Daně při investicích do nemovitostí a osvobození od daně 2020 a 2021

aktualizace 15. 1. 2021: Prodej pozemků získaných před rokem 2021 a osvobození od daně z příjmů

V posledních letech sledujeme stoupající zájem klientů o investování volných finančních prostředků. Častou volbou konzervativních nebo začínajících investorů jsou právě nemovitosti. V této souvislosti se pak samozřejmě objevují dotazy na daňové zatížení takové investice. Mgr. Hana Erbsová, specialistka na daňové právo, proto stručně shrnuje alespoň daňové minimum. 

Daň z nabytí nemovitých věcí

Zákonem 386/2020 Sb. došlo od 26. září 2020 ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, které dopadá zpětně na všechny převody vlastnictví, u nichž byl vklad vlastnického práva proveden k 1. prosinci 2019 nebo později, a převody, k nimž došlo 1. prosince 2019 nebo později u nemovitostí nezapisovaných do katastru nemovitostí.

Na dříve provedené převody vlastnictví k nemovitým věcem se však daň z nabytí nadále vztahuje.

Zde stojí za připomenutí, že od 1. listopadu 2019 došlo ke změně v oblasti daně z nabytí nemovitých věcí, která reagovala na stále častější vymezování jednotlivých bytů v rodinných domech jako samostatných nemovitých věcí (jednotek).

Do novely byly zákonem výslovně osvobozeny pouze (bytové) jednotky v bytových domech, tedy v domech, které nebyly určeny jen pro rodinné bydlení.

V roce 2020 však vydal Nejvyšší správní soud dlouho očekávané rozhodnutí, které určitě potěší všechny, kteří si před 1. listopadem 2019 zakoupili bytovou jednotku v rodinném domě. Převodům takových jednotek totiž finanční správa - s odkazem na doslovné znění zákona - zatvrzele odmítala přiznávat osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí. Rozhodnutí Nejvyššího správního soudu č.j. 4 Afs 89/2020–44 z 24.6.2020 a na něj navazující rozhodnutí učinilo této praxi přítrž.

Jelikož Nejvyšší správní soud dospěl k závěru, že právo na osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí se vztahuje nejen na jednotky v bytových domech, ale stejně tak i na jednotky v rodinných domech, mohou nyní někteří z poplatníků, kteří v minulosti tuto daň zaplatili, podat dodatečné daňové přiznání a nárokovat její vrácení.

Dodatečné daňové přiznání je obecně možné podat ve lhůtě 3 let od uplynutí lhůty pro podání řádného daňového přiznání (tj. od konce 3. kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byl proveden vklad do katastru nemovitostí, nebo v němž došlo k nabytí vlastnictví nemovitosti, která se do KN nezapisuje). U některých poplatníků však mohly nastat skutečnosti, které lhůtu prodloužily.

Osvobození dopadalo pouze na první prodej jednotky v rodinném domě, k němuž navíc muselo dojít ve lhůtě do 5 let od jejího dokončení nebo vytvoření stavební úpravou, anebo od započetí jejího užívání. Lhůta se počítala od toho dne, který nastane dříve. Není tedy podstatné, kdy byla taková jednotka zapsána do katastru nemovitostí jako něčí vlastnictví.

Osvobození tedy nebylo možné využít při nákupu starších jednotek v rodinných domech, které existovaly, resp. byly užívány déle než 5 let, i když do katastru nemovitostí byly zapsány před méně než 5 lety.

Pro úplnost zmiňme, že od daně bylo osvobozeno také první zakoupení pozemku nebo práva stavby, jejichž součástí byla dokončená nebo užívaná stavba rodinného domu, a této stavby rodinného domu, ve lhůtě do 5 let od dokončení nebo zahájení užívání.

DPH

V oblasti DPH je režim osvobození od daně při dodání nemovitostí právě opačný. Dodáni nemovitosti (nebo její podstatné změny) plátcem daně, které se uskuteční až po uplynutí 5 let od její kolaudace nebo od zahájení užívání bez nutnosti kolaudace, je osvobozeno od DPH. Plátce si ovšem nemůže nárokovat odpočet související DPH uhrazené na vstupu (resp. smí si nárokovat pouze jeho část, pokud před prodejem užíval nemovitost pro svou ekonomickou činnost). 

Toto osvobození se vztahuje na jednotku (bytovou i nebytovou), stavbu a pozemek nebo právo stavby, jehož je stavba součástí, na podzemní stavbu se samostatným účelem a na inženýrské sítě.  

Soudní dvůr EU posoudil jako osvobozené dodání pozemku se stavbou i takový obchod, jehož předmětem bylo dodání stavby (funkční, avšak určené k demolici), a smluvní strany při něm vyjádřily úmysl, že stavba bude kupujícím zbourána a pozemek využit k nové výstavbě.

Dodání pozemku, který netvoří funkční celek se stavbou a není stavebním pozemkem, je od DPH osvobozeno vždy, tedy bez časového omezení.

U dodání nejběžnějších nemovitostí pro bydlení, k němuž dojde před uplynutím lhůty pro vznik osvobození, se uplatní snížená sazba DPH 15 %.

Pro účely DPH se za dodání nemovité věci považuje její předání nabyvateli do užívání nebo doručení vyrozumění, ve kterém je uveden den zápisu změny vlastnického práva. Rozhodující je den, který nastane dříve.

Plátce se také může rozhodnout, že dodání nemovitosti, které by mohlo být osvobozeno, provede s DPH. Pokud je příjemce plnění plátcem DPH, pak musí s takovým postupem souhlasit. Povinnost přiznat a případně odvést DPH z tohoto dodání totiž v takovém případě přejde právě na tohoto příjemce. Souhlas neplátce se nevyžaduje a ten také dodavateli zaplatí cenu za dodání zvýšenou o DPH, kterou dodavatel přizná na výstupu.

Ještě připomínáme změny týkající se DPH při pronájmu nemovité věci mezi plátci DPH od 1. ledna 2021 (https://www.arws.cz/novinky-v-arrows/investice-platcu-dph-do-najemni-nemovitosti).

Daň z příjmů fyzických osob

Počínaje 1. lednem 2021 se budou při osvobození příjmu fyzické osoby z prodeje nemovitosti uplatňovat dva režimy, podle toho, kdy prodávající tuto nemovitost získal do vlastnictví.

Při prodeji nemovitosti nabyté do vlastnictví před 1. lednem 2021 bude u fyzické osoby osvobozen od daně příjem z prodeje nemovitosti, pokud k němu dojde po uplynutí 5 let od nabytí vlastnictví. Při prodeji nemovitosti nabyté do vlastnictví po 1. lednu 2021 bude příjem osvobozen od daně, pokud k prodeji dojde po uplynutí 10 let od nabytí vlastnictví. Do této doby se započítává i trvání vlastnictví přímého předka nebo manžela, od nějž prodávající věc zdědil. 

Prodá-li fyzická osoba nemovitost před uplynutím 10 let od jejího nabytí, bude příjem z takového prodeje osvobozen od daně, pokud jej dotyčná osoba použije pro obstarání vlastní bytové potřeby. Co se rozumí „bytovou potřebou“ definuje přesně zákon o daních z příjmů. Poplatník musí oznámit příslušnému finančnímu úřadu získání tohoto příjmu do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém příjem získal.

K vynaložení příjmu na obstarání bytové potřeby pak musí dojít nejpozději v následujícím roce (zdaňovacím období) po roce, v němž poplatník příjem získal. Poplatník však splní tuto podmínku i tehdy, pokud již obstaral svoji bytovou potřebu v předstihu (z jiných zdrojů) ještě před tím, než získal příjem z prodeje nemovitosti. Nesmí k tomu však dojít dříve než v předchozím kalendářním roce. Pokud na obstarání bytové potřeby vynaložil nižší částku, bude mu osvobozena pouze odpovídající část příjmu z prodeje nemovitosti. Nesplněním této podmínky nárok na osvobození od daně zanikne.

Majitelé pozemků, kteří je získali do vlastnictví před 1. lednem 2021, však stále musí čekat s jejich prodejem nejméně 5 let, jinak příjem z prodeje nebude od daně osvobozen, a to ani kdyby jej použili na obstarání bytové potřeby. Naproti tomu ten, kdo pozemek získá po tomto datu, jej může prodat s osvobozením od daně v podstatě okamžitě, splní-li výše zmíněné podmínky.

Pro rodinné domy a (bytové) jednotky, v nichž má prodávající bydliště (skutečné, nikoliv jen ohlášené), platí zvýhodněný režim. Tyto nemovitosti může vlastník (fyzická osoba) prodat s osvobozením od daně již po uplynutí 2 let ode dne, kdy si v nich bydliště zřídil (je však vyžadováno i trvání vlastnického práva nejméně po tuto dobu). A pokud použije příjem z prodeje na obstarání jiné nemovitosti pro svou bytovou potřebu, nemusí dokonce čekat ani na uplynutí této lhůty.

Pro osvobození platí dále podmínka, že prodávající nesmí obdržet příjem z prodeje před uplynutím „čekací doby“ (ani když k prodeji fakticky dojde až po jejím uplynutí). Pokud byla nemovitost používána pro podnikání, běží „čekací doba“ až ode dne jejího vyřazení z obchodního majetku. „Čekací doba“ pro osvobození se přerušuje (a začíná případně běžet znovu), pokud je uplatněn zajišťovací převod vlastnického práva k nemovitosti (například za účelem zajištění dluhu jejího majitele).

Od daně je osvobozen také prodej nemovitosti (její části, nebo jednotky v ní zřízené) získané prodávajícím v restituci (a to bez „čekací doby“). Pokud byla nemovitost používána pro podnikání, běží „čekací doba“ 5 (10) let ode dne jejího vyřazení z obchodního majetku.

Výše zmíněná novela zákona přinesla také změnu v podobě snížení maximální částky úroků z hypotečního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření čerpaného na obstarání bytové potřeby, kterou si fyzická osoba může odečíst od základu daně. Rozhodné je opět datum, kdy došlo k „obstarání“ bytové potřeby (viz také § 4b zákona o daních z příjmů, ve znění od 1.1.2021, z nějž si lze učinit představu, že okamžik „obstarání“ se může lišit podle typu konkrétní bytové potřeby).

Zjednodušeně řečeno, pokud došlo k obstarání bytové potřeby před 1.1.2021, pak pro odpočet úroků z úvěru čerpaného na její obstarání od základu daně platí „stará“ pravidla, tedy limit až 300 000 Kč ročně. Stejná pravidla platí i pro úvěr, který je použit k refinancování tohoto původního úvěru, bez ohledu na to, zda bude čerpán až po 1.1.2021 (k různým situacím, které mohou nastat, zaujala stanovisko finanční správa).

Ohledně bytových potřeb obstaraných po 1.1.2021 pak již platí nový limit pro odečet úroků, tedy 150 000 Kč.

Právo stavby a daně

Právo stavby bylo do právního řádu zavedeno nově až v roce 2014, jako protiváha k zásadě, že stavba je součástí pozemku. V poslední době začíná stále častěji nacházet i praktické využití, proto si zaslouží samostatnou zmínku.

Právo stavby je ze zákona nemovitou věcí. Právo stavby opravňuje osobu odlišnou od vlastníka pozemku k tomu, aby na pozemku zřídila či měla vlastní stavbu.

• osoba, pro kterou je zřízeno právo stavby, je povinna přiznat a platit daň z nemovitých věcí za pozemek, ke kterému bylo toto právo zřízeno (místo vlastníka pozemku);
• zřízením práva stavby k pozemku ve vlastnictví ČR, obce nebo kraje zaniká osvobození tohoto pozemku od daně z pozemků;
• osvobození příjmu z prodeje práva stavby od daně z příjmů fyzických osob má vlastní pětiletou / destiletou „čekací dobu“, která začíná běžet od účinků jeho vkladu do katastru nemovitostí (podmínkou pro osvobození příjmu od daně je existence stavby);
• výdaje vynaložené na získání práva stavby může poplatník, který nevede účetnictví, uplatnit jako daňově uznatelné pouze formou postupných odpisů;
• příjem plynoucí vlastníkovi pozemku za zřízení práva stavby, podléhá dani z příjmů;
• z hlediska DPH je právo stavby zbožím;
• dodání (zakoupení) práva stavby, jehož součástí není stavba, není osvobozeno od DPH, od daně z příjmů fyzických osob, a neplatilo pro něj ani osvobození  od daně z nabytí nemovitých věcí;
• zřízení práva stavby za úplatu podléhalo dani z nabytí nemovitých věcí;
• prodloužení trvání práva stavby bylo také daněno jako nabytí nemovité věci.

Čtěte také:

• Daňové novinky pro klienty
• Investice plátců DPH do nájemní nemovitosti
• Advokátka Hana Erbsová k prokazování původu majetku