Due diligence nemovitostních komplexů:

Plánujete akvizici nemovitostního komplexu za stovky milionů či miliardy korun? V takovém případě je důkladná právní prověrka, známá jako due diligence, naprosto klíčovým krokem, který rozhoduje o úspěchu celé transakce. V tomto článku získáte detailní přehled o tom, jak identifikovat a neutralizovat kritická právní rizika – od vadných vlastnických titulů přes historické restituční nároky až po skryté ekologické zátěže – ještě předtím, než podepíšete kupní smlouvu.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "Mgr. Marek Hučík", expert na dané téma.

Investice za miliony, rizika za miliardy: Proč je právní due diligence před akvizicí absolutní nutností?

Při akvizici komerčních, průmyslových či rezidenčních komplexů není právní due diligence pouhou formalitou, ale základním mechanismem ochrany vaší investice. Jejím cílem je poskytnout vám komplexní a transparentní obraz o právním stavu nabývaného aktiva, což vám umožní učinit informované strategické rozhodnutí. Tento proces nejen identifikuje potenciální problémy, ale také poskytuje zásadní podklady pro vyjednávání o kupní ceně nebo pro vymezení smluvních garancí ze strany prodávajícího.

Cílem je odhalit veškeré „kostlivce ve skříni“ dříve, než mohou způsobit vážné finanční škody nebo ohrozit vaše podnikatelské záměry. Ignorování této fáze je hazardem, který se nemusí vyplatit. Statistiky jsou neúprosné: až 72 % kupujících, kteří podcenili důkladnou prověrku, čelilo po akvizici neočekávanému navýšení nákladů. Téměř polovina (49 %) zjistila, že technický stav nemovitosti je výrazně horší, než bylo deklarováno, a pětina (21 %) nemohla nemovitost využít k původně zamýšlenému účelu.

Právní due diligence v podání ARROWS je strategický nástroj, který přeměňuje nejistotu v jistotu a vyjednávací sílu. Naši experti přizpůsobují rozsah prověrky přesně vašim potřebám. Můžeme začít rychlým auditem v podobě tzv. „Red Flag Reportu“, který identifikuje nejzávažnější rizika v řádu dnů, nebo provést komplexní hloubkovou analýzu („Deep Dive“), jež detailně zmapuje všechny právní aspekty transakce.

Zjištění z naší prověrky se stávají vaším nejsilnějším argumentem při finálním vyjednávání. Nejde jen o to problémy najít; jde o to přesně vyčíslit jejich finanční dopad a poskytnout vám právní argumentaci, na jejímž základě můžete požadovat snížení ceny, specifické záruky od prodávajícího, nebo od rizikové transakce včas a bezpečně odstoupit. Každá koruna investovaná do kvalitní due diligence se tak mnohonásobně vrací v podobě eliminovaných rizik a ochráněné hodnoty vaší investice.

Jistota vlastnictví: Hloubková prověrka nabývacích titulů a katastru nemovitostí

Základním a naprosto nepostradatelným krokem každé realitní due diligence je důkladné ověření vlastnického práva. Tento proces dalece přesahuje pouhé nahlédnutí do aktuálního výpisu z katastru nemovitostí. Naši právníci provádějí forenzní analýzu celé historie vlastnictví, aby zajistili, že na vás přechází právně neprůstřelné a nezpochybnitelné právo.

Prověrka se zaměřuje na detailní revizi všech předchozích nabývacích titulů, typicky kupních smluv, darovacích smluv či rozhodnutí z dědických řízení. Cílem je odhalit jakékoliv právní vady v řetězci převodů, které by mohly v budoucnu vést ke zpochybnění vašeho vlastnictví.

I v případech, kdy jednáte v dobré víře, mohou soudy v budoucnu posoudit dříve proběhlé převody jako neplatné, což může ohrozit vaše vlastnické právo.

Samotný zápis v katastru nemovitostí je pouze záznamem, nikoliv absolutní zárukou platnosti vlastnického práva. Nezobrazuje skrytá, neregistrovaná rizika ani neověřuje právní bezvadnost smluv, na jejichž základě byly zápisy provedeny. Právě v odhalování těchto skrytých vad spočívá přidaná hodnota expertízy ARROWS. Naše analýza jde do hloubky a ověřuje celý historický právní řetězec, čímž poskytuje skutečnou jistotu.

U majetku, který se do katastru nezapisuje (například movité věci vyšší hodnoty jako výrobní linky nebo technologie v rámci areálu), je situace ještě komplexnější. Zde je ochrana vaší investice zajištěna prostřednictvím precizně formulovaných prohlášení a záruk v kupní smlouvě, které zavazují prodávajícího k odpovědnosti za právní čistotu převáděného majetku.

V ARROWS se specializujeme na přípravu takto robustní smluvní dokumentace. Potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

FAQ – Právní tipy k prověření vlastnictví

1. Nestačí mi jen aktuální výpis z katastru nemovitostí?
   Aktuální výpis je základ, ale neukáže historii. Právní prověrka musí analyzovat i předchozí nabývací tituly, aby se vyloučily vady v řetězci vlastnictví, které by mohly ohrozit vaši investici. Pro detailní analýzu historie vaší cílové nemovitosti nás kontaktujte na office@arws.cz.
2. Co když prodávající tvrdí, že je jediným vlastníkem, ale dokumenty chybí?
   Chybějící dokumentace je významným varovným signálem. V takovém případě je nezbytné trvat na smluvních zárukách a prohlášeních prodávajícího, které vás ochrání. S přípravou takto zabezpečené smluvní dokumentace vám pomůžeme, napište nám na office@arws.cz.

Skrytá břemena, která mohou paralyzovat váš záměr: Analýza věcných břemen a zástavních práv

Věcná břemena a další právní zatížení zapsaná na listu vlastnictví mohou představovat časovanou bombu pro vaše investiční plány. Tato omezení mohou dramaticky snížit tržní hodnotu nemovitosti, zkomplikovat její využití a v krajním případě i zcela zablokovat plánovaný developerský projekt nebo získání bankovního financování.

Věcná břemena jsou právní omezení, která buď umožňují třetí straně využívat vaši nemovitost (např. právo cesty), nebo vás jako vlastníka v jejím užívání omezují. Pro přehlednost je dělíme do dvou hlavních kategorií:

• Služebnosti: Zde musíte jako vlastník něco strpět. Může jít o služebnost cesty a stezky, právo vést přes pozemek inženýrské sítě nebo právo čerpat vodu ze studny.
• Reálná břemena: Vzácnější typ, který vás zavazuje k aktivnímu konání, například k poskytování části úrody z pozemku.

Zásadní je také rozlišovat, zda je břemeno vázáno na konkrétní osobu (in personam), a zaniká tedy její smrtí, nebo je vázáno na nemovitost jako takovou (in rem) a přechází na všechny budoucí vlastníky – tedy i na vás. Právě druhá varianta představuje trvalé riziko. Například věcné břemeno doživotního užívání (věcné břemeno dožití) může učinit část komplexu na desítky let neprodejnou a pro banky nepřijatelnou jako zástavu.

Zvláštní pozornost je třeba věnovat i rizikům, která v katastru na první pohled vidět nejsou. Typickým příkladem jsou nezapsané inženýrské sítě z doby socialismu, které sice v katastru nenajdete, ale přesto mohou být právně vymahatelné a zkomplikovat jakoukoli výstavbu. Právníci v ARROWS mají rozsáhlé zkušenosti s identifikací a řešením těchto skrytých hrozeb. Jsme připraveni pro vás vyjednat zrušení či úpravu břemen, ať už dohodou, nebo soudní cestou.

Nevíte si s daným tématem rady?

Identifikace a řešení rizik spojených s vlastnictvím a zatížením nemovitosti

Riziko k řešení a potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Nezapsané věcné břemeno inženýrských sítí z doby před rokem 1989 blokuje plánovanou výstavbu. Hrozí soudní spory s provozovatelem sítě a zastavení projektu.	Právní analýza a jednání s provozovateli sítí – Prověříme právní status sítě a vyjednáme její přeložení či zrušení. Potřebujete vyřešit staré sítě na pozemku? Napište na office@arws.cz.
Věcné břemeno doživotního užívání části nemovitostního komplexu brání jeho komerčnímu využití a bankovnímu financování.	Vyjednání a příprava dohody o zrušení břemene – Připravíme právní strategii a dohodu o zrušení břemene, případně jeho finanční kompenzaci.
Nejasný rozsah služebnosti cesty v katastru umožňuje sousedovi neomezený průjezd těžké techniky, což ohrožuje váš logistický areál.	Soudní zastoupení při zpřesnění či omezení břemene – Budeme vás zastupovat v řízení o úpravě rozsahu břemene tak, aby chránilo vaše podnikání.
V katastru vázne staré zástavní právo po již neexistujícím věřiteli, které brání získání nového úvěru na rozvoj areálu.	Zastupování v řízení o výmazu zástavního práva – Zajistíme veškeré právní kroky pro odstranění zaniklého práva z katastru nemovitostí. Potřebujete vyčistit list vlastnictví? Napište nám na office@arws.cz.

Duchové minulosti ve vaší bilanci: Jak identifikovat a řešit riziko restitučních nároků?

Jedním z největších a nejvíce specifických rizik na českém realitním trhu jsou dosud nevypořádané restituční nároky. Jedná se o dědictví konfiskací soukromého majetku po roce 1948, které ani po více než třiceti letech není zcela uzavřenou kapitolou. Pro investora to představuje reálnou hrozbu, že vlastnictví k nabyté nemovitosti může být i po letech úspěšně zpochybněno původními majiteli nebo jejich dědici.

Tato problematika není pouze historickou kuriozitou. Podle statistik zůstávají nevypořádané nároky desítek tisíc oprávněných osob, což představuje aktivní a přítomné riziko pro jakoukoli transakci se staršími nemovitostmi či pozemky. Úspěšný restituční nárok může vést ke ztrátě části nebo dokonce celého nabytého majetku, což by pro vaši investici znamenalo katastrofu.

Komplexnost těchto případů je enormní. Často zahrnují několik generací dědiců, vyžadují pátrání v desítky let starých archivech a nezřídka jsou předmětem sporů mezi různými státními orgány, jako jsou pozemkové úřady a soudy. Běžná právní prověrka na tato rizika nestačí. Vyžaduje specializované historicko-právní znalosti a schopnost zrekonstruovat vlastnickou historii nemovitosti až do doby před konfiskacemi.

Existence tohoto systémového problému vnáší na český realitní trh prvek nejistoty, který ovlivňuje ocenění nemovitostí, pojistitelnost vlastnického práva a celkovou důvěru investorů. 

Více než jen budovy a pozemky: Územní plán, ekologické zátěže a smluvní závazky

Úspěšná akvizice nezávisí jen na čistotě vlastnického práva. Stejně fatální dopad na vaši investici mohou mít i externí faktory – regulační, environmentální a smluvní. Komplexní due diligence musí proto detailně analyzovat i tyto oblasti, které mohou skrývat nákladné a těžko řešitelné problémy.

Územní plánování a stavební předpisy

Váš podnikatelský záměr musí být v souladu s platným územním plánem obce. Je však zásadní si uvědomit, že územní plán není neměnný a nepředstavuje pro vás žádnou právní záruku. Může být v budoucnu změněn a vy jako investor jednáte vždy na své podnikatelské riziko. Pro zajištění větší míry jistoty je často nezbytné uzavřít s obcí tzv. plánovací smlouvu, která definuje podmínky spolupráce a realizace vašeho projektu.

Ekologické zátěže

Staré ekologické zátěže, typicky kontaminace půdy či podzemních vod z průmyslové činnosti před rokem 1989, představují obrovské skryté riziko. Ačkoliv v právu platí princip „znečišťovatel platí“, v praxi je původce často nedohledatelný nebo již neexistuje. V takovém případě může odpovědnost za sanaci v řádu desítek i stovek milionů korun přejít na vás jako na současného vlastníka nemovitosti. Objevení ekologické zátěže může vést k okamžitému zastavení povolovacích řízení a uložení vysokých pokut.

Smluvní závazky a licence

Nemovitostní komplex není jen soubor budov a pozemků, ale také síť smluvních vztahů. Je nezbytné provést důkladný audit všech klíčových smluv – nájemních, dodavatelských, servisních i úvěrových. Zvláštní pozornost věnujeme rizikovým ujednáním, jako jsou klauzule o jednostranném ukončení smlouvy, nepřiměřeně vysoké smluvní pokuty nebo tzv. „change of control“ doložky, které mohou být aktivovány právě vaší akvizicí a vést ke ztrátě klíčových nájemců či dodavatelů.

Na koho se můžete obrátit?

FAQ – Právní tipy k externím rizikům

1. Co když můj developerský záměr není v souladu s platným územním plánem?
   V takovém případě je nutné buď záměr upravit, nebo iniciovat proces změny územního plánu. To vyžaduje strategické jednání s obcí a přípravu plánovací smlouvy. S vyjednáním nejlepších podmínek pro váš projekt vám pomůžeme, obraťte se na nás na office@arws.cz.
2. Kdo je odpovědný za starou ekologickou zátěž, o které jsem nevěděl?
   Primárně odpovídá původce, ale pokud jej nelze dohledat, může odpovědnost přejít na vás jako na vlastníka. Proto je klíčové provést environmentální audit před akvizicí. Potřebujete posoudit ekologická rizika? Spojte se s námi na office@arws.cz.

Řízení externích rizik při akvizici nemovitostního komplexu

Riziko k řešení a potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Nesoulad projektu s územním plánem obce. Hrozí zamítnutí stavebního povolení a zmaření celé investice v řádu stovek milionů korun.	Zastupování v územním řízení a příprava plánovacích smluv – Vyjednáme s obcí podmínky realizace vašeho záměru a zajistíme právní rámec spolupráce. Potřebujete podporu při jednání s úřady? Napište na office@arws.cz.
Nález staré ekologické zátěže (kontaminace půdy) na pozemku. Hrozí povinnost uhradit náklady na sanaci v řádu desítek milionů a vysoké pokuty od inspekce životního prostředí.	Právní stanoviska k environmentální odpovědnosti – Posoudíme vaši právní pozici a možnosti přenosu odpovědnosti na původce či stát.
Klíčová nájemní smlouva v kancelářské budově obsahuje klauzuli o možnosti výpovědi nájemce při změně vlastníka. Hrozí ztráta hlavního zdroje příjmů z nemovitosti.	Revize a renegociace klíčových smluv – Provedeme audit smluvní dokumentace, identifikujeme rizikové klauzule a vyjednáme jejich úpravu ve váš prospěch. Potřebujete prověřit smlouvy před akvizicí? Spojte se s námi na office@arws.cz.
Chybějící licence a povolení pro specifický provoz v areálu (např. výroba, skladování nebezpečných látek). Hrozí okamžité zastavení provozu a sankce.	Získání potřebných licencí a povolení – Zajistíme kompletní právní servis pro získání všech veřejnoprávních oprávnění nutných pro váš podnikatelský záměr.

Přeshraniční akvizice bez kompromisů: Mezinárodní podpora sítě ARROWS International

V globalizovaném světě jsou realitní transakce stále častěji mezinárodní. Ať už jste zahraniční investor vstupující na český trh, nebo česká společnost expandující do zahraničí, potřebujete právního partnera, který dokonale rozumí komplexitě přeshraničních operací. Díky naší síti ARROWS International, kterou budujeme již více než deset let, řešíme transakce s mezinárodním prvkem na denní bázi.

Náš model vám poskytuje jediný, centrálně řízený bod kontaktu pro celou transakci. Tím eliminujeme rizika a neefektivitu, které vznikají při koordinaci několika nezávislých právních kanceláří v různých zemích. Náš tým zajišťuje, že právní due diligence je provedena konzistentně a na nejvyšší úrovni napříč jurisdikcemi, s plným pochopením interakcí mezi českým právem a zahraničními právními řády.

Představte si rakouský investiční fond kupující portfolio logistických parků v České republice a na Slovensku. Místo najímání dvou oddělených kanceláří získáte od ARROWS International jednotný, koordinovaný tým. Ten zajistí nejen prověrku samotných nemovitostí, ale také poradí s optimální strukturou přeshraničního financování a daňovými dopady pro mateřskou společnost v Rakousku.

Tento integrovaný přístup zabraňuje vzniku „mezer v odpovědnosti“, kde by se klíčové detaily mohly ztratit na pomezí dvou právních systémů. Přebíráme plnou odpovědnost za právní stránku celé transakce, což vám dává jistotu, že vaše investice je chráněna komplexně a bez kompromisů. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru pro vaše mezinárodní ambice.

Odhalení nestačí – klíčem je řešení: Jak ARROWS přemění zjištění z due diligence v konkrétní ochranu vaší investice

V ARROWS chápeme, že naším úkolem není pouze předložit vám seznam problémů. Naše práce začíná tam, kde práce jiných končí. Závěrečná zpráva z due diligence od nás není jen diagnostikou rizik, ale především jasným a srozumitelným návodem, jak tato rizika efektivně řešit a vaši investici aktivně ochránit. Každé zjištění přeměňujeme v konkrétní, strategický krok.

Pokud naše prověrka odhalí nejasnosti ve vlastnické historii nebo rizikové klauzule ve smlouvách, nejenže vás na ně upozorníme, ale rovnou připravíme nebo zrevidujeme kupní smlouvu tak, aby obsahovala robustní prohlášení, záruky a mechanismy odškodnění, které vás finančně ochrání. 

V případě, že se objeví spor o rozsah věcného břemene nebo nesouhlas úřadů s vaším záměrem, náš tým je připraven vás bezodkladně a efektivně zastupovat u soudů a správních orgánů. Naše zkušenosti z dlouhodobé spolupráce s více než 150 akciovými společnostmi, 250 společnostmi s ručením omezeným a 51 obcemi a kraji nám dávají jedinečný vhled do fungování veřejné správy a rozhodovací praxe soudů.

Naše služby jdou i za hranice samotné transakce. Pro hladkou integraci nově nabytého majetku pro vás vyhotovíme interní směrnice a zajistíme odborná školení pro vaše zaměstnance a management, aby dokonale rozuměli specifickým právním povinnostem a rizikům spojeným s novým aktivem. Jsme tu, abychom zajistili nejen úspěšnou akvizici, ale i dlouhodobě bezproblémový provoz. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.

Nevíte si s daným tématem rady?

Závěr: Investujte s jistotou. Váš partner pro bezpečné realitní transakce.

Akvizice nemovitostních komplexů představuje významný kapitálový krok, který s sebou nese obrovská, často skrytá právní rizika. Jak jsme ukázali, hrozby mohou číhat v nejasné vlastnické historii, v zapomenutých věcných břemenech, v nevypořádaných restitučních nárocích, v nesouladu s územním plánem či v ekologických zátěžích z minulosti.

Jediným spolehlivým způsobem, jak ochránit takto významnou investici, je komplexní právní due diligence provedená týmem zkušených specialistů. Takový proces vám poskytne nejen přehled o rizicích, ale především vyjednávací sílu a nástroje k jejich efektivnímu řízení.

V advokátní kanceláři ARROWS jsme vaším partnerem pro bezpečné a úspěšné realitní transakce. Naše hluboké zkušenosti, řešení orientovaný přístup a mezinárodní dosah sítě ARROWS International z nás dělají ideální volbu pro ochranu vašich investic.

Pro ochranu vaší příští realitní investice a zajištění jejího hladkého průběhu nás neváhejte kontaktovat. Náš tým je připraven provést hloubkovou prověrku na míru vašim potřebám. Spojte se s námi ještě dnes na office@arws.cz.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k due diligence nemovitostních komplexů

1. Jak dlouho trvá právní due diligence u většího nemovitostního komplexu?
   Doba trvání se liší v závislosti na složitosti a struktuře transakce, obvykle se pohybuje od několika týdnů po několik měsíců. Pro rychlé posouzení klíčových rizik jsme schopni dodat předběžný „Red Flag Report“ v řádu několika pracovních dnů. Pro detailní časový harmonogram pro váš konkrétní projekt nás kontaktujte na office@arws.cz.
2. Kolik stojí právní due diligence? Je to fixní cena, nebo se odvíjí od hodnoty transakce?
   Cena se odvíjí primárně od rozsahu a složitosti prověrky, nikoliv od hodnoty transakce. Po úvodní konzultaci, kde specifikujeme vaše potřeby, vám předložíme transparentní rozpočet a cenovou nabídku. Pro nezávaznou kalkulaci nám napište na office@arws.cz.
3. Co se stane, když due diligence odhalí závažný problém? Musím od transakce odstoupit?
   Ne nutně. Závažné zjištění vám dává silnou vyjednávací pozici. Pomůžeme vám vyjednat snížení kupní ceny, zajistit specifické záruky od prodávajícího nebo strukturovat transakci tak, aby bylo riziko plně ošetřeno. 
4. Je možné provést due diligence diskrétně, aniž by se o mém zájmu dozvěděl trh nebo zaměstnanci cílové nemovitosti?
   Samozřejmě. Diskrétnost je pro nás absolutní prioritou. Pracujeme na základě přísných dohod o mlčenlivosti a celý proces due diligence umíme strukturovat tak, aby byla minimalizována jeho viditelnost a ochráněny citlivé informace. 
5. Provádíte i technickou a finanční due diligence?
   Naší klíčovou specializací je právní due diligence. Díky naší rozsáhlé síti prověřených a důvěryhodných partnerů jsme však schopni pro vás zajistit a koordinovat kompletní balíček prověrek, včetně technického, daňového a finančního auditu, a poskytnout vám jediný, ucelený výstup. Chcete zajistit komplexní prověrku? Napište nám na office@arws.cz.
6. Jaký je hlavní rozdíl mezi vaší due diligence a tím, co nabízí běžná realitní kancelář?
   Prověrka ze strany realitní kanceláře je obvykle povrchní a zaměřuje se na základní údaje z katastru. Naše právní due diligence je hloubková, forenzní analýza právních rizik prováděná specializovanými advokáty. Zahrnuje detailní prověření historických titulů, skrytých závazků a regulatorních rizik, která laici a neprávníci nejsou schopni identifikovat ani řešit. 

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.