Záruka za jakost u nemovitostí
V souvislosti s koupí nemovitostí se někdy hovoří tzv. záruce za jakost. Co se rozumí touto zárukou a jak se odlišuje od odpovědnosti za vady? Jaké změny přinesla novelizace právní úpravy záruky účinná od 6. 1. 2023?
Shrnutí v bodech
- Záruka je dobrovolná. Poskytovatel ji dává nad rámec zákonných práv kupujícího z vadného plnění.
- Stačí vada v záruční době. U zákonné odpovědnosti musí vada existovat již při přechodu nebezpečí škody, u záruky stačí, že se projeví během záruční doby.
- Záruku může založit i reklama. Prohlášení v reklamě dostupné při uzavření smlouvy záruku zakládá a při rozporu má zpravidla přednost.
- Typicky ji nabízejí developeři. U běžných realitních obchodů se se zárukou za jakost setkáte méně často.
Řešíte podobnou situaci?
Novela občanského zákoníku
Novela občanského zákoníku účinná od ledna 2023 změnila pojetí záruky za jakost. Dříve se jí prodávající zavazoval, že věc bude po určitou dobu způsobilá k použití pro obvyklý účel nebo si zachová obvyklé vlastnosti. Nově záruka vzniká prohlášením poskytovatele záruky, že kupujícího uspokojí nad rámec jeho zákonných práv z vadného plnění, nebude-li mít věc vlastnosti uvedené v prohlášení o záruce. Záruka může vzniknout i prohlášením v reklamě dostupné nejpozději při uzavření kupní smlouvy.
Co je to záruka a jaký význam má u nemovitostí?
Zárukou rozumíme prohlášení poskytovatele záruky (zejména prodávajícího, ale i třetí osoby – například realitního zprostředkovatele), kterým se zavazuje poskytnout kupujícímu určité plnění, nebude-li mít nemovitost určité vlastnosti. Záruka představuje dobrovolný závazek jejího poskytovatele a je nutno ji odlišovat od zákonné odpovědnosti za vady.
V případě (zákonné) odpovědnosti za vady je nutné, aby vada existovala již v okamžiku tzv. přechodu nebezpečí škody na věci. Doporučujeme si tento okamžik ve smlouvě výslovně ujednat. Kupující proto musí prokázat, že věc byla vadná již v tomto okamžiku (například v důsledku použitého nekvalitního materiálu).
V případě (dobrovolné) záruky stačí, že se vada vyskytne kdykoliv v průběhu záruční doby. Kupující však nemá právo ze záruky, způsobila-li vadu po přechodu nebezpečí škody na věci na kupujícího vnější událost (například nepříznivé povětrnostní vlivy).
Délka záruční doby je odvislá od prohlášení poskytovatele záruky. Vadu krytou zárukou je třeba vytknout právě ve lhůtě určené délkou záruční doby. Obsahem záruky může být například právo odstoupit od smlouvy, právo na opravu věci nebo poskytnutí jiné služby související s nápravou neuspokojivého stavu předmětu koupě (například sleva z kupní ceny). Záruku lze převzít jen nad rámec zákonných práv kupujícího z vadného plnění, aby tímto způsobem nedocházelo ke klamání zákazníků.
Řešíte podobnou situaci?
Ozveme se do 24 hodin.
Co vám hrozí a jak pomáhá ARROWS
Možné problémy | Jak pomáhá ARROWS (konzultace@arws.cz) |
|---|---|
Záměna záruky a odpovědnosti za vady: kupující spoléhá na záruku, kterou prodávající vůbec neposkytl, a uplatní svá práva pozdě. | Co uděláme: zrevidujeme kupní smlouvu a vysvětlíme, jaká práva z vad a ze záruky vám náležejí. |
Neurčité prohlášení o záruce: nejasný rozsah, délka nebo obsah záruky vede ke sporům při reklamaci. | Co uděláme: připravíme prohlášení o záruce nebo záruční ujednání ve smlouvě tak, aby bylo jednoznačné. |
Nezamýšlená záruka z reklamy: prohlášení v reklamě může záruku založit, a to i v širším rozsahu než smlouva. | Co uděláme: zkontrolujeme marketingové materiály developerského projektu a sjednotíme je se smluvní dokumentací. |
Neurčený okamžik přechodu nebezpečí škody: kupující těžko prokazuje, že vada existovala již v rozhodném okamžiku. | Co uděláme: tento okamžik ve smlouvě výslovně upravíme a nastavíme protokol o předání nemovitosti. |
Závěrečné shrnutí
Záruka za jakost je dobrovolný závazek, kterým poskytovatel kupujícímu slíbá plnění nad rámec zákonných práv z vadného plnění. Na rozdíl od zákonné odpovědnosti za vady stačí, aby se vada projevila kdykoliv během záruční doby. Od novely účinné v lednu 2023 může záruku založit i prohlášení v reklamě, a proto je důležité, aby marketingové materiály odpovídaly smlouvě.
S ohledem na dobrovolný charakter záruky se však s touto garancí setkáte spíše u developerských projektů než v případě běžných realitních obchodů. Kupující by si proto měl vždy ověřit, zda mu byla záruka skutečně poskytnuta, v jakém rozsahu a na jak dlouho.
Právníci ARROWS vám pomohou posoudit kupní smlouvu i prohlášení o záruce a nastavit záruční podmínky tak, aby byly jednoznačné. Ozvěte se nám na konzultace@arws.cz.
Autor článku:
Upozornění:
Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter a slouží k základní orientaci v problematice dle právního stavu k roku 2026. Ačkoliv dbáme na maximální přesnost obsahu, právní předpisy a jejich výklad se v čase vyvíjejí. Jsme ARROWS advokátní kancelář, subjekt zapsaný u České advokátní komory (náš orgán dohledu), a pro maximální bezpečí klientů jsme pojištěni pro případ profesní odpovědnosti s limitem 350.000.000 Kč. Pro ověření aktuálního znění předpisů a jejich aplikace na vaši konkrétní situaci je nezbytné kontaktovat přímo ARROWS advokátní kancelář (konzultace@arws.cz). Neneseme odpovědnost za případné škody vzniklé samostatným užitím informací z tohoto článku bez předchozí individuální právní konzultace.