Wspólnota właścicieli lokali

Zdalny odczyt liczników: obowiązek, który nie może czekać

Czeska ustawa o gospodarowaniu energią (ustawa nr 406/2000 Sb., dalej „ustawa o gospodarowaniu energią”) w związku z czeską ustawą o usługach (ustawa nr 67/2013 Sb., dalej „ustawa o usługach”) wyznacza jasny termin. Do 31 grudnia 2026 r. wszystkie wymagane ciepłomierze i podzielniki, których dotąd nie można było odczytywać zdalnie, muszą zostać wymienione lub zmodernizowane.

Od 1 stycznia 2027 r. nie będzie już prawnie dopuszczalne eksploatowanie w budynkach mieszkalnych z centralnym źródłem ciepła lub ciepłej wody liczników, które do wykonania odczytu wymagają fizycznego wejścia do mieszkania.

Zdalny odczyt definiuje się jako system umożliwiający odczyt zmierzonych wartości bez konieczności dostępu do poszczególnych mieszkań lub lokali niemieszkalnych, zazwyczaj z odległości większej niż 250 metrów. Systemy walk-by przy nowych instalacjach mogą już nie wystarczać do spełnienia obowiązku częstego informowania.

Praktyczne ryzyka i kary

Niewykonanie tego obowiązku stanowi delikt administracyjny. Przestrzeganie ustawy o gospodarowaniu energią kontroluje Państwowa Inspekcja Energetyczna Republiki Czeskiej (Státní energetická inspekce, SEI). Za niewykonanie obowiązku instalacji wymaganych liczników lub niewyposażenie ich w funkcję zdalnego odczytu może zostać nałożona kara w wysokości od kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy koron czeskich.

Wiele wspólnot właścicieli (společenství vlastníků jednotek, SVJ) wciąż nie zdaje sobie sprawy, że wyjątki od tego obowiązku są bardzo ograniczone i dotyczą wyłącznie technicznej niewykonalności lub nieopłacalności ekonomicznej. Jeżeli SVJ nie wykaże obiektywnych powodów, dla których nie przeprowadziło wymiany, naraża się na sankcję.

Jak się przygotować: praktyczne kroki

SVJ powinno niezwłocznie przeprowadzić przegląd umów z podmiotami rozliczającymi koszty oraz stanu liczników. W praktyce warto mieć pod ręką także konkretne wskazówki dotyczące prac w budynkach mieszkalnych, na przykład w artykule prace budowlane w mieszkaniu bez pozwolenia: co można zrobić bez zgłoszenia/pozwolenia, a kiedy potrzebny jest już projekt. Jeżeli liczniki nie umożliwiają zdalnego odczytu, a ich żywotność kończy się dopiero po 2027 roku, i tak trzeba je wymienić lub doposażyć w moduł radiowy do końca 2026 roku.

Należy pamiętać, że koszty zakupu liczników ponosi zazwyczaj właściciel lokalu, ale organizację wymiany zapewnia SVJ. Prawnicy kancelarii ARROWS pomogą Państwu w przeglądzie statutu oraz umów o dzieło z dostawcami urządzeń pomiarowych, aby było jasne, kto ponosi koszty i odpowiedzialność.

Nowe obowiązki w zakresie informowania właścicieli o zużyciu energii

Obowiązek informowania właścicieli o zużyciu ciepła i ciepłej wody co najmniej raz w miesiącu jest w czeskim porządku prawnym zakotwiczony już wcześniej. Ponieważ od 1 stycznia 2027 r. wszystkie liczniki muszą mieć zdalny odczyt, obowiązek ten staje się od tej daty powszechny dla wszystkich objętych nim SVJ.

Informacje o zużyciu nie muszą być wysyłane listem poleconym. Ponieważ często korzysta się z portali i aplikacji, a dane o użytkowaniu mieszkań są przetwarzane, należy uwzględnić również wymogi RODO. W praktyce i zgodnie z ustawą wystarczy udostępnienie danych w drodze zdalnego dostępu, na przykład przez portal internetowy lub aplikację, o czym właściciel musi zostać poinformowany.

Jak wygląda prawidłowa informacja

Zgodnie z czeskim rozporządzeniem nr 269/2015 Sb. i ustawą o usługach informacja ma zawierać dane o stwierdzonym zużyciu ciepła i ciepłej wody za dany okres. Celem jest umożliwienie użytkownikowi mieszkania regulowania swojego zachowania i oszczędzania energii.

Częstym błędem jest przekonanie, że chodzi o miesięczne rozliczenie, czyli fakturę. Nie jest to finansowe rozliczenie kosztów, lecz informacja o zużyciu w jednostkach miary. Jeżeli SVJ nie udostępnia tej informacji, narusza ustawę o usługach.

Praktyczne ryzyko: spory i sankcje

Jeżeli SVJ nie wykonuje obowiązku informacyjnego, naraża się na ryzyko kary. Zgodnie z ustawą o usługach może powstać obowiązek zapłaty odbiorcy usług kary za zwłokę w spełnieniu świadczenia niepieniężnego, choć w przypadku informacji miesięcznych chodzi przede wszystkim o publicznoprawny nadzór SEI.

Większym ryzykiem są jednak spory o ważność całorocznego rozliczenia. Gdy spór przerodzi się w postępowanie sądowe (np. o dopłaty lub nieważność rozliczenia), przydatna może być także znajomość kwestii odpowiedzialności przy ingerencjach w budynek, zob. zmiana układu mieszkania w budynku mieszkalnym: ingerencja w części wspólne, statyka i odpowiedzialność.

Jeżeli właściciel podniesie zarzut, że nie otrzymywał bieżących informacji i nie mógł wpływać na zużycie, może to utrudnić dochodzenie zaległości. W praktyce często pomaga wówczas wczesna analiza prawna i ustalenie procedury dochodzenia zaległości, ewentualnie rozwiązanie sporu na drodze sądowej w ramach sporów gospodarczych i sądowych.

Dyrektywa w sprawie charakterystyki energetycznej budynków: rzeczywistość a mity

W 2024 roku przyjęto nowelizację unijnej dyrektywy w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (EPBD). Choć pierwotne projekty mówiły o ścisłym zakazie użytkowania lub sprzedaży budynków w klasach F i G od określonych dat, ostateczne brzmienie jest łagodniejsze.

Państwa członkowskie, w tym Republika Czeska, muszą zapewnić stopniowe zmniejszanie średniego zużycia energii w zasobie mieszkaniowym. Oznacza to, że obowiązek renowacji przenosi się na poziom państwa, które musi tak ukształtować warunki dotacyjne i legislacyjne, aby renowacje były przeprowadzane.

Co to oznacza dla SVJ w klasach F i G?

Choć nie istnieje bezpośredni ustawowy nakaz renowacji pod groźbą kary, budynki w klasach energetycznych F i G znajdą się pod silną presją ekonomiczną i rynkową:

• Spadek wartości nieruchomości: mieszkania w budynkach nieefektywnych energetycznie tracą na wartości rynkowej.

• Ukierunkowane dotacje i presja państwa: państwo będzie w pierwszej kolejności kierować programy dotacyjne do najgorszych budynków.

Dla SVJ oznacza to, że odkładanie ocieplenia lub wymiany źródeł ciepła staje się błędem strategicznym. Banki mogą być ostrożniejsze przy udzielaniu kredytów hipotecznych na takie nieruchomości w ramach tzw. zielonego finansowania.

Praktyczne ryzyko: bezczynność organu statutowego

Zarząd SVJ ma obowiązek działać z należytą starannością dobrego gospodarza. Ignorowanie krytycznego stanu energetycznego budynku, prowadzące do utraty wartości majątku właścicieli lub niepotrzebnie wysokich kosztów energii, może uzasadniać odpowiedzialność członków zarządu za szkodę.

Prawnicy kancelarii ARROWS mogą pomóc Państwu w prawnym przygotowaniu inwestycji, w tym w przeglądzie umów kredytowych i umów z wykonawcami, aby inwestycja była bezpieczna pod względem prawnym.

Kontrole systemów ogrzewania

Nadal obowiązuje obowiązek przeprowadzania regularnych kontroli systemów ogrzewania oraz połączonych systemów ogrzewania i wentylacji, jeżeli ich moc znamionowa przekracza 70 kW. Obowiązek ten dotyczy większości większych budynków mieszkalnych z własną kotłownią lub węzłem cieplnym.

Częstotliwość kontroli zależy od rodzaju źródła i mocy, zazwyczaj wynosi od 2 do 5 lat. Kontrolę przeprowadza specjalista ds. energetyki posiadający uprawnienia czeskiego Ministerstwa Przemysłu i Handlu (MPO), a protokół z kontroli musi zostać na żądanie przedłożony Państwowej Inspekcji Energetycznej.

Ryzyka zaniedbania

Brak ważnego protokołu z kontroli systemu ogrzewania stanowi wykroczenie w rozumieniu ustawy o gospodarowaniu energią. Oprócz kary SVJ grozi także ryzyko, że w razie zdarzenia ubezpieczeniowego ubezpieczyciel może obniżyć świadczenie, jeżeli stwierdzi, że nie przeprowadzono ustawowej kontroli zgodnie z czeskim rozporządzeniem nr 38/2022 Sb.

Nowa ustawa o rachunkowości: co się szykuje

W procesie legislacyjnym znajduje się nowa czeska ustawa o rachunkowości, której wejście w życie przewiduje się prawdopodobnie na 1 stycznia 2028 r. Dla SVJ powinna przynieść kategoryzację jednostek rachunkowych, nacisk na elektronizację zapisów oraz zmiany w sprawozdawczości.

SVJ będą prawdopodobnie należeć do kategorii mikro lub małych jednostek rachunkowych. Nowa ustawa bardziej zbliża się do standardów międzynarodowych, co może zmienić metodykę księgowania niektórych operacji oraz strukturę sprawozdania finansowego.

W odróżnieniu od spółek handlowych SVJ nie ujmuje w księgach wartości budynku mieszkalnego, lecz wyłącznie majątek własny oraz zarządzanie cudzym majątkiem.

Prawnicy i współpracujący doradcy podatkowi kancelarii ARROWS śledzą rozwój legislacji i są gotowi pomóc SVJ w przejściu na nowe zasady.

Podsumowanie

Rok 2027 i poprzedzający go okres wymagają od zarządów SVJ aktywności. Czekanie do ostatniej chwili może okazać się kosztowne, czy to z powodu sankcji za brak zdalnych odczytów, czy też wzrostu cen prac budowlanych i materiałów.

Przewodniczący SVJ, którzy pełnią funkcję często w swoim wolnym czasie, nie są w stanie ogarnąć wszystkich niuansów ustawy o gospodarowaniu energią, czeskiego Kodeksu cywilnego (ustawa nr 89/2012 Sb., dalej „k.c.”) i przepisów o rachunkowości.

Prawnicy kancelarii ARROWS specjalizują się w prawie mieszkaniowym i zarządzaniu nieruchomościami. Możemy przejąć ciężar odpowiedzialności prawnej, sprawdzić Państwa przepisy wewnętrzne i zapewnić, aby Państwa SVJ przeszło okres zmian bez kar i sporów.

Jeżeli chcą Państwo mieć pewność, że Państwa SVJ działa zgodnie z prawem, prosimy o kontakt z kancelarią ARROWS jeszcze dziś.

Prosimy o kontakt pod adresem konsultacja@arws.cz w celu umówienia konsultacji.