Změna prohlášení vlastníka: Kolize principu majority a ochrany vlastnického práva

V bytovém spoluvlastnictví se často střetává rozhodování většiny s ochranou práv jednotlivce. Při změně prohlášení vlastníka musíte znát svá práva i rizika nesprávného postupu. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře vědí, jak v této složité problematice bezpečně postupovat, aby nedošlo ke konfliktům či neplatnosti změny.

Rychlé shrnutí

• Majorita nemůže rozhodovat zcela svobodně: Změna prohlášení vlastníka se řídí dvěma režimy – jedním s přísným požadavkem písemného souhlasu dotčených vlastníků a druhým zjednodušeným, kde stačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků.
• Vlastnické právo má nadřazenost: Pokud změna zasáhne práva a povinnosti konkrétního vlastníka ve vztahu k jeho jednotce, musí s ní tento vlastník výslovně a písemně souhlasit – majorita ho nemůže přehlasovat.
• Soudní přezkum existuje, ale je výjimečný: Přehlasovaný vlastník se může domáhat soudního přezkumu, avšak pouze v případě, že existuje „důležitý důvod“ a prekluzivní lhůta (zpravidla tři měsíce) nebyla překročena.

Mgr. Karel Huneš

advokát

• hunes@arws.cz

Mgr. Pavel Čech

advokát

• pavel.cech@arws.cz

Právní základ: dva režimy změny prohlášení

Právní úprava změny prohlášení vlastníka v České republice se řídí především ustanovením § 1169 občanského zákoníku (OZ). Tato úprava doznala v roce 2020 významných změn, které měly proces zjednodušit, avšak v praxi stále vznikají výkladové nejasnosti. Aby bylo jasné, jak proces funguje, je nezbytné rozlišovat mezi dvěma kvalitativně odlišnými situacemi.

Základní režim – § 1169 odst. 1 OZ se uplatňuje v případě, kdy změna prohlášení zasáhne práva a povinnosti některého vlastníka jednotky ve vztahu k jeho vlastnictví. Příkladem může být změna velikosti podílu na společných částech nebo změna vymezení jednotky. V takových situacích se vyžaduje souhlas dotčeného vlastníka a zároveň souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek. Tento režim chrání vlastnické právo před zvůlí většiny.

Zjednodušený režim – § 1169 odst. 2 OZ se používá pro změny, které se nedotýkají práv a povinností vlastníků jednotek, jako je například změna účelu užívání společných částí. V těchto případech ke změně prohlášení postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků, aniž by byl nutný jiný individuální písemný souhlas.

Ačkoliv se to zdá jednoduché, právní praxe je složitější. Rozlišování mezi tím, co zasáhne „práva a povinnosti“ vlastníka a co nikoliv, často vzbuzuje spory, které končí u soudu. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře mohou s přesným určením toho, do kterého režimu vaše situace spadá, zajistit správný postup a zabránit tak neplatnosti změny.

Právní základ a režimy

1. Jak zjistím, zda se na danou změnu vztahuje základní nebo zjednodušený režim?
Klíčová je otázka: Změní se fakticky či právně něco v právech či povinnostech konkrétního vlastníka ve vztahu k jeho jednotce (např. velikost, příslušenství, podíl)? Pokud ano, je to základní režim vyžadující jeho souhlas. Pokud se mění pouze obecné vymezení společných částí bez vlivu na podíly či výlučná práva jednotlivce, jde o zjednodušený režim.

2. Mohou vlastníci ve stanovách SVJ změnit tato pravidla?
Zčásti. Stanovy mohou zpřísnit požadavky na počet hlasů (kvórum) pro rozhodování shromáždění, nemohou však vyloučit zákonný požadavek na písemný souhlas dotčeného vlastníka dle § 1169 odst. 1 OZ, jelikož jde o ochranu vlastnického práva.

3. Co se stane, pokud změna prohlášení nebude provedena správným postupem?
Změna může být prohlášena za neplatnou, případně katastrální úřad odmítne provést zápis změny. Vlastník, jehož práva byla porušena, se může domáhat soudní ochrany.

Princip majority v bytovém spoluvlastnictví

Princip majority je jedním ze základních pilířů fungování společenství vlastníků jednotek. Existuje dobrý důvod: bez něj by bylo v domě se stovkou jednotek nemožné rozhodovat o čemkoliv praktickém. Kdyby se vyžadoval souhlas všech vlastníků ke každému rozhodnutí, dům by upadl do paralýzy.

Vlastník je vázán rozhodnutími přijatými na shromáždění, i když na něm nebyl přítomen nebo hlasoval proti. To je důležité zejména pro běžnou správu domu – na údržbu společných částí, na opravy a provozní záležitosti. Zde by bylo neúnosné požadovat souhlas každého jednotlivce.

Ovšem tento princip není absolutní. Právní řád obsahuje řadu výjimek a ochran, které znesnadňují dominanci menšiny, ale také brání zvůli většiny. Jedna z nejdůležitějších takových ochran se týká právě změny prohlášení vlastníka a ochrany vlastnického práva jednotlivců.

Princip majority

1. Znamená to, že se mohu domáhat přezkumu každého usnesení shromáždění?
Ne. Soudní přezkum je možný pouze za přísných podmínek – musíte být vlastníkem, který byl přehlasován (nebo se nemohl účastnit), a musí existovat „důležitý důvod“. Standardní rozhodnutí o běžné správě se přezkoumávají obtížněji než zásadní zásahy typu změna prohlášení.

2. Co je právě tím „důležitým důvodem“?
Jde o právní pojem, který soudy vykládají individuálně. Může jít o porušení zákona, výrazné porušení stanov či situaci, kdy by rozhodnutí vedlo k nepřiměřené újmě vlastníka. Právníci ARROWS vám pomohou posoudit, zda váš případ tyto podmínky splňuje.

3. Váže mě rozhodnutí, které jsem ignoroval?
Ano. Pokud jste se nezúčastnil hlasování a neprokážete závažný důvod pro svou nepřítomnost (který by vám znemožnil výkon práva), rozhodnutí vás zavazuje. Pasivita vlastníka nezbavuje povinnosti podřídit se rozhodnutí většiny.

Ochrana vlastnického práva: hranice majority

Český právní řád je budován na principu, že vlastnictví je jedním z nejdůležitějších subjektivních práv. Ústava České republiky chrání vlastnické právo jako jedno ze základních práv. To vede k logickému závěru: společenství vlastníků ani většina vlastníků nemůže vlastnické právo jednotlivce omezovat bez legitimního důvodu a bez dodržení zákonného postupu.

Právě v kontextu změny prohlášení vlastníka se tato ochrana uplatňuje nejostřeji. Pokud změna zasáhne práva a povinnosti konkrétního vlastníka – např. když mu bude odňata část jednotky, nebo když se změní jeho podíl na společných částech – tento vlastník nemůže být přehlasován bez jeho písemného souhlasu. Tato ochrana vyplývá přímo z § 1169 odst. 1 OZ.

Nejčastější praktické situace, kde se tato ochrana uplatňuje, zahrnují změnu velikosti spoluvlastnických podílů, změnu vymezení jednotky (např. připojení části chodby k bytu) nebo změnu poměru výše příspěvků na správu domu, je-li určen v prohlášení jinak než podle podílů. Ve všech těchto případech platí, že je třeba souhlasu dotčeného vlastníka.

Tento model vytváří určitou asymetrii: zatímco běžná rozhodnutí o správě domu se přijímají podle principu majority, rozhodnutí zasahující do podstaty vlastnictví vyžadují souhlas dotčených osob. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře běžně řeší právě ty situace, kdy se tyto dva principy střetávají.

Ochrana vlastnického práva

1. Co přesně znamená „písemný souhlas“?
Pro účely změny prohlášení, která se zapisuje do katastru nemovitostí, nepostačuje prostý e-mail. Musí jít ideálně o listinu s podpisem vlastníka, která splňuje náležitosti pro vklad do katastru nemovitostí.

2. Pokud vlastník odmítne souhlasit, je změna nemožná?
V základním režimu (kdy je zasaženo jeho právo) ano – pokud dotčený vlastník odmítne, nelze změnu proti jeho vůli vynutit, ledaže by jeho nesouhlas byl zjevným zneužitím práva (což se prokazuje velmi obtížně). V zjednodušeném režimu (§ 1169 odst. 2 OZ) může být přehlasován.

3. Jaké jsou důsledky, pokud byl postup proveden bez správného souhlasu?
Změna je neplatná (relativní či absolutní neplatnost dle povahy vady) a katastrální úřad by ji neměl zapsat. Pokud by k zápisu přesto došlo, lze se domáhat určení neplatnosti a opravy stavu.

Konflikt v praxi: majorita versus jednotlivec

V reálné praxi se konflikt mezi principem majority a ochranou vlastnického práva projevuje velmi konkrétně. Představme si typickou situaci: V domě s padesáti jednotkami se SVJ rozhodne, že provede rekonstrukci stoupaček. Nové technické řešení však vyžaduje zábor části prostoru, který je dle prohlášení součástí konkrétní jednotky.

Zde se objeví vlastník jednotky, jehož majetek je touto změnou dotčen, a vyjádří nesouhlas. Shromáždění odhlasuje změnu většinou – řekněme, že 40 z 50 vlastníků hlasuje pro. Zbývajících deset hlasuje proti a vyvstává právní otázka, zda mohlo shromáždění přehlasovat nesouhlasného vlastníka, jemuž se zmenšuje jednotka.

Podle právní úpravy odpověď zní, že nikoliv. Jedná se o změnu, která zasahuje do práv a povinností vlastníka jednotky (zmenšení jeho výlučného vlastnictví). Takový vlastník má právo na to, aby s takovou změnou písemně souhlasil.

Pokud by se však jednalo o změnu, která pouze mění technické zařízení ve společných prostorách a nezasahuje do vymezení jednotek ani do spoluvlastnických podílů, jednalo by se o zjednodušený režim a souhlas většiny by postačoval .

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře řeší právě tato praktická dilemata. Mnohdy není na první pohled jasné, zda konkrétní změna skutečně „zasahuje“ práva jednotlivce v intenzitě vyžadující jeho souhlas. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře pomáhají klientům s posouzením, které je v tomto případě klíčové.

Soudní přezkum: jak se brání přehlasovaný vlastník

Pokud se jako vlastník jednotky cítíte přehlasován neoprávněně, máte právo na soudní přezkum. Právní řád vám to umožňuje prostřednictvím § 1209 občanského zákoníku. Nicméně soudní přezkum není automatický a má řadu podmínek.

Nejdůležitější je, že soudní přezkum je vázán na existenci „důležitého důvodu“. Soud zkoumá, zda rozhodnutí shromáždění není v rozporu se zákonem nebo stanovami a zda nezasahuje nepřiměřeně do práv vlastníků.

Lhůta pro podání návrhu je tři měsíce od dne, kdy se vlastník o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět (nejpozději však do jednoho roku od přijetí rozhodnutí). Tato lhůta je prekluzivní – její zmeškání znamená zánik práva na přezkum.

Věcně příslušným soudem pro spory z bytového spoluvlastnictví je v prvním stupni okresní soud. Dříve tyto spory řešily krajské soudy, ale došlo ke změně v procesních předpisech. Podání žaloby k nesprávnému soudu může vést ke zbytečným průtahům.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře mají zkušenosti s řešením právě takových soudních sporů. Pokud se nacházíte v podobné situaci a zvažujete soudní přezkum, napište nám na office@arws.cz.

Otázky k soudnímu přezkumu

1. Co je myšleno pod „důležitým důvodem“?
Jde o neurčitý právní pojem. Judikatura dovozuje, že jde o záležitost, která se podstatně dotýká práv uplatňujícího vlastníka nebo fungování společenství. Běžné neshody o barvu fasády tento důvod zpravidla nenaplní, ale změna prohlášení vlastníka ano.

2. Jaké jsou vyhlídky na úspěch?
To závisí na konkrétních okolnostech. Pokud došlo k porušení § 1169 odst. 1 OZ (absence souhlasu dotčeného vlastníka), jsou šance na úspěch vysoké.

Praktické příklady z praxe

Aby bylo jasné, jak se tyto principy uplatňují v reálu, projdeme si několik typických situací, které právníci z ARROWS advokátní kanceláře řeší běžně.

Případ 1: Sloučení jednotek – Vlastník jednotky chce stavebně propojit a právně sloučit dva sousední byty, které vlastní. I když jsou obě jednotky jeho, změna ovlivní vymezení jednotek v domě a zpravidla i spoluvlastnické podíly všech ostatních vlastníků. Dle § 1169 se v tomto případě vyžaduje souhlas dotčených vlastníků a souhlas většiny hlasů všech vlastníků.

Případ 2: Změna způsobu přispívání na správu domu – V domě se zjistí, že stávající poměr přispívání (např. na osobu místo na podíl) je nevyhovující. SVJ chce změnit pravidla v prohlášení vlastníka. Taková změna zasahuje do majetkové sféry všech vlastníků, protože se mění jejich platební povinnosti. Proto se dle § 1169 odst. 1 vyžaduje souhlas dotčených vlastníků, což v tomto případě znamená souhlas všech.

Případ 3: Přístavba výtahu – Dům si chce nainstalovat výtah do zrcadla schodiště. To znamená změnu společných částí domu a jejich vybavení. Pokud se nemění velikost spoluvlastnických podílů na společných částech a nezasahuje se do vnitřku bytů, použije se zjednodušený režim. Stačí tedy souhlas většiny hlasů všech vlastníků a není třeba individuálních písemných souhlasů.

Tyto příklady ukazují, jak se v praxi principy střetávají. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře mají zkušenosti s právě takovými situacemi a umí klientům pomoci s analýzou jejich konkrétního případu.

Rámec rozhodování: jak postupovat správně

Chcete-li se vyhnout právním chybám a zajistit, aby byla změna prohlášení vlastníka právně bezpečná, je třeba dodržet určitý postup.

Krok 1: Přesná identifikace, co se mění – Nejdřív musíte přesně vymezit, co by se mělo v prohlášení vlastníka změnit. Vypracujte úplné znění změny. Pokud není návrh přesný, katastr jej nezapíše. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře vám pomohou s přípravou právně korektního textu.

Krok 2: Určení režimu a získání souhlasů – Zasáhne změna práva a povinnosti vlastníků? Pokud ano (základní režim), zajistěte písemnou dohodu s úředně ověřenými podpisy dotčených vlastníků. Následně (nebo souběžně) nechte změnu schválit shromážděním vlastníků potřebnou většinou.

Krok 3: Forma hlasování – Souhlas vlastníků lze získat mimo shromáždění SVJ, které zpravidla nemá působnost k těmto změnám. U změny prohlášení, která vyžaduje vklad do katastru, je nezbytné dbát na formální požadavky katastrálního zákona na prokazování souhlasu.

Krok 4: Zápis do katastru – Změna prohlášení vlastníka je účinná vůči třetím osobám až zápis do veřejného seznamu. Musíte podat návrh na vklad do katastru nemovitostí s příslušnými přílohami (úplné znění prohlášení, souhlasy vlastníků). Bez tohoto zápisu nemá změna plné právní účinky navenek.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře řeší právě tyto procedury denně. Pojištění ARROWS advokátní kanceláře sahá až do 400 000 000 Kč. Pokud chcete zajistit, že budete postupovat správně, napište nám na office@arws.cz.

Praktická rizika a časté chyby

V praxi se opakují chyby, které dělají SVJ i vlastníci.

Chyba 1: SVJ si myslí, že rozhoduje – O změně prohlášení ovšem nerozhoduje SVJ jako právnická osoba (statutární orgán), ale vlastníci jednotek. SVJ zde plní roli administrátora procesu. O změně prohlášení nerozhoduje SVJ jako právnická osoba, ale přímo vlastníci jednotek.

Chyba 2: Nedostatečná forma souhlasů – Pro zápis do katastru nemovitostí nestačí prostý e-mail ani obyčejný podpis na prezenční listině, pokud jde o dohodu vlastníků dle § 1169 odst. 1. Je nutné doložit listinu s úředně ověřenými podpisy dotčených vlastníků. Podcenění této formality vede k problémům při vkladu.

Chyba 3: Chybné určení režimu – Když SVJ v nejistotě zvolí zjednodušený režim, ale fakticky měl být použit režim základní (s požadavkem souhlasu dotčených), je změna napadnutelná pro nezákonnost.

Závěr

Kolize principu majority a ochrany vlastnického práva je jedním z nejsložitějších témat bytového spoluvlastnictví. Na jedné straně je třeba umožnit správu domu, na druhé straně chránit vlastnictví. Právní řád se snaží tyto principy vyvažovat, ale v praxi vznikají složité situace.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře vědí, jak bezpečně navigovat mezi těmito úskalími. Pokud si nejste jistí, zda je vaše plánovaná změna prohlášení vlastníka právně korektní, nebo pokud řešíte konflikt, je bezpečnější svěřit věc profesionálům. Napište nám na office@arws.cz – rádi vám pomůžeme s právní analýzou.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k změně prohlášení vlastníka

1. Je možné změnit prohlášení vlastníka, pokud s tím všichni vlastníci nesouhlasí?
Ano, v zjednodušeném režimu stačí většina hlasů všech vlastníků. V základním režimu (zásah do práv) je nutný souhlas dotčených vlastníků; pokud je dotčen jen jeden, ostatní souhlasit nemusí (postačí většina), ale ten dotčený souhlasit musí.

2. Kolik času mám, abych napadl změnu prohlášení vlastníka?
Jako přehlasovaný vlastník máte zpravidla tři měsíce od chvíle, kdy jste se o rozhodnutí dozvěděl (nebo mohl dozvědět). Po uplynutí této lhůty právo na soudní přezkum zaniká.

3. Musí být písemný souhlas úředně ověřen?
Pro účely vkladu změny do katastru nemovitostí ano. Katastrální úřad vyžaduje na listině, kterou se mění prohlášení, úředně ověřené podpisy.

4. Co se stane, pokud byla změna zapsána do katastru bez správného právního postupu?
Taková změna může být napadena žalobou. Soud může rozhodnout o neplatnosti a následně dojde k opravě zápisu v katastru. Doporučujeme řešit takovou situaci s advokátem co nejdříve. Kontaktujte nás na office@arws.cz.

5. Může výbor SVJ sám rozhodnout o změně prohlášení vlastníka?
Ne. O změně prohlášení rozhodují vlastníci jednotek.

“Upozornění: Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter a slouží k základní orientaci v problematice. Ačkoliv dbáme na maximální přesnost obsahu, právní předpisy a jejich výklad se v čase vyvíjejí. Pro ověření aktuálního znění předpisů a jejich aplikace na vaši konkrétní situaci je proto nezbytné kontaktovat přímo ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz). Neneseme žádnou odpovědnost za případné škody či komplikace vzniklé samostatným užitím informací z tohoto článku bez naší předchozí individuální právní konzultace a odborného posouzení. Každý případ vyžaduje řešení na míru, proto nás neváhejte oslovit.”