Cross-border share deals: Daňové a právní pasti pro zahraniční investory

Zahraniční investoři, kteří se rozhodují koupit nemovitost v České republice prostřednictvím nákupu akcií nebo obchodních podílů, stojí před složitou kombinací daňových a právních výzev. Ačkoliv se tuzemský trh jeví jako stabilní a atraktivní destinace, skrývá řadu nástrah vedoucích k neočekávaným finančním ztrátám a právním sporům. Tento článek vám ukáže, jakým konkrétním problémům můžete čelit a jak se jim efektivně vyhnout.

Proč je cross-border share deal atraktivní a zároveň rizikový

Prodej nemovitostí v České republice lze strukturovat jako přímý prodej (asset deal) nebo jako prodej akcií či podílů ve společnosti (share deal). Z hlediska zahraničního investora se share deal často jeví jako ekonomicky výhodnější řešení, protože společnost zůstane existovat se všemi právy, licencemi a nájemními smlouvami.

Investoři jsou však často překvapeni složitostí ekonomických a právních následků, které jsou mnohem komplexnější než u přímého nákupu. To platí zejména u takzvaných "real estate rich companies", jejichž hodnota je odvozena od české nemovitosti, nebo u společností s rozsáhlou historií.

Specialisté z ARROWS Law Firm mají se strukturováním těchto transakcí pro zahraniční klienty dlouholeté zkušenosti. V rámci těchto procesů ARROWS nabízí komplexní prodej firem a transakční poradenství. Správné nastavení vyžaduje hluboké znalosti českého práva, mezinárodních smluv o zamezení dvojího zdanění i unijních regulací.

Specifika českého zdanění zahraničních společností

Nejprve je třeba vyvrátit častý předpoklad zahraničních investorů, že nákup akcií je automaticky daňově neutrální nebo méně zatěžující než jiné formy převodu.

V České republice platí, že příjmy z prodeje podílů či akcií mohou podléhat zdanění v závislosti na typu subjektu a znění příslušné mezinárodní smlouvy. Pokud je prodávajícím zahraniční osoba, považují se tyto příjmy u společností vlastnících nemovitost za příjmy z českých zdrojů.

Zda budou skutečně zdaněny v ČR, závisí na přítomnosti takzvané "nemovitostní doložky" (real estate clause) ve smlouvě o zamezení dvojího zdanění. Pokud hodnota společnosti plyne z více než 50 % z nemovitosti v ČR, má Česká republika právo tento příjem zdanit.

To znamená, že zahraniční investor prodávající akcie může být v tuzemsku zdaněn, i když má daňové sídlo jinde. Sazba daně z příjmů právnických osob činí 21 % a v případě fyzických osob se pohybuje mezi 15 a 23 % v závislosti na základu daně.

Existují sice výjimky a osvobození, například časový test pro fyzické osoby nebo směrnice EU pro mateřské a dceřiné společnosti. Tyto výjimky však vyžadují splnění přísných podmínek, které investor bez odborné pomoci často nedokáže správně zdokumentovat.

Řešení tohoto problému byste neměli hledat sami – specialisté z ARROWS Law Firm tyto situace řeší na profesionální úrovni s využitím znalostí mezinárodních dohod. Kontaktujte nás na office@arws.cz, pokud se chystáte na cross-border share deal.

Zajištění daně a mezinárodní smlouvy

Klíčovým aspektem je institut zajištění daně (tax security), který se často zaměňuje za srážkovou daň. Pokud prodávajícím není daňový rezident ČR nebo EU, je kupující povinen srazit a odvést finančnímu úřadu částku na zajištění daně.

Sazba zajištění je standardně 1 % z kupní ceny, ve specifických případech u nespolupracujících jurisdikcí však může činit až 10 %. Mezinárodní smlouvy mohou daňovou povinnost eliminovat, ale kupující musí mít jistotu, že podmínky smlouvy jsou splněny.

Opomenutí povinnosti zajistit daň činí kupujícího ručitelem za nezaplacenou daň prodávajícího, což představuje významné finanční riziko. V této oblasti ARROWS poskytuje odborné daňové poradenství zaměřené na eliminaci těchto rizik.

Specialisté na daňové poradenství v ARROWS Law Firm mají dlouholeté zkušenosti s aplikací mezinárodních dohod a s komunikací s úřady. Napište nám na office@arws.cz a my vám zajistíme daňové posouzení.

Skrytá daňová rizika ve společnosti

Když zahraniční investor koupí podíl v české společnosti vlastnící nemovitost, nekupuje jen majetek, ale i celou daňovou historii. Společnost může mít nedoplacené daně, chyby v odpisech nebo latentní závazky, které jdou k tíži nového vlastníka. Možná by vás mohlo zajímat, jaké jsou alternativy k likvidaci: prodej, fúze nebo převod firmy v případě problematických společností.

Daňová rizika nejsou vždy patrná z běžných výkazů a veřejné registry neobsahují informace o probíhajících daňových kontrolách. Riziko zpětného doměření daně v rámci prekluzivních lhůt je zcela reálné. Více se o problematice lhůt dozvíte v článku vrácení dotací a promlčecí lhůta.

Specialisté z ARROWS Law Firm dokáží identifikovat skrytá daňová rizika dlouho předtím, než dojde k uzavření transakce. Kontaktujte nás na office@arws.cz pro komplexní prověrku cílové společnosti.

Pillar Two a globální minimální daň

Nový element složitosti přinesla implementace pravidel Pillar Two, tedy globálního rámce pro minimální daň na úrovni 15 %. Ten platí pro mezinárodní skupiny s konsolidovanými výnosy přesahujícími 750 milionů EUR.

Pro zahraniční investory z velkých skupin to znamená, že nákup české nemovitosti bude součástí složitého reportingu pro účely dorovnávací daně. Musí být zajištěno, že efektivní zdanění v ČR neklesne pod stanovenou úroveň.

ARROWS Law Firm pracuje s mezinárodními skupinami pravidelně a ví, jak navigovat globální daňové povinnosti. Pokud vaši skupinu postihuje Pillar Two, ozvěte se našim specialistům na office@arws.cz.

Daňové tipy na cross-border share dealy

1. Jaká je sazba daně z příjmu z prodeje podílu?
Pro právnické osoby činí sazba 21 %, pro fyzické osoby 15 % nebo 23 % podle výše základu daně. Klíčové je ověřit, zda má ČR právo na zdanění dle mezinárodní smlouvy.

2. Existuje osvobození od daně při prodeji?
Ano, pro české daňové rezidenty platí časový test 3 roky u akcií nebo 5 let u podílů. U právnických osob existuje osvobození u dceřiných společností při splnění podmínek minimálního podílu a doby držby.

3. Musím platit zajištění daně?
Pokud je prodávající daňový nerezident mimo EU/EHP, kupující musí zpravidla srazit 1 % z kupní ceny. Tato částka se odvádí finančnímu úřadu jako zajištění, pokud se neprokáže opak.

Pokud máte další otázky na daňové aspekty vašeho konkrétního dealu, ozvěte se na office@arws.cz.

Právní rizika při nákupu společnosti

Share deal není pouze daňová otázka, ale nákup právního subjektu se všemi jeho právy a povinnostmi. V tom spočívá jedna z největších nástrah celé transakce.

Když kupujete podíl v české společnosti, přebíráte nepřímo všechny historické smlouvy, závazky a odpovědnost za správní delikty. Riziko zahrnuje i pracovněprávní vztahy zaměstnanců, vady nemovitosti a ekologické zátěže.

Na rozdíl od asset dealu, kde kupujete konkrétní nemovitost bez historie, u share dealu nastupujete do pozice společníka firmy. Ta nese celou svou minulost, včetně té problematické.

Proto musí být Share Purchase Agreement (SPA) podstatně složitější a obsahovat detailní prohlášení a záruky. Smlouva musí zahrnovat také funkční mechanismy odškodnění.

Skryté environmentální zátěže

Jedním z rizik je environmentální zátěž, kde odpovědnost obvykle nese původce znečištění. Pokud však koupíte společnost, která je vlastníkem pozemku a znečištění historicky způsobila, povinnost sanace dopadá na ni.

Náklady na sanaci mohou dosáhnout milionových částek a tyto závazky často nejsou v účetnictví vidět. Problém se projeví obvykle až v momentě, kdy přijde rozhodnutí příslušného úřadu.

Specialisté z ARROWS Law Firm umí formulovat klauzule, které vás v rámci SPA ochrání. Pište nám na office@arws.cz, pokud se chystáte koupit společnost s průmyslovou historií.

Pracovněprávní závazky a dopady na investora

Při share dealu zůstává zaměstnavatel stejný, je jím cílová společnost. Pro investora to znamená, že se nemění pracovní smlouvy, ale přebírá případné skryté dluhy na přesčasech či nevyčerpané dovolené.

České pracovní právo je silně ochranářské a změna vlastníka společnosti není zákonným důvodem k výpovědi zaměstnancům.

ARROWS Law Firm má tým specialistů na pracovní právo, který pomůže identifikovat tato rizika. Pokud plánujete koupit společnost se zaměstnanci, ozvěte se nám na office@arws.cz.

Prohlášení a záruky v kupní smlouvě

Klíčovým mechanismem ochrany kupujícího jsou prohlášení a záruky (Representations & Warranties), ve kterých prodávající garantuje stav společnosti. Typicky potvrzuje, že společnost nemá nedoplatky na daních nebo že se proti ní nevedou soudní spory.

Pokud se prohlášení ukáže jako nepravdivé, vzniká nárok na slevu z ceny nebo odškodnění. Tento nárok je však ve smlouvě obvykle časově a finančně limitován.

ARROWS Law Firm má zkušenost s vyjednáváním SPA tak, aby reálně chránila vaše investice. Poradit se můžete na office@arws.cz.

Naši specialisté pro Vás

Právní tipy pro smluvní dokumentaci

1. Jaké jsou nejdůležitější záruky v SPA?
Jde o takzvané titulární záruky týkající se vlastnictví akcií a záruky ohledně vlastnictví nemovitosti. Tyto by měly být kryty nejvyššími limity odpovědnosti, často až do výše 100 % kupní ceny.

2. Jak dlouho mám na oznámení vady?
Standardně se sjednává lhůta 12 až 24 měsíců pro obchodní záruky. U daňových záruk se lhůta obvykle rovná prekluzivní lhůtě pro doměření daně, což jsou 3 roky s možným prodloužením.

3. Co znamenají pojmy de minimis a basket?
Jde o prahové hodnoty ve smlouvě, kdy prodávající neodpovídá za drobné nároky. Celková odpovědnost se aktivuje až po překročení určité souhrnné částky škod.

Máte konkrétní otázku na vaši kupní smlouvu? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Registrace a převod vlastnictví

Podpis kupní smlouvy automaticky neznamená, že jste plnohodnotným vlastníkem ve všech směrech. Proces se liší podle právní formy společnosti.

U společnosti s ručením omezeným je převod podílu účinný vůči společnosti doručením účinné smlouvy o převodu. Vůči třetím osobám je však účinnost často vázána až na zápis do obchodního rejstříku.

U akciové společnosti záleží na formě akcií, přičemž u listinných akcií se převod realizuje rubopisem a předáním. U zaknihovaných akcií je nutná registrace převodu na účtu v Centrálním depozitáři cenných papírů.

Následně je nutné provést změny v obchodním rejstříku a v evidenci skutečných majitelů. Pokud zahraniční kupující nemá v ČR doručovací adresu nebo datovou schránku, může to proces komplikovat.

Právníci z ARROWS Law Firm zajistí hladký průběh korporátních změn včetně řešení případných výzev soudu. Ozvěte se nám na office@arws.cz.

Kontrola v katastru nemovitostí

Při share dealu se nemění vlastník nemovitosti, proto se v katastru nemovitostí neprovádí přepis vlastnického práva. Tento postup šetří čas i správní poplatky.

Je však kriticky důležité provést kontrolu právního stavu nemovitosti ještě před nákupem podílu. Musíte ověřit, zda na nemovitosti neváznou zástavní práva, věcná břemena nebo poznámky o spornosti zápisu.

Právní due diligence nemovitosti je nezbytná, protože po transakci se nelze dovolávat neznalosti zapsaných vad. Napište nám na office@arws.cz.

Rezidentství a daňová struktura

Volba, zda koupit podíl jako fyzická osoba nebo prostřednictvím zahraniční holdingové společnosti, má zásadní dopad na zdanění. Ovlivní to budoucí dividendy i zisk z případného prodeje.

Česká republika uplatňuje srážkovou daň z dividend, avšak v rámci EU platí směrnice umožňující výplatu bez srážkové daně. To vyžaduje splnění podmínek týkajících se výše podílu a doby držby.

Specialisté z ARROWS Law Firm umí poradit, jak strukturovat akvizici daňově efektivně a v souladu s předpisy. Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Konkurenční doložky a manažerské smlouvy

Změna společníka nemá vliv na platnost konkurenčních doložek s klíčovými manažery. Pokud je společnost v minulosti sjednala a neuplatní je, může jí vzniknout povinnost vyplácet bývalým zaměstnancům finanční vyrovnání.

ARROWS Law Firm má zkušenosti s analýzou pracovněprávních rizik a kontrolou manažerských smluv v rámci due diligence. Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Hlavní právní a daňová rizika cross-border share dealu

Rizika a sankce	Jak ARROWS pomáhá (office@arws.cz)
Daňová povinnost v ČR: Riziko zdanění zisku z prodeje podílu v ČR (sazba 21 % nebo 15–23 %) dle "nemovitostní doložky".	Daňová analýza: Posouzení aplikace mezinárodních smluv a strukturování transakce pro minimalizaci rizik.
Zajištění daně (Tax Security): Povinnost kupujícího srazit 1 % nebo 10 % z ceny, pokud prodávající není daňový rezident EU/EHP.	Administrace zajištění: Zajištění správné dokumentace pro eliminaci povinnosti zajištění nebo jeho správný odvod.
Skryté daňové závazky: Společnost může mít doměrky na dani z minulých let, které přechází na nového majitele.	Daňová due diligence: Hloubková kontrola daňové historie a účetnictví cílové společnosti.
Environmentální zátěže: Odpovědnost společnosti za sanaci starých ekologických zátěží na pozemcích.	Smluvní ochrana: Formulace záruk a odškodnění v SPA pro případ objevení zátěže.
Neplatnost převodu: Chyby ve smlouvě nebo v procesu převodu akcií či podílu.	Transakční poradenství: Příprava bezchybné dokumentace a zajištění zápisu do obchodního rejstříku.

Povinnosti v oblasti AML a compliance

Pozornost se upírá na pravidla proti praní špinavých peněz (AML), přičemž realitní společnosti často spadají mezi povinné osoby. Pokud kupujete takovou firmu, musíte zajistit plnění povinností identifikace a kontroly klientů.

Pokuty za porušení zákona mohou dosahovat milionových částek, proto investor přebírá i nutnost nastavit vnitřní předpisy.

ARROWS Law Firm má tým specialistů, kteří provedou audit a nastaví procesy tak, aby splňovaly zákonné požadavky. Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Příprava na due diligence

Kvalitní prověrka se obvykle dělí na právní, daňovou a technickou část. Zahrnuje kontrolu smluv, účetnictví, sporů i fyzického stavu nemovitosti.

Investoři, kteří tento proces podcení a spoléhají jen na tvrzení prodávajícího, podstupují enormní riziko. Náklady na prověrku jsou zlomkem ceny, kterou může stát nákup problémové společnosti.

ARROWS Law Firm provádí komplexní právní due diligence ve formě reportu zásadních rizik. Napište nám na office@arws.cz.

Transfer pricing a spřízněné osoby

Pokud transakce probíhá mezi spřízněnými osobami, daňová správa kontroluje nastavení cen na tržní úrovni (arm's length principle). Při neodůvodněné odchylce může správce daně doměřit daň z rozdílu včetně penále.

Je nezbytné mít připravenou dokumentaci k převodním cenám, která obhájí nastavenou cenu. Kontaktujte naše specialisty na office@arws.cz.

Manažerské shrnutí

• Prodej podílu v české nemovitostní společnosti může být zdaněn v ČR.
• Share deal je rychlejší, ale nese rizika skrytých historických závazků.
• Kupující musí často srazit zajištění daně, jinak za ni ručí.
• Nový majitel přebírá environmentální i pracovněprávní zátěže.
• Bez lokálního poradce je riziko chyby vysoké, proto ARROWS Law Firm nabízí kompletní servis.

Závěr

Cross-border share deal v realitách je sofistikovaná transakce a pokus řešit ji bez odborného poradenství přináší rizika. Problematické oblasti jako zdanění a skryté závazky vyžadují expertní znalost.

Právníci z ARROWS Law Firm jsou připraveni vás celým procesem bezpečně provést. Kontaktujte nás na office@arws.cz a my zajistíme, aby vaše investice byla úspěšná.

Často kladené otázky

1. Budu muset platit daň v ČR, pokud prodám akcie jako cizinec?
Záleží na smlouvě o zamezení dvojího zdanění. Mnoho smluv obsahuje nemovitostní doložku, která dává ČR právo zdanit zisk, pokud hodnota společnosti plyne převážně z nemovitostí.

2. Co je zajištění daně a kdy se platí?
Je to povinnost kupujícího srazit částku, obvykle 1 %, při platbě prodávajícímu mimo EU/EHP. Slouží k zajištění, že prodávající podá daňové přiznání.

3. Jaká rizika na mě přechází při koupi podílu?
Přebíráte celou historii společnosti. To zahrnuje dluhy, smluvní závazky, daňové nedoplatky, pracovněprávní vztahy i odpovědnost za životní prostředí.

4. Jak dlouho trvá zápis změny společníka?
Zákonná lhůta pro soud je 5 pracovních dní od podání bezvadného návrhu. U notářského zápisu může být proveden přímý zápis téměř okamžitě.

5. Je due diligence nutná?
Právně nutná není, ale obchodně je nezbytná. Bez ní nevíte, co kupujete, a nemůžete správně nastavit ochranné mechanismy v kupní smlouvě.

Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter a slouží k základní orientaci v problematice. Ačkoliv dbáme na maximální přesnost obsahu, právní předpisy a jejich výklad se v čase vyvíjejí. Pro ověření aktuálního znění předpisů a jejich aplikace na vaši konkrétní situaci je proto nezbytné kontaktovat přímo ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz.). Neneseme žádnou odpovědnost za případné škody či komplikace vzniklé samostatným užitím informací z tohoto článku bez naší předchozí individuální právní konzultace a odborného posouzení. Každý případ vyžaduje řešení na míru, proto nás neváhejte oslovit.