Květnový newsletter (nejen) pro makléře Novinka v právu: Kůlna na hranici pozemku? Od srpna 2025 jednodušeji.

15.5.2025 | ARROWS advokátní kancelář

Plánujete stavět skleník, kůlnu nebo třeba zahradní domek blíže než dva metry od hranice pozemku? Od 1. srpna 2025 to půjde jednodušeji. Díky novele stavebního zákona už taková stavba nebude spadat do přísněji regulované kategorie ostatních staveb, ale mezi jednoduché stavby.

Autoři newsletteru: ARROWS advokátní kancelář (JUDr. Lukáš Slanina, Mgr. Robert Dürrer, office@arws.cz, +420 245 007 740)

Kategorie staveb	Kde je najdu?	Povolení	Kolaudace
Drobné	Příloha č. 1	Ne	Ne
Jednoduché	Příloha č. 2	Ano	Některé
Vyhrazené	Příloha č. 3	Ano	Ano
Ostatní	Neuvedené v přílohách	Ano	Ano

Co se mění?

Kůlna, skleník nebo zahradní domek obvykle spadají do kategorie drobných staveb, které nevyžadují povolení stavebního úřadu, tudíž ani kolaudaci. Tyto stavby ale i tak musí být provedeny v souladu s územním plánem a požadavky jiných právních předpisů, např. požadavky na výstavbu.

Problém nastává tehdy, pokud je stavba umístěna blíž než 2 metry k hranici pozemku. V takovém případě se podle současného práva nepovažuje za drobnou, a automaticky spadá do režimu ostatních staveb. To znamená nutnost projektanta, dokumentace, kolaudace a často i zákaz stavby svépomocí!

Od 1. srpna 2025 přichází pozitivní změna – podle novely stavebního zákona se mezi jednoduché stavby nově zařazují i stavby, které nejsou drobnými právě z důvodu, že nesplňují požadavek na odstupové vzdálenosti od hranice pozemku.

Co to znamená v praxi?

✅ Stavbu lze provádět svépomocí (vyžadována odborná způsobilost stavebníka nebo stavební dozor)

✅ Není třeba prováděcí dokumentace

✅ Není nutná kolaudace

Budete potřebovat povolení záměru a dost možná i povolení výjimky, jelikož stavíte na hranici pozemku. V praxi se vyplatí nechat si záměr předem zkontrolovat z pohledu stavebního řízení a sousedských vztahů v rámci developmentu a stavebního práva.

Co doporučit klientům?

Pokud plánují stavbu kůlny, skleníku nebo jiného drobného objektu na hranici pozemku, doporučte jim počkat se zahájením řízení do srpna 2025. Vyhnou se tak zbytečným obtížím.

Praktická rada: Předběžná informace a kdy ji využít.

V předchozím textu jsme si vysvětlili, že od srpna 2025 bude možné některé stavby na hranici pozemku považovat za jednoduché stavby, což výrazně zjednoduší proces jejich povolování. Co ale dělat, pokud si nejste jisti, jak úřad váš konkrétní záměr posoudí? A jak zjistit, zda bude potřeba povolení záměru nebo výjimky z odstupových vzdáleností?

Právě v těchto situacích může pomoci tzv. předběžná informace – nástroj, který umožňuje získat vyjádření stavebního úřadu ještě před samotným řízením.

Předběžná informace se vyplatí například tehdy, pokud plánujete stavbu blízko hranice pozemku a nejste si jisti, zda bude potřeba výjimka. K souvisejícím situacím z developerské praxe (včetně odpovědnosti za podklady a zadání) se hodí i článek Investor vám dal špatné zadání stavby? Kdo za co odpovídá a jak se na to dívá soud.. Ne každá stavba na hranici ji totiž vyžaduje – rozhodující může být například charakter zástavby v daném území nebo zvláštní požadavky pražských či brněnských předpisů. Pokud řešíte i převody pozemků, věcná břemena nebo sousedské spory, může být užitečné zapojit specializaci na realitní právo. Předběžná informace se hodí také ve chvíli, kdy si chcete ověřit, že stavba skutečně nevyžaduje povolení, a tím si ušetřit další náklady a čas.

Žádost o předběžnou informaci se podává na předepsaném formuláři (k dispozici na webu stavebního úřadu nebo přes Portál stavebníka) a musí obsahovat základní popis záměru – tedy jeho účel, umístění, rozměry a způsob provedení. Správní poplatek činí 1 000 Kč a úřad má na vydání informace lhůtu 30 dní od podání.

Zajímá vás víc informací ze světa stavebního práva? Připravujeme workshop na téma černých staveb: „Černá stavba v makléřské praxi: Co (ne)prodat a jak?“ Podrobnosti, termíny i přihlášky najdete na webu: www.pravopromaklere.cz.

Zajímá vás, jak pomáháme našim klientům? U stavebních záměrů na hranici pozemku se může hodit i přehled k souvisejícím dopadům změn v území, viz Náhrada za změnu v území a stavební uzávěru: Jak chránit svá práva. Prohlédněte si naše reference a zjistěte, jak můžeme pomoci i vám! Podívejte se ZDE.