxe je v tomto ohledu zcela ustálená. Výše peněžité náhrady se téměř vždy odvíjí od částky, kterou by uživatel za normálních okolností musel platit za nájem srovnatelné nemovitosti v daném místě a čase. Této částce se říká obvyklé nájemné. Není přitom podstatné, zda uživatel v nemovitosti provozoval ziskovou činnost, nebo zda mu naopak vznikla ztráta.

Jak se "obvyklé nájemné" prokazuje v praxi?

Určení výše obvyklého nájemného je znaleckou otázkou a v soudním řízení často představuje klíčové bojiště. Soudy se opírají o znalecké posudky, které analyzují srovnatelné nájemní smlouvy v dané lokalitě, zohledňují stav nemovitosti a především její skutečný účel užívání. Není výjimkou, že každá strana předloží vlastní posudek s odlišnými závěry, a soud pak musí pečlivě hodnotit jejich metodiku a přesvědčivost.

Past v podobě staré smlouvy: Platí původní nájemné?

Občanský zákoník sice v § 2999 odst. 2 uvádí, že bylo-li dříve plněno za úplatu (např. v rámci již zaniklé nájemní smlouvy), poskytne se náhrada ve výši této úplaty. Zde je však třeba zpozornět.

Navzdory tomuto ustanovení se soudy v mnoha případech stále přiklánějí k ustálené judikatuře a stanovují náhradu ve výši aktuálního obvyklého nájemného, které může být podstatně vyšší než to původně sjednané. Příklon k tomuto závěru plyne např. z usnesení Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 530/22.

Nevíte si s daným tématem rady?

Výjimky, které musíte znát

Z každého pravidla existují výjimky. Pokud by byla nemovitost v tak zchátralém stavu, že by ji vlastník reálně nemohl nikomu pronajmout, soud může dospět k závěru, že žádná újma a tedy ani bezdůvodné obohacení nevzniklo. Odlišný režim platí také pro nájem bytu, kde se po skončení nájmu hradí náhrada ve výši dříve sjednaného nájemného, nikoliv obvyklého (jak potvrzuje např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 42/2024).

Správné vyčíslení nároku je základem úspěchu. Naši právníci v ARROWS mají rozsáhlé zkušenosti s vedením sporů, kde klíčovou roli hrají znalecké posudky. Zajišťujeme pro klienty přípravu právních stanovisek a spolupracujeme s prověřenými znalci, abychom maximalizovali výši přiznané náhrady a úspěšně obhájili její výši před soudem.

Čas hraje proti vám: Klíčová rizika při vymáhání a jak je řídit

Vymáhání nároku není bez rizika. Nečinnost nebo špatný postup mohou vést k definitivní ztrátě peněz. Podívejme se na největší hrozby a jak jim předejít.

Největší nepřítel: Promlčení nároku

U bezdůvodného obohacení existuje komplexní systém promlčecích lhůt, jejichž zmeškání znamená zánik vymahatelnosti nároku.

• Subjektivní lhůta: Trvá 3 roky a běží od okamžiku, kdy se dozvíte, že k obohacení došlo a kdo se na váš úkor obohatil.
• Objektivní lhůta: Trvá 10 roky (u úmyslného obohacení 15 let) a běží ode dne, kdy k obohacení skutečně došlo.

Klíčové je, že tyto lhůty běží nezávisle na sobě a stačí uplynutí jedné z nich, aby se právo promlčelo. Váš nárok tak může být promlčen, i když o něm ještě ani nevíte. U trvajícího užívání se navíc každý měsíc užívání promlčuje samostatně, což vyžaduje neustálou ostražitost.

Důkazní břemeno: Kdo co musí u soudu prokázat?

Rozložení důkazního břemene je jasně dané:

• Vy jako vlastník (žalobce): Musíte prokázat, že k užívání vaší nemovitosti bez právního důvodu došlo a že vám tím vznikla újma. Je naprosto zásadní mít vše pečlivě zdokumentováno.
• Uživatel (žalovaný): Pokud prokážete svá tvrzení, důkazní břemeno se přesouvá na něj. Musí prokázat, že pro užívání měl spravedlivý důvod (např. platnou smlouvu, souhlas atd.).

Následující tabulka shrnuje nejčastější problémy, se kterými se naši klienti potýkají, a ukazuje, jak jim v ARROWS pomáháme.

Riziko k řešení	Potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS:
Promlčení nároku	Definitivní ztráta možnosti vymáhat dlužnou částku kvůli uplynutí zákonných lhůt.	Právní konzultace, které chrání před pokutami a kontrolami, a precizní hlídání subjektivních i objektivních promlčecích lhůt pro každé jednotlivé období.
Nesprávné vyčíslení nároku	Soud přizná výrazně nižší částku, nebo žalobu zcela zamítne pro neurčitost či zjevnou nepřiměřenost.	Příprava právních stanovisek a zajištění kvalitních znaleckých posudků pro obhajitelnou a maximální výši náhrady.
Neunesení důkazního břemene	Prohra ve sporu z důvodu nedostatku důkazů o neoprávněném užívání nebo jeho rozsahu.	Systematická příprava kompletní dokumentace, která ochrání před pokutami a sankcemi, včetně zajištění svědectví, fotodokumentace a korespondence.
Zdlouhavé a nákladné řízení	Soudní spor se vleče roky a generuje vysoké náklady na právní zastoupení.	Efektivní zastupování u soudů a správních orgánů s důrazem na rychlost, kvalitu a procesní strategii, která vede k co nejrychlejšímu řešení.
Komplikace s mezinárodním prvkem	Spory o to, který soud (český/zahraniční) má věc řešit a jakým právem se bude řídit, což vede k průtahům a nejistotě.	Využití naší globální sítě ARROWS International pro bezproblémové řešení přeshraničních případů, včetně určení příslušnosti a aplikace práva.
Neochota dlužníka jednat	Ignorování výzev, zbytečné průtahy a nutnost eskalace do nákladného soudního sporu.	Profesionální mimosoudní jednání a příprava důrazné předžalobní výzvy, která často vede k dohodě bez nutnosti soudního řízení.
Formální pochybení v žalobě	Zamítnutí žaloby z formálních důvodů (špatně označený žalovaný, chybějící náležitosti), což znamená ztrátu času a peněz.	Pečlivá příprava podkladů stanovených zákonem a zajištění bezchybného procesního postupu od samého počátku.

Když hranice nehrají roli: Vymáhání nároku s mezinárodním prvkem

V globální ekonomice je běžné, že nemovitost v ČR užívá zahraniční firma nebo ji vlastní zahraniční subjekt. Jak se v takovém případě určí, kde se soudit a podle jakého práva? Evropské právo naštěstí poskytuje jasná a pro vlastníky nemovitostí velmi výhodná pravidla.

Kde se soudit? Nařízení Brusel I bis a síla polohy nemovitosti

Mezinárodní příslušnost soudů v rámci EU řeší nařízení známé jako Brusel I bis. Pro spory týkající se nemovitostí obsahuje klíčové pravidlo: článek 24 odst. 1 dává výlučnou příslušnost soudům toho členského státu, na jehož území se nemovitost nachází. Toto pravidlo, známé jako lex rei sitae, nelze změnit dohodou stran.

V praxi to znamená, že pokud například německá firma neoprávněně užívá váš pozemek v Brně, máte právo (a povinnost) podat žalobu u českého soudu. Zahraniční subjekt se tomu nemůže vyhnout a je nucen podřídit se české jurisdikci. To vám dává obrovskou strategickou výhodu – spor vedete na "domácí půdě", ve vlastním jazyce a se znalostí místních poměrů.

Na koho se můžete obrátit?

Podle jakého práva? Nařízení Řím II a jeho pravidla

Otázku, právem kterého státu se bude spor řídit, řeší nařízení Řím II. Pro bezdůvodné obohacení stanoví článek 10 jasnou hierarchii pravidel:

1. Existující vztah: Pokud obohacení souvisí s předchozí smlouvou (např. skončený nájem), řídí se právem této smlouvy.
2. Společné sídlo/bydliště: Mají-li obě strany sídlo ve stejné zemi, použije se právo této země.
3. Místo obohacení: V ostatních případech rozhoduje právo země, kde k obohacení došlo – tedy opět právo země, kde se nachází nemovitost.

Tyto případy jsou naší denní praxí. Díky deset let budované síti ARROWS International jsme schopni efektivně řešit spory s mezinárodním prvkem. Zajišťujeme pro klienty nejen zastupování u českých soudů, ale i doručování do zahraničí, komunikaci se zahraničními protistranami a případný výkon českého rozhodnutí v cizině. Naše zkušenosti s více než 150 akciovými společnostmi a 250 s.r.o. nám dávají unikátní vhled do přeshraničních obchodních vztahů.

Od problému k řešení: Váš strategický plán s ARROWS

Ochrana vlastnických práv vyžaduje včasnou a odbornou akci. Čekání se nevyplácí a může vést k definitivní ztrátě nároku. Úspěch nezávisí jen na tom, že jste v právu, ale na strategickém a procesně bezchybném postupu od samého začátku. V ARROWS poskytujeme komplexní služby, které pokrývají celý životní cyklus vaší nemovitosti a chrání vaše investice.

• Prevence: Nejlepší spor je ten, který nikdy nezačne. Pomůžeme vám s přípravou nebo revizí nájemních a jiných smluv, které minimalizují riziko budoucích nejasností.
• Interní procesy: Pro větší portfolia nemovitostí vyhotovíme interní směrnice a provedeme odborná školení pro zaměstnance včetně certifikátu, aby vaši správci věděli, jak postupovat při skončení nájmu a jak správně dokumentovat stav věcí pro případný spor.
• Posouzení nároku: Nejste si jisti, zda máte nárok? Připravíme pro vás detailní právní stanovisko, které zhodnotí vaši pozici, vyčíslí potenciální náhradu a navrhne další kroky.
• Vymáhání a zastupování: Zajistíme kompletní proces vymáhání, od mimosoudních výzev až po efektivní zastupování u soudů a správních orgánů.
• Ochrana a povolení: Připravíme veškerou dokumentaci, která vás ochrání před pokutami a sankcemi, a zajistíme získání potřebných licencí či povolení, pokud je situace vyžaduje.

Ať už řešíte konkrétní problém s neoprávněným užíváním vaší nemovitosti, nebo chcete proaktivně chránit své investice do budoucna, jsme tu pro vás. Zakládáme si na rychlosti, vysoké kvalitě a budování dlouhodobých vztahů s našimi klienty.

Naše práce pro klienty často přesahuje právní rámec. Rádi si poslechneme vaše podnikatelské nápady a pokud to dává smysl, propojíme vás s dalšími klienty z našeho portfolia, kteří hledají zajímavé investiční či obchodní příležitosti.

Obraťte se na nás a domluvte si úvodní konzultaci. Společně najdeme to nejlepší řešení pro vaši situaci.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.