Zrychlené povolování developerských projektů: Co přináší novela stavebního zákona (2026)

Kde se novela právě nachází — a kdy začne platit

Novelu předložila skupina poslanců vládní koalice v prosinci 2025 jako sněmovní tisk 67. Třetí čtení skončilo 10. července 2026 schválením 89 hlasy — těsně nad hranicí 86 hlasů potřebných při dané účasti. Předlohu nyní posoudí Senát a následně prezident; do té doby jde o schválený návrh, nikoli o platné právo.

Účinnost je nastavená postupně a právě časová osa je pro plánování projektů nejdůležitější informací: Úřad rozvoje území má začít fungovat k 1. lednu 2027, Dopravní a energetický stavební úřad (DESÚ) zaniká ke konci roku 2026 a krajské úřady rozvoje území mají nabíhat od roku 2028. Do té doby budou souběžně fungovat dosavadní stavební úřady — developer se tedy minimálně v letech 2027–2028 bude pohybovat v přechodovém režimu dvou soustav. Konkrétní data se ještě mohou v Senátu změnit; aktuální informace k reformě zveřejňuje Ministerstvo pro místní rozvoj na webu novystavebnizakon.gov.cz.

Rezidence nad 10 000 m² jako vyhrazené stavby: největší změna pro developery

Dosud byly vyhrazenými stavbami podle přílohy č. 3 stavebního zákona (zákon č. 283/2021 Sb.) především dálnice, dráhy, elektrárny a další strategická infrastruktura, kterou povoloval centrální DESÚ. Novela do této kategorie nově zařazuje budovy hromadného bydlení s podlahovou plochou nad 10 000 m² s převažující funkcí bydlení. Velký bytový projekt tak získá dvě zásadní výhody: povolování na centrální úrovni u specializovaného úřadu místo u místně příslušného stavebního úřadu — a status záměru, jehož plánování, příprava, výstavba i provozování jsou ze zákona ve veřejném zájmu.

Veřejný zájem není jen deklarace. Promítá se do poměřování s jinými chráněnými zájmy v řízení a může hrát roli i při úvahách o vyvlastnění podle zákona č. 184/2006 Sb. — což je zároveň jeden z důvodů, proč opozice označuje novelu za nevyváženou ve prospěch developerů a proč lze očekávat její testování před Ústavním soudem. Pro investory z toho plyne střízlivý závěr: nový režim je příležitost, ale jeho právní stabilita se teprve prokáže.

Jedno razítko: sloučené řízení a méně závazných stanovisek

Druhým pilířem novely je důsledná integrace rozhodování. K povolení stavby má stačit jedno sloučené stavební řízení vedené jedním úřadem a završené jedním razítkem. Podstatná část agendy dosavadních dotčených orgánů se přesouvá přímo na stavební úřad, počet závazných stanovisek se snižuje a s ním i počet míst, kde může projekt uváznout. Související změnou je rušení zákona o jednotném environmentálním stanovisku (zákon č. 148/2023 Sb.) — jeho agenda se má přesunout především do procesu EIA podle zákona č. 100/2001 Sb., který bude nově moci na žádost stavebníka integrovat i další potřebná stanoviska.

Integrace má ovšem i druhou stranu: chyby v podkladech už nepůjde postupně vyjednávat u jednotlivých dotčených orgánů — vše se koncentruje do jednoho řízení, takže kvalita dokumentace na vstupu rozhoduje víc než kdy dřív.

Nová státní stavební správa: Úřad rozvoje území

Novela opouští model, v němž v prvním stupni rozhodovalo 638 stavebních úřadů při obecních a krajských úřadech. Místo něj vzniká Úřad rozvoje území jako ústřední správní úřad pro územní plánování, stavební řád a vyvlastnění, pod který má spadat 14 krajských úřadů rozvoje území a 205 územních pracovišť v sídlech obcí s rozšířenou působností. Cílem je odstranit tzv. systémovou podjatost — vliv místních samospráv na úředníky — a sjednotit výklad zákona napříč republikou. Územní plánování naopak přechází do samostatné působnosti obcí a krajů a všechna krajská města získají právo vydávat vlastní stavební předpisy, které dosud měly jen Praha, Brno a Ostrava.

Zde je zároveň největší prakticky rizikové místo celé reformy. Podle ministryně pro místní rozvoj má nové soustavě stačit zhruba polovina dosavadního počtu úředníků — kritici včetně části opozice považují personální naplnění nových úřadů za nejisté a připomínají zkušenost s digitalizací stavebního řízení v roce 2024. Pro developera to znamená počítat v harmonogramech s tím, že první měsíce až roky nové soustavy nemusejí běžet podle zákonných lhůt — a smluvně i finančně si tuto nejistotu ošetřit.

Konec ping-pongu a užší prostor pro námitky

Dvě procesní změny mírnějšího ražení mohou v praxi ušetřit více času než celá organizační reforma.

První: v případě odvolání bude muset nadřízený úřad rozhodnout s konečnou platností a nebude moci věc vrátit prvnímu stupni k novému projednání — končí tedy odvolací „ping-pong“, který uměl u velkých projektů přidat roky.

Druhá: v zastavitelném území se zavádí vyvratitelná domněnka, že záměr souladný s územním plánem a požadavky na výstavbu je přípustný, a sousedé budou moci uplatňovat námitky jen v rozsahu skutečného dotčení svých věcných práv — obecný nesouhlas úřad odmítne jako nepřípustný.

Obě změny developerům pomáhají, ale obě mají protistranu: Sdružení místních samospráv, část opozice i někteří právníci v nich vidí oslabení práv obcí, sousedů a veřejnosti, a právě tato ustanovení patří mezi kandidáty na ústavní přezkum. Kritiku vyvolává také nová výjimka umožňující za určitých podmínek dodatečně povolit černou stavbu, jejíž odstranění by bylo zjevně nepřiměřeným zásahem, a tzv. ekonomická klauzule, která dovolí odchýlit se od technických požadavků na výstavbu, pokud by jejich splnění bylo ekonomicky nepřiměřené — profesní komory varují před tlakem na snižování standardů.

Dnešní režim vs. režim po novele

Rozpracovaný projekt: podat žádost teď, nebo počkat?

Pro každého developera s projektem ve fázi přípravy je teď nejdůležitější otázkou načasování. Obecným pravidlem přechodných ustanovení je, že řízení zahájená před účinností novely se dokončí podle dosavadní úpravy — rozběhnuté projekty se tedy nemají vracet na začátek.

To ale znamená, že žádost podaná krátce před účinností poběží celá ve starém režimu, zatímco žádost podaná krátce po ní získá výhody nového — včetně režimu vyhrazené stavby u velkých rezidenčních projektů. Proti tomu stojí riziko, že nová soustava úřadů nebude v prvních měsících personálně ani technicky stabilizovaná.

Univerzální odpověď neexistuje — záleží na velikosti projektu, fázi přípravy, vztazích s obcí i na tom, jak dopadne projednávání v Senátu a finální znění přechodných ustanovení.

Co udělat už teď: příprava na nový režim

Co s novelou udělat už teď

Novela ještě projde Senátem a její praktický dopad prověří až první roky fungování nových úřadů. Co ale developer může a má udělat hned: právně posoudit, zda jeho záměry překročí hranici 10 000 m², zmapovat harmonogramy projektů proti časové ose let 2026–2028 a rozhodnutí o načasování žádostí si připravit včetně podmínek, za kterých je změní.

Ve stavební praxi se těmto otázkám věnujeme denně — pokud chcete schválené znění promítnout do konkrétního projektu, napište nám na konzultace@arws.cz základní parametry záměru a fázi přípravy. Do několika dnů Vám řekneme, do jakého režimu spadne, jaká máte okna příležitosti a kde jsou rizika.