MENU
CZ

Jak vyjednat odkup pozemku od ŘSD:

Právní návod pro vlastníky dotčených parcel

10.7.2025

Dostali jste dopis od Ředitelství silnic a dálnic (ŘSD) a nevíte, co dál? V tomto článku naleznete jasné odpovědi. Provedeme vás celým procesem od první nabídky až po finální dohodu, vysvětlíme vaše práva a ukážeme, jak získat za svůj pozemek spravedlivou a maximální možnou cenu. Zjistíte, kdy je nutné zpozornět a proč se včasná právní pomoc vyplatí.

Autor článku: ARROWS advokátní kancelář (JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M., office@arws.cz, +420 245 007 740)

Dopis od ŘSD ve schránce. Co teď? První kroky k ochraně vašeho majetku

Emoce stranou, strategie vpřed

Obdržení oficiálního dopisu s logem Ředitelství silnic a dálnic (ŘSD) může vyvolat směsici pocitů – od nejistoty a obav až po hněv. Je to pochopitelné. Váš pozemek, možná po generace v rodině, se ocitl v trase plánované dálnice či silnice I. třídy. V tuto chvíli je však nejdůležitější odložit emoce a přistoupit k situaci strategicky. ŘSD v tomto případě nejedná jako běžný kupec, ale jako investor zastupující stát při realizaci tzv. „veřejně prospěšné stavby“. Tento status mu dává do rukou silné nástroje a specifická zákonná oprávnění, kterým je potřeba rozumět, abyste mohli efektivně hájit svá práva.

Dvě cesty, jeden cíl: Dohoda vs. Vyvlastnění

Od samého počátku před vámi leží dvě základní cesty, jak může stát získat váš pozemek. První je cesta dohody, tedy dobrovolný odkup. Druhou je vyvlastnění, tedy nucený přechod vlastnictví. Ačkoliv se stát vždy musí nejprve pokusit o dohodu, celý proces se řídí právním rámcem, který je záměrně nastaven tak, aby výstavbu co nejvíce urychlil.

Klíčovou roli hrají dva zákony:

  1. Zákon č. 184/2006 Sb., o vyvlastnění: Obecná norma upravující podmínky nuceného odejmutí majetku.
  2. Zákon č. 416/2009 Sb., o urychlení výstavby (tzv. Liniový zákon): Speciální a mnohem agresivnější zákon, který má v případě dopravních staveb přednost před obecným zákonem o vyvlastnění.

Právě Liniový zákon je důvodem, proč je nutné jednat rychle a s rozmyslem. Je navržen tak, aby proces zrychlil ve prospěch státu, nikoliv vlastníka. Zkracuje například lhůty pro podání žalob na polovinu a zjednodušuje některé povinnosti státu. Mocenská nerovnováha je v tomto vztahu systémová a jedinou skutečnou pákou vlastníka je hrozba zdržení, které představuje vyvlastňovací řízení.

office@arws.cz 245 007 740

Proč je dohoda (téměř) vždy výhodnější

A zde se dostáváme k jádru věci. Liniový zákon obsahuje systém „cukru a biče“. Cukrem jsou štědré bonusové násobky kupní ceny, které jsou však dostupné výhradně při uzavření kupní smlouvy, tedy dohody. Bičem je hrozba vyvlastnění, při kterém o tyto bonusy přijdete a obdržíte pouze základní náhradu stanovenou posudkem. Vaším hlavním cílem je tedy dosáhnout co nejvýhodnější dohody, aniž byste se nechali systémovým tlakem dotlačit k nevýhodným podmínkám.

V ARROWS denně pomáháme klientům v této situaci a víme, že první kroky jsou klíčové pro celý další průběh. Správná strategie od samého začátku může znamenat rozdíl v řádech statisíců korun.

Cesta dohody: Jak získat 8x více, než si myslíte. Průvodce výkupní cenou

Celé vyjednávání o ceně není primárně o smlouvání, ale o bitvě o správné stanovení výchozí hodnoty vašeho pozemku. Bonusové násobky jsou pevně dané zákonem, ale základ, ze kterého se počítají, je proměnlivý. A právě zde leží klíč k maximalizaci vašeho zisku.

Základ všeho: Co je "cena obvyklá" a kdo ji určuje?

Základem pro výpočet celé nabídky je tzv. „cena obvyklá“ stanovená ve znaleckém posudku. První posudek si nechává na své náklady zpracovat ŘSD a přikládá ho k návrhu kupní smlouvy. Je logické, že tento posudek nemusí nutně odrážet nejvyšší možnou hodnotu vašeho majetku.

Cena obvyklá se určuje porovnáním s reálnými prodejními cenami podobných nemovitostí v dané lokalitě a čase. Zásadní je přitom pravidlo, že posudek musí hodnotit pozemek v jeho aktuálním faktickém stavu (např. jako ornou půdu) a nesmí přihlížet k jeho budoucímu zhodnocení či znehodnocení v souvislosti s plánovanou stavbou dálnice.

Nevíte si s daným tématem rady?

Zlatý klíč Liniového zákona: Bonusové koeficienty

Pokud přistoupíte na dohodu a podepíšete kupní smlouvu, Liniový zákon vám garantuje výrazné navýšení ceny stanovené posudkem. Podle § 3b zákona č. 416/2009 Sb. se cena násobí koeficientem:

  • 8× u pozemků (např. orná půda, lesní pozemky, louky)
  • 1,5× u stavebních pozemků a staveb (např. rodinné domy, zastavěné plochy)

Následující tabulka jasně ukazuje, o jak zásadní rozdíl se jedná.

Typ majetku

Cena obvyklá (dle posudku)

Výkupní cena PŘI DOHODĚ (s bonusem)

Náhrada PŘI VYVLASTNĚNÍ (bez bonusu)

Váš potenciální zisk z dohody

Pole (10 000 m²)

1 000 000 Kč

8 000 000 Kč (8× násobek)

1 000 000 Kč

+7 000 000 Kč

Stavební pozemek (1000 m²)

2 000 000 Kč

3 000 000 Kč (1,5× násobek)

2 000 000 Kč

+1 000 000 Kč

 

Past jménem "stavební pozemek"

Rozdíl mezi osminásobkem a 1,5násobkem je propastný. ŘSD má proto přirozený zájem klasifikovat váš pozemek jako „stavební“, kdykoli to jen trochu jde, aby ušetřilo státní prostředky. Zákonná definice stavebního pozemku je však v tomto kontextu nejednoznačná a často se vede spor o to, zda je rozhodující zápis v katastru, územní plán, nebo faktický stav pozemku. Právě zde se odehrává jeden z nejdůležitějších právních soubojů. Argumentovat, že vaše pole je stále polem (s nárokem na 8x bonus), i když budoucí územní plán počítá s jeho jiným využitím, vyžaduje hlubokou znalost stavebního práva a relevantní judikatury.

Na koho se můžete obrátit?

Jak zpochybnit posudek a navýšit základní cenu: Vaše právo na vlastní názor

Nejste povinni slepě akceptovat posudek předložený ŘSD. Zákon vám dává zásadní právo: nechat si na náklady státu (vyvlastnitele) vypracovat vlastní znalecký posudek. To je vaše nejsilnější zbraň.

Zatímco posudek ŘSD se často zaměřuje jen na současný stav, zkušený znalec ve spolupráci s právníkem může argumentovat pro vyšší „cenu obvyklou“ na základě tzv. „spekulativního aspektu“. Tento koncept zohledňuje reálný budoucí potenciál pozemku, který existoval ještě před plánem na výstavbu dálnice. Mezi faktory, které mohou cenu navýšit, patří například:

  • poloha pozemku v blízkosti rozvíjející se zástavby
  • dostupnost infrastruktury
  • rozvojové plány obce nezávislé na stavbě dálnice

Naši právníci v ARROWS spolupracují se špičkovými znalci, kteří se specializují na tento typ ocenění. Neakceptujeme automaticky posudek ŘSD. Naším cílem je zajistit, aby posudek odrážel skutečnou, a ne jen tabulkovou, hodnotu vašeho majetku, včetně jeho budoucího potenciálu.

Když dohoda není možná: Co obnáší vyvlastnění a jak se bránit

Co je vyvlastnění? Demystifikace strašáka

Pokud se dohoda nepodaří, ŘSD zahájí vyvlastňovací řízení. Jedná se o formální správní proces vedený příslušným vyvlastňovacím úřadem (zpravidla krajským úřadem), jehož cílem je nucené odejmutí vašeho vlastnického práva. Jak již bylo řečeno, hlavní finanční dopad je ztráta nároku na bonusové násobky. Stát může k vyvlastnění přistoupit pouze za splnění přísných podmínek: musí prokázat veřejný zájem, nezbytnost zásahu a to, že se mu nepodařilo získat práva k pozemku dohodou.

Průběh řízení: Na co se připravit

Zjednodušeně řečeno, proces vypadá následovně:

  1. Zahájení řízení: ŘSD podá žádost k vyvlastňovacímu úřadu. Vy jako vlastník obdržíte oficiální oznámení.
  2. Ústní jednání: Dostanete prostor přednést své námitky a důkazy.
  3. Rozhodnutí: Úřad vydá rozhodnutí, kterým buď žádost zamítne, nebo rozhodne o vyvlastnění a stanoví výši náhrady.
  4. Opravné prostředky: Proti rozhodnutí se lze odvolat a následně jej napadnout žalobou u soudu.

office@arws.cz 245 007 740

Pozor na lhůty! Rychlost je klíčová

Systém je záměrně nastaven tak, aby trestal jakékoliv zdržování ze strany vlastníka. Liniový zákon a související předpisy zavádějí kriticky krátké lhůty, jejichž zmeškání může znamenat ztrátu vašich práv:

  • lhůty pro podání žalob proti rozhodnutím v procesu jsou zkráceny na polovinu, často na pouhých 30 dní místo obvyklých dvou měsíců
  • na předložení vlastního znaleckého posudku máte po zahájení řízení pouze 30 dnů. Pro laika je téměř nemožné v tak krátké době najít kvalitního znalce, nechat posudek vypracovat a doručit jej úřadu.

Tato kombinace finančního tlaku (ztráta bonusu) a procesních pastí (krátké lhůty) vytváří obrovský tlak na vlastníky, aby přijali první nabídku bez důkladného prověření.

Vaše práva v řízení: Nejste bezmocní

I v tomto zrychleném procesu máte svá práva. Mezi ta nejdůležitější patří:

  • právo účastnit se řízení, nahlížet do spisu a být slyšen
  • právo předkládat vlastní důkazy, zejména vlastní znalecký posudek
  • právo podat odvolání proti rozhodnutí vyvlastňovacího úřadu
  • právo na soudní přezkum celého případu

Proces vyvlastnění je plný procesních nástrah a krátkých lhůt. V ARROWS dbáme na to, aby byla všechna vaše práva chráněna, klíčové termíny dodrženy a každý váš argument byl slyšen. Nenecháme vás v tom samotné.

Nejen výkup: Dočasné zábory, věcná břemena a osud zbytkových pozemků

Jednání s ŘSD se často netýká jen trvalého prodeje celého pozemku. Je třeba si dát pozor i na další typy zásahů do vašeho vlastnictví.

Když si stát pozemek jen "půjčí": Dočasný zábor

Pro potřeby samotné stavby (např. pro zařízení staveniště, dočasné příjezdové cesty) si stát často potřebuje pozemek jen dočasně „pronajmout“. Tomu se říká dočasný zábor. V takovém případě zůstáváte vlastníkem, ale podepisujete nájemní smlouvu nebo smlouvu o výpůjčce, na základě které dostáváte náhradu (nájemné) za dočasné užívání. Pokud na pozemku hospodaří nájemce, má i on právo na náhradu nákladů spojených s nuceným ukončením nájmu.

Neviditelná zátěž: Věcná břemena

Dalším častým zásahem je zřízení věcného břemene. Jedná se o trvalé právní omezení vašeho vlastnického práva, kdy jste povinni na svém pozemku něco strpět – typicky vedení inženýrských sítí (kabely, potrubí) nebo právo vstupu pro jejich údržbu. Za zřízení věcného břemene vám náleží jednorázová finanční náhrada, jejíž výše se opět stanovuje znaleckým posudkem a je předmětem jednání.

Co se zbytkem? Problém "zbytkových pozemků"

Častou obavou vlastníků je situace, kdy ŘSD odkoupí jen pruh uprostřed jejich pole a zanechá po stranách dva malé, samostatně neobhospodařovatelné nebo nepřístupné kusy. Zákon na to pamatuje. Pokud se část vašeho pozemku stane v důsledku stavby nevyužitelnou, máte právo požadovat, aby stát odkoupil i tyto tzv. zbytkové pozemky.

Alternativa k penězům: Směna pozemků

Zejména pro aktivní zemědělce může být zajímavou alternativou směna pozemků. Zákon tuto možnost připouští. V praxi je to však komplikované, protože ŘSD zpravidla nevlastní vhodné pozemky k výměně a musí o ně žádat jiné státní instituce, jako je Státní pozemkový úřad. Tato meziresortní nekoordinovanost je slabým místem státu. Proaktivní návrh na směnu může vytvořit zajímavou vyjednávací páku – pro ŘSD může být nakonec jednodušší nabídnout lepší finanční podmínky, než se pouštět do administrativně náročného procesu shánění náhradní půdy.

Řešíme nejen samotný výkup. Právníci z ARROWS analyzují vaši celkovou situaci a zajistí, abyste získali spravedlivou kompenzaci i za dočasné užívání, věcná břemena či neuplatitelné zbytky pozemků. Pro zemědělce aktivně zkoumáme i možnost výhodné směny půdy.

Nevíte si s daným tématem rady?

Nejčastější chyby vlastníků a jak se jim vyhnout: Praktické rady od expertů

Během naší praxe jsme identifikovali několik opakujících se chyb, které stojí vlastníky čas, peníze a nervy.

Chyba č. 1: Pasivita a odkládání.

  • Příběh z praxe: Pan Novák odložil dopis od ŘSD do šuplíku. Bál se a doufal, že se problém nějak vyřeší sám. Když se po dvou měsících odhodlal jednat, zjistil, že zmeškal klíčové lhůty pro připomínky a jeho vyjednávací pozice se dramaticky zhoršila.

Chyba č. 2: Přijetí první nabídky bez ověření.

  • Příběh z praxe: Manželé Dvořákovi byli nadšení z nabídky osminásobku ceny. Okamžitě podepsali. O půl roku později zjistili, že jejich soused, který si najal právníka, získal za srovnatelný pozemek o 30 % více. Jeho právník totiž úspěšně zpochybnil původní posudek a dosáhl navýšení základní „ceny obvyklé“.

Chyba č. 3: Podcenění síly vlastního znaleckého posudku.

  • Příběh z praxe: Paní Svobodová s nabídnutou cenou nesouhlasila a na jednání s ŘSD se snažila argumentovat tím, jakou má k pozemku citovou vazbu a kolik práce jí dal. Bez vlastního znaleckého posudku však neměla v ruce žádný relevantní důkaz a její námitky byly smeteny ze stolu.

Chyba č. 4: Jednání na vlastní pěst proti profesionálům.

  • Příběh z praxe: Pan Kučera se rozhodl ušetřit za právníka a smlouvu si prostudoval sám. Přehlédl v ní však ustanovení o věcném břemeni, které trvale omezilo přístup na zbývající část jeho pozemku. Tato chyba ho v budoucnu stála desítky tisíc na snížené hodnotě zbytku majetku.

Chyba č. 5: Zaměření se pouze na vykupovanou část.

  • Příběh z praxe: Vlastník se soustředil výhradně na kupní cenu za trvale zabranou část pozemku. Až po podpisu si uvědomil, že ve smlouvě souhlasil i s dvouletým dočasným záborem zbytku zahrady za symbolické nájemné, což mu na dlouhou dobu znemožnilo její užívání.

Proč si na pomoc vzít právníka? Váš klid a peníze za to stojí

Jak je zřejmé, proces výkupu pozemků pro dopravní stavby není jednoduché jednání, ale komplexní právní proces plný nástrah. Angažování specializovaného právníka není náklad, ale investice, která se mnohonásobně vrátí.

Shrnutí přidané hodnoty: Více než jen paragrafy

Zkušený právní zástupce pro vás zajistí:

  • Maximalizaci kompenzace: Nejenže zajistí vyplacení zákonných bonusových koeficientů, ale především se zaměří na navýšení základní „ceny obvyklé“ prostřednictvím expertního zpochybnění posudku a uplatnění všech relevantních faktorů, včetně budoucího potenciálu pozemku.
  • Ochranu vašich práv: Pohlídá za vás všechny kritické lhůty ve zrychleném řízení a zajistí, aby vaše argumenty a námitky byly řádně a včas uplatněny.
  • Rovného partnera v jednání: Vyrovná systémovou nerovnováhu sil mezi vámi jako jednotlivcem a celým státním aparátem. S právníkem za zády jste partnerem, kterého nelze ignorovat.
  • Komplexní řešení: Postará se o spravedlivou kompenzaci za všechny typy zásahů – trvalý výkup, věcná břemena, dočasné zábory i zbytkové pozemky.
  • Úsporu času a nervů: Převezme veškerou stresující komunikaci a administrativní zátěž, abyste se vy mohli věnovat svému životu a práci.

Proces výkupu pozemků pro dopravní stavby je složitá disciplína, kde každá chyba může stát statisíce. Nenechávejte své peníze na stole a nenechte se zatlačit do kouta. V ARROWS jsme připraveni stát na vaší straně a vybojovat pro vás ty nejlepší možné podmínky. Kontaktujte nás ještě dnes a domluvte si nezávaznou úvodní konzultaci, kde zhodnotíme vaši situaci a navrhneme další kroky.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.

office@arws.cz 245 007 740

Související odkazy: