Záruka za jakost u nemovitostí

V souvislosti s koupí nemovitostí se někdy hovoří tzv. záruce za jakost. Co se rozumí touto zárukou a jak se odlišuje od odpovědnosti za vady? Jaké změny přinesla novelizace právní úpravy záruky účinná od  6. 1. 2023? To se dozvíte v následujících řádcích.

Novela občanského zákoníku

Důvodem novelizace právní úpravy záruky byla především nesystematičnost a duplicita její úpravy. Zákonodárce proto přistoupil ke zrušení obecné právní úpravy záruky a současně zpřesnil zvláštní úpravu záruky u kupní smlouvy. Ta se nově (přiměřeně) vztahuje i na jiné smluvní typy než je kupní smlouva. Kromě uvedeného připomínáme, že současně došlo ke zrušení koncepce tzv. zákonné záruky (k tomu vizte článek: „Zákonná záruka u nemovitostí končí?“).

Co je to záruka a jaký význam má u nemovitostí?

Zárukou rozumíme prohlášení poskytovatele záruky (zejména prodávajícího, ale i třetí osoby – například realitního zprostředkovatele), kterým se zavazuje poskytnout kupujícímu určité plnění, nebude-li mít nemovitost určité vlastnosti. Záruka představuje dobrovolný závazek jejího poskytovatele a je nutno ji odlišovat od zákonné odpovědnosti za vady.

1. V případě (zákonné) odpovědnosti za vady je nutné, aby vada existovala již v okamžiku tzv. přechodu nebezpečí na věci. Doporučujeme si tento okamžik ve smlouvě výslovně ujednat. Kupující proto musí prokázat, že věc byla vadná již v tomto okamžiku (například v důsledku použitého nekvalitního materiálu).
2. V případě (dobrovolné) záruky stačí, že se vada vyskytne kdykoliv v průběhu záruční doby. Kupující však nemá právo ze záruky, způsobila-li vadu po přechodu nebezpečí škody na věci na kupujícího vnější událost (například nepříznivé povětrnostní vlivy).

Délka záruční doby je odvislá od prohlášení poskytovatele záruky. Vadu krytou zárukou je třeba vytknout právě ve lhůtě určené délkou záruční doby. Obsahem záruky může být například právo odstoupit od smlouvy, právo na opravu věci nebo poskytnutí jiné služby související s nápravou neuspokojivého stavu předmětu koupě (například sleva z kupní ceny). Záruku lze převzít jen nad rámec zákonných práv kupujícího z vadného plnění, aby tímto způsobem nedocházelo ke klamání zákazníků.

S ohledem na dobrovolný charakter záruky se však s touto garancí setkáte spíše u developerských projektů než v případě běžných realitních obchodů. Pokud si nejste s čímkoliv jisti, neváhejte nás kontaktovat. Rádi Vám pomůžeme.

Na článku spolupracoval Robert Dürrer.