Novela stavebního zákona je podepsaná

Jaký je dnešní stav zákona a proč si nemůžete dovolit čekat

Legislativní proces byl ukončen a debaty o tom, zda novela vstoupí v platnost, již nemají smysl. Senát ji v srpnu 2026 zamítl, Poslanecká sněmovna jeho veto přehlasovala 9. září poměrem hlasů 104 ku 53 a prezident zákon podepsal 17. září. Z pohledu společnosti to mění zadání pro přípravu projektů: nejedná se o návrh, který by mohl ještě padnout, ale o pravidla, na která se již připravují i samotné úřady.

Jedna věc však stále chybí. K 5. říjnu 2026 nebyl zákon publikován ve Sbírce zákonů a nemá své číslo – v registru předpisů je poslední změna stavebního zákona stále z června 2026. Dokud nebude číslo doplněno, nelze s jistotou citovat konečné znění jednotlivých ustanovení ani termíny vázané na den vyhlášení.

To není překážka pro plánování, pouze omezení přesnosti. Jádro novely se během projednávání nezměnilo, takže je jasné, co bude povolováno jedním rozhodnutím a kdo o tom bude rozhodovat. Jedinou nejistotou zůstává, která konkrétní ustanovení nabudou účinnosti prvním dnem měsíce následujícího po vyhlášení. Harmonogram projektu je proto postaven na datech 1. ledna 2027 a 1. ledna 2028, nikoli na dni vyhlášení.

Je třeba vzít v úvahu také avizovanou ústavní stížnost proti novele. Sama o sobě nemá vliv na účinnost a dokud Ústavní soud nerozhodne jinak, zákon platí tak, jak byl schválen podle českých právních předpisů. Pro investiční rozhodnutí to znamená, že se na nový režim lze spolehnout, ale strategie, která stojí a padá s jediným sporným nástrojem, je riziková, bez ohledu na to, jak spor dopadne.

Praktický důsledek pro společnost je jednoduchý: od podzimu 2026 se musí připravovat na dva právní režimy současně. Projekty, které mají být povoleny v letošním roce nebo na začátku příštího roku, se připravují podle dnešních pravidel. Projekty s výhledem na rok 2028 se připravují přímo podle nového modelu, protože změna dokumentace a projednání s obcí trvá déle než rok a nelze je dohnat zpětně.

Dvě rozhodující data: leden 2027 a leden 2028

Novela nenabývá účinnosti najednou, což je největší praktický rozdíl oproti tomu, jak se o ní psalo v létě. Většina změn má nabýt účinnosti 1. ledna 2027. Některá ustanovení jsou vázána na první den měsíce následujícího po vyhlášení, takže jejich datum budeme znát až po zveřejnění ve Sbírce zákonů. A skupina ustanovení, která nejvíce ovlivňuje běžné komerční budovy, má nabýt účinnosti až 1. ledna 2028.

Rozdíl mezi těmito dvěma lety je organizační. Úřad rozvoje území, tedy nový ústřední orgán pro územní plánování a stavební řád, má vzniknout do ledna 2027 a převzít agendu největších stavebních projektů. Krajské úřady rozvoje území, pod které mají spadat běžné stavební projekty, mají zahájit činnost až v lednu 2028. Jak takové sloučené řízení krok za krokem funguje, analyzujeme v našem článku Jedno razítko pro velké developerské projekty.

Pro vlastníka haly, dílny nebo obchodních prostor to znamená jediné: v roce 2027 se pro vás nezmění úřad ani počet razítek. Obecní a krajské stavební úřady budou fungovat po celý rok 2027, ale řízení budou vést podle nových pravidel. Slibované jednotné povolení od jediného úřadu začne pro tyto budovy platit až od ledna 2028, tedy o celý rok později, než jak byla reforma prezentována.

Časová osa se tak dělí na tři období s různými úkoly. Do konce roku 2026 platí beze změny dnešní pravidla. Rok 2027 je rokem dvou systémů, kdy největší projekty spadají pod nový ústřední úřad a vše ostatní zůstává tam, kde bylo. A teprve od roku 2028 se projeví to, co bylo v médiích popisováno jako hlavní přínos celé reformy.

Toto rozdělení je hlavním zdrojem nedorozumění na trhu. V komunikaci kolem novely se mluvilo o jednom razítku a konci roztříštěného povolování, aniž by se rozlišovalo pro koho a od kdy. Společnost, která na základě těchto zpráv odložila investiční rozhodnutí o rok v očekávání rychlejšího povolování, projekt zbytečně zdrží – pro její stavbu se v roce 2027 nezmění úřad ani počet razítek; odkládá se pouze institucionální část reformy.

Co se mění v řízení a kde končí stávající pravidla

Podstatou novely je, že o povolení by měl rozhodovat jediný úřad v jediném řízení a vydat jediné rozhodnutí. Část agendy, kterou dnes vykonávají dotčené orgány formou závazných stanovisek, přechází přímo na stavební úřad. Úřad sám má posuzovat definovaný rozsah veřejných zájmů, takže míst, kde se projekt může zaseknout, by mělo být výrazně méně než dnes. Zároveň se odpovědnost za soulad dokumentace s předpisy přesouvá na projektanta.

S tím souvisí i zrušení zákona o jednotném environmentálním stanovisku. Jeho agenda se nepřesouvá do jediného nového procesu: většina zájmů ochrany životního prostředí se posuzuje přímo v povolovacím řízení stavebním úřadem a pouze vybrané záměry jsou integrovány do stanoviska EIA, pokud se provádí posuzování vlivů na životní prostředí. Kdo tuto část podcení, nezdrží jen dílčí stanovisko, ale celé povolení.

Druhá oblast se týká odvolání, a zde je nutné rozlišovat. Ve stavebním řízení již dnes platí, že odvolací orgán napadené rozhodnutí sám změní a nemůže jej zrušit a vrátit prvoinstančnímu orgánu. Nejde tedy o novinku novely, ale o pravidlo účinné již podle současného znění stavebního zákona. Novela na něm staví, takže tlak na kvalitu dokumentace v prvním stupni bude i nadále růst.

Obecný správní řád sice vrácení věci k novému projednání umožňuje, stavební zákon je však vůči němu speciálním předpisem, a proto se ve stavebním řízení nepoužije. Zda se vás změny dotknou, závisí na fázi řízení a na tom, zda projekt spadá pod vyhrazené stavby – proto český právní tým advokátní kanceláře ARROWS posuzuje obě proměnné u každého projektu individuálně, nikoli globálně podle typu stavby.

Třetí oblast změn se týká právní moci povolení. Povolení vydané jako první úkon v řízení nabývá právní moci doručením stavebníkovi a odvolání proti němu není přípustné. V zrychleném řízení má navíc nově platit fikce povolení, pokud úřad nerozhodne ve lhůtě; stavebník však musí úřad požádat o potvrzení, takže k tomu nedochází automaticky.

Zrychlené řízení není otevřené pro každého. Dnešní podmínky jsou přísné: obec musí mít územní plán, nesmí se jednat o záměr posuzovaný z hlediska vlivů na životní prostředí a stavebník musí doložit souhlasy všech účastníků řízení. Novela tyto hranice posouvá, ale přesné znění zatím nelze v platném právu ověřit, protože zákon nebyl publikován.

Které projekty přecházejí pod nový úřad a které zůstávají obci

Rozhodnutí o tom, kdo bude váš projekt povolovat, se zužuje na jedinou otázku: zda patří mezi vyhrazené stavby. Mezi vyhrazené stavby dnes patří strategická infrastruktura a další projekty uvedené v příloze stavebního zákona, které povoluje Dopravní a energetický stavební úřad. Novela do stejné kategorie doplňuje bytové domy s celkovou podlahovou plochou 10 000 m² a více s převažující funkcí bydlení.

Zařazení mezi vyhrazené stavby není jen otázkou příslušnosti úřadu. Takový projekt je ze zákona ve veřejném zájmu, což se projevuje při jeho poměřování s jinými chráněnými zájmy v řízení. Samotné to však pro vyvlastnění nestačí: vyvlastnění je možné pouze pro účel stanovený zvláštním zákonem (§ 3 odst. 1 zákona o vyvlastnění) a pro bytové domy žádný suchý účel stanoven není.

U všeho ostatního, tedy u naprosté většiny komerční výstavby, se příslušnost v roce 2027 nemění. Výrobní hala, sklad, administrativní budova, prodejna nebo rekonstrukce obchodních prostor mezi vyhrazené stavby nepatří a nadále je povoluje stavební úřad, se kterým firma jedná dnes. Změna přichází až s krajskými úřady pro územní rozvoj v roce 2028 a do té doby zůstává vyjednávací realita nezměněna.

U projektů, které se blíží hranici 10 000 m² zdola či shora, se vyplatí spočítat celkovou podlahovou plochu ještě před dokončením studie – úprava objemu může být strategickým rozhodnutím oběma směry. Režimu vyhrazených staveb se podrobně věnujeme v článku Stavební povolení pro velké developerské projekty.

Hranice se nepočítá podle toho, jak je projekt prezentován na trhu, ale podle podlahové plochy a převažující funkce. Smíšený projekt s komerčním parterem a byty v patrech se posuzuje podle toho, co převažuje, a výsledek se může změnit i při relativně malé úpravě poměru ploch. Právě u těchto budov se nejčastěji stává, že se zařazení zjistí až v průběhu řízení.

Co projektu přinese a nepřinese čekání na podání žádosti

Nejčastější chybou, se kterou se v souvislosti s novelou setkáváme, je představa, že žádost podaná těsně před účinností poběží zcela podle starého režimu. Přechodné ustanovení schváleného znění říká opak: řízení a postupy zahájené a nedokončené přede dnem účinnosti se dokončí podle znění účinného ode dne nabytí účinnosti novely, nestanoví-li se jinak. Rozběhnutá řízení tak přejdou na nová pravidla.

Výjimky z tohoto pravidla existují a jsou pro přípravu zásadní. To, co již máte rozpracováno, obecně zůstává v platnosti: závazná stanoviska, souhlasy a vyjádření dotčených orgánů vydané před vznikem nových úřadů si mají zachovat své účinky. Pokud jde o požadavky na výstavbu, v zahájených řízeních by mělo stačit splnění dosavadních pravidel, pokud je to pro stavebníka výhodnější. Scénáře analyzujeme v článku Rozestavěný developerský projekt po novele.

Prakticky to znamená, že odkládat podání žádosti kvůli novele nedává smysl. U běžné komerční budovy by čekání na sloučené povolení znamenalo zpoždění o více než rok, protože krajské úřady pro územní rozvoj zahájí činnost až v roce 2028. A na nová procesní pravidla nemusíte čekat vůbec, protože se uplatní i na řízení, která již běží.

Rozhodnutí tedy není o tom, kdy žádost podat, ale o tom, co mít v momentě podání připraveno. Které výjimky z přechodných ustanovení se na váš projekt uplatní, určuje fáze přípravy a stanoviska, která již držíte – český právní tým advokátní kanceláře ARROWS to proto pro každý projekt propočítává individuálně a výsledek se u dvou podobných budov běžně liší.

Firmám, které staví opakovaně, se vyplatí rozhodnout jednou a pak to pouze aplikovat. Standardem u větších investorů je interní pravidlo, které určuje, jaké dokumenty musí být před podáním žádosti připraveny, a seznam stanovisek, jejichž platnost se průběžně hlídá. O jednotlivých projektech se pak nerozhoduje znovu a nevznikají rozpory mezi tím, co dělá příprava a co financování.

Varovným signálem je naopak harmonogram, který spoléhá na datum vyhlášení ve Sbírce zákonů, nebo plán postavený na předpokladu, že novela neovlivní probíhající řízení. V obou případech firma plánuje v rozporu s textem zákona a zjistí to až ve chvíli, kdy úřad začne vyžadovat něco jiného, než s čím projekt počítal.

Rizika přechodu na novou stavební správu

Rizika přechodného období nedopadají rovnoměrně. Jinak postihují firmu stavící halu, jinak developera velkého rezidenčního projektu a liší se i v tom, kdy se projeví. Následující přehled shrnuje to, co se v praxi nejčastěji podceňuje.

Shrnutí: o čem musí rozhodnout vedení

Novela je podepsána, ale do vašeho projektu vstoupí ve dvou vlnách, nikoli v jedné. V lednu 2027 vzniká nový ústřední úřad pro největší projekty, v lednu 2028 se konečně změní svět běžné komerční výstavby. Mezi tím je rok, během kterého budou stávající úřady rozhodovat již podle nových pravidel, ale ve staré institucionální struktuře.

Pro vlastníka a vedení společnosti z toho plynou tři rozhodnutí. Prvním je zařazení: bude náš projekt spadat pod vyhrazené stavby, nebo ne? Druhým je připravenost: co musí být hotovo v momentě podání, protože rozběhnutá řízení přejdou na nová pravidla. Třetím je smluvní nastavení: kdo ponese riziko, pokud nový systém nezačne fungovat v zákonných lhůtách?

Odkládání těchto rozhodnutí má svou cenu, kterou lze vyčíslit. Projekt, který se o svém zařazení dozví až z výzvy úřadu, ztrácí měsíce v nejdražší fázi přípravy. Firma, která podepíše smlouvy s dodavateli bez vyřešení přechodného období, nese riziko sama, přestože ho nezpůsobila a nemůže ho ovlivnit.

O načasování lze rozhodnout ještě před vyhlášením zákona. Obě varianty lze spočítat již dnes a pouze se do nich doplní datum potvrzené Sbírkou zákonů. Naopak čekání na to, až se nový systém úřadů osvědčí v praxi, odkladu nenahrává – tato odpověď přijde nejdříve v průběhu roku 2027, což je pro rozhodnutí přijímaná nyní příliš pozdě.

Pražský právní tým advokátní kanceláře ARROWS připravuje a reviduje smluvní a projektovou dokumentaci, vede jednání s úřady i samosprávami a zpracovává odborná stanoviska k zařazení projektů a načasování žádostí. Pro společnosti, které staví opakovaně, nastavujeme postup jednorázově a ten je pak využíván pro všechny projekty.

Napište nám na adresu konzultace@arws.cz základní parametry vašeho projektu a fázi jeho přípravy. Dáme vám vědět, do jakého režimu projekt spadne, jaký termín podání doporučujeme a co je třeba doplnit do dokumentace a smluv. Více o naší praxi naleznete na stránce věnované developerskému a stavebnímu právu.