Jaké musí být odstupy mezi stavbami?

Pokud plánujete výstavbu nemovitosti, určitě již víte, že se s celým procesem pojí celá řada povinností a podmínek, které musí Vaše stavba splňovat. Důležité je ale pamatovat také na to, že řada podmínek, které musíte splnit, se pojí nejen ke stavbě samotné, ale např. také k umístění stavby na pozemku. Jednou z nejdůležitějších věcí, na kterou je třeba pamatovat již při úplném začátku s plánováním stavby, resp. už při výběru pozemku, je pak podmínka dodržení rozestupů mezi stavbami. Níže si uvedeme, jaká pravidla platí pro umisťování rodinných domů a garáží.

Obecné požadavky u odstupu staveb

Stanovené vzájemné odstupy staveb jsou obecně upraveny v rámci vyhlášky[1]. Nejobecnějším požadavkem je pak to, aby vzájemné odstupy splňovaly požadavky urbanistické, architektonické, požadavky životního prostředí, hygienické, veterinární, ochrany povrchových a podzemních vod, státní památkové péče, požární ochrany, bezpečnosti, civilní ochrany, prevence závažných havárií, požadavky na denní osvětlení a oslunění, a na zachování kvality prostředí, a dále, aby odstupy umožňovaly mj. také údržbu staveb.

Toto vymezení je dosti neurčité, a vždy je na posouzení stavebního úřadu, zda jsou tyto obecné podmínky v konkrétním případě naplněny. Při posuzování těchto požadavků pak stavební úřad vychází zejména z konkrétních technických norem, které se v dané oblasti uplatňují, z vlastní znalosti území, ve kterém má být záměr umístěn, apod. Na tomto místě je však vhodné upozornit na to, že technické normy nejsou právně závazné, a pokud tak správní orgán v rámci svého správního uvážení dojde k závěru, který se např. úplně neshoduje s danou technickou normou, nelze to považovat za jeho pochybení, nebo za nezákonný postup.

Specifické podmínky pro rodinné domy a garáže

Výše uvedené obecné požadavky jsou pak doplněny o specifické podmínky, uplatňující se pro jednotlivé druhy staveb. Pokud máte v plánu stavět rodinný dům, pak musíte pamatovat na to, že mezi rodinnými domy nesmí být obecně vzdálenost menší než 7 metrů, a zároveň vzdálenost od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 metry. Pokud tak např. máte souseda, který má dům postavený 3 metry od společné hranice pozemku, znamená to pro vás, že musíte svůj dům umístit alespoň 4 metry od společné hranice pozemku tak, aby byl dodržen rozestup 7 metrů.

Z tohoto pravidla je však jedna výjimka, a to v případech, kdy v žádné z protilehlých stěn domů nejsou okna do obytných místností. V takovém případě může být odstup staveb snížen z uváděných 7 metrů až na 4 metry. I v tomto případě však pořád platí povinnost dodržet odstup od společných hranic pozemku, který musí i v tomto případě dosahovat vzdálenosti alespoň 2 metry.

Další omezení je stanoveno v případech, kdy jsou v průčelích budov okna do obytných místností. V takovém případě musí být toto průčelí umístěno nejméně 3 metry od okraje vozovky, silnice nebo místní komunikace.

Co se týče garáže, kterou s největší pravděpodobností budete chtít postavit společně s rodinným domem, tak i zde jsou specifická pravidla. Mezi garáží, umísťovanou na pozemku rodinného domu, a společnými hranicemi pozemku nesmí být vzdálenost menší než 2 metry.

Pokud by to však dovoloval charakter zástavby (což je opět na posouzení příslušného stavebního úřadu), je možnost rodinný dům a/nebo garáž umístit až na samotnou hranici pozemku. Je zde však zvlášť daná podmínka, že k umožnění takového umístění nesmí být ve stěně, která je na hranici pozemku, žádný stavební otvor (např. okna, větrací otvory, apod.), a zároveň musí být zamezeno stékání dešťových vod nebo spadu sněhu na sousední pozemek. Pochopitelně také samotná stavba nesmí nijak přesahovat na sousední pozemek.

Odstupové vzdálenosti se vždy měří na nejkratší spojnici mezi vnějšími povrchy obvodových stěn, balkonů, lodžií, teras, a od hranic pozemků a okraje vozovky pozemní komunikace.

Závěr

Jak je vidno z výše uvedeného, i samotné umístění zamýšlené stavby na pozemek může být poměrně složitou věcí, a na výše uvedená pravidla pro požadované rozestupy mezi stavbami je nutné pamatovat už v okamžiku, kdy vybíráte pozemek, na kterém hodláte stavět. Navíc i v případě, kdy plánujete k již hotové stavbě přistavovat, je nutné znovu posuzovat, zda bude nemovitost doplněná o přístavbu splňovat požadavky na umístění staveb, tedy i to, zda budou dodrženy odstupové vzdálenosti.

[1] vyhláška č. 201/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území