Rozdělení domu na jednotky z pohledu právníka - co je potřeba udělat

Plánujete developerský projekt, spravujete nemovitostní portfolio nebo chcete zhodnotit stávající budovu jejím rozdělením? Proces vymezení bytových a nebytových jednotek je klíčový pro maximalizaci hodnoty a právní jistoty vaší investice. V tomto článku naleznete detailní a srozumitelný návod, jak správně připravit klíčový dokument – prohlášení vlastníka – a jak se vyhnout nákladným chybám, které mohou ohrozit celý projekt.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "Mgr. Pavel Čech", expert na dané téma.

 

Proč nestačí jen vlastnit „část“ domu? Rozdíl, který rozhoduje o milionech

Pro developera nebo správce nemovitostí je klíčové rozumět zásadnímu rozdílu mezi dvěma formami vlastnictví. Nejde o pouhou právní formalitu, ale o rozdíl, který má přímý dopad na likviditu, financovatelnost a celkovou hodnotu vaší investice. Na jedné straně stojí podílové spoluvlastnictví, na druhé pak bytové spoluvlastnictví.

Co znamená rizikové podílové spoluvlastnictví?

Vlastnit ideální podíl na domě, například jednu polovinu, v praxi znamená, že nevlastníte žádný konkrétní byt ani prostor. Jste spoluvlastníkem celé nemovitosti a vaše práva jsou omezena právy ostatních. Jakákoliv významnější akce – ať už jde o rekonstrukci bytu, jeho pronájem nebo prodej – vyžaduje souhlas ostatních spoluvlastníků.

Pro podnikatelský záměr je to paralyzující stav. Představte si, že nemůžete s „vaším“ bytem ručit bance pro získání úvěru, protože nevlastníte samostatnou nemovitou věc, ale jen podíl na celku. Navíc všichni spoluvlastníci ručí za dluhy spojené s nemovitostí společně a nerozdílně (solidární odpovědnost), což představuje obrovské obchodní riziko.

Jakou jistotu přináší bytové spoluvlastnictví?

Oproti tomu stojí bytové spoluvlastnictví, speciální právní režim, který vzniká právě rozdělením domu na jednotky. Každá takto vymezená jednotka (byt či nebytový prostor) se stává samostatnou nemovitou věcí zapsanou v katastru nemovitostí. S touto jednotkou můžete volně nakládat – prodat ji, darovat, pronajmout nebo ji zatížit zástavním právem pro získání hypotéky, a to bez nutnosti žádat o souhlas ostatní vlastníky v domě.

Tato transformace z rizikového podílu na portfolio bezpečných a likvidních aktiv je základem úspěšného developerského projektu. Hodnota právně čisté a samostatně definované jednotky je na trhu výrazně vyšší než hodnota odpovídajícího podílu na domě, často i o desítky procent. Proces rozdělení domu na jednotky tak není jen administrativním úkonem, ale klíčovou strategií pro maximalizaci zisku a minimalizaci rizik.

Nevíte si s daným tématem rady?

Klíč k úspěchu: Co je to prohlášení vlastníka a proč je tak důležité?

Základním kamenem celého procesu rozdělení nemovitosti je dokument nazvaný prohlášení vlastníka. Nejde o pouhou formalitu, ale o jakousi „ústavu“ budovy, která na desítky let dopředu definuje práva a povinnosti všech vlastníků. Právě jeho precizní příprava rozhoduje o tom, zda bude správa domu bezproblémová, nebo se stane zdrojem neustálých sporů a právních komplikací.

Jaké jsou povinné náležitosti prohlášení vlastníka?

Obsah tohoto klíčového dokumentu striktně vymezuje § 1166 občanského zákoníku. Každé kvalitní prohlášení musí obsahovat minimálně tyto části:

• Údaje o nemovitosti: Přesná identifikace pozemku, budovy, čísla popisného, obce a katastrálního území.
• Vymezení jednotek: Každá jednotka musí být jednoznačně pojmenována a označena (číslem, umístěním v podlaží), musí být určen účel jejího užívání (např. byt, ateliér, kancelář) a přesně vypočtena její podlahová plocha.
• Vymezení společných částí: Detailní popis všech společných částí nemovitosti. Je nutné rozlišit části, které slouží všem vlastníkům (např. střecha, základy, chodby), a části, které jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníkovi konkrétní jednotky (typicky balkon, terasa nebo sklepní kóje).
• Velikost podílů na společných částech: Stanovení spoluvlastnických podílů, které se obvykle odvíjí od poměru podlahové plochy jednotky k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě. Tento podíl určuje váhu hlasu na shromáždění vlastníků a výši příspěvků na správu domu.
• Práva a závady: Specifikace, jaká věcná práva (např. služebnosti) a závady (např. zástavní práva) přecházejí na nové vlastníky jednotek.
• Pravidla správy: Pokud v domě nevzniká společenství vlastníků (SVJ), musí prohlášení obsahovat pravidla pro správu domu a pro užívání společných částí.
• Přílohy: Nedílnou součástí jsou půdorysy všech podlaží (nebo jejich schémata), které jasně zobrazují polohu jednotlivých jednotek a společných částí, a obsahují údaje o podlahových plochách.

Kvalitně zpracované prohlášení vlastníka je základem pro vznik bezproblémového bytového spoluvlastnictví. Tento odborný termín označuje právní režim, kde je vlastnictví jednotky neoddělitelně spjato s ideálním podílem na společných částech nemovité věci.

V ARROWS se na přípravu prohlášení vlastníka specializujeme. Naši právníci denně sestavují tyto klíčové dokumenty pro developerské projekty i pro správce nemovitostí, a zajišťují tak, aby byly nejen právně neprůstřelné, ale také praktické a komerčně prozíravé pro budoucí správu a prodej.

Jaké kroky vás čekají? Proces rozdělení od A do Z

Proces rozdělení domu na jednotky je sledem přesně daných kroků, které vyžadují koordinaci několika odborníků a úřadů. Jakákoliv chyba může celý projekt zdržet o měsíce. Pojďme se podívat na celý proces krok za krokem.

Krok 1: Příprava a zaměření

Vše začíná technickou přípravou. Je nezbytné nechat vypracovat plán domu a jednotek. Tento plán přesně zaměří a vypočítá podlahové plochy všech budoucích jednotek a definuje společné prostory. Plán je přílohou prohlášení vlastníka a podkladem pro zápis do katastru.

Krok 2: Sepsání prohlášení vlastníka

Toto je stěžejní právní fáze, kde se z technických dat stává právně závazný dokument. Jak jsme popsali výše, prohlášení musí obsahovat všechny zákonné náležitosti. Právě zde právníci ARROWS převezmou plnou odpovědnost, aby zajistili, že každý detail je v souladu se zákonem, judikaturou a především s vaším obchodním záměrem.

Krok 3: Role stavebního úřadu

Zapojení stavebního úřadu je častým zdrojem nejasností. Platí následující:

• Pokud pouze právně dělíte existující, řádně zkolaudovanou budovu bez jakýchkoliv stavebních úprav, souhlas stavebního úřadu zpravidla nepotřebujete.
• Jeho aktivní role je však nezbytná, pokud je dělení spojeno se stavebními změnami, jako je nástavba, přístavba, změna užívání nebo rekolaudace (např. z rodinného domu na bytový dům).
• Je možné vyžádat si od stavebního úřadu osvědčení, že vymezení jednotky je v souladu se stavebními předpisy. Tento dokument zvyšuje právní jistotu pro budoucí kupující a katastr ho může zapsat jako poznámku k jednotce.

ARROWS za vás zajistí veškerou komunikaci se stavebním úřadem pro získání potřebných povolení a osvědčení.

Krok 4: Vklad do katastru nemovitostí

Jednotky právně vznikají až okamžikem jejich zápisu, tzv. vkladu, do katastru nemovitostí. Tento zápis má konstitutivní účinky – to znamená, že právo zakládá, nikoliv pouze potvrzuje. Pro úspěšný vklad je třeba podat na příslušné katastrální pracoviště návrh na vklad spolu se všemi přílohami:

• Vyplněný formulář návrhu na vklad.
• Originál prohlášení vlastníka s úředně ověřeným podpisem.
• Situační plány jednotek a společných částí.
• Případné souhlasy třetích stran (např. souhlas banky, pokud na nemovitosti vázne zástavní právo).

Za podání návrhu na vklad se hradí správní poplatek, který v současnosti činí 2 000 Kč. Celý tento proces vnímáme v ARROWS nejen jako právní úkon, ale jako projektové řízení.

Našim klientům šetříme čas a eliminujeme riziko průtahů tím, že koordinujeme geodeta, komunikujeme s úřady a garantujeme bezchybnost všech podkladů.

Na koho se můžete obrátit?

Čemu se vyhnout? Nejčastější chyby, které vás mohou stát čas i peníze

Příprava prohlášení vlastníka se může zdát jako rutinní úkol, ale skryté chyby mohou mít fatální následky. I drobná nepřesnost může vést ke sporům, finančním ztrátám nebo dokonce ke zneplatnění celého procesu. Zde jsou nejčastější problémy, se kterými se v praxi setkáváme.

• Nejasné vymezení jednotek a společných prostor: Vágně popsané hranice mezi soukromým a společným majetkem jsou časovanou bombou. Kdo je zodpovědný za opravu terasy? Může si vlastník zabrat část chodby pro botník? Bez jasných pravidel v prohlášení jsou tyto otázky zdrojem nekonečných sporů.
• Nepřesné výpočty podílů: Chyba ve výpočtu podílu na společných částech, byť o desetiny procenta, trvale ovlivní hlasovací práva a výši příspěvků do fondu oprav. Oprava takové chyby po letech je extrémně složitá.
• Zastaralost a nesoulad se zákonem: Použití starého vzoru, který nerespektuje aktuální občanský zákoník a nařízení vlády č. 366/2013 Sb., může vést k tomu, že části prohlášení budou neplatné.
• Ignorování věcných břemen a zástavních práv: Pokud na nemovitosti vázne zástavní právo (např. hypotéka banky), po rozdělení automaticky zatíží všechny nově vzniklé jednotky. To může zcela zablokovat jejich prodej, pokud banka neudělí souhlas s omezením zástavy jen na některé z nich.
• Absolutní neplatnost: Nejhorším scénářem je, když katastrální úřad nebo soud shledá prohlášení za zásadně vadné a prohlásí ho za neplatné. To může vést ke zrušení již existujících jednotek, zneplatnění kupních smluv a chaosu ve financování.

Následující tabulka shrnuje největší rizika a ukazuje, jak jim v ARROWS předcházíme.

Rizika spojená s chybným prohlášením vlastníka

Riziko k řešení a potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Neplatnost celého prohlášení: Dokument je v rozporu se zákonem, jednotky právně neexistují. Hrozí zrušení prodejů a zástav.	Příprava 100% platné dokumentace: Naši právníci garantují, že prohlášení bude v plném souladu s § 1166 OZ a judikaturou.
Spory o užívání a údržbu: Není jasné, kdo platí za opravu balkonu nebo může užívat sklep. Vede k soudním sporům mezi vlastníky.	Precizní vymezení společných a výlučně užívaných částí: Připravíme smluvní dokumentaci, která předchází budoucím konfliktům.
Problémy s financováním: Banky odmítnou financovat koupi jednotek kvůli právním vadám v prohlášení nebo neřešeným zástavním právům.	Zastupování při jednání s bankami: Zajistíme souhlasy zástavních věřitelů a připravíme podklady, které jsou pro banky akceptovatelné.
Nemožnost změny účelu užívání: Příliš specifické vymezení nebytového prostoru brání jeho budoucímu komerčnímu využití bez složité změny prohlášení.	Strategické právní poradenství: Navrhneme formulace, které chrání vaši investici a umožňují budoucí flexibilitu.
Zablokování prodeje jednotek: Katastrální úřad zamítne návrh na vklad kvůli formálním či věcným chybám v podkladech.	Kompletní příprava podkladů pro katastr: Zajistíme, že všechny dokumenty, včetně návrhu na vklad, jsou bezchybné a proces proběhne hladce.
Snížení hodnoty nemovitosti: Právní nejistota a riziko budoucích sporů odrazuje kupující a snižuje tržní cenu jednotek.	Vyhotovení interních směrnic a právních stanovisek: Poskytujeme komplexní právní servis, který zvyšuje důvěryhodnost a hodnotu vašeho projektu.
Zastaralost dokumentu: Prohlášení neodpovídá novele občanského zákoníku a souvisejícím předpisům, což ohrožuje jeho vymahatelnost.	Právní konzultace a revize smluv: Zajistíme, aby veškerá dokumentace byla plně v souladu s aktuální legislativou.

Společné části domu: Skrytá bojiště a jak jim předejít

Žádná oblast nevyvolává v bytových domech tolik emocí a sporů jako správa a údržba společných částí. Pro developery a správce nemovitostí je pochopení této problematiky klíčové pro nastavení funkčních a nekonfliktních vztahů v budově. Právní rámec definuje především § 1160 občanského zákoníku a prováděcí nařízení vlády č. 366/2013 Sb.

Které části domu jsou vždy společné?

Mnoho vlastníků je překvapeno, když zjistí, co všechno je z pohledu zákona považováno za společnou část nemovitosti. Patří sem nejen základy, nosné zdi, střecha, chodby a schodiště, ale i prvky, které se zdají být součástí bytu:

• Balkony, lodžie a terasy: I když jsou přístupné pouze z jedné jednotky, zákon je striktně definuje jako společné části. Vlastník jednotky má k nim pouze právo výlučného užívání. To znamená, že zatímco drobnou údržbu hradí sám, nákladnější rekonstrukce (např. oprava hydroizolace) jdou na vrub celého společenství.
• Okna a vstupní dveře do bytu: Ano, i okna a vchodové dveře jsou považovány za společnou část, konkrétně za součást pláště budovy.
• Sklepní kóje a garážová stání: Tyto prostory jsou typicky vymezeny jako společné části přenechané k výlučnému užívání konkrétním vlastníkům.

Správné vymezení těchto částí a pravidel pro jejich údržbu a opravy v prohlášení vlastníka je nejlepší prevencí budoucích sporů. Právníci ARROWS mají bohaté zkušenosti ze správy portfolia více než 150 akciových společností a 250 s.r.o., z nichž mnohé se zabývají správou nemovitostí, a dokáží nastavit pravidla, která fungují v praxi.

Rizika spojená se správou a vymezením společných částí

Riziko k řešení a potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Spory o financování oprav: Kdo zaplatí rekonstrukci terasy, kterou užívá jen jeden byt, ale zatéká do bytu pod ní?	Příprava jasných pravidel pro správu: V prohlášení a stanovách přesně definujeme, které náklady hradí SVJ a co je drobná údržba hrazená vlastníkem.
Neoprávněné zábory společných prostor: Vlastník si "přivlastní" část chodby nebo společného sklepa.	Vyhotovení interních směrnic a domovního řádu: Připravíme právně vymahatelná pravidla pro užívání společných částí.
Konflikty ohledně výnosů z pronájmu: SVJ pronajímá společné prostory (např. sušárnu), ale není jasné, jak se dělí zisk.	Právní konzultace a příprava nájemních smluv: Zajistíme, aby smlouvy a rozdělení výnosů byly v souladu se zákonem a vůlí vlastníků.
Blokování nutných rekonstrukcí: Neshody vlastníků ohledně rozsahu a financování oprav fasády nebo střechy.	Zastupování na shromážděních a mediace: Pomáháme najít konsensus a zajišťujeme právní rámec pro schválení a realizaci nezbytných investic.
Právní nejistota u starších domů: Prohlášení z doby před rokem 2014 definuje společné části odlišně, což vede ke sporům.	Právní stanoviska a revize dokumentace: Provedeme audit stávajícího prohlášení a navrhneme jeho změnu pro soulad s aktuální právní úpravou.
Odpovědnost za škodu: Při opravách společných částí dojde k poškození majetku vlastníka jednotky.	Příprava smluv s dodavateli: Naše smlouvy o dílo obsahují klauzule o odpovědnosti za škodu a pojištění, které chrání SVJ i jednotlivé vlastníky.

Máte projekt v zahraničí? Žádný problém.

V dnešním globalizovaném světě je běžné, že developeři, investiční fondy i správcovské společnosti operují na více trzích. Realitní právo je však vysoce lokální a postupy, které platí v České republice, mohou být v jiných zemích zcela odlišné. Tato roztříštěnost představuje pro mezinárodní hráče značnou administrativní zátěž a právní riziko.

Projekty s mezinárodním prvkem jsou pro nás v ARROWS denním chlebem. Díky naší deset let budované síti ARROWS International jsme schopni zajistit komplexní právní servis při dělení nemovitostí, akvizicích či developmentu v desítkách zemí světa. Koordinujeme týmy místních expertů a poskytujeme vám jednotný a srozumitelný výstup, který chrání vaše investice bez ohledu na hranice. Naší přidanou hodnotou je role centrálního projektového manažera, který vám ušetří starosti s řízením několika lokálních kanceláří a zajistí konzistentní strategii napříč celým portfoliem.

Na koho se můžete obrátit?

Jak vám můžeme v ARROWS konkrétně pomoci?

Rozdělení domu na jednotky je komplexní proces, kde každá chyba může být drahá. V ARROWS proto nabízíme komplexní službu, která pokrývá celý životní cyklus projektu – od počátečního záměru až po dlouhodobou správu. Naším cílem je poskytnout vám nejen právní jistotu, ale i strategickou výhodu.

Naše služby zahrnují mimo jiné:

• Zajistíme vyhotovení interních směrnic a pravidel pro správu domu, která fungují v praxi.
• Připravíme veškerou dokumentaci, která vás ochrání před pokutami a sankcemi, ať už od stavebního úřadu nebo jiných orgánů.
• Naše právní konzultace jsou zaměřeny na prevenci – chráníme vás před riziky budoucích sporů a nákladných kontrol.
• Provedeme přípravu nebo revizi všech smluv, od smluv o dílo s dodavateli až po nájemní smlouvy na společné části.
• Poskytneme vám plné zastupování u soudů a správních orgánů, včetně katastrálního a stavebního úřadu.
• Potřebujete získat licence nebo potřebná povolení pro rekolaudaci? Postaráme se o celý proces.
• Nabízíme také odborná školení pro zaměstnance či vedení vaší správcovské firmy, včetně certifikátu, abyste byli vždy o krok napřed.

Naše zkušenosti jsou podloženy dlouhodobou spoluprací s více než 150 akciovými společnostmi, 250 společnostmi s ručením omezeným a 51 obcemi a kraji. Zakládáme si na rychlosti, vysoké kvalitě a praktickém přístupu k řešení problémů.

Praktické problémy při dělení nemovitosti a jejich řešení s ARROWS

Praktický problém / Otázka klienta	Jak pomáhá ARROWS
"Koupili jsme starší činžovní dům a potřebujeme ho rozdělit na byty k prodeji. Kde začít?"	Kompletní právní projektový management: Převezmeme celý proces od A do Z, od auditu stavu nemovitosti po finální zápis jednotek do katastru.
"Na domě vázne hypotéka. Jak můžeme vymezit jednotky, aniž by to zablokovalo prodej?"	Zastupování při jednání s věřiteli: Vyjednáme se zástavním věřitelem (bankou) souhlas a zajistíme, aby zástava vázla jen na relevantních jednotkách.
"Stavíme nový bytový dům a chceme prodávat jednotky ještě před kolaudací."	Příprava prohlášení pro rozestavěné jednotky: Vymezíme tzv. rozestavěné jednotky, které lze zapsat do katastru a převádět, což urychlí váš cash flow.
"Jsme dva spoluvlastníci a nemůžeme se dohodnout na rozdělení. Hrozí soud?"	Mediace a příprava dohody o vypořádání: Pomůžeme najít smírné řešení. V jediném dokumentu umíme vymezit jednotky a rovnou vypořádat spoluvlastnictví.
"Jako správcovská firma přebíráme nový objekt. Jak zajistit, aby byla správa od začátku efektivní?"	Odborná školení a příprava interních pravidel: Proškolíme váš tým a připravíme veškeré směrnice a stanovy pro bezproblémový chod.
"Vzniká nám povinnost založit SVJ. Jak na to?"	Kompletní servis založení SVJ: Připravíme stanovy, zajistíme jejich schválení a provedeme zápis do rejstříku společenství vlastníků.
"Potřebujeme změnit existující, nevyhovující prohlášení vlastníka. Je to složité?"	Právní stanoviska a řízení změny prohlášení: Zanalyzujeme situaci a provedeme vás celým procesem změny, včetně získání potřebných souhlasů.

Udělejte první krok k bezproblémovému rozdělení vaší nemovitosti

Profesionálně připravené prohlášení vlastníka a správně vedený proces rozdělení nemovitosti nejsou náklad, ale investice. Investice do vyšší hodnoty vašeho majetku, do právní bezpečnosti a do budoucí bezproblémové správy. Vyhnout se chybám na začátku znamená ušetřit si obrovské množství času, peněz a starostí v budoucnu.

Ať už stojíte na začátku developerského projektu, nebo hledáte efektivnější způsob správy stávajícího portfolia, správné právní kroky jsou základem úspěchu. Kontaktujte nás v ARROWS. Rádi s vámi probereme váš záměr a navrhneme řešení na míru.

V ARROWS si navíc ceníme podnikatelských nápadů a aktivně propojujeme naše klienty, pokud vidíme zajímavé investiční či obchodní příležitosti. Těšíme se, že uslyšíme i o vašem projektu.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.