Zprostředkovatelská smlouva a nový občanský zákoník

 

Právní úprava obsažená v novém občanském zákoníku nahrazuje dosavadní úpravu obsaženou v § 774 až § 777 v OZ 1964 a také úpravu obsaženou v obchodním zákoníku v § 642 a násl. K tomu se obsahově přibližuje, zvláště v ustanovení týkající se provize za zprostředkování uzavření určité smlouvy.

 

Nárok na výplatu provize zprostředkovatele lze sjednat v podstatě třemi základními způsoby:

1) obstaráním příležitosti pro zájemce, aby smlouvu uzavřel

2) uzavřením zprostředkovávané smlouvy

3) po uhrazení peněz ze zprostředkovávané smlouvy zájemci

 

Zákon primárně vychází z varianty 1), kdy § 2447 odst. 1 normuje, že provize je splatná dnem uzavření zprostředkované smlouvy. Varianta 2) je rozvinuta v odstavci druhém téhož ustanovení, kde je stanoveno, že bylo-li ujednáno, že zprostředkovatel pro zájemce obstará příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem, je provize splatná již obstaráním příležitosti. Variantu 3) lze nalézt v § 646.

 

Tato problematika není nijak novou a v podstatě jde pouze o to, zda nárok zprostředkovatele (realitní kanceláře) na provizi může nastat již v situaci, kdy obstará zájemce o uzavření smlouvy, nebo musí k uzavření smlouvy skutečně dojít. O tyto spory nebyla nouze ani v minulosti, zvláště ve vztahů ke spotřebitelům. V rozhodnutí C. K. nejvyššího soudu ze dne 1. 12. 1898 č. 15.347[2] bylo např. uvedeno, že odměna náleží zprostředkovateli i v situaci, kdy již umožnil zájemci smlouvu uzavřít. Fakticky tedy dle smluvní úpravy obchodního zákoníku dnešních dní. Pokud se podíváme do současné právní úpravy v zahraničí, § 652 odst. 1 BGB splatnost provize váže až na okamžik uzavření smlouvy.  V polském „O gospodarce nieruchomościami“ dále jen GospNierU[1] byla právní úprava až do roku 2014 úprava obdobná.

 

K této otázce se ve vztahu ke spotřebitelům vyjádřil ve svém rozhodnutí i Nejvyšší soud.[2] Ten vyslovil názor, že volba obchodního zákoníku pro regulaci zprostředkovatelské smlouvy uzavřené s fyzickou osobou – spotřebitelem v postavení zájemce směřuje ke zhoršení právního postavení účastníka smlouvy, který není podnikatelem. Volba obchodního zákoníku je proto podle § 262 odst. 1 obch. zák. neplatná a zprostředkovatelská smlouva se tedy řídí občanským zákoníkem.

 

Potřebujete v této oblasti poradit?

M: office@arws.cz

T: 910 058 058

 

Do roku 2014 tedy nebylo možné, aby s klientem, fyzickou nepodnikající osobou bylo dohodnuto, že splatnost provize nastává již okamžikem, kdy měl klient možnost příležitost smlouvu uzavřít. Nový občanský zákoník tuto variantu ovšem výslovně připouští i pro spotřebitele a omezuje tedy riziko toho, že si klient uzavření smlouvy na poslední chvíli rozmyslí a odmítne zaplatit provizi.

 

Co se týče práva na výplatu provize, z obchodního zákoníku je přejato (§ 651 ObchZ), že právu zprostředkovatele na provizi není na újmu, byla-li smlouva, k níž se vztahovala činnost zprostředkovatele, uzavřena nebo splněna až po zániku závazku ze zprostředkovatelské smlouvy (§ 2454 NOZ). Výše uvedený judikát 23 Cdo 2589/2010, [R 41/2013 civ.] již tedy nebude možno aplikovat a pokud klient, spotřebitel bude chtít realitní kancelář obejít tím, že smlouvu uzavře až po ukončení kontraktu s „realitkou“, nijak si tím nepomůže.

 

 

Nový občanský zákoník s sebou přináší pro zprostředkovatele také některé nové povinnosti, jejichž porušení s sebou přináší rizika plynoucí z odpovědnosti za škodu. Dle § 2452 Zprostředkovatel nesmí navrhnout zájemci uzavření smlouvy s osobou, o které má důvodnou pochybnost, zda povinnosti ze zprostředkované smlouvy řádně a včas splní, nebo o které vzhledem k okolnostem takovou pochybnost mít měl. Obdobná úprava byla zakotvena v § 649 ObchZ, nicméně zde je odpovědnost zprostředkovatelů výrazně zpřísněna.

Obdobně povinnost v § 2451 o úschově dokladů je podobná dřívější úpravě v ObchZ (§ 648). Zprostředkovatel pro zájemce uschová doklady nabyté v souvislosti se zprostředkovatelskou činností po dobu, po kterou mohou být významné pro ochranu zájmů zájemce.

 

Výslovnou novinkou je zákaz činnosti pro obě strany, pokud to není dohodnuto. V praxi je tedy zakázáno, aby realitní kanceláře např. používaly své interní databáze klientů, pokud to nemají výslovně smluvně ošetřeno.  NOZ ve svém § 2450 upravuje případ, kdy bude zprostředkovatel vyvíjet činnost směřující k uzavření smlouvy či příležitosti a s tím spojené důsledky. Důležité je povšimnout si, že takové jednání musí být v rozporu se smlouvou, kterou si strany ujednaly. Z povahy ustanovení tedy plyne, že je dispozitivní a strany mohou připustit, že zprostředkovatel bude aktivní ve prospěch obou kontrahentů (tj. zájemce i třetích osob). Ke stejnému názoru došla i odborná literatura již v minulosti.[3] Obdobně tak stanoví § 654 BGB.

 

Toto ustanovení směřuje k ochraně zájemce a to tím, že zakazuje zprostředkovateli vyvíjet činnost, která není zcela v souladu se zájmy zájemce. Je tedy evidentní snaha zamezit situacím, kdy jsou ve prospěch třetí osoby např. uváděny v inzerci klamavé informace, které by mohly znevýhodnit zájemce a být naopak ve prospěch třetí osoby. To je zcela v souladu s jednou ze základních zásad občanského zákoníku, a tedy že nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu. V případě, že je zprostředkovatel činný jako pro zájemce, tak pro třetí osobu, je nutno pamatovat na kautelu § 6 odst. 1, která přikazuje poctivost. Veškeré informace, které zprostředkovatel předává zprostředkovateli, a třetí osobě by měly být ve vzájemném poměru rovnocenné, aby všechny strany měly spravedlivé podmínky k realizaci finálního kontraktu.[4]

 

Otázky budoucího zákonného vývoje v této oblasti jsou v současné době předčasné. Už nyní lze ovšem ocenit, že právní úprava zprostředkování ze zákona úplně nevymizela, protože má svá specifika. Původní idea vynechat tento smluvní typ a omezit se na obecná ustanovení příkazní smlouvy by nepřinesl českému právnímu rádu žádný přínos.

 

Na druhé straně je ovšem záhodno se zamyslet, zda má, či nemá být činnost realitních zprostředkovatelů regulována státem. Inspiraci lze hledat v Polsku. Realitní trh zde doznal od 1. 1. 2014 významných změn. Stejně jako v ČR dochází k rekodifikaci soukromého práva, ovšem narozdíl od ČR není ještě u našich sousedů v účinnosti nový občanský zákoník.

 

Právní úprava činnosti realitních makléřů byla v polském právním řádu upravena obecně v občanském zákoníku (kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, § 750). Speciální úpravu ovšem poskytuje zákon o nakládání s nemovitostmi (o gospodarce nieruchomościami, Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., dále jen GospNierU). Do roku 2014 byla činnost realitních zprostředkovatelů v Polsku omezena s tím, že se jednalo o koncesovanou činnost. Ten, kdo neměl oprávnění vykonávat činnost realitního makléře, nemohl ani uzavírat platné zprostředkovatelské smlouvy. Polský Nejvyšší soud rozhodl v rozhodnutí sp. zn. V CSK 173/10 z 19. 1. 2011, že smlouva uzavřená s tím, kdo nemá oprávnění k činnosti realitního makléře je neplatná.

 

Od 1. 1. 2014 došlo v Polsku k rozvolnění realitního trhu a činnost realitních makléřů upravena dříve v § 179 až 183a GospNierU byla výrazně omezena. To v praxi znamená, že ačkoli je nově stanovena povinnost písemné formy pod sankcí neplatnosti, realitní zprostředkování již není činností koncesovanou. Tato změna má sloužit k zvýšení konkurence na polském realitním trhu. Na druhou stranu to znamená, že ze zákona zmizely některé podstatné náležitosti smlouvy, což je podrobováno kritice.[5] Na jedné straně je oceňováno rozvolňování realitního trhu, na straně druhé se snížila zákonná odpovědnost realitních makléřů.

 

Mezi státy, kde je činnost realitních zprostředkovatelů regulována patří např. Rakousko (jsou např. nastaveny max. ceny provizí), Dánsko (je požadována certifikace), či Finsko (povinné pojištění činnosti), či Francie (zde je třeba získat profesní průkaz. Ten se vydává v případě ukončení nejméně 3 roky studia v právu , ekonomii a podnikání. Osoba bez vzdělání by měla poskytnout důkaz o 10 -leté odborné praxi. Český zákonodárce k regulaci prozatím nepřistoupil a bude zajímavé sledovat, kterým směrem se vydá.

 

——————————

[1] Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.

[2] sp. zn. 23 Cdo 2589/2010 ze dne 30. 10. 2012 

[3] ŠTRUPLOVÁ, E. in JEHLIČKA, O. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 9. vyd. Praha: C. H. Beck, 2004, s. 774, KRČMÁŘ, J. Právo občanské III. Právo obligační. 4. vyd. Praha: Knihovna sborníku věd právních a státních, 1947, s. 271, HAVEL, B. in ELIÁŠ, K. a kol. Občanský zákoník. Velký akademický komentář. Sv. 2. Praha: Linde Praha, 2008, s. 2321

[4]  Shodně rozhodnutí německého okresního soudu v Mannheimu ze dne 13. 01. 2012, sp. zn. 3 C 273/11.

[5] K tomu např. Lejcyk Monika, Analiza zmian w aspekcie prawnych unormowań umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w ustawie deregulacyjnej in NIERUCHOMOŚCI, 2014,  numer 2, s. 15.