Kdy je nutné získat stavební povolení před čerpáním úvěru

Stavební povolení není jen byrokratická formalita – je to klíč, který rozhoduje, zda vám banka uvolní finanční prostředky. Pokud plánujete stavět nový dům, musíte pochopit, kdy banky povolení vyžadují a jaké jsou právní důsledky jeho absence. V tomto článku vysvětlíme, co banky skutečně kontrolují, jaká jsou rizika a jak se vyhnout chybám, které mohou zablokovat váš projekt.

Stavební povolení jako právní předpoklad financování

Stavební povolení (dle nové terminologie povolení záměru) je rozhodnutí stavebního úřadu, které potvrzuje, že váš stavební záměr splňuje všechny právní, bezpečnostní a stavebně-technické předpisy. Není to jen administrativní úkon – jde o zásadní právní dokument, který každá banka při financování výstavby vyžaduje. Bez něj banka zpravidla neuvolní peníze.

Pokud si chcete vzít hypotéku na výstavbu domu, musíte vědět, že povolení záměru je jedním z nejdůležitějších předpokladů, které vaše finanční instituce bude kontrolovat. Banky si totiž nemohou dovolit financovat stavbu, která není právně zajištěna. Hrozilo by jim, že by peníze skončily na tzv. černé stavbě, kterou by úřad mohl nařídit odstranit.

Nový zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, jasně vymezuje, kdy je povolení povinné. Jde především o stavby pro bydlení a rekreaci. Máte-li plán na rodinný dům, budete povolení potřebovat, jelikož spadá do kategorie tzv. jednoduchých staveb.

Výjimky existují pouze pro tzv. drobné stavby jako jsou například skleníky nebo bazény do 40 m², které povolení nevyžadují. U rodinného domu se však této povinnosti nevyhnete. Chcete vědět, v čem všem vám můžeme v dané oblasti pomoci? Podívejte se na naši službu "Development & Stavební právo".

Rozdíl mezi stavebním povolením a ohlášením stavby

Málokterý investor se bezpečně orientuje ve všech změnách legislativy. Starý stavební zákon rozlišoval mezi stavebním povolením a ohlášením stavby, což byl zjednodušený postup pro méně rizikové stavby. Nový stavební zákon (č. 283/2021 Sb.) však toto rozdělení zrušil.

Podle aktuální legislativy se proces sjednotil a pro stavbu rodinného domu se vede řízení o povolení záměru. Neexistuje již volba mezi "ohlášením" a "povolením" – postup je jednotný. Stavby se dělí na drobné (bez povolení), jednoduché (povolení nutné), vyhrazené a ostatní.

Stavba pro bydlení (rodinný dům) prakticky vždy spadá do kategorie jednoduchých staveb a vyžaduje povolení záměru. Výjimka pro stavby do určité výměry se vztahuje na doplňkové stavby na pozemku rodinného domu, nikoliv na dům samotný určený k bydlení.

FAQ - Právní tipy k povinnosti získání stavebního povolení

1. Musím mít povolení, i když stavím malý domek?
Ano, pokud je stavba určena pro bydlení, spadá do kategorie jednoduchých staveb a vyžaduje povolení záměru bez ohledu na malou metráž. Kategorie "drobné stavby" (bez povolení) se na stavby pro bydlení nevztahuje.

2. Co se počítá jako stavba pro bydlení, která vyžaduje povolení?
Každá stavba, která je svým účelem určena k bydlení nebo rodinné rekreaci. Typicky rodinný dům, který má nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.

3. Mohu mít souhlas od sousedů místo povolení?
Ne. Souhlas sousedů nenahrazuje rozhodnutí úřadu. V řízení o povolení záměru jsou sousedé účastníky řízení dle § 182 stavebního zákona a úřad jejich námitky vypořádává, ale samotný papír se souhlasem povolení nenahradí.

Stavební povolení a financování – co banky skutečně vyžadují

Banky při schvalování hypotéky na výstavbu provádějí detailní prověrku projektu. Nejde jen o fyzický stav, ale o právní bezvadnost. Povolení záměru banka vyžaduje z prostého důvodu – bez něj nemůže mít jistotu, že stavba bude legálně dokončena a zkolaudována. Praktické zkušenosti z této oblasti popisujeme také v jedné z našich referencí.

V praxi banky umožňují schválení úvěru ještě před získáním povolení, ale s podmínkou tzv. odkládací lhůty pro čerpání. To znamená, že úvěrovou smlouvu podepíšete, ale první čerpání peněz banka umožní až v momentě, kdy doložíte pravomocné povolení.

Banky také vyžadují položkový rozpočet stavby a harmonogram. Rozpočet musí zahrnovat naceněné položky jako jsou zemní práce, základy, nosné konstrukce, střecha, instalace a dokončovací práce. Tento rozpočet slouží jako podklad pro stanovení budoucí hodnoty nemovitosti.

Banka obvykle půjčí do 80 % (u žadatelů do 36 let až 90 %) z této budoucí hodnoty. Pokud je váš rozpočet podhodnocený, banka vás vyzve k doložení vlastních zdrojů na pokrytí rozdílu.

Jak banky kontrolují průběh stavby a čerpání

Čerpání hypotéky na výstavbu probíhá v tranších. Banka neuvolní celou sumu najednou, ale proplácí peníze zpětně nebo zálohově podle toho, jak roste hodnota díla.

Každé uvolnění další části peněz podléhá kontrole, kdy banka vysílá na stavbu svého smluvního odhadce. Ten ověří, zda práce odpovídají rozpočtu a harmonogramu, a peníze jsou uvolněny až na základě tohoto potvrzení.

Standardní lhůta pro vyčerpání hypotéky na výstavbu bývá 24 měsíců od podpisu smlouvy. Pokud se stavba protáhne, je možné požádat o prodloužení čerpání, což je ale zpravidla zpoplatněno poplatkem za dodatek ke smlouvě.

FAQ - Právní tipy k průběhu stavby a čerpání hypotéky

1. Mohu začít stavět hned po schválení hypotéky?
Právně můžete začít stavět až v okamžiku, kdy nabyde právní moci povolení záměru. Schválení hypotéky vás neopravňuje k zahájení stavby z pohledu § 171 stavebního zákona.

2. Co se stane, když překročím lhůtu čerpání?
Pokud se blíží konec lhůty a stavba není hotová, musíte banku požádat o prodloužení. Pokud tak neučiníte, banka může čerpání zastavit a požadovat zahájení splácení z dosud vyčerpané částky.

3. Kdo kontroluje, jestli se stavba provádí správně?
Bankovní odhadce kontroluje pouze tzv. prostavěnost (hodnotu díla) pro účely uvolnění peněz. Nekontroluje stavební kvalitu ani dodržování norem – na to si musíte najmout vlastního technického dozora investora.

Praktický postup získání povolení a jeho vliv na harmonogram

Doba získání povolení je kritickým bodem harmonogramu. Nový stavební zákon zavedl jednotné řízení o povolení záměru. Lhůta pro vydání rozhodnutí je stanovena dle § 196 stavebního zákona na 30 dní u jednoduchých staveb, ve složitějších případech až 60 dní.

V praxi je však nutné počítat s tím, že tyto lhůty běží až od okamžiku, kdy je žádost bezvadná a kompletní. Čas zabere i získání podkladových stanovisek dotčených orgánů a vyjádření vlastníků infrastruktury. Reálný časový horizont pro získání povolení se tak může pohybovat v řádu měsíců.

Doporučený postup:

1. Prvotní screening: Ověřte soulad záměru s územním plánem obce.
2. Projekt: Nechte si zpracovat projektovou dokumentaci autorizovanou osobou.
3. Bankovní prescoring: Zjistěte své finanční možnosti.
4. Podání žádosti: Podejte žádost o povolení záměru (lze i elektronicky přes ).
5. Podpis úvěrové smlouvy: Můžete podepsat hypotéku s podmínkou čerpání po předložení povolení.

Potřebné dokumenty pro povolení záměru

K žádosti o povolení záměru musíte doložit zejména dokumenty specifikované v § 184 stavebního zákona:

• Projektovou dokumentaci zpracovanou autorizovaným projektantem.
• Doklad o vlastnickém nebo jiném právu k pozemku (pokud nelze ověřit v katastru).
• Závazná stanoviska dotčených orgánů (hasiči, hygiena, životní prostředí).
• Vyjádření vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury.

Nový stavební zákon se snaží proces digitalizovat a zjednodušit, nicméně odpovědnost za úplnost podání je na stavebníkovi. Chybějící vyjádření může řízení přerušit.

FAQ - Právní tipy k získání povolení záměru

1. Kde zjistím požadavky úřadu?
Základní požadavky vycházejí přímo ze stavebního zákona a jeho prováděcích vyhlášek. Konkrétní místní regulativy naleznete v územním plánu obce.

2. Musím mít souhlas sousedů?
Nový zákon nevyžaduje předkládat písemný souhlas sousedů k žádosti (pokud nejde o specifický zrychlený postup), ale sousedé jsou účastníky řízení. Úřad je o řízení vyrozumí a oni mohou podávat námitky.

3. Co dělat při zamítnutí?
Proti rozhodnutí o zamítnutí žádosti lze podat odvolání. V takovém případě je vhodné využít služeb advokátní kanceláře, aby byly argumenty právně relevantní.

Rizika stavby bez povolení – právní a finanční důsledky

Stavba bez povolení (nebo v rozporu s ním) je tzv. černá stavba. Jde o přestupek, za který hrozí závažné sankce. Stavební úřad má povinnost zahájit řízení o odstranění takové stavby dle § 250 stavebního zákona.

Hlavní rizika:

• Zastavení stavby: Úřad nařídí okamžité zastavení prací.
• Financování: Banka okamžitě zastaví čerpání úvěru.
• Pokuty: Podle nového stavebního zákona hrozí fyzické osobě pokuta až do výše 2 000 000 Kč.
• Nemožnost zápisu: Bez kolaudačního rozhodnutí nelze stavbu zapsat do katastru nemovitostí a legálně ji užívat.

Legalizace černé stavby (dodatečné povolení) je možná jen tehdy, pokud stavba není v rozporu s územním plánem a obecnými požadavky na výstavbu. Je to však proces náročný, nejistý a spojený s pokutou. 

Nový stavební zákon a jeho dopady na praxi

Zákon č. 283/2021 Sb., nový stavební zákon, je účinný (pro běžné stavby plně od 1. 7. 2024). Jeho cílem je zrychlení výstavby principem "jeden úřad, jedno řízení, jedno razítko".

Pro stavebníky to znamená:

• Zrušení dvojího povolování (územní + stavební) – nyní jen jedno povolení záměru.
• Digitalizace.
• Změna kategorizace staveb.

Pro banky se v zásadě nic nemění na požadavku mít stavbu legální. Banky pouze aktualizují své metodiky na novou terminologii (povolení záměru místo stavebního povolení).

Jak se novela týká financování

Rychlejší povolení by teoreticky mělo znamenat rychlejší čerpání úvěru. Praxe však ukazuje, že náběh nového systému může přinášet dočasné administrativní zdržení. Banky jsou na to připraveny, ale vyžadují od klientů trpělivost a řádné dokládání dokumentů.

Alternativy ke standardnímu stavebnímu financování

Pokud potřebujete financovat projekt rychle a nemůžete čekat na bankovní procesy nebo máte specifickou situaci, existují alternativy.

Nebankovní financování:
Je rychlejší a flexibilnější než banka. Schválení může trvat jen dny.

• Úroky: Jsou vyšší než u bank, obvykle se pohybují od 10–12 % p.a. výše.
• LTV: Poskytovatelé jsou opatrnější, často půjčují jen do 50–70 % hodnoty nemovitosti.
• Využití: Vhodné jako překlenovací úvěr pro nákup pozemku nebo zahájení stavby.

Stavební spoření:
Vhodné spíše pro rekonstrukce nebo jako doplněk. Překlenovací úvěr lze čerpat i bez naspořené částky, ale s vyšším úrokem. Řádný úvěr ze stavebního spoření má legislativně zastropovanou úrokovou sazbu, ale k jeho získání musíte spořit delší dobu.

FAQ - Právní tipy k alternativnímu financování

1. Je nebankovní úvěr bezpečný?
U prověřených poskytovatelů ano, ale je nutné důkladně revidovat smluvní dokumentaci, zejména sankce a podmínky zesplatnění. Zde je právní kontrola smlouvy nezbytností.

2. Co dělat, když banka neschválí hypotéku kvůli chybějícímu povolení?
Můžete využít nebankovní úvěr na zahájení stavby a po získání povolení a zápisu rozestavěné stavby úvěr refinancovat standardní hypotékou.

Závěr článku

Povolení záměru (stavební povolení) je klíčový dokument pro legální stavbu i její financování. Banky jej vyžadují pro ochranu své investice. Stavět bez něj znamená riskovat pokuty v řádech milionů korun, zastavení stavby a zesplatnění úvěru.

Nový stavební zákon proces formálně zjednodušil do jednoho řízení, ale nároky na kvalitu projektové přípravy zůstávají vysoké. Pokud chcete mít jistotu, že financování i výstavba proběhnou hladce, nepodceňujte právní přípravu. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře vám pomohou projít celým procesem od povolení až po čerpání úvěru bez zbytečných rizik.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k stavebnímu povolení před čerpáním úvěru

1. Musím mít stavební povolení (povolení záměru), dříve než si vezmu hypotéku?
Pro samotný podpis úvěrové smlouvy povolení mít nemusíte, banka vám úvěr schválí i na základě budoucího stavu. Povolení je však nutnou podmínkou pro první čerpání peněz. Bez pravomocného povolení banka peníze neuvolní. Pro detailní posouzení vaší smlouvy nás kontaktujte na office@arws.cz.

2. Jak dlouho trvá získání povolení?
Zákonná lhůta je 30 dní, resp. 60 dní u složitějších případů. V praxi, včetně přípravy projektu a získání stanovisek, proces trvá obvykle 3 až 6 měsíců, v komplikovaných případech déle.

3. Co se stane, když budu stavět bez povolení?
Jde o černou stavbu. Úřad nařídí zastavení prací a zahájí řízení o odstranění stavby. Hrozí pokuta až 2 000 000 Kč dle § 302 nového stavebního zákona. Banka může vypovědět úvěrovou smlouvu. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře řeší legalizace staveb a obranu v přestupkových řízeních – ozvěte se na office@arws.cz.

4. Existuje ještě "ohlášení stavby"?
Ne. Nový stavební zákon (č. 283/2021 Sb.) pojem ohlášení zrušil. Pro rodinné domy se nyní vydává povolení záměru v rámci standardního řízení. Pokud tápete v nových pojmech, obraťte se na nás.

5. Mohu čerpat hypotéku na "drobnou stavbu"?
Na drobné stavby (např. zahradní domek do 40 m²), které nevyžadují povolení, banky obvykle hypotéku neposkytují samostatně, protože takové stavby často nelze zapsat do katastru jako samostatnou zástavu. Lze je financovat v rámci hypotéky na hlavní dům nebo úvěrem ze stavebního spoření.

6. Co když nestihnu stavbu dokončit v termínu čerpání?
Požádejte banku včas o prodloužení čerpání. Bývá to možné za poplatek. Pokud lhůtu překročíte bez dohody, vystavujete se sankcím. S jednáním s bankou vám pomůže ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz).

Upozornění: Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter a slouží k základní orientaci v problematice. Ačkoliv dbáme na maximální přesnost obsahu, právní předpisy a jejich výklad se v čase vyvíjejí. Pro ověření aktuálního znění předpisů a jejich aplikace na vaši konkrétní situaci je proto nezbytné kontaktovat přímo ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz). Neneseme odpovědnost za případné škody vzniklé samostatným užitím informací z tohoto článku bez naší předchozí individuální právní konzultace.