Radon v novostavbách: právní limity, odpovědnost projektanta a developera

Mgr. Karel Huneš
Mgr. Karel Huneš
9.4.2026 | ARROWS advokátní kancelář

Radon v novostavbách představuje skryté právní i finanční riziko, které se může projevit až po letech. Atomový zákon sice stanovuje přísná preventivní pravidla, ale projektanti a developeři se často pohybují v šedé zóně odpovědnosti. V článku se dozvíte, jaké jsou zákonné povinnosti, hrozící sankce a jak řešit situaci, kdy stavba nesplní limity.

Fotografie ukazuje specialistu konzultujícího právní rizika radonu.

Rychlé shrnutí

  • Atomový zákon stanovuje přísná pravidla: Každý, kdo navrhuje novou stavbu s obytným či pobytovým prostorem, musí zajistit stanovení radonového indexu pozemku. Byla zrušena dřívější benevolence pro stavby na pozemcích s nízkým rizikem a ochrana musí být řešena vždy preventivně.
  • Odpovědnost padá na projektanta i dodavatele: Projektant odpovídá za správnost a úplnost návrhu protiradonových opatření. Tato odpovědnost, spolu s odpovědností zhotovitele za provedení, může být uplatňována po dobu pěti let od převzetí stavby.
  • Potřebujete odborníka: Vzhledem k technické komplexnosti a právním rizikům je vhodné svěřit koordinaci protiradonové prevence profesionálům. ARROWS advokátní kancelář běžně řeší tuto agendu a pomáhá klientům vyhnout se pokutám a právním sporům.

Radon jako skrytá hrozba v novostavbách

Radon není jen zdravotním rizikem. V právním i ekonomickém ohledu představuje pro developery, projektanty a stavbyvedoucí neviditelnou hrozbu, která se projevuje měsíce či roky po kolaudaci stavby. Na rozdíl od viditelných stavebních vad se radon neodhalí při běžné prohlídce, není vidět na povrchu a nelze ho jednoduše opravit bez dodatečných stavebních zásahů.

Povinnost měřit radon a aplikovat protiradonová opatření je zakotvena v atomovém zákoně (zákon č. 263/2016 Sb.). Zákon definuje radonový index pozemku jako indikátor rizika, avšak realita je složitější. Data z České republiky ukazují, že radon se může hromadit v domech i tehdy, když je radonový index pozemku klasifikován jako nízký, pokud není stavba dostatečně izolována.

Legislativní rámec: Co přesně nařizuje atomový zákon

Atomový zákon č. 263/2016 Sb., ve znění pozdějších předpisů, jasně vymezuje povinnosti všech účastníků procesu výstavby budov s obytným či pobytovým prostorem. Jde o komplexní regulaci, která se dotýká projektantů, stavbyvedoucích, stavebních dozorů, vlastníků a developerů.

Klíčová povinnost je jednoznačná: každý, kdo navrhuje umístění nové stavby nebo přístavby s obytnými či pobytovými místnostmi, je povinen zajistit stanovení radonového indexu pozemku a výsledky předložit stavebnímu úřadu. Státní úřad pro jadernou bezpečnost (SÚJB) dlouhodobě řeší situace, kdy je tato povinnost porušena, obcházena nebo interpretována nesprávně. V praxi se proto vyplatí mít nastavené i smluvní a projektové procesy tak, aby obstály při kontrole i případném sporu, což typicky spadá do agendy developmentu a stavebního práva.

Radonový index pozemku a jeho praktické důsledky

Radonový index pozemku není pouhé teoretické číslo. Jde o parametr, který určuje, jaká opatření proti pronikání radonu musí být v projektu navržena a později realizována. Zákon a související vyhláška o radiační ochraně rozlišují mezi třemi kategoriemi: nízkým, středním a vysokým radonovým indexem.

Dříve panoval názor, že na pozemcích s nízkým radonovým indexem není nutné provádět speciální opatření. Současná legislativa a technické normy však vyžadují preventivní ochranu stavby proti pronikání radonu z podloží prakticky vždy. I na pozemcích s nízkým indexem se totiž v nových domech mohou vyskytovat zvýšené koncentrace radonu, pokud je dům příliš těsný a chybí základní izolace proti zemní vlhkosti a plynům.

Referenční úrovně: 300 Bq/m³

Legislativa vymezuje klíčovou hranici, tzv. referenční úroveň. Podle § 96 atomového zákona a vyhlášky č. 422/2016 Sb. je referenční úroveň objemové aktivity radonu ve vnitřním ovzduší stanovena na 300 Bq/m³. Tato hodnota platí jak pro nové, tak pro stávající stavby.

Prakticky řečeno: pokud vaše novostavba po dokončení vykazuje hodnoty nad 300 Bq/m³, nesplňuje požadavky na radiační ochranu. Pokud se v této fázi řeší i dopady na další postup stavby nebo užívání, může být užitečné znát, kdy může environmentální faktor vést až k omezení provozu, viz kdy může být znečištění ovzduší důvodem pro zastavení stavby nebo provozu. Pro projektanta, stavbyvedoucího a developera to znamená, že pravděpodobně nebyla splněna povinnost správně navrhnout nebo realizovat ochranu.

Související otázky k legislativnímu rámci

1. Jsme si jisti, že měření radonového indexu pozemku proběhlo korektně?
Ne vždy. Měření musí provádět osoby s povolením SÚJB. Pokud si nejste jisti kvalitou měření, je vhodné si ho nechat zopakovat nezávislou firmou. Současně je vhodné mít včas ošetřené i odpovědnostní a reklamační scénáře mezi investorem, projektantem a zhotovitelem, což se typicky řeší v rámci obchodních a soudních sporů.

2. Co se stane, pokud developer povinnost měřit radonový index zanedbá?
Jde o přestupek podle atomového zákona, za který mohou být uloženy pokuty. Stavební úřad by bez tohoto měření neměl povolit umístění stavby.

3. Může stavbyvedoucí čelit odpovědnosti?
Ano, pokud nedodrží projektovou dokumentaci týkající se protiradonové izolace, odpovídá za vzniklou vadu stavby.

Odpovědnost projektanta za návrh protiradonových opatření

Projektant je podle nového stavebního zákona č. 283/2021 Sb. odpovědný za návrh stavby. Tato odpovědnost trvá i v případě, že projektant deleguje část práce na specialistu. Právní úprava stanoví, že projektant odpovídá za správnost, celistvost a úplnost projektové dokumentace. U zásahů do konstrukcí a dokumentace v bytových domech se podobná odpovědnost prakticky promítá i do změn dispozic a zásahů do společných částí, k čemuž se podrobněji věnuje text změna dispozice bytu v bytovém domě: zásah do společných částí, statika a odpovědnost.

Prakticky to znamená, že když projektant v technické zprávě či výkresech navrhne nedostatečná protiradonová opatření a později se ukáže, že v hotové stavbě je radon nadlimitní, nese za tuto vadu odpovědnost. Objednatel stavby má vůči projektantovi právo požadovat náhradu škody nebo slevu z ceny díla.

Povinné normy a standardy

Projektant musí postupovat v souladu s právními předpisy a technickými normami. V oblasti protiradonové prevence je klíčová ČSN 73 0601 – Ochrana staveb proti radonu z podloží. Tato norma podrobně popisuje, jak má být radonová ochrana navržena v závislosti na radonovém indexu pozemku a typu konstrukce.

Ačkoliv jsou technické normy obecně doporučující, v případě ochrany zdraví a bezpečnosti stavby se jejich dodržení považuje za splnění zákonné povinnosti. Pokud projektant navrhne řešení v rozporu s touto normou a stavba následně nevyhoví limitům, bude jeho pozice v případném soudním sporu velmi slabá.

Konkrétní povinnosti projektanta v projektu

Projektant musí v projektové dokumentaci vymezit:

  • Radonový index stavby na základě měření indexu pozemku.
  • Typ protiradonového opatření (hydroizolace, odvětrání podloží, ventilační vrstvy).
  • Technické detaily, jako je průběh izolace či těsné prostupy inženýrských sítí.
  • Výpočty dimenzování izolace podle ČSN 73 0601.

Když projektant některý z těchto bodů vynechá nebo jej zpracuje nekvalitně, vada vychází najevo často až při měření v hotové stavbě.

Odpovědnost projektanta a lhůty

Projektant nese odpovědnost za vady svého projektu. Podle občanského zákoníku lze vady stavby (včetně vad projektu, které se na stavbě projevily) reklamovat až po dobu pěti let od převzetí stavby.

Rizika a sankce

Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)

Překročení referenční úrovně radonu v hotové stavbě: Objednatel stavby zjistí po dokončení, že naměřená koncentrace radonu překračuje 300 Bq/m³, což vyžaduje nápravu.

Analýza projektu a zjištění odpovědnosti: Právníci ARROWS zajistí posouzení, zda projektant nepochybil v návrhu, a připraví právní argumentaci.

Finanční náklady na dodatečná opatření: Dodatečná sanace (např. instalace nuceného odvětrávání) je výrazně dražší než preventivní opatření.

Vymáhání náhrady: Zastupujeme investory při vymáhání nákladů na sanaci po odpovědných osobách (projektant, zhotovitel).

Disciplinární řízení u ČKAIT: Projektant může být disciplinárně stíhán Českou komorou autorizovaných inženýrů a techniků za odborné pochybení.

Právní podpora: Připravujeme podklady pro stížnosti či obhajobu v rámci profesních komor.

Odpovědnost stavbyvedoucího a stavebního dozoru

Stavbyvedoucí a stavební dozor hrají při realizaci klíčovou roli. Stavbyvedoucí odpovídá za dodržování projektové dokumentace, včetně správné instalace izolací. Stavební dozor má povinnost kontrolovat kvalitu prací.

V praxi dochází k chybám zejména při provádění izolací a prostupů inženýrských sítí, které naruší plynotěsnost obálky budovy.

Povinnosti podle stavebního zákona

Podle nového stavebního zákona je stavbyvedoucí povinen zajistit řádné uspořádání staveniště a vedení stavby v souladu s prováděcí dokumentací. V kontextu radonu to znamená:

  • Dohlížet na neporušenost protiradonové izolace.
  • Zajistit plynotěsné provedení prostupů instalací (voda, kanalizace, elektro).
  • Zabránit vzniku trhlin v kontaktních konstrukcích.

Stavební dozor je povinen sledovat způsob a postup provádění stavby, zejména bezpečnost instalací a provozu. Pokud dozor přehlédne poškozenou izolaci, může nést spoluodpovědnost za vady stavby podle § 2630 občanského zákoníku.

Obraťte se na naše odborníky

Role developera a stavebníka v protiradonové prevenci

Developer či stavebník má povinnost zajistit stanovení radonového indexu pozemku a výsledky předložit stavebnímu úřadu (§ 98 atomového zákona). Nemůže se zbavit odpovědnosti pouhým odkazem na projektanta, pokud mu nepředal správné podklady.

Povinnosti developera v jednotlivých fázích
  • Příprava: Zajistit měření radonového indexu pozemku firmou s povolením SÚJB.
  • Projekt: Smluvně zavázat projektanta k návrhu opatření dle ČSN 73 0601.
  • Realizace: Kontrolovat (přímo či přes technický dozor) provádění izolací.
  • Kolaudace/Dokončení: Zajistit měření radonu v hotové stavbě, pokud to zákon vyžaduje.
Smluvní zajištění odpovědnosti

ARROWS advokátní kancelář důrazně doporučuje, aby smlouvy s dodavateli obsahovaly jasné klauzule o radonu. Smlouva o dílo by měla specifikovat, že dílo nebude mít vady a že koncentrace radonu nepřekročí referenční úroveň 300 Bq/m³. Bez těchto ustanovení může být vymáhání nákladů na sanaci komplikované.

Měření radonu: povinnosti a praktické aspekty

Zákon rozlišuje dva typy měření, které nesmíme zaměňovat.

Měření radonového indexu pozemku

Provádí se před zahájením stavby přímo na pozemku. Musí ho provést držitel povolení SÚJB. Výsledkem je zařazení pozemku do kategorie (nízký, střední, vysoký index), což je podklad pro projektanta.

Měření objemové aktivity radonu v hotové stavbě

Toto měření ověřuje, zda byla opatření účinná. Podle atomového zákona je povinné zajistit toto měření při uvádění do užívání u nové stavby s obytným nebo pobytovým prostorem, pokud se stavba nenachází na pozemku s nízkým radonovým indexem.

Pokud měření v hotové stavbě ukáže hodnoty nad 300 Bq/m³, stavba neodpovídá plně požadavkům legislativy na prevenci. V takovém případě je nutné hledat příčinu, kterou bývá nejčastěji vada projektu nebo vada provedení.

Sankce a právní následky porušení povinností

SÚJB nebo stavební úřady mohou ukládat pokuty. Za nezajištění stanovení radonového indexu pozemku hrozí fyzickým i právnickým osobám pokuta až 500 000 Kč (v případě některých specifických povinností u veřejných budov může být horní hranice vyšší).

Další sankce hrozí podle stavebního zákona za provádění stavby v rozporu s ověřenou dokumentací.

Odpovědnost za škodu a vady

Největším finančním rizikem pro developera a dodavatele však nejsou správní pokuty, ale nároky z vad stavby. Kupující či objednatel může požadovat:

  • Odstranění vady: Na náklady dodavatele nebo projektanta.
  • Slevu z ceny: Pokud je vada neodstranitelná nebo se tak strany dohodnou.
  • Náhradu škody: Například náklady na znalecké posudky nebo zvýšené náklady na energie při nuceném větrání.

Lhůta pro uplatnění skrytých vad u nemovitosti činí pět let od nabytí vlastnického práva (resp. převzetí stavby). Radon, který není vidět ani cítit, je typickým příkladem skryté vady.

Rizika a sankce

Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)

Pokuta od úřadu: Sankce za chybějící měření či dokumentaci.

Správní řízení: Zastupujeme klienty v řízení před úřady, podáváme odvolání a minimalizujeme dopady.

Spor o náhradu škody: Objednatel či kupující žaluje developera pro vady (vysoký radon).

Soudní zastupování: Vedeme spory o vady díla, zajišťujeme důkazní situaci a vyjednáváme narovnání.

Pokles hodnoty nemovitosti: Nemovitost s vysokým radonem je hůře prodejná.

Právní ošetření slevy: Pomáháme nastavit férové podmínky vypořádání mezi prodávajícím a kupujícím.

Jak minimalizovat rizika během stavby

  • Smlouvy: Mějte ve smlouvách s projektantem a zhotovitelem jasně ošetřenou odpovědnost za protiradonová opatření.
  • Kvalifikace: Spolupracujte s projektanty, kteří znají normu ČSN 73 0601.
  • Dozor: Zajistěte, aby technický dozor investora kontroloval neporušenost izolací před jejich zakrytím (betonáž podlah).
  • Měření: Nešetřete na měření radonu. Proveďte jej důsledně před stavbou i po dokončení stavby.

Právní aspekty při koupi či pronájmu stavby s radonem

Pokud koupíte nemovitost a následně zjistíte vysoké koncentrace radonu, o kterých vás prodávající neinformoval, jedná se o skrytou vadu. Podle občanského zákoníku máte právo vadu oznámit do 5 let od nabytí vlastnictví.

Má-li nemovitost vadu, která brání jejímu řádnému užívání nebo ji znehodnocuje, máte nárok na přiměřenou slevu z kupní ceny nebo na odstranění vady. V extrémních případech lze uvažovat o odstoupení od smlouvy.

Postup pro kupující
  • Změřit radon: Ideálně dlouhodobějším měřením (min. týdenní v topné sezóně).
  • Reklamovat: Oznámit vadu prodávajícímu bez zbytečného odkladu po jejím zjištění.
  • Řešit: Požadovat slevu odpovídající nákladům na sanaci nebo provedení nápravy.

Závěr

Radon v novostavbách je téma, které kombinuje stavební fyziku s tvrdým právem. Atomový zákon a nový stavební zákon nastavují jasná pravidla, jejichž ignorování se může prodražit.

Klíčová fakta na závěr:

  • Každá novostavba s obytným prostorem podléhá povinnosti stanovení radonového indexu pozemku.
  • Projektant i zhotovitel nesou odpovědnost za to, že stavba nepřekročí referenční úroveň 300 Bq/m³.
  • Kupující mají silná práva v rámci odpovědnosti za skryté vady po dobu 5 let.
  • Prevence (kvalitní smlouvy a dozor) je vždy levnější než následné soudní spory a sanace.

Specialisté z ARROWS advokátní kanceláře tuto problematiku řeší a umí efektivně nastavit procesy, připravit smlouvy a ochránit vaše práva. Stačí nám napsat na office@arws.cz.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k radonu v novostavbách

1. Musím mít u každé novostavby změřený radonový index pozemku?
Ano, pokud jde o stavbu s obytným nebo pobytovým prostorem. Tato povinnost vyplývá přímo z § 98 atomového zákona. Výsledky měření jsou povinnou přílohou pro povolovací řízení stavby.

2. Co se stane, pokud naměřím radon v hotové novostavbě a překročí 300 Bq/m³?
Jde o překročení referenční úrovně. Znamená to, že stavba nesplňuje parametry, které by měla mít. Vlastník by měl usilovat o snížení této hodnoty. Pokud k překročení došlo chybou projektu nebo provedení, náklady by měl nést viník (projektant/zhotovitel).

3. Je radon skrytou vadou při koupi domu?
Ano, zpravidla se považuje za skrytou vadu, protože není zjistitelný běžnou prohlídkou. Kupující má právo uplatnit nároky z vad do 5 let od převzetí nemovitosti.

4. Lze se ve smlouvě s projektantem zbavit odpovědnosti za radon?
Úplně se zbavit odpovědnosti za porušení zákona nebo hrubou nedbalost nelze. Lze však limitovat náhradu škody, pokud to zákon u daného typu smluvního vztahu nezakazuje (pozor na spotřebitelské smlouvy). Doporučujeme vždy konzultaci s právníkem.

Upozornění: Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter a slouží k základní orientaci v problematice dle právního stavu k roku 2026. Ačkoliv dbáme na maximální přesnost obsahu, právní předpisy a jejich výklad se v čase vyvíjejí. Jsme ARROWS advokátní kancelář, subjekt zapsaný u České advokátní komory (náš orgán dohledu), a pro maximální bezpečí klientů jsme pojištěni pro případ profesní odpovědnosti s limitem 400.000.000 Kč. Pro ověření aktuálního znění předpisů a jejich aplikace na vaši konkrétní situaci je nezbytné kontaktovat přímo ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz). Neneseme odpovědnost za případné škody vzniklé samostatným užitím informací z tohoto článku bez předchozí individuální právní konzultace.

Čtěte také