Novela DPH u nemovitostí - červenec 2025

Konec pětiletého testu: Proč je 23 měsíců novým klíčovým termínem?

Nově totiž podléhá DPH primárně pouze první prodej nemovitosti po její kolaudaci nebo po provedení podstatné změny. Každý další prodej téže nemovitosti je od DPH osvobozen, pokud mezitím nedošlo k další podstatné změně. Tento přístup vychází z judikatury Soudního dvora EU, podle které se ekonomická hodnota vytváří hlavně při prvním uvedení nemovitosti na trh.

V praxi to znamená zásadní posun. Developer, který prodá nový byt šest měsíců po kolaudaci, uplatní DPH. Pokud však kupující (např. investiční fond) tento byt prodá o rok později bez dalších významných úprav, bude tento druhý prodej od DPH osvobozen, přestože se odehraje v rámci původní 23měsíční lhůty.

Pro kupující tak vzniká nová povinnost důkladně prověřit, zda je jejich transakce skutečně prvním, nebo až následným dodáním. Právníci ARROWS mohou klientům pomoci s právní analýzou transakce, aby bylo s jistotou určeno, zda se jedná o první, či následné dodání a jaký daňový režim se uplatní. Plánujete nákup či prodej nové nemovitosti? Ověřte si své daňové povinnosti s námi. Napište na konzultace@arws.cz.

Podstatná změna stavby: Kdy rekonstrukce „resetuje“ daňové hodiny?

Pojem „podstatná změna“ byl v minulosti často předmětem výkladových nejasností. Novela zákona o DPH vnáší do této problematiky jasný řád a stanovuje dvě klíčové podmínky, které musí být splněny současně, aby byla rekonstrukce považována za podstatnou změnu, jež restartuje 23měsíční lhůtu.

První podmínkou je, že úpravy vedou ke změně využití nemovitosti nebo podstatně mění podmínky jejího obývání. Druhou, a zcela zásadní podmínkou je, že náklady na tuto změnu (bez DPH) přesáhnou 30 % základu daně při jejím následném prodeji – tedy 30 % budoucí prodejní ceny.

Pro investory a developery to znamená nutnost kalkulovat s daňovými dopady ještě před zahájením rekonstrukce. Náklady se navíc posuzují výhradně u osoby, která prodej uskutečňuje. Běžná údržba, i když je nákladná, se za podstatnou změnu nepovažuje. Tento mechanismus se přímo dotýká populárního „flipování“ nemovitostí, kde rozsáhlejší rekonstrukce může nečekaně navýšit prodejní cenu o 21% DPH.

Rekonstrukce a podstatná změna nemovitosti

Riziko k řešení a potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Neúmyslné překročení 30% nákladové hranice: Následný prodej bude podléhat 21% DPH, což může zcela zničit plánovaný zisk z investice. Hrozí doměření daně a penále.	Právní a daňová analýza investičního záměru: Pomůžeme vám předem spočítat a naplánovat náklady rekonstrukce. Chcete znát své právní možnosti? Napište na konzultace@arws.cz.
Nedostatečná dokumentace nákladů: Při kontrole finančního úřadu nebudete schopni prokázat skutečnou výši nákladů, což může vést ke zpochybnění osvobození od DPH.	Příprava a revize smluv s dodavateli a nastavení interních procesů pro evidenci nákladů: Zajistíme, aby vaše dokumentace byla neprůstřelná. Potřebujete připravit smluvní dokumentaci? Kontaktujte nás na konzultace@arws.cz.
Chybný výklad pojmu "změna využití": Provedete úpravy, o kterých se domníváte, že nejsou podstatnou změnou, ale správce daně je posoudí jinak.	Vyhotovení právního stanoviska: Posoudíme charakter plánovaných úprav a poskytneme vám právní jistotu. Potřebujete odborné stanovisko? Spojte se s námi na konzultace@arws.cz.
Spor s kupujícím ohledně DPH: Pokud ve smlouvě není jasně upraven režim DPH a daň je dodatečně doměřena, může vzniknout spor o to, kdo ji má uhradit.	Příprava a revize kupních smluv: Naše smlouvy jasně definují daňový režim a chrání vaše zájmy. Pro revizi vaší smlouvy nám napište na konzultace@arws.cz.

Stavební pozemky pod drobnohledem: Které prodeje se nově prodraží o 21 % DPH?

Snad nejzásadnější změna se týká definice stavebního pozemku. Dosud byla povinnost odvést DPH často vázána na existenci stavebního povolení. Od 1. července 2025 se však za stavební pozemek pro účely DPH považuje pozemek, na kterém je možné stavět na základě územního plánu nebo jiného obdobného dokumentu.

Tato změna má dalekosáhlé důsledky. Rozšiřuje okruh pozemků podléhajících DPH a dotýká se i fyzických osob, které nepodnikají. Pokud jednotlivec aktivně připravuje pozemek k prodeji (např. zajišťuje sítě, dělí parcelu, prodává opakovaně), může finanční úřad jeho činnost posoudit jako ekonomickou činnost s povinností odvést DPH.

Dopad na cenu může být dramatický. Prodej pozemku za 14 milionů korun, který nově spadne do režimu DPH, se může prodražit o téměř 3 miliony korun na dani. Územní plán obce se tak stává klíčovým daňovým dokumentem, jehož znalost je pro vlastníky pozemků naprosto nezbytná.

Nová definice stavebního pozemku a související daňové povinnosti

Riziko k řešení a potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Prodej pozemku v dobré víře bez DPH: Prodáte pozemek, který je v územním plánu určen k zástavbě. Finanční úřad vás dodatečně označí za osobu povinnou k dani a doměří 21% DPH plus penále.	Prověření daňového režimu pozemku: Před prodejem analyzujeme územní plán a posoudíme, zda prodej podléhá DPH. Chcete mít jistotu? Požádejte o právní analýzu na konzultace@arws.cz.
Posouzení vaší činnosti jako "ekonomické": Zasíťování pozemku nebo jeho rozdělení na menší parcely může být finančním úřadem vyhodnoceno jako podnikání, i když nemáte živnostenské oprávnění.	Strukturování transakce a příprava argumentace pro finanční úřad: Pomůžeme vám transakci nastavit tak, aby se minimalizovalo riziko reklasifikace. Potřebujete právní pomoc se strukturováním prodeje? Napište na konzultace@arws.cz.
Nesprávně sestavená kupní smlouva: Smlouva neřeší, co se stane v případě dodatečného doměření DPH, což vede k nákladným sporům s kupujícím.	Příprava vodotěsné smluvní dokumentace: Naše smlouvy obsahují doložky, které vás chrání pro případ změny daňového posouzení. Pro přípravu smlouvy na míru nás kontaktujte na konzultace@arws.cz.
Ztráta konkurenceschopnosti: Pokud musíte k ceně připočítat 21% DPH, může být váš pozemek pro kupujícího (neplátce DPH) příliš drahý oproti srovnatelným pozemkům.	Konzultace a strategické plánování: Probereme s vámi možnosti, včetně případného dobrovolného zdanění, pokud je kupující plátce. Pro strategickou konzultaci se na nás obraťte na konzultace@arws.cz.

Strategická příprava pro vaši firmu: Jak ARROWS chrání váš byznys?

Nová legislativa přináší i další změny, které vyžadují pozornost. U staveb pro sociální bydlení bude pro uplatnění snížené 12% sazby DPH rozhodující zápis v katastru nemovitostí nebo registru RÚIAN. Při prodeji nemovitosti zaměstnancům či spojeným osobám se základ daně nově odvíjí od ceny obvyklé, nikoli sjednané.

Tyto změny nejsou jen izolovanými daňovými úpravami, ale představují komplexní výzvu, která vyžaduje strategický právní přístup. V ARROWS jsme připraveni poskytnout vaší firmě komplexní podporu, která vás ochrání před riziky a pomůže využít nové příležitosti.

Naši odborníci pro vás zajistí:

• Vyhotovení interních směrnic pro správné posuzování daňového režimu nemovitostí a sledování nákladů na rekonstrukce.
• Přípravu nebo revizi kupních a stavebních smluv, které budou plně v souladu s novou legislativou.
• Zastupování u soudů a správních orgánů v případě sporů s finančním úřadem.
• Odborná školení pro vaše zaměstnance z finančního, developerského či obchodního oddělení, včetně certifikátu o absolvování.

Tyto komplexní změny ukazují, jak úzce je daňová problematika propojena s každodenní praxí v developmentu a správě nemovitostí. Více o této službě najdete na našem webu v sekci Realitní právo.

Naši specialisté na realitní právo:

Mezinárodní transakce a síť ARROWS International

Realitní trh je stále více globální. Ať už jste zahraniční investor vstupující na český trh, nebo česká firma s nemovitostmi v zahraničí, nová pravidla se vás dotknou. Novela například usnadňuje uplatnění dobrovolného zdanění u pronájmů pro nájemce z jiných členských států EU.

Díky naší síti ARROWS International, budované přes deset let, řešíme transakce s mezinárodním prvkem na denní bázi. Poskytujeme právní servis, který překračuje hranice a zajišťuje soulad s lokálními i mezinárodními předpisy. Řešíte nemovitostní transakci se zahraničním partnerem? Spojte se s námi na konzultace@arws.cz a získejte právní řešení na míru.

Právní jistota jako základ úspěšné realitní transakce

Novela zákona o DPH od 1. července 2025 představuje jednu z největších změn na realitním trhu za poslední roky. Zkrácení časového testu, nová definice podstatné změny a rozšíření pojmu stavební pozemek přináší rizika, ale i nové strategické možnosti. Orientace v této složité problematice vyžaduje proaktivní přístup a odborné právní poradenství.

V ARROWS se na tuto oblast dlouhodobě specializujeme. V našem portfoliu je více než 150 akciových společností, 250 s.r.o. a 51 obcí a krajů, pro které zajišťujeme špičkový právní servis. Zakládáme si na rychlosti a vysoké kvalitě. Umíme také klienty propojit mezi sebou v případě, že mají zajímavé investiční nebo obchodní příležitosti.

Nenechte se zaskočit a neriskujte milionové ztráty. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na konzultace@arws.cz.

Co když náklady na rekonstrukci jen těsně přesáhnou 30 %? Mohu část nákladů neuvést?
Takový postup důrazně nedoporučujeme. Jednalo by se o snahu o zkrácení daně, což je daňový delikt s vážnými právními i finančními následky. Je naprosto klíčové vést precizní a úplnou evidenci všech nákladů. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na konzultace@arws.cz.

Týkají se změny i nedokončených staveb?
Ano. Zákon stanoví, že dodání (prodej) nedokončené nemovité věci, tedy stavby před kolaudací, bude vždy podléhat DPH bez ohledu na jakékoli časové testy. Potřebujete právní pomoc s prodejem rozestavěné nemovitosti? Kontaktujte nás na konzultace@arws.cz.

Jaký je rozdíl mezi běžnou údržbou a podstatnou změnou?
Běžná údržba (např. výměna oken, oprava fasády, modernizace koupelny) nemění způsob využití nemovitosti a není považována za podstatnou změnu, i kdyby byla nákladná. Podstatná změna vždy zahrnuje změnu účelu (např. z kanceláří na byty) nebo zásadní změnu podmínek obývání (např. velká přístavba) a zároveň musí překročit 30% nákladovou hranici. Pokud si nejste jisti, jak posoudit vaše stavební úpravy, spojte se s námi na konzultace@arws.cz.