Developerské projekty a financování v praxi: Právní aspekty pro investory a banky

Plánujete developerský projekt a chcete se vyhnout právním chybám, které stojí miliony? Ať už jste investor, bankéř nebo majitel stavební firmy, v tomto článku najdete konkrétní odpovědi na otázky, jak právně zajistit celý životní cyklus projektu – od nákupu pozemku až po prodej posledního bytu. Provedeme vás riziky, která skutečně hrozí, a ukážeme, jak je minimalizovat.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.,LL.M.", expert na dané téma.

Proč je právní příprava developerského projektu nevypočitatelná bez odborníků

Developerské projekty nejsou pouze o stavebním řízení a financích. Každý projekt představuje složitou skládačku, kde se protínají stavební právo, občanský zákoník, bankovní regulace, daňové předpisy a často i mezinárodní prvky. Laik vidí pozemek a projekt, právník vidí desítky skrytých závazků, ručení a potenciálních sporů.

Rozhodnutí, která vypadají na první pohled jednoduše, obsahují v reálném světě skryté výjimky, procesní detaily a návaznosti na další předpisy. Například samotný nákup pozemku může skrývat věcná břemena, která znemožní výstavbu, nebo soudní spory, které pozemek zatěžují. Právníci ARROWS řeší tyto situace denně a ví, kde hledat nástrahy, které nejsou na první pohled vidět. Pokud nechcete riskovat, že váš projekt ztroskotá na právním detailu, spojte se s námi na office@arws.cz.

Akvizice pozemku: První krok, který určuje osud celého projektu

Prověření vlastnických práv a rizik v katastru

Než podepíšete jakoukoliv smlouvu, musíte provést důkladnou prověrku nemovitosti. Katastr nemovitostí ukáže vlastníka, ale ne všechna rizika. Může se stát, že pozemek je zatížen zástavním právem, exekucí nebo je předmětem soudního sporu o vlastnické právo.

Banky před schválením financování provádí detailní due diligence, která zahrnuje kontrolu všech zápisů v katastru od roku 1993. Pokud najdou jakoukoliv právní vadu, financování zamítnou. Advokátní kancelář ARROWS připravuje právní due diligence pro banky i investory, která odhalí všechna skrytá rizika ještě před tím, než vložíte peníze do projektu.

Věcná břemena a omezení užití pozemku

Věcná břemena mohou výrazně omezit vaše plány. Může jít o právo chůze přes pozemek, zákaz stavby nad určitou výšku nebo omezení použití nemovitosti. Nejčastějším problémem je existence věcného břemena na přístupovou cestu, která není zřejmá z katastru, ale vyplývá z historických souvislostí.

Před koupí pozemku je nutné prověřit nejen zápisy v katastru, ale i možná ústní dohody s obcí nebo sousedními vlastníky. 

Příprava smluvní dokumentace

Kupní smlouva na pozemek pro developerský projekt musí obsahovat specifické klauzule, které běžná kupní smlouva nemá. Musí být vázána na získání stavebního povolení, obsahovat sankce za prodlení a zajistit převod všech práv souvisejících s projektem.

Banky požadují, aby smlouva umožňovala zřízení zástavního práva k pozemku a rozestavěné stavbě. Advokátní kancelář ARROWS připraví smlouvu, která chrání vaše investice a zároveň splňuje požadavky bank na financování. Potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

FAQ – Právní tipy k akvizici pozemku

1. Co všechno musím prověřit před koupí pozemku pro developerský projekt? Musíte prověřit vlastnické právo, věcná břemena, zástavní práva, exekuce, soudní spory, soulad s územním plánem a případná omezení pro zahraniční investory. 

2. Může pozemek obsahovat skrytá rizika, která nejsou v katastru? Ano, například ústní dohody o přístupových cestách, nezapsaná věcná břemena nebo spor o vlastnické právo, který ještě není v katastru zapsán.

Struktura projektu: Proč SPV není jen právní formalita

Moderní development se neobejde bez účelově založené projektové společnosti (SPV). Jde o samostatné s.r.o., které vlastní pozemek a realizuje projekt, zatímco mateřská společnost zůstává chráněna před riziky. Tato struktura umožňuje izolovat riziko projektu od ostatních aktivit developera.

Banky SPV strukturu preferují, protože získávají jasný přehled o cash flow projektu a mohou efektivněji kontrolovat svá rizika.

Vlastnická struktura a ochrana investorů

V případě více investorů je nutné přesně definovat jejich práva a povinnosti. Standardní postup zahrnuje akcionářskou smlouvu, která upravuje řízení projektu, rozdělení zisku a vystupování investorů.

Pro banky je klíčové, aby vlastnická struktura byla transparentní a aby mohly snadno získat zástavu na obchodních podílech. Advokátní kancelář ARROWS připraví akcionářskou smlouvu, která vyhoví požadavkům všech stran a zároveň umožní efektivní zajištění bankovního úvěru.

Právo stavby jako alternativní řešení

V některých případech může být výhodnější zřídit právo stavby místo přímého nákupu pozemku. Právo stavby je věcné právo, které vám umožní stavět na cizím pozemku po určitou dobu, aniž byste se stali jeho vlastníky. Toto řešení chrání před riziky spojenými se změnou vlastníka pozemku.

Největší úskalí práva stavby spočívá v přesné specifikaci stavby a termínu dokončení. Pokud smlouva neobsahuje přesné parametry, může dojít k sporům s vlastníkem pozemku. Advokátní kancelář ARROWS připraví smlouvu o zřízení práva stavby na míru, která bude chránit vaši investici a minimalizovat budoucí rizika. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.

Bankovní financování: LTV, DSTI a další ukazatele

Česká národní banka stanovila limity pro úvěrové ukazatele, které banky musí dodržovat. LTV (Loan to Value) nesmí přesáhnout 80 % u investičních hypoték, DSTI (Debt Service to Income) nesmí být vyšší než 50 % příjmů žadatele.

Pro developerské projekty banky požadují, aby developer vložil 20–40 % nákladů z vlastních zdrojů. Čím vyšší je váš vlastní kapitál, tím příznivější podmínky můžete získat. Banky také sledují ukazatel LTC (Loan to Cost), který vyjadřuje podíl úvěru na celkových nákladech projektu.

Dokumentace pro bankovní due diligence

Banka před schválením úvěru provádí hloubkovou prověrku (due diligence) projektu. Mezi standardně požadované dokumenty patří podnikatelský záměr s finanční projekcí, vlastnické tituly k pozemkům, pravomocné stavební povolení, smlouva o dílo s generálním dodavatelem a uzavřené smlouvy o předprodeji.

Jakýkoli právní deficit může zhatit celé financování. Pokud stavební úřad zjistí závažné nedostatky v projektové dokumentaci, může uložit pokutu až 400 000 Kč a zastavit stavbu. Advokátní kancelář ARROWS připraví dokumentaci, která splňuje požadavky bank i stavebního zákona.

Vyjednávání podmínek úvěru

Term sheet od banky není konečná podoba úvěru, ale výchozí bod pro vyjednávání. Klíčové parametry jako úroková sazba, poplatky, covenants (smluvní omezení) a výše ručení jsou předmětem vyjednávání. Banky často požadují širší ručení, než je pro developera přijatelné.

V projektovém financování by mělo být ručení omezeno na aktiva projektové společnosti (non-recourse nebo limited-recourse). Pokud banka trvá na osobním ručení statutárních orgánů, je třeba vyjednat limity a výjimky. 

Právníci ARROWS běžně vyjednávají podmínky úvěrových smluv s bankami a dosahují pro klienty významných ústupků. Potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

FAQ – Právní tipy k bankovnímu financování

1. Jaké dokumenty musím připravit pro bankovní due diligence? Podnikatelský záměr, finanční projekce na 5 let, vlastnické tituly, stavební povolení, smlouvy s dodavateli a předprodejní smlouvy. 

2. Můžu odmítnout osobní ručení za úvěr projektové společnosti? Ano, v projektovém financování by mělo jít o non-recourse úvěr. Pokud banka trvá na ručení, je třeba vyjednat limity. 

Mezaninové financování: Smlouva o úvěru s podřízeností

Mezaninové financování představuje hybridní formu kapitálu, která se řadí mezi vlastní kapitál a bankovní úvěr. Standardně jde o smlouvu o úvěru s podřízeností, kde mezaninový věřitel dostane zaplaceno až po úplném uspokojení banky. Toto financování je pro developery atraktivní, protože není třeba dávat investorům podíl ve společnosti.

Právní riziko spočívá v nesprávném nastavení podmínek podřízenosti. Pokud smlouva neodpovídá požadavkům banky, může dojít k odmítnutí celého financování. Advokátní kancelář ARROWS připraví mezaninové smlouvy, které jsou akceptovatelné pro banky a zároveň chrání práva investorů.

Emise dluhopisů pro větší projekty

Pro větší developerské projekty se používá emise dluhopisů. Při správné právní přípravě je to bezpečný nástroj, ale pokud emisní podmínky neodpovídají zákonu, hrozí vysoké pokuty od ČNB a zpochybnění platnosti. ČNB dohlíží na dodržování zákona o dluhopisech a může uložit pokuty v milionech korun.

Advokátní kancelář ARROWS má zkušenosti s přípravou emisí dluhopisů pro developerské projekty, včetně jednání s ČNB.

Kombinace více zdrojů financování

Moderní developerské projekty často kombinují bankovní úvěr, mezaninové financování a vlastní kapitál. Právní výzva spočívá v koordinaci všech smluv tak, aby nedocházelo k konfliktům v zajištění a v podmínkách čerpání. Každý věřitel má jiné požadavky na zajištění a různé priority při výplatě.

Zajištění úvěru: Zástavní právo k nemovitostem a rozestavěné stavbě

Zástavní právo je základním instrumentem zajištění bankovního úvěru. Banka požaduje zástavu pozemku, rozestavěné stavby a budoucích pohledávek z kupních smluv. Zástavní právo se zapisuje do katastru nemovitostí a bance dává přednostní právo na uspokojení z výtěžku prodeje.

Problém nastává, pokud katastrální úřad zamítne návrh na vklad zástavního práva. V takovém případě může banka odmítnout čerpat úvěr a developer přijde o možnost financovat projekt.

Zástava obchodních podílů a postoupení pohledávek

Kromě zástavy nemovitostí banky požadují zástavu obchodních podílů v projektové společnosti a postoupení pohledávek z budoucích kupních nebo nájemních smluv. Tento zajišťovací balíček dává bance kontrolu nad všemi hodnotnými aktivy projektu.

Právní komplikace spočívají v koordinaci zástavních smluv s akcionářskou smlouvou a s předprodejními smlouvami. Pokud některá smlouva zakazuje postoupení pohledávky, může to ohrozit celé financování. Advokátní kancelář ARROWS připraví komplexní zajišťovací balíček, který je akceptovatelný pro banku a zároveň neomezuje vaše podnikatelské aktivity.

Ručitelská prohlášení a jejich limity

Banky často požadují ručitelská prohlášení od statutárních orgánů nebo mateřské společnosti. V projektovém financování by mělo být ručení omezeno na aktiva projektové společnosti (non-recourse). Pokud banka trvá na širokém ručení, je třeba vyjednat limity, výjimky a dobu trvání ručení.

Advokátní kancelář ARROWS má desetileté zkušenosti s vyjednáváním ručení v projektových financích a dosahuje pro klienty významných ústupků. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz.

Zajištění úvěru a sankce

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)
Zamítnutí vkladu zástavního práva katastrálním úřadem, což znamená ztrátu bankovního financování a zastavení projektu.	Připravíme smluvní dokumentaci v souladu s katastrálním zákonem, provedeme předběžnou konzultaci s katastrálním úřadem a zajistíme bezproblémový zápis zástavního práva.
Konflikt mezi zástavní smlouvou a akcionářskou smlouvou, který znemožní postoupení pohledávek bankou.	Sestavíme komplexní zajišťovací balíček, který koordinuje všechny smlouvy a zajistí souhlas všech stran s postoupením pohledávek.
Široké osobní ručení statutárních orgánů, které ohrožuje osobní majetek v případě selhání projektu.	Vyjednáme omezené ručení (limited-recourse) s jasnými limity a výjimkami, které ochrání váš osobní majetek.
Sankce za porušení covenants v úvěrové smlouvě, včetně okamžité splatnosti celého úvěru.	Připravíme právní analýzu covenants, vyjednáme jejich mírnější znění a zastoupíme vás v jednáních s bankou.

Stavební povolení a nový stavební zákon: Co se skutečně změnilo

Nový stavební zákon zavedl jednotné řízení o povolení záměru, které slučuje územní a stavební řízení do jednoho integrovaného procesu. Teoreticky by to mělo zrychlit povolovací proces, v praxi se ale setkáváme s nedostatky úředníků, kteří nejsou na nový systém připraveni.

Nejčastějším důvodem zamítnutí žádosti je absence závazných stanovisek dotčených orgánů. Ty musíte mít zajištěny ještě před podáním žádosti. Advokátní kancelář ARROWS prakticky denně řeší obdobné případy a zná postupy, jak efektivně získat všechna potřebná stanoviska.

Povinná projektová dokumentace pro provádění stavby

Nový stavební zákon zavádí povinnost mít zpracovanou dokumentaci pro provádění stavby. Pokud stavbu zahájíte bez této dokumentace, hrozí vám pokuta až 400 000 Kč jako stavebníkovi a až 2 000 000 Kč zhotoviteli stavby. Tato dokumentace musí být zpracována projektantem a obsahovat detailní technické řešení.

Banky požadují, aby dokumentace pro provádění stavby byla schválena před čerpáním úvěru. Pokud dokumentace obsahuje závažné nedostatky, může banka zastavit čerpání úvěru. Advokátní kancelář ARROWS připraví právní analýzu dokumentace a zajistí její soulad se stavebním zákonem.

FAQ – Právní tipy ke stavebnímu povolení

1. Co je jednotné řízení o povolení záměru a jak ovlivní můj projekt? Jedná se o sloučení územního a stavebního řízení do jednoho procesu. Musíte mít všechna závazná stanoviska před podáním žádosti.

2. Může obce kdykoli vyhlásit stavební uzávěru a zmařit můj projekt? Ano, stavební uzávěra může být vyhlášena bez nároku na náhradu škody. 

Obraťte se na naše odborníky

Rizika změny územního plánu a stavební uzávěry

Nejčastějším právním problémem je nestabilita územního plánu. Územní plán může být kdykoli napaden sousedními vlastníky nebo aktivistickými spolky u soudu. Pokud soud shledá procesní pochybení při jeho vydání, může celý územní plán nebo jeho klíčovou část zrušit. Váš projekt se tak vrátí na úplný začátek a vaše dosavadní investice přijde vniveč.

Stavební uzávěra je opatření obce, kterým dočasně zakáže stavební činnost na daném území. Pro developera je to fatální riziko – projekt může být "zmrazen" i na několik let, aniž byste měli nárok na plnou náhradu škody. Právníci ARROWS prověřují rizika změny územního plánu a stavební uzávěry ještě před akvizicí pozemku. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

Stavební povolení a sankce

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)
Zamítnutí žádosti o povolení záměru pro absenci závazných stanovisek, což znamená ztrátu času a peněz.	Zajistíme všechna potřebná stanoviska dotčených orgánů ještě před podáním žádosti a připravíme kompletní dokumentaci.
Pokuta až 400 000 Kč za zahájení stavby bez povinné dokumentace pro provádění stavby.	Připravíme právní analýzu dokumentace, zkontrolujeme její soulad se zákonem a provedeme školení pro váš tým.
Riziko zrušení územního plánu soudem, které vrátí projekt na začátek a zmaří investice.	Prověříme stabilitu územního plánu, zhodnotíme rizika soudních sporů a připravíme právní ochranu vaší investice.
Stavební uzávěra obce, která zmrazí projekt na několik let bez nároku na náhradu škody.	Analyzujeme riziko uzávěry, vyjednáváme s obcí a připravíme smluvní zajištění pro případ "mražení" projektu.

Realizační fáze: Smlouva o dílo s generálním dodavatelem

Srdcem realizační fáze je smlouva o dílo s generálním dodavatelem. V českém prostředí se běžně používají smlouvy podle občanského zákoníku, ale pro větší projekty je standardem FIDIC (mezinárodní sada stavebních smluv).

Mnoho investorů vnímá FIDIC jako zbytečnou komplikaci. FIDIC není byrokratická zátěž, ale propracovaný systém řízení rizik. Zatímco spory z běžných smluv o dílo často končí u soudu s několikaletým zpožděním, FIDIC zavádí mechanismy pro řešení problémů v reálném čase, přímo na stavbě.

Advokátní kancelář ARROWS připraví smlouvu o dílo včetně FIDIC podmínek, která chrání vaše zájmy a minimalizuje rizika stavebních sporů. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz.

Kontroly stavebního úřadu a sankce

Stavební úřad má právo vstoupit na pozemek kdykoli během výstavby a kontrolovat, zda stavba probíhá v souladu s povolením. Při zjištění závažných odchylek může nařídit okamžité zastavení prací a uložit pokutu až 1 000 000 Kč. Ve zvláště chráněných územích může pokuta dosáhnout až 4 000 000 Kč.

Banky mají právo okamžitě zastavit čerpání úvěru, pokud dojde k uložení pokuty nebo zastavení prací. To může způsobit kolaps celého projektu. Advokátní kancelář ARROWS provádí audit shody stavby s povolením a připraví opatření pro případ kontroly stavebního úřadu.

Řízení rizik a změny během výstavby

Během výstavby dochází k nečekaným situacím – změny v projektové dokumentaci, problémy s dodavateli, zpoždění termínů. Každá změna musí být řádně smluvně ošetřena a oznámena bance, jinak hrozí porušení covenants v úvěrové smlouvě.

Advokátní kancelář ARROWS zajišťuje právní management změn během výstavby, včetně vyjednávání s dodavateli a komunikací s bankou. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.

Mezinárodní aspekty a FDI screening

Pro zahraniční investory platí v České republice liberální režim pro nabývání nemovitostí. Investice ze zemí mimo EU však mohou podléhat prověření podle zákona o prověřování zahraničních investic (FDI), pokud se dotýkají strategických odvětví nebo kritické infrastruktury.

Rizikem FDI screeningu je možnost přezkumu transakce až 5 let zpětně a hrozba zrušení transakce. To může znamenat ztrátu celé investice. Advokátní kancelář ARROWS má rozsáhlé zkušenosti se strukturováním přeshraničního financování a bezpečně vás provede i procesem FDI screeningu.

Naši právníci zajišťují právní služby pro developerské projekty mimo Českou republiku díky deset let budované síti ARROWS International a prakticky denně řeší případy s mezinárodním prvkem. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

Právní aspekty přeshraničního financování

Přeshraniční financování zahrnuje odlišné právní systémy, měnová rizika a regulaci zahraničních bank. České banky mají omezené zkušenosti s financováním projektů se zahraničními investory, což vede k přísnějším podmínkám a vyšším nárokům na zajištění.

International Standard a FIDIC

Pro mezinárodní projekty se používají FIDIC smlouvy, které jsou globálním standardem ve stavebnictví. FIDIC smlouvy obsahují mechanismy pro řešení sporů v reálném čase, arbitrážní doložky a jasná pravidla pro změny a příplatky.

Čeští dodavatelé často nemají zkušenosti s FIDIC a snaží se vyjednávat změny. Advokátní kancelář ARROWS připraví FIDIC smlouvy v souladu s českým právem a zároveň chránící vaše zájmy v mezinárodním kontextu. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz.

Mezinárodní aspekty a sankce

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)
Zrušení transakce při FDI screeningu až 5 let zpětně, což znamená ztrátu celé investice.	Provedeme předběžné posouzení rizika FDI, připravíme strukturu transakce tak, aby vyhověla zákonu a provedeme celý proces schválení.
Nesoulad české a zahraniční regulace, který znemožní čerpání úvěru nebo jeho splacení.	Zajistíme soulad všech smluv s českou i zahraniční regulací, koordinujeme zahraniční právníky a připravíme právní stanoviska pro banky.
Arbitrážní spory ze zahraničních smluv, které jsou nákladné a trvají roky.	Připravíme smluvní dokumentaci s jasnými mechanismy řešení sporů, zastoupíme vás v arbitráži a minimalizujeme rizika.

Dokončení projektu a prodej nemovitostí: Příprava kupních smluv a nájemních smluv

Když je projekt dokončen, přichází fáze prodeje nebo pronájmu. Kupní smlouvy na nové byty musí obsahovat specifické náležitosti podle občanského zákoníku, včetně záruky za vady, termínu dokončení a sankcí za prodlení.

Pro komerční projekty se připravují nájemní smlouvy s nájemci, které musí být přizpůsobeny požadavkům banky na zajištění úvěru. Banka má právo kontrolovat podmínky nájemních smluv, protože jsou součástí zajištění jejího úvěru.

Advokátní kancelář ARROWS připraví kupní a nájemní smlouvy, které chrání vaše zájmy a zároveň splňují požadavky bank na zajištění. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.

Převody jednotek a vznik SVJ

U bytových projektů je nutné připravit převody jednotek do osobního vlastnictví a založit společenství vlastníků jednotek (SVJ). Tento proces obsahuje daňové aspekty, zápisy do katastru a přípravu stanov SVJ, které musí být v souladu se zákonem o vlastnictví bytů.

Advokátní kancelář ARROWS zajistí kompletní právní servis pro převody jednotek a založení SVJ, včetně daňové optimalizace a zápisů v katastru.

Daňové aspekty a optimalizace

Prodej nemovitostí má významné daňové dopady – daň z příjmu, daň z přidané hodnoty, daň z nabytí nemovitých věcí. Správná struktura prodeje může ušetřit miliony korun na daních, ale nesprávná volba může vést k dvojímu zdanění a pokutám od finančního úřadu.

Praktické příklady a zkušenosti z praxe: Projekt se zahraničním investorem

Řešili jsme projekt bytového domu v Praze se singapurským investorem. Potřebovali jsme zkombinovat FDI screening, bankovní financování v eurech, FIDIC smlouvy s dodavatelem a předprodej bytů českým kupcům.

Projekt byl ohrožen tím, že banka požadovala ručení mateřské společnosti v Singapuru, což bylo právně komplikované. Vyjednali jsme limited-recourse strukturu, kde ručení bylo omezeno pouze na českou projektovou společnost a zástavu nemovitosti. Zároveň jsme provedli celý FDI screening a zajistili povolení investice.

Projekt byl úspěšně dokončen a prodán. Naši právníci běžně řeší případy s mezinárodním prvkem a mají zkušenosti s právním rámcem více než 20 jurisdikcí. Pokud plánujete zahraniční investici, kontaktujte ARROWS International na office@arws.cz.

Mezaninové financování pro kancelářský projekt

V Brně jsme zajišťovali mezaninové financování pro kancelářskou budovu s celkovými náklady 500 milionů korun. Banka poskytla 60 %, developer měl 20 % a zbývajících 20 % jsme zajistili formou mezaninového úvěru od soukromého investora.

Zásadním právním problémem bylo nastavení podřízenosti tak, aby banka akceptovala mezaninového věřitele. Připravili jsme smlouvu o úvěru s podřízeností, která obsahovala jasné mechanismy výplaty a ochranné klauzule pro případ selhání projektu. Mezaninový investor získal vyšší výnos a banka si udržela kontrolu nad projektem.

Advokátní kancelář ARROWS má zkušenosti s přípravou mezaninových smluv pro projekty v řádech stovek milionů korun. Potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Záchrana projektu po zamítnutí stavebního povolení

V roce 2024 jsme zachraňovali projekt logistického centra v Plzeňském kraji, kde bylo zamítnuto stavební povolení kvůli chybějícímu závaznému stanovisku kraje o vlivu na životní prostředí. Developer už měl podepsanou smlouvu s nájemcem a hrozila mu pokuta 5 milionů korun za nedodržení termínu.

Právníci ARROWS okamžitě zahájili jednání s krajem, doplnili chybějící stanovisko a podali novou žádost v režimu urychleného řízení. Zároveň vyjednali s nájemcem odklad termínu a s bankou přerušení čerpání úvěru bez sankcí. Projekt byl schválen do 3 měsíců a dodnes úspěšně funguje.

Dlouhodobá spolupráce a další příležitosti

Kromě právních služeb nabízíme i konzultace pro investory a podnikatele, kteří hledají vhodné partnery nebo příležitosti pro akvizice či exity. Část těchto aktivit zajišťujeme s našimi partnery – společností SHARE DEAL Office, která se zaměřuje na podporu transakcí a propojení investorů.

Právníci ARROWS mají zkušenost nejen s právním rámcem těchto transakcí, ale i s jejich realizací v praxi – díky tomu dokáží klientům poradit i v otázkách ekonomické proveditelnosti a vyjednávání podmínek.

Konzultace pro investory a podnikatele

Advokátní kancelář ARROWS některé projekty nejen právně zajišťuje, ale také je sama realizuje, a to včetně možnosti jejich odkupu nebo zajištění prodeje. Pokud máte zajímavý developerský projekt a hledáte investora, nebo naopak hledáte projekt pro investici, rádi vás propojíme s naší sítí klientů.

Umíme klienty propojit mezi sebou v případě, že mají zajímavé investiční nebo obchodní příležitosti. A i my si rádi poslechneme zajímavé podnikatelské či byznysové nápady. V případě, že klient shání v dané oblasti financování či obchodního partnera pro nákup nebo prodej, vyzýváme ke kontaktování kanceláře.

Proč je právní zajištění developerského projektu tak komplexní

Celý životní cyklus developerského projektu obsahuje více než 200 právních úkonů, které musí být provedeny ve správném pořadí a ve správné formě. Chyba v jednom úkonu může mít cascade efekt, který ohrozí celý projekt.

Banky mají právo kdykoli provést audit vaší dokumentace a při zjištění závažných nedostatků okamžitě zastavit čerpání úvěru. Stejně tak stavební úřad může kdykoli nařídit zastavení stavby. Pokuta za zahájení stavby bez povolení může dosáhnout až 1 000 000 Kč a ve zvláště chráněných územích až 4 000 000 Kč.

Laik vidí jednoduchý seznam kroků, právník vidí desítky skrytých výjimek, procesních detailů a návazností na další předpisy. Tato problematika je v praxi mnohem složitější, než se na první pohled zdá. Nejde o návod, ale o odborný vhled zkušeného právníka. Jednotlivé kroky, které vypadají jednoduše, mají v reálném světě skryté výjimky, procesní detaily, návaznosti na další předpisy a rizika, která laik často nevidí.

Advokátní kancelář ARROWS řeší tuto agendu denně, čímž dokáže klientovi výrazně zkrátit čas a minimalizovat riziko chyb. ARROWS je pojištěna na škodu až do 500 000 000 Kč. Pro klienta je proto bezpečnější nechat věc profesionálně zajistit. Běžně jsme i partnery firemních právníků pro řešení speciálních zážitostí.

Advokátní kancelář ARROWS vám může poskytnout: přípravu dokumentace, smluv, směrnic, či jiných, které ochrání před pokutami a sankcemi; přípravu podkladů stanovených zákonem; právní konzultace, které chrání před pokutami, kontrolami; přípravu nebo revizi smluv a vyjednávání smluvních podmínek; zastupování v soudních sporech a licenčních, sankčních a správních řízeních; odborná právní stanoviska a rady; získání licencí, nebo potřebných povolení, porady při jejich změnách; odborná školení v dané oblasti včetně certifikátu; právní poradenství při získávání povolení a licencí včetně jejich změn; zastupování u rejstříků, regulátorů a dohledových orgánů včetně plnění povinností.

Pro klienty hrají naše zkušenosti z poskytování dlouhodobých služeb našim klientům. V našem portfoliu je více než 150 akciových společností, 250 s.r.o. a 50 obcí a krajů. Zakládáme si na rychlosti a vysoké kvalitě. Stačí napsat na office@arws.cz a získáte tým právníků, kteří developerské projekty řeší každý den.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k developerským projektům a financování

1. Jakou právní formu zvolit pro developerský projekt? Pro většinu projektů doporučujeme založení samostatné projektové společnosti (SPV), která izoluje riziko projektu od ostatních aktivit developera. Pro menší projekty lze zvážit přímou realizaci mateřskou společností. Výběr formy závisí na velikosti projektu, počtu investorů a požadavcích banky. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.

2. Kolik vlastního kapitálu musím mít pro bankovní financování? Banky obvykle požadují 20–40 % vlastního kapitálu v závislosti na typu projektu a rizikovém profilu. U rezidenčních projektů je to často 20–25 %, u komerčních projektů 30–40 %. ČNB doporučuje LTV maximálně 70 % u komerčních nemovitostí. 

3. Co je FDI screening a kdy se týká mého projektu? FDI (Foreign Direct Investment) screening je prověřování zahraničních investic podle zákona o prověřování zahraničních investic. Týká se nákupu nemovitostí v blízkosti kritické infrastruktury nebo v strategických odvětvích. Rizikem je možnost přezkumu až 5 let zpětně a hrozba zrušení transakce. 

4. Jaké sankce hrozí při porušení stavebního zákona? Pokuty se pohybují od 50 000 Kč do 4 000 000 Kč v závislosti na závažnosti porušení. Za zahájení stavby bez povolení hrozí pokuta až 1 000 000 Kč, za chybějící dokumentaci pro provádění stavby až 400 000 Kč. Ve zvláště chráněných územích mohou pokuty dosáhnout až 4 000 000 Kč. 

5. Může banka kdykoliv zastavit čerpání úvěru? Ano, banka může zastavit čerpání při porušení jakéhokoliv covenantu v úvěrové smlouvě, při uložení pokuty stavebním úřadem, změně vlastnické struktury nebo zjištění závažných právních vad. Je to běžná ochranná doložka v každé úvěrové smlouvě. 

6. Jaké jsou výhody mezinárodních FIDIC smluv oproti českým smlouvám o dílo? FIDIC smlouvy obsahují propracovaný systém řízení rizik, mechanismy řešení sporů v reálném čase a jasná pravidla pro změny a příplatky. Zatímco spory z českých smluv často trvají roky, FIDIC umožňuje řešení problémů přímo na stavbě. Jsou však náročnější na administrativu a vyžadují specializované právní znalosti. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.