Novela občanského zákoníku – jaké změny se týkají realitního práva?

Dne 6. 1. 2023 se stala účinnou novela občanského zákoníku č. 374/2022 Sb. Důvodem přijetí novely bylo zejména správné provedení některých směrnic týkajících se ochrany spotřebitele a odstranění některých legislativních nedostatků zákona. Jaké změny tato novela přináší a jak se dotýká oblasti realitního práva, se dozvíte v následujících řádcích.

První z oblastí dotčených změnou je právní úprava smluv uzavíraných distančním způsobem a mimo obchodní prostory podnikatele. V realitní praxi se tato úprava bude týkat zejména smluv zprostředkovatelských a rezervačních, jestliže naplňují alespoň jednu z níže uvedených definicí. Vyloučeno je však použití na smlouvy, jejichž předmětem je vznik, převod či zánik práva k nemovité věci a nájem bytu a domu – například smlouva kupní nebo nájemní smlouva k bytu.

1. Distanční smlouva je smlouva uzavřená bez současné fyzické přítomnosti stran a prostřednictvím prostředku komunikace na dálku – například přes internet.
2. Smlouva uzavřená mimo obchodní prostory je typicky smlouva uzavřená za současné fyzické přítomnosti stran, ale v místě, které nepředstavuje obchodní prostory podnikatele – například u klienta doma.

V souvislosti s uzavíráním distančních smluv a smluv uzavíraných mimo obchodní prostory došlo k úpravě informačních povinnosti podnikatelů a ke změně ustanovení o odstoupení od smlouvy. Změny v případě odstoupení od smlouvy byly pouze legislativně-technického charakteru a pro oblast realitních obchodů nemají většího významu.

Lhůta pro odstoupení činí čtrnáct dnů ode dne uzavření smlouvy. Není-li spotřebitel o tomto právu poučen, prodlužuje se lhůta až o jeden rok. Dojde-li k uzavření smlouvy v souvislosti s nevyžádanou návštěvou realitního zprostředkovatele ve spotřebitelově domácnosti, činí lhůta pro odstoupení od smlouvy třicet dní.

Informaci o odstoupení od smlouvy může spotřebitel sdělit podnikateli jakýmkoliv jednoznačným prohlášením formulovaným vlastními slovy – může se jednat například o dopis či telefonní hovor. Důkazní břemeno ohledně odstoupení však leží na spotřebiteli.

Novela občanského zákoníku dále změnila právní úpravu týkající se tzv. zákonné záruky v případě prodeje nemovitostí spotřebitelům. Prakticky se jedná o případy, kdy kupní smlouvu uzavírá na straně prodávajícího přímo realitní kancelář nebo developer. Novelizací došlo k legislativním úpravám i v oblasti běžné záruky u kupní smlouvy. Máte-li zájem se seznámit se s těmito změnami, věnujte prosím pozornost článkům: „Zákonná záruka na nemovitosti končí?“ a „Záruka za jakost u nemovitostí“.

Pokud si nejste čímkoliv jisti nebo potřebujete pomoci s řešením Vašeho právního problému, neváhejte nás kontaktovat.

Na článku spolupracoval Robert Dürrer.