Na co si dát pozor při prodeji nemovitosti za trvání manželství?

Autorka článku: Mgr. Alice Dajčarová, LL.M., MSc., ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz, +420 245 007 740)

Manželství a případná existence společného jmění manželů (SJM) ovlivňuje mimo jiné také procesy a postupy při případném prodeji nemovitosti. Na co si dát pozor, pokud chcete prodat nemovitost, a zároveň jste v manželství, v rámci kterého máte s manželem společné jmění manželů? Níže naleznete stručný popis alespoň nejzákladnějších kroků, které byste měli ještě před realizací prodeje učinit.

Jaký je zápis v katastru nemovitostí?

V první řadě je vždy vhodné zkontrolovat, jaký stav je zapsaný v katastru nemovitostí. V případě, že je v katastru nemovitostí ve vztahu k vlastnickému právu přímo zapsáno, že nemovitost náleží do společného jmění manželů, pak je situace jednoznačná a je třeba v souladu s tím také postupovat (více k tomu níže).

Ale pozor! Pokud jste v katastru jako vlastník vedeni vy nebo pouze váš manžel, nelze automaticky dojít k závěru, že v návaznosti na takový zápis nemovitost do SJM nepatří. V takovém případě je třeba dál zkoumat, zda i přes takový zápis v katastru nemovitost fakticky do SJM nespadá.

Spadá nemovitost fakticky do SJM?

Pro posouzení, zda je nemovitost ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů, nebo spadá do SJM, je potřeba jako první posoudit, na základě jaké právní skutečnosti a v jaké době manžel nemovitost nabyl.

Pokud manžel nemovitost nabyl ještě před uzavřením manželství, a v průběhu manželství nebylo SJM o tuto nemovitost rozšířeno, pak je ve výlučném vlastnictví manžela. Stejně tomu bude i v případě, že manžel nemovitost nabyl v rámci dědictví, nebo na základě darovací smlouvy, a to bez ohledu na to, zda už byl v manželství, nebo jestli k tomu došlo před uzavřením manželství.

V případě, že manžel nemovitost nabyl na základě kupní smlouvy až po uzavření manželství, tak v případě, že by se nejednalo o zákonem stanovené výjimky, bude taková nemovitost spadat do SJM, i pokud kupní smlouvu uzavřel a podepsal pouze jeden z manželů.

Postup při prodeji

1. Nemovitost není v SJM

V případě, že nemovitost, kterou chcete prodat, není v SJM, neznamená to ještě, že není třeba řešit nic dalšího, a že nemovitost lze bez dalšího prodat bez jakéhokoliv zapojení manžela. Nejprve je totiž nutné ještě zohlednit, jestli v nemovitosti, která není v SJM, neexistuje rodinná domácnost (k tomuto tématu viz samostatný článek, dostupný zde).

Na tomto místě můžeme ve zkratce uvést, že v případě, že rodinná domácnost v prodávané nemovitosti není, můžete kupní smlouvu uzavřít a nemovitost prodat bez souhlasu a zapojení manžela. V případě, že by zde rodinná domácnost byla, pak by bylo nezbytně nutné, aby vám manžel s prodejem nemovitosti udělil souhlas, nebo v ideálním případě spolu s vámi kupní smlouvu podepsal taky, a to jako její vedlejší účastník.

2. Nemovitost je v SJM

Pokud je nemovitost součástí SJM, pak je samozřejmě nezbytně nutné zapojení manžela. V takovém případě se totiž bude jednat o tzv. neběžnou záležitost (k tomuto tématu viz samostatný článek, dostupný zde), ke kterému potřebujete souhlas manžela.

Ideální postup by měl být takový, že kupní smlouvu budete na straně prodávající podepisovat oba – jak vy, tak váš manžel. V případě, že už např. k podpisu kupní smlouvy došlo, a manžel byl z procesu vynechán, pak bude nutné obstarat písemný souhlas manžela s prodejem nemovitosti, resp. s uzavřením této konkrétní kupní smlouvy.

V opačném případě by mohl manžel v budoucnu rozporovat platnost uzavřené kupní smlouvy, což by mohlo přinést značné problémy jak pro vás, tak pro toho, kdo si od vás nemovitost koupil (zejména, pokud kupující financoval koupi hypotečním úvěrem). V takovém případě by vám mohlo hrozit také velké riziko, že by po vás kupující nárokoval škodu, která by mu v důsledku vašeho nesprávného postupu vznikla.

Stručné grafické shrnutí postupu při posouzení:

Závěr

Jak je zjevné z výše uvedeného, ani prodej nemovitosti není tak jasná a jednoduchá věc, jak by se na první pohled mohlo zdát. Určitě je tak vždy vhodné konzultovat vše s odborníkem tak, aby nemohlo nesprávně zvoleným postupem dojít k situacím, které by do budoucna znamenaly nemalé problémy jak pro vás, tak pro kupujícího. Zpravidla jsou náklady na posouzení věci a přípravu smluvní dokumentace profesionálem pouze zlomkem případných nákladů, které mohou vzniknout, pokud se objeví problém.

Nastavením správného postupu a zajištěním vyhotovení smluvní dokumentace profesionálem tak lze předejít případným budoucím starostem a nákladům jak finančním, tak i časovým.

Ze strany kupujícího je pak vždy vhodné taktéž v rámci svých možností zkontrolovat, zda nemovitost, kterou hodlá koupit, nenáleží do SJM strany prodávající, a to přinejmenším kontrolou nabývacího titulu, který lze získat od příslušného katastru nemovitostí.