Využití práva stavby v developerských projektech:

Plánujete developerský projekt a čelíte vysokým nákladům na akvizici pozemků, které mohou tvořit až 50 % celkové hodnoty nemovitosti? Právo stavby představuje sofistikované řešení, které vám umožní realizovat projekt bez nutnosti pozemek kupovat a uvolnit tak kapitál pro samotnou výstavbu. V tomto článku se dozvíte, jak právo stavby funguje v praxi a jak vám s tím mohou pomoci zkušení právníci ARROWS.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "Mgr. Karel Huneš", expert na dané téma.

Co je právo stavby a proč by mělo zajímat každého developera a investora?

Právo stavby je v zásadě oprávnění postavit a vlastnit stavbu na pozemku, který patří někomu jinému. Nejde však o pouhý pronájem. Jedná se o silné věcné právo, které se zapisuje do katastru nemovitostí a je samo o sobě považováno za nemovitou věc. To znamená, že s ním můžete nakládat téměř jako s vlastnictvím – můžete ho prodat, darovat, zatížit zástavním právem pro banku nebo odkázat dědicům.

Stavba, kterou na základě tohoto práva postavíte, se nestává součástí pozemku, ale je součástí práva stavby. Tímto mechanismem dochází k dočasnému prolomení jedné ze základních zásad občanského práva – superficies solo cedit (stavba je součástí pozemku). 

Toto prolomení je však vždy časově omezené, a to na maximální dobu 99 let. Právě dočasnost je klíčovým faktorem, který vyžaduje precizní smluvní ošetření, zejména pro účely bankovního financování a budoucího vypořádání.

Na rozdíl od nájmu či pachtu, které jsou pouhými závazkovými (obligačními) vztahy, poskytuje právo stavby jakožto věcné právo mnohem vyšší míru právní jistoty. Váš projekt je tak chráněn před riziky spojenými například se změnou vlastníka pozemku nebo jednostrannou výpovědí, což je u investic v řádech stovek milionů korun naprosto zásadní.

FAQ – Právní tipy k základům práva stavby

• Co je to „stavební plat“?
  Jde o úplatu za zřízení práva stavby. Může být sjednána jako jednorázová částka, nebo v pravidelných opakujících se dávkách – tehdy se nazývá stavební plat. Ten pak vázne na právu stavby jako tzv. reálné břemeno. Potřebujete nastavit spravedlivý a udržitelný stavební plat? Spojte se s námi na office@arws.cz.
• Vzniká právo stavby už podpisem smlouvy?
  Ne. Smlouva sice musí mít písemnou formu, ale samotné právo stavby jako věcné právo vzniká až vkladem (zápisem) do katastru nemovitostí. Zajistíme pro vás kompletní proces od přípravy smlouvy až po vklad do katastru. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

Strategické výhody: Jak právo stavby maximalizuje návratnost a otevírá nové příležitosti

Využití práva stavby není jen právní kličkou, ale promyšleným obchodním rozhodnutím, které může zásadně vylepšit ekonomiku vašeho projektu a otevřít dveře k novým investičním příležitostem.

Optimalizace Cash Flow: Investujte do cihel, ne do hlíny

Hlavní a nejzřetelnější výhodou je, že nemusíte vázat obrovský kapitál v nákupu drahého pozemku. Tyto prostředky můžete alokovat přímo do samotné výstavby, kvalitnějších materiálů, marketingu nebo souběžného rozvoje dalších projektů. Tím se výrazně snižuje celková potřeba externího financování a optimalizuje se vaše cash flow.

Přístup k exkluzivním lokalitám: Stavějte tam, kde nelze koupit

Mnoho atraktivních pozemků v centrech měst či strategických lokalitách je ve vlastnictví subjektů, které je nechtějí nebo nemohou prodat. Typicky se jedná o obce, kraje, církve nebo různé nadace, které si chtějí pozemky ponechat jako dlouhodobé aktivum pro budoucí generace. 

Právo stavby je pro ně ideálním nástrojem, jak pozemek ekonomicky zhodnotit, aniž by ztratily nad ním kontrolu. Pro vás jako developera se tak otevírá cesta k realizaci projektů v lokalitách, které by byly jinak zcela nedostupné.

V ARROWS máme bohaté zkušenosti s poradenstvím pro veřejný sektor, v našem portfoliu je přes 51 obcí a krajů, a umíme efektivně moderovat jednání mezi developerem a veřejnou institucí.

Jistota, kterou nájem ani pacht nenabídne: Srovnání alternativ

Volba mezi právem stavby a dlouhodobým nájmem není jen právní detail – je to strategické rozhodnutí o míře rizika a bankovatelnosti celého projektu. Zatímco nájemní smlouvu lze za určitých okolností vypovědět, zejména při změně vlastníka pozemku, právo stavby jako věcné právo zapsané v katastru „přežívá“ jakékoliv změny a poskytuje vám téměř absolutní jistotu po celou sjednanou dobu. Tato stabilita je klíčová nejen pro vás, ale i pro financující banku.

Následující tabulka se podívá na to, jaké nejčastější rizika vás mohou potkat a jak vám s nimi v ARROWS můžeme pomoci.

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Spory o výši náhrady za stavbu po zániku práva stavby, které mohou vést k dlouhým a nákladným soudním řízením.	Zastupování při jednání o mimosoudním vyrovnání nebo v soudních sporech o určení spravedlivé náhrady. Potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Daňové doměrky (DPH, daň z příjmů) z důvodu nesprávného posouzení transakcí spojených s právem stavby (zřízení, stavební plat, zánik).	Komplexní daňově-právní poradenství pro optimalizaci daňové zátěže projektu v každé jeho fázi. Chcete znát své daňové povinnosti? Napište na office@arws.cz.
Ztráta hodnoty investice při předčasném zániku práva stavby (např. odstoupením vlastníka pro neplacení stavebního platu).	Příprava smluvních mechanismů, které chrání vaši investici i pro případ předčasného ukončení. Neváhejte se obrátit na naši kancelář na office@arws.cz.

 

Smlouva o zřízení práva stavby: Pevné základy vašeho projektu

Úspěch projektu založeného na právu stavby stojí a padá na kvalitě smluvní dokumentace. Zákonná úprava je totiž poměrně stručná a mezerovitá, přičemž judikatura, která by vyjasňovala sporné otázky, se teprve tvoří. Spoléhat se na obecná ustanovení zákona znamená ponechat klíčové aspekty vaší investice náhodě a riziku budoucích soudních sporů.

Klíčové náležitosti, které nesmí chybět

Precizně vypracovaná smlouva musí pamatovat na všechny fáze životního cyklu projektu. Mezi naprosto zásadní body, které je třeba detailně upravit, patří:

1. Přesná specifikace stavby: Nejen její účel (např. bytový dům, logistické centrum), ale i maximální rozměry, stavebně-technické provedení a závazný termín pro její dokončení.

2. Doba trvání: Smlouva musí obsahovat přesné datum zániku práva stavby, které bude zapsáno v katastru nemovitostí.

3. Stavební plat: Detailní úprava výše, splatnosti a především jasně definovaný a zákonu odpovídající mechanismus valorizace (např. vázaný na míru inflace vyhlašovanou ČSÚ).

4. Vypořádání při zániku: Toto je jeden z nejdůležitějších bodů. Zákonná úprava, která přiznává stavebníkovi náhradu ve výši poloviny hodnoty stavby, je pro developera často velmi nevýhodná. Smlouva by měla obsahovat jasný mechanismus pro stanovení náhrady, ideálně na úrovni tržní hodnoty.

5. Předkupní právo: Zákon dává oběma stranám vzájemné předkupní právo (stavebník k pozemku, vlastník k právu stavby). Toto právo lze smluvně upravit, nebo dokonce zcela vyloučit, což je pro flexibilitu projektu často žádoucí.

6. Souhlas vlastníka: Smlouva může stanovit, že k některým úkonům, jako je zatížení nebo prodej práva stavby, bude developer potřebovat předchozí souhlas vlastníka pozemku. Je nutné tyto podmínky nastavit rozumně, aby neblokovaly bankovní financování nebo budoucí exit.

Naši právníci se specializují na nemovitostní právo a mají rozsáhlé zkušenosti s přípravou komplexní smluvní dokumentace pro developerské projekty. Připravíme pro vás smlouvu o zřízení práva stavby na míru, která bude chránit vaši investici a minimalizovat budoucí rizika. Potřebujete připravit nebo zrevidovat smlouvu? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Naši experti na dané téma:

Největší úskalí a jak je proměnit ve výhodu: Financování, spory a daňová optimalizace

Právo stavby s sebou nese specifická rizika, která je však možné s expertní právní pomocí efektivně řídit a předejít jim. Otevřeně si je pojmenujme a ukažme si cestu, jak je zvládnout.

Problém bankovního financování: Jak přesvědčit banku?

Banky v České republice stále vnímají právo stavby jako méně standardní a rizikovější zástavu než samotný pozemek. Důvodem je především jeho dočasnost a právní nejistota spojená s hodnotou zajištění po uplynutí sjednané doby. To může vést k tomu, že banka bude požadovat vyšší úrokovou sazbu, dodatečné zajištění nebo projekt odmítne financovat úplně.

Zásadní strategické doporučení zní: Vždy si předjednejte financování u banky PŘED podpisem finální smlouvy o zřízení práva stavby.

Předejdete tak situaci, kdy budete smluvně vázáni platit stavební plat, ale nezískáte prostředky na výstavbu.

Následující tabulka shrnuje nejčastější rizika a ukazuje, jak vám s nimi můžeme v ARROWS konkrétně pomoci.

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Odmítnutí financování bankou z důvodu vnímání práva stavby jako nedostatečné zástavy.	Příprava právního stanoviska pro financující banku, které detailně analyzuje strukturu transakce a kvalitu zajištění. Chcete posílit svou pozici při jednání s bankou? Napište nám na office@arws.cz.
Vyšší úroková sazba a nevýhodné úvěrové podmínky kvůli rizikové přirážce banky.	Právní podpora při vyjednávání úvěrové dokumentace a strukturování transakce tak, aby se snížila rizika pro banku. Potřebujete vyjednat lepší podmínky financování? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Spory s vlastníkem pozemku kvůli nejasně definovaným právům a povinnostem ve smlouvě (např. údržba, pojištění, změny stavby).	Vyhotovení precizní a detailní smlouvy o zřízení práva stavby, která předchází budoucím sporům. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz.
Neplatnost klíčových ujednání (např. opce na prodloužení) kvůli rozporu s praxí katastrálních úřadů.	Revize smluvní dokumentace s ohledem na aktuální rozhodovací praxi úřadů, čímž zajistíme její plnou vykonatelnost. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.

Mezinárodní inspirace a přeshraniční potenciál

Právo stavby není jen českou specialitou. V zemích jako Německo a Rakousko má jeho ekvivalent, známý jako Erbbaurecht, více než stoletou tradici a je zcela běžným a osvědčeným nástrojem v realitním developmentu. Využívají ho zde nejen města a církve, ale i velké korporace pro efektivní správu svého nemovitostního portfolia.

Tato zahraniční praxe jasně dokazuje, že se jedná o životaschopný a profitabilní model. Doba trvání se zde typicky pohybuje mezi 60 a 99 lety a úplata (Erbbauzins) činí obvykle 3–6 % z tržní hodnoty pozemku ročně. Pro český trh to znamená, že developeři, kteří tento nástroj ovládnou jako první, mohou získat významnou konkurenční výhodu.

Díky naší deset let budované síti ARROWS International řešíme projekty s mezinárodním prvkem na denní bázi. Ať už jednáte se zahraničním investorem, vlastníkem pozemku, nebo hledáte inspiraci v osvědčených zahraničních modelech, jsme připraveni poskytnout vám expertní podporu. Pro konzultaci přeshraničních aspektů vašeho projektu nám napište na office@arws.cz.

Závěr: Právo stavby není jen právní institut, je to vaše konkurenční výhoda

Právo stavby představuje pro informované developery a investory strategický nástroj pro optimalizaci kapitálu, získání přístupu k exkluzivním pozemkům a zajištění vyšší právní jistoty ve srovnání s běžným nájmem. Jeho úspěšné využití však stojí a padá s kvalitou smluvní dokumentace a proaktivním řízením rizik, zejména v oblasti financování.

Nenechte se odradit jeho zdánlivou složitostí. V ARROWS máme s touto problematikou bohaté zkušenosti a jsme připraveni vás provést celým procesem – od úvodní analýzy přes vyjednávání s vlastníkem pozemku a bankou až po úspěšnou realizaci projektu. Naše zkušenosti z dlouhodobé spolupráce s více než 150 akciovými společnostmi a 250 s.r.o. nám umožňují poskytovat služby rychle a ve vysoké kvalitě.

Navíc si zakládáme na propojování našich klientů. Pokud máte zajímavý investiční nápad nebo hledáte partnera pro svůj byznys, rádi si vás vyslechneme. Spojte se s námi na office@arws.cz a domluvte si nezávaznou konzultaci, kde probereme potenciál práva stavby pro vaše konkrétní záměry.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k využití práva stavby v developmentu

1. Co se stane se stavbou po uplynutí sjednané doby (např. 99 let)?
Po zániku práva stavby se stavba automaticky stává součástí pozemku a přechází do vlastnictví vlastníka pozemku. Stavebníkovi (nebo jeho právnímu nástupci) vzniká nárok na náhradu. Její výše by měla být detailně sjednána ve smlouvě, protože zákonná úprava (polovina hodnoty stavby) je často nevýhodná. Pokud řešíte vypořádání při zániku práva stavby, kontaktujte nás na office@arws.cz.

2. Mohu právo stavby v průběhu jeho trvání prodat jinému developerovi?
Ano, právo stavby je samostatná nemovitá věc a jako takové je volně převoditelné, pokud si ve smlouvě s vlastníkem pozemku nesjednáte omezení (např. nutnost jeho předchozího souhlasu). Převod se realizuje standardní smlouvou a vkladem do katastru nemovitostí. Plánujete exit z projektu? Pomůžeme vám s přípravou transakční dokumentace, napište nám na office@arws.cz.

3. Co se stane, když vlastník pozemku během trvání práva stavby pozemek prodá?
Pro vás jako stavebníka se nic nemění. Právo stavby je věcné právo, které vázne na pozemku bez ohledu na to, kdo je jeho vlastníkem. Nový vlastník pozemku vstupuje do všech práv a povinností toho původního. Navíc máte ze zákona předkupní právo k pozemku, pokud se ho smluvně nevzdáte. Pro zajištění vašich práv v takové situaci se obraťte na naše experty na office@arws.cz.

4. Jaké jsou hlavní daňové dopady stavebního platu?
Pro vás jako stavebníka (plátce) je stavební plat daňově uznatelným nákladem. Pro vlastníka pozemku (příjemce) se jedná o zdanitelný příjem. Zřízení práva stavby za úplatu podléhá DPH v základní sazbě. Daňový režim je komplexní a závisí na mnoha faktorech. Pro daňovou optimalizaci vašeho projektu nás kontaktujte na office@arws.cz.

5. Kdo platí daň z nemovitých věcí?
Po dobu trvání práva stavby je poplatníkem daně z pozemků stavebník, nikoli vlastník pozemku. Stavebník je rovněž poplatníkem daně ze staveb a jednotek u stavby vyhovující právu stavby. Potřebujete poradit s daňovými povinnostmi? Napište nám na office@arws.cz.

6. Je možné právo stavby zřídit i k již existující stavbě?
Ano, zákon to výslovně umožňuje. Právo stavby lze zřídit i ke stavbě již existující, například za účelem její rozsáhlé rekonstrukce, modernizace a následného dlouhodobého užívání. Pokud zvažujete tuto variantu, probereme s vámi nejvhodnější postup. Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.