Rozpracovaný developerský projekt: běžící řízení přejde pod nová pravidla

Co se změnilo proti tomu, co se o novele psalo v létě

V létě se o novele psalo jako o předloze, která teprve míří do Senátu, a výklad přechodných ustanovení se opíral o dosavadní praxi. Senát novelu v srpnu 2026 zamítl, Sněmovna jeho veto 9. září přehlasovala a prezident zákon 17. září podepsal. Se schváleným zněním se ale potvrdilo, že přechodná ustanovení jsou nastavená jinak, než jak se u předchozích novel stavebního práva zvyklo.

Častým modelem dřívějších změn stavebního zákona bylo, že se zahájené řízení dokončí podle dosavadních předpisů. Developer tak míval v ruce jednoduché rozhodovací pravidlo: podám-li dnes, poběží mi řízení po starém až do konce. Tahle jistota u současné novely neplatí a plánování na ní postavit nelze.

Pro rozpracovaný projekt to znamená, že se mění zadání v průběhu hry. Záměr, u kterého se žádost podávala v červnu a který měl podle původní úvahy doběhnout ve starém režimu, se po účinnosti novely posuzuje zásadně podle nových pravidel. Změna se netýká jen procesních detailů, ale i toho, co úřad posuzuje sám místo dotčených orgánů.

Dobrá zpráva je, že se řízení nevrací na začátek a investice do dosavadní přípravy nepropadá. Horší zpráva je, že z toho plyne nový úkol, který většina projektů v harmonogramu nemá: projít běžící spis proti novému znění a zjistit, co bude úřad po účinnosti chtít navíc.

Důvod, proč je nastavení přechodu právě takové, je přitom pochopitelný. Kdyby se stará a nová pravidla vedla paralelně několik let, úřady by musely souběžně aplikovat dva režimy a reforma by se v praxi projevila až s odstupem. Pro stavebníka to ale znamená, že se jistota, na kterou byl u předchozích novel zvyklý, tentokrát nekoná a plán je potřeba postavit jinak.

Nejde přitom o chybu v plánování těch, kdo žádost podali dřív. Výklad, se kterým se na trhu pracovalo celé léto, vycházel z dosavadní praxe a opravila ho až finální podoba schváleného znění. Prakticky to znamená, že revizi potřebují i projekty, které byly připravené dobře, a že jde o práci navíc, ne o nápravu něčí chyby.

Co říkají přechodná ustanovení doopravdy

Jádro pravidla je jedna věta: řízení a postupy zahájené a neskončené přede dnem nabytí účinnosti se dokončí podle znění účinného ode dne nabytí účinnosti novely, není-li stanoveno jinak. Ta poslední část je v praxi stejně důležitá jako ta první. Výjimek je celá řada, rozhodují o tom, co z dosavadní přípravy přežije, a část z nich je navázaná právě na to, že řízení bylo zahájeno před účinností.

Druhé pravidlo chrání to, co už máte. Závazná stanoviska, souhlasy, vyjádření i pravomocná rozhodnutí dotčených orgánů vydaná před vznikem nových úřadů mají mít právní význam a účinky podle dosavadních předpisů. Pravidlo, že úřad jimi chráněný veřejný zájem znovu neposuzuje, se ale váže na závazné stanovisko nebo rozhodnutí, které stavebník předloží, ne na každý podklad ve spise.

Třetí pravidlo se týká požadavků na výstavbu a je pro projektanty zásadní. V už zahájeném řízení má stačit splnění dosavadních požadavků, pokud jsou pro stavebníka příznivější. Právě tady se ukazuje, že datum podání význam má: kdo podá až po účinnosti, tuhle konkrétní výhodu nemá. U konkrétního záměru je proto potřeba vyhodnotit, která úprava je příznivější, a případně to vůči úřadu uplatnit.

Čtvrté pravidlo se týká dokumentace a stojí za zapamatování. Dokumentaci a projektovou dokumentaci zpracovanou podle dosavadních předpisů má být možné předložit k žádosti ještě tři roky od účinnosti novely a úřad ji přezkoumá podle dosavadních předpisů. Rozpracované výkresy tedy nekončí v koši a přechod na nový obsah dokumentace není nic, co by se muselo stihnout do konce roku.

Páté pravidlo říká, kdo řízení povede. Do vzniku úřadů rozvoje území krajů pokračují v zahájených řízeních a postupech dosavadní krajské a obecní stavební úřady a dotčené orgány. Pozor ale na agendu, která připadne centrálnímu Úřadu rozvoje území: ta přechází už k lednu 2027, zatímco krajská soustava nabíhá až o rok později.

Poslední poznámka k tomuhle výkladu je důležitá a platí pro celý článek. Zákon ke dni vzniku tohoto textu nebyl vyhlášen ve Sbírce zákonů a nemá své číslo, takže pracujeme se zněním schváleným Sněmovnou a podepsaným prezidentem. Přechodná ustanovení byla navíc předmětem pozměňovacích návrhů, takže konkrétní dopad na konkrétní spis se před podáním doplnění vždy ověřuje proti vyhlášenému textu.

Co si z dosavadní přípravy ponesete dál

Inventura toho, co už máte, je dnes důležitější než úvaha o načasování. U rozpracovaného projektu se vyplatí sepsat všechna získaná stanoviska, souhlasy a vyjádření, k nim jejich datum vydání a dobu platnosti, a teprve nad tímto seznamem se rozhodovat. Právě tenhle seznam určuje, kolik z přípravy je chráněné a co se bude posuzovat znovu.

Posouzení vlivů na životní prostředí má mezi podklady zvláštní postavení. Stanovisko vydané podle zákona o posuzování vlivů na životní prostředí je u velkých záměrů kritickou cestou harmonogramu a jeho pořízení trvá měsíce. Kdo ho má, drží nejdražší část přípravy a nemá důvod na novelu čekat ani se jí obávat.

Druhou skupinou jsou podklady navázané na jednotné environmentální stanovisko. Integrace agendy podle zákona o jednotném environmentálním stanovisku do rozhodování stavebního úřadu nenastává u všech staveb najednou: u běžné agendy se dosavadní režim používá ještě po celý rok 2027. Už vydané závazné stanovisko navíc neslouží jen jako podklad — jím chráněný veřejný zájem se za daných podmínek znovu neposuzuje.

Co z vašeho spisu je chráněné a co ne, se nedá určit obecně, protože rozhoduje datum vydání každého jednotlivého podkladu a to, do které skupiny výjimek spadá. Právníci ARROWS advokátní kanceláře to proto procházejí po spisech, ne plošně podle typu stavby, a výsledek se u dvou podobných projektů běžně liší.

Třetí skupinou jsou podklady, které si účinky ponesou, ale jen po omezenou dobu. Řada stanovisek má platnost uvedenou přímo ve svém textu a u projektů, kde se příprava protáhla, bývá kratší, než si developer pamatuje. Jejich obnova je levná, pokud se naplánuje, a drahá, pokud se na ni přijde až ve chvíli, kdy úřad vyzve k doplnění a běží lhůta.

Praktickým výstupem inventury proto není jen seznam, ale i kalendář. U každého podkladu se zapisuje, do kdy platí a jak dlouho trvá jeho obnovení, a z toho se odvozuje nejzazší termín podání, který ještě dává smysl. Tenhle termín bývá pro harmonogram tvrdším omezením než cokoli, co novela přináší.

Stejnou inventuru je rozumné udělat i u smluvních závazků navázaných na povolení. Akviziční smlouvy, úvěrová dokumentace i smlouvy se zhotoviteli často pracují s datem právní moci povolení jako s rozhodným okamžikem a předpokládají délku řízení podle dosavadní zkušenosti. Pokud se v přechodném období protáhne, spouští to řetěz důsledků, se kterými projekt nepočítal.

Čtyři typové situace a co v nich udělat

U záměru ve fázi studie se žádostí v horizontu let se vyplatí připravovat se rovnou podle nového modelu. Není to ale povinnost: dokumentaci podle dosavadních předpisů má být možné předkládat ještě tři roky od účinnosti. Je to zároveň skupina projektů, kde se dá v klidu využít rozšířená předběžná informace a zjistit u úřadu dopředu, co bude po záměru chtít. Jak nové řízení probíhá krok za krokem, rozebíráme v článku Jedno razítko pro velké developerské projekty.

Projekt s rozběhnutým posuzováním vlivů a připravovanými stanovisky má pokračovat beze změny tempa. Získané podklady si účinky ponesou, takže přerušení přípravy by znamenalo jen ztrátu času. Souběžně se vyplatí zadat porovnání rozpracované dokumentace s novým zněním, aby bylo jasné, co se bude doplňovat.

U žádosti připravené k podání v nejbližších měsících platí, že datum podání o celém režimu nerozhodne, ale o jednotlivých výhodách ano. Podat dřív neznamená zůstat ve starém světě, otevírá to ale možnost využít dosavadní požadavky na výstavbu, jsou-li příznivější. Vedle toho rozhoduje úplnost podání: vady sice jdou odstranit na výzvu úřadu, každá z nich ale celé řízení zdrží.

Projekt s již běžícím řízením potřebuje udělat jednu věc, kterou dřív nikdo neplánoval: porovnat podaný spis s novým zněním a zjistit, co bude úřad po účinnosti vyžadovat navíc a které výjimky z přechodných ustanovení lze naopak uplatnit ve svůj prospěch. Čím dál je řízení, tím menší to v naší praxi bývá rozdíl, u záměrů podaných letos na jaře ale stojí za to revizi zadat dřív, než přijde výzva úřadu.

U všech čtyř situací platí jedno společné pravidlo: příprava se nepřerušuje. Rozhodnutí o načasování podání se dá ještě ladit, ale práce na dokumentaci a stanoviscich běží v obou variantách stejně. Přerušení přípravy posouvá celý harmonogram o dobu, po kterou se nic nedělo, a ta se nikdy nedohání.

Proti průtahům zůstávají zachované i obecné nástroje ochrany podle správního řádu, takže nečinnost úřadu v přechodném období nemusí developer trpět. Je ale rozdíl mezi nečinností a mezi výzvou k doplnění žádosti, kterou stavební zákon výslovně předpokládá a kterou má úřad pokud možno vystavit na všechny vady najednou.

Pořadí, ve kterém se tyto čtyři situace řeší, určuje velikost ztráty, ne velikost projektu. Nejdřív patří na řadu spisy s podanou žádostí a běžícím řízením, protože u nich hrozí výzva k doplnění v okamžiku, kdy už běží lhůty. Teprve pak přicházejí projekty před podáním, kde je prostor pracovat v klidu a kde se každá úprava dělá levněji.

Kdy má zpětvzetí žádosti smysl a kdy je to drahá chyba

Úvaha vzít běžící žádost zpět a podat ji znovu po účinnosti novely ztratila svůj nejčastěji uváděný důvod. Dávala smysl, dokud se předpokládalo, že zahájená řízení do nového režimu nepřecházejí a že se do něj projekt dostane jedině novým podáním. Když se běžící řízení do nových pravidel překlopí samo, za tenhle konkrétní účel se platí plná cena a nekupuje se za ni nic.

Ta cena není malá. Zpětvzetím ztrácíte dosavadní procesní postup, typicky vzniká nová poplatková povinnost a vystavujete se riziku, že se mezitím změní poměry v území — přibudou účastníci, změní se územně plánovací dokumentace nebo se posune výklad souladu se záměrem. Přijdete také o výjimky z přechodných ustanovení, které jsou navázané na zahájené řízení.

Zpětvzetí tím ale nepřestává být nástrojem. Jednou ze situací, kdy se o něm dá uvažovat, je případ, kdy se záměr se změnou zadání posouvá přes hranici vyhrazených staveb a mění se tím příslušný úřad. Dalšími bývá zásadní změna záměru, změna majetkoprávní situace nebo procesní stav, který se jinak narovnat nedá. O každé z nich se rozhoduje nad konkrétním spisem.

Kdy se vyplatí žádost vzít zpět a kdy je to zbytečná ztráta, patří mezi otázky, na které se u developerských projektů ptáme nejčastěji — právníci ARROWS advokátní kanceláře proto nejdřív posoudí stav spisu a teprve pak doporučí postup. Podrobnosti k režimu vyhrazených staveb najdete v článku Stavební povolení pro velké developerské projekty.

Alternativou, na kterou se v praxi zapomíná, je změna záměru v průběhu řízení. Tam, kde se uvažuje o zpětvzetí kvůli úpravě projektu, bývá levnější požádat o změnu v už běžícím řízení a zachovat si dosavadní postup. Hranice mezi tím, co ještě lze řešit změnou a co vyžaduje nové podání, je přitom tenčí, než se obvykle předpokládá, a u konkrétního záměru se posuzuje individuálně.

Rozhodování o zpětvzetí má proto jednoduchý pořádek. Nejdřív se pojmenuje, co se tím má získat, pak se ověří, jestli se téhož nedá dosáhnout změnou záměru v běžícím řízení, a teprve nakonec se spočítá cena ztraceného postupu, nové poplatkové povinnosti a propadlých výjimek z přechodných ustanovení. Kdo tenhle pořádek obrátí a začne u ceny, obvykle skončí u rozhodnutí, které se nedá obhájit ani před bankou, ani před vlastním představenstvem, protože chybí doložený důvod, proč se o postup v řízení vůbec přišlo.

Rizika u rozpracovaných projektů

Rizika se u rozpracovaného projektu liší podle toho, jak daleko je příprava. Následující přehled shrnuje ta, která se v praxi podceňují nejčastěji.

Shrnutí: co udělat s rozpracovaným projektem

Z rozhodnutí o načasování se stalo převážně rozhodnutí o připravenosti. Otázka, jestli podat ještě letos nebo počkat, už nerozhoduje o celém režimu projektu, protože běžící řízení se do nového znění překlopí. Rozhoduje ale pořád o jednotlivých výhodách, které jsou navázané na zahájené řízení, a vedle ní stojí otázka, co má být v okamžiku podání hotové.

Pro vedení developerské společnosti z toho plynou tři úkoly. Udělat inventuru získaných podkladů a jejich platnosti. Porovnat rozpracovanou dokumentaci a podaný spis s novým zněním a vyhodnotit, které výjimky z přechodných ustanovení lze využít. A upravit lhůty ve smlouvách s dodavateli a financující bankou tak, aby přechodné období nespadlo celé na vás.

Projekty, které tyhle tři kroky udělají do konce roku, vstoupí do roku 2027 bez překvapení. Projekty, které je neudělají, se o rozdíl dozvědí z výzvy úřadu k doplnění — tedy v okamžiku, kdy už běží lhůty a kdy je každé doplnění dražší, než kdyby se připravilo dopředu.

Novelu samotnou a obě data její účinnosti rozebíráme v hlavním článku série Novela stavebního zákona je podepsaná. Tento text na něj navazuje tím, co se týká projektů, které už běží.

Náklad na tyhle tři kroky je přitom nesrovnatelný s tím, co stojí jejich odklad. Inventura podkladů a porovnání spisu s novým zněním je práce na dny, zatímco doplnění vyžádané úřadem uprostřed běžící lhůty znamená zdržení v měsících a u projektů s připraveným financováním i přímou cenu v podobě prodloužení čerpání.

Napište nám na konzultace@arws.cz fázi přípravy a seznam podkladů, které už máte. Vrátíme vám, co je chráněné, co se bude doplňovat a jestli má u vašeho spisu cenu uvažovat o zpětvzetí. Více o naší praxi najdete na stránce development a stavební právo.