Právní rizika spojená s neexistujícím zápisem staveb v katastru nemovitostí při akvizicích.

Při akvizici nemovitostí se zkušení investoři obávají rizik, jako jsou skryté dluhy nebo nezaplacená daň. Existuje však hrozba daleko zákeřnější a potenciálně likvidační: stavba, která fyzicky stojí, ale právně neexistuje. Spoléhat se na to, co vidíte při prohlídce areálu, je zásadní chyba. Tento článek vám poskytne jasný návod, jak tato skrytá právní rizika identifikovat a jak ochránit vaši investici.

Autor článku: ARROWS advokátní kancelář (Mgr. Daniela Sobotková, office@arws.cz, +420 245 007 740)

Iluze jistoty: Proč to, co vidíte, není vždy to, co kupujete

Základním kamenem každé realitní transakce v České republice je katastr nemovitostí. Tento veřejný seznam představuje jedinou právní realitu o nemovitosti. Mnoho manažerů, zejména ze zahraničí, podceňuje zásadní fakt: vlastníkem nemovitosti se stáváte až okamžikem zápisu vlastnického práva do katastru, nikoliv podpisem smlouvy. Fyzická existence budovy bez odpovídajícího zápisu je proto pro investora bezcenná.

Komplexnost dále zvyšuje princip, že stavba je součástí pozemku (superficies solo cedit), který má však zásadní výjimky. Jednou z nich je například právo stavby, nehmotná nemovitá věc, která umožňuje, aby vlastník budovy byl odlišný od vlastníka pozemku. Prokázat takové oddělené vlastnictví vyžaduje specifickou a často historickou dokumentaci.

Rozpor mezi fyzickým a právním stavem není jen byrokratická formalita. Jde o fundamentální vadu, která může vaši investici zcela znehodnotit nebo z ní učinit obrovskou zátěž. V ARROWS proto při každé M&A transakci zdůrazňujeme, že neprověřená stavba není problém k řešení po akvizici, ale potenciálně důvod k okamžitému zastavení celého obchodu.

Anatomie problému: Co je „černá stavba“ a proč by měla děsit každého investora?

Termín „černá stavba“ označuje jakoukoliv stavbu, přístavbu či rekonstrukci provedenou bez potřebného povolení stavebního úřadu nebo v rozporu s ním. Nejde jen o velké výrobní haly; problém se může týkat i zdánlivě nepodstatných objektů, jako jsou garáže, sklady nebo přístřešky s plochou nad 16 m². Občanský zákoník takovou stavbu explicitně klasifikuje jako „právní vadu“ nemovitosti, což ji staví na roveň zástavním právům či exekucím.

Problém je o to závažnější, že s novým stavebním zákonem (zákon č. 283/2021 Sb.) se dříve spíše latentní riziko proměnilo v aktivní hrozbu. Zatímco v minulosti úřady mohly nepovolené stavby léta přehlížet, nová legislativa jim nařizuje z moci úřední zahájit řízení o odstranění stavby a zároveň výrazně omezuje možnosti její dodatečné legalizace.

Pro kupujícího to znamená, že akvizicí zdánlivě funkční společnosti může nevědomky převzít portfolio nemovitostí s tikajícími časovanými bombami. Důkladná právní prověrka, kterou v ARROWS považujeme za standard, tak již není pouhou formalitou, ale naprosto klíčovým nástrojem pro ochranu vaší investice před fatálními následky.

Právní prověrka v praxi: Jak odhalit skryté hrozby před podpisem smlouvy

Odhalení nezapsaných staveb vyžaduje systematickou právní prověrku (due diligence), která dalece přesahuje kontrolu dokumentů předložených prodávajícím. Tento proces vnímáme jako aktivní pátrání po rizicích, nikoli pasivní odškrtávání položek. Základem je porovnání tří klíčových zdrojů informací: dokumentace z datové místnosti transakce, údajů z veřejných rejstříků a fyzické reality.

Nevíte si s daným tématem rady?

Naši právníci v ARROWS běžně provádějí detailní analýzu, která zahrnuje porovnání aktuálních i historických výpisů z katastru nemovitostí, katastrálních map, stavebních povolení, kolaudačních rozhodnutí a leteckých snímků (ortofotomap).

Právě v rozporech mezi těmito zdroji se nejčastěji skrývají varovné signály o existenci nelegální stavby. Výsledky této analýzy následně shrnujeme v rámci právního stanoviska, které klientovi poskytne jasný obraz o rizikovosti zamýšlené transakce.

Varovné signály během due diligence nemovitostí

Varovný Signál	Potenciální Problém	Jak pomáhá ARROWS
Rozpor mezi katastrální mapou a leteckými snímky	Fyzicky existující stavba není právně zanesena – jedná se o „černou stavbu“.	Komplexní právní audit nemovitosti a porovnání historické dokumentace s veřejnými rejstříky.
Budova je viditelná na místě, ale chybí na výpisu z KN	Stavba právně neexistuje jako samostatná věc a nelze ji převést.	Analýza nabývacích titulů a prověření, zda stavba není součástí pozemku jiného vlastníka.
„Plomba“ na listu vlastnictví v katastru	Probíhá řízení o změně práv k nemovitosti (např. vklad zástavního práva, exekuce).	Zjištění podstaty probíhajícího řízení a posouzení jeho dopadu na transakci.
Chybějící kolaudační rozhodnutí nebo stavební povolení	Stavbu nelze legálně užívat k danému účelu, hrozí sankce od stavebního úřadu.	Zastupování při jednání se stavebním úřadem a prověření možností dodatečné legalizace.
Nejasné vymezení majetku ve starých kupních smlouvách	Riziko sporů o vlastnictví části pozemků nebo staveb, které nebyly přesně identifikovány.	Vyhotovení právního stanoviska k rizikovosti transakce na základě hloubkové analýzy dokumentů.

Noční můra investora: Důsledky akvizice nemovitosti s nelegální stavbou

Přehlédnutí nezapsané stavby během akvizice může mít pro nového vlastníka katastrofální finanční i provozní dopady. Nejde o teoretická rizika, ale o konkrétní, vymahatelné sankce a náklady, které mohou dalece přesáhnout hodnotu samotné stavby.

Nejzávažnějším důsledkem je nařízení k odstranění stavby, které stavební úřad podle nového stavebního zákona vydává stále častěji.

Na koho se můžete obrátit?

Náklady na demolici, které v plné výši hradí vlastník, se mohou u průmyslových objektů snadno vyšplhat na statisíce až miliony korun. K tomu je třeba připočíst pokutu za provedení stavby bez povolení, která může dosáhnout až 2 000 000 Kč.

Kromě přímých finančních postihů má existence „černé stavby“ i drtivý dopad na obchodní využití majetku. Takovou nemovitost nelze použít jako zástavu pro získání bankovního úvěru, což paralyzuje jakékoliv další rozvojové či finanční plány. Hodnota celého areálu je tímto dramaticky snížena a budoucí prodej je prakticky nemožný bez nákladné nápravy.

Přehled rizik a sankcí spojených s nezapsanou stavbou

Riziko k řešení	Potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Existence stavby bez povolení	Pokuta až 2 000 000 Kč. Nařízení k odstranění stavby na náklady vlastníka.	Zastupování ve správním řízení před stavebním úřadem s cílem minimalizovat sankce.
Nesoulad stavby s územním plánem	Nemožnost dodatečné legalizace, jistota nařízení demolice.	Právní konzultace ohledně souladu s územním plánem a posouzení šancí na jeho změnu.
Koupě nemovitosti s existující „černou stavbou“	Převzetí veškerých rizik a odpovědnosti, včetně nákladů na demolici a pokut.	Příprava a revize kupních smluv se zakotvením robustních záruk a prohlášení prodávajícího.
Nemožnost využít nemovitost jako zástavu	Zamítnutí žádosti o úvěr bankou, neplatnost zástavní smlouvy.	Příprava dokumentace, která ochrání před sankcemi a zajistí právní čistotu majetku pro účely financování.
Budoucí komplikace při dalším prodeji	Snížení tržní hodnoty, odpovědnost za vady vůči budoucímu kupci, riziko soudních sporů.	Vyhotovení interních směrnic pro správu realitního portfolia a prevenci vzniku právních vad.

Cesta k nápravě: Je dodatečná legalizace reálnou možností?

Pokud již „černou stavbu“ vlastníte, existuje teoretická možnost její záchrany prostřednictvím žádosti o dodatečné povolení. Tento proces je však časově i administrativně náročný a jeho výsledek je s novou legislativou velmi nejistý. Žádost je nutné podat na stavební úřad do 30 dnů od zahájení řízení o odstranění stavby.

Stěžejní podmínkou pro úspěch je, že stavba musí být v souladu se všemi aktuálně platnými právními předpisy a především s územním plánem obce. Právě nesoulad s územním plánem je nejčastějším důvodem pro zamítnutí žádosti. Nový stavební zákon je v tomto ohledu nekompromisní a dodatečné povolení již nelze vnímat jako automatickou „zadní vrátka“ pro legalizaci.

Právníci ARROWS posoudí šance na úspěch dodatečného povolení a připraví veškeré podklady, včetně zajištění potřebné dokumentace, aby maximalizovali šanci na záchranu vaší investice. Často je to však boj s nejistým výsledkem, což jen podtrhuje zásadní význam prevence a důkladné prověrky před samotnou koupí.

Nevíte si s daným tématem rady?

Mezinárodní rozměr: Zvýšená rizika pro zahraniční investory v ČR

Pro zahraniční investory, kteří nejsou detailně obeznámeni se specifiky českého stavebního práva a fungováním katastru, jsou rizika spojená s nezapsanými stavbami ještě vyšší. Právní zvyklosti se mohou dramaticky lišit a to, co je v domovské zemi investora považováno za formalitu, může v České republice představovat likvidační problém. Neznalost místního prostředí je jedním z největších rizik při investování do zahraničních nemovitostí.

Právě pro tyto klienty je klíčová podpora partnera s hlubokou znalostí lokálního trhu a zároveň mezinárodním přesahem. Díky naší deset let budované síti ARROWS International řešíme přeshraniční transakce prakticky denně. Poskytujeme zahraničním klientům právní jistotu a srozumitelné poradenství, které nezbytně potřebují pro bezpečný vstup a působení na českém trhu.

Ochranný štít ARROWS: Komplexní zajištění vašich realitních investic

Naše zkušenosti z poskytování dlouhodobých služeb pro více než 150 akciových společností, 250 společností s ručením omezeným a pět desítek obcí a krajů nám umožňují vidět rizika tam, kde je ostatní přehlížejí. Zakládáme si na rychlosti, vysoké kvalitě a především na proaktivním přístupu, který chrání majetek našich klientů. Nečekáme na vznik problému, ale aktivně mu předcházíme.

Naše služby jsou navrženy tak, aby poskytly komplexní ochranu v každé fázi investičního cyklu. Od počáteční due diligence, přes přípravu a revizi smluv s robustními zárukami, až po zastupování u soudů a správních orgánů v případě sporu. Pro naše klienty rovněž připravujeme interní směrnice pro správu nemovitostí a zajišťujeme odborná školení pro zaměstnance, aby byli schopni sami identifikovat prvotní varovné signály.

Strategická právní ochrana investic s ARROWS

Váš Cíl	Potenciální Překážky	Strategické Řešení ARROWS
Bezpečná akvizice nového aktiva	Skryté právní vady (černé stavby), neplatné smlouvy, budoucí spory.	Komplexní M&A due diligence s detailním reportem o rizicích a doporučeními.
Prověření a „vyčištění“ stávajícího portfolia	Neidentifikované závazky, hrozící sankce od úřadů, neefektivní správa.	Právní audit nemovitostního portfolia, vyhotovení interních směrnic a náprava zjištěných vad.
Zajištění financování projektu	Odmítnutí banky kvůli právním vadám na nemovitosti určené k zástavě.	Příprava kompletní dokumentace pro bankovní financování a potvrzení právní bezvadnosti majetku.
Plánování budoucího developmentu	Územní a stavební omezení, komplikovaný povolovací proces.	Získání licencí a potřebných povolení pro development, zastupování v územním a stavebním řízení.
Mezinárodní expanze do ČR	Neznalost místního práva, jazyková bariéra, byrokratická zátěž.	Komplexní poradenství přes síť ARROWS International zajišťující hladký a bezpečný průběh transakce.

Výzva k akci

Při investicích do nemovitostí platí dvojnásob, že to, co nevíte, vás může bolet nejvíce. Nezapsaná stavba v katastru není drobná vada na kráse, ale zásadní právní defekt s potenciálem zničit hodnotu celé vaší investice. Profesionální právní prověrka proto není náklad, ale jedna z nejdůležitějších investic do ochrany vašeho majetku.

Akvizice nemovitostí je komplexní proces plný skrytých rizik. Nenechávejte své investice v řádech desítek či stovek milionů korun náhodě. Kontaktujte náš tým expertů v ARROWS ještě dnes a domluvte si nezávaznou konzultaci. Prověříme vaše plány a zajistíme, aby vaše investice stála na pevných právních základech.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.