Kupują Państwo grunty rolne lub las jako inwestor

Gdzie prawo pierwokupu państwa obowiązuje, a gdzie nie

Republice Czeskiej przysługuje prawo pierwokupu do niezabudowanych gruntów położonych poza terenami zabudowanymi gmin na obszarze parków narodowych, narodowych rezerwatów przyrody, narodowych pomników przyrody oraz do gruntów związanych z jaskiniami (§ 61 czeskiej ustawy o ochronie przyrody i krajobrazu (dalej „ustawa o ochronie przyrody”)). Właściciele takich gruntów muszą w przypadku zamierzonej sprzedaży w pierwszej kolejności zaoferować je do nabycia organowi ochrony przyrody, i to również wtedy, gdy na obszar chroniony wchodzą one tylko częściowo.

Dla inwestora wynikają z tego trzy filtry, które warto przejść, zanim zacznie negocjować cenę. Pierwszym jest obszar: prawo pierwokupu dotyczy tylko wymienionych kategorii, a nie każdego obszaru chronionego. Chroniony obszar krajobrazowy, park przyrodniczy ani obszar sieci Natura 2000 do nich nie należą. Drugim jest stan gruntu: grunt zabudowany prawu pierwokupu nie podlega. Trzecim jest położenie względem terenu zabudowanego gminy, które określa dokumentacja planowania przestrzennego, a nie to, jak lokalizacja faktycznie wygląda. Wystarczy zatem, że jeden z filtrów nie jest spełniony, a prawo pierwokupu państwa na podstawie tej ustawy do gruntu nie ma zastosowania.

Pojęcie gruntu niezabudowanego jest przy tym szersze, niż mogłoby się na pierwszy rzut oka wydawać. Sąd Najwyższy Republiki Czeskiej (Nejvyšší soud) wywiódł, że za niezabudowany należy co do zasady uważać grunt, na którym nie znajduje się żaden budynek w rozumieniu prawa cywilnego, w tym budowla umieszczona pod powierzchnią. W jednej z rozpatrywanych spraw chodziło o zbiornik wodny zajmujący jedynie niewielką część gruntu; mimo to sąd uznał grunt jako całość za zabudowany, a prawo pierwokupu państwa do niego w związku z tym nie powstało.

Sąd jednocześnie odrzucił możliwość wykonania prawa pierwokupu jedynie do niezabudowanej części jednej działki (wyrok Sądu Najwyższego sygn. akt 22 Cdo 833/2023 z dnia 17 grudnia 2024, dostępny na rozhodnuti.nsoud.cz). Dla zespołu działek oznacza to, że obowiązek oferty nie znika tylko dlatego, że chroniona lokalizacja stanowi zaledwie ułamek ich powierzchni.

Ustawowe prawo pierwokupu państwa na podstawie ustawy o ochronie przyrody jest w praktyce najistotniejszym ograniczeniem, na jakie napotykają inwestorzy w grunty i lasy na obszarach chronionych. Nie oznacza to jednak, że inne ograniczenia nie istnieją. Prawa pierwokupu i inne ograniczenia zbycia mogą wynikać również z innych przepisów lub z umów poprzednich właścicieli, dlatego zawsze trzeba przejrzeć wypis z czeskiego katastru nieruchomości (katastr nemovitostí) i ustalić, co faktycznie obciąża grunt.

Uwaga na grunty, które wchodzą na obszar chroniony tylko skrajem. Ustawa wyraźnie stanowi, że obowiązek oferty obowiązuje również w takim przypadku. Prawo pierwokupu wiąże się jednak z konkretnym gruntem, a nie automatycznie z całym zespołem działek będących przedmiotem jednej transakcji. Jeśli kupują Państwo większą całość, w której tylko jeden grunt leży częściowo w narodowym pomniku przyrody, trzeba określić, których konkretnych działek dotyczy obowiązek oferty, i z uwzględnieniem tego ustawić całą transakcję; w przeciwnym razie ryzykują Państwo utratę tej części całości, na której opiera się cały zamiar.

Jak to przebiega: oferta, sześćdziesiąt dni i wpis do katastru

Czeskie Ministerstwo Środowiska (Ministerstvo životního prostředí) składa wniosek o wpis prawa pierwokupu do katastru nieruchomości na podstawie zaświadczenia, w którym wymienia objęte nim grunty. Jeżeli organ ochrony przyrody w ciągu sześćdziesięciu dni od doręczenia oferty nie wyrazi na piśmie zainteresowania oferowanymi gruntami, właściciele mogą dokonać zamierzonej sprzedaży. Jeśli zainteresowanie wyrazi, umowę w imieniu państwa zawiera czeska Agencja Ochrony Przyrody i Krajobrazu (Agentura ochrany přírody a krajiny) lub administracja parku narodowego.

Według Trybunału Konstytucyjnego Republiki Czeskiej (Ústavní soud) i Sądu Najwyższego ogólne zasady prawa pierwokupu stosuje się posiłkowo także do ustawowego prawa pierwokupu państwa. Obowiązek sprzedającego zaoferowania rzeczy uprawnionemu z prawa pierwokupu staje się wymagalny z chwilą zawarcia umowy z kupującym (§ 2143 czeskiego Kodeksu cywilnego (ustawa nr 89/2012 Sb., dalej „k.c.”)). W praktyce oznacza to, że najpierw zawiera się umowę z Państwem, a dopiero potem oferuje się grunt państwu, na warunkach, które uzgodnili Państwo ze sprzedającym.

Dla kupującego ta kolejność ma dwie konsekwencje. Po pierwsze, Państwa umowa kupna musi wyraźnie uwzględniać ofertę dla państwa: kiedy sprzedający wyśle ofertę, jak wykaże jej doręczenie i co się stanie, jeśli państwo wyrazi zainteresowanie. Po drugie, warunki, które Państwo uzgodnią, są jednocześnie warunkami, na jakich grunt może kupić państwo. Nietypowe korzyści dla kupującego, których państwo nie może spełnić, mogą prowadzić do sporu o to, czy oferta była prawidłowa.

W przypadku zespołów gruntów, w których prawo pierwokupu dotyczy tylko niektórych działek, wskazane jest określenie ceny każdej z nich osobno. Ułatwia to merytoryczne określenie oferty dla państwa i zapobiega sporowi o to, jaka część ceny całkowitej przypada na objętą działkę. Bez odrębnej wyceny cenę według orzecznictwa potrafi wyliczyć także sąd, ale spór na tym z pewnością się nie kończy.

To, jak dokładnie ująć ofertę i termin w umowie, zależy od tego, jak dużej części całości dotyczy prawo pierwokupu i czy chodzi o jeden grunt, czy o zespół — dlatego prawnicy kancelarii adwokackiej ARROWS ustawiają ten mechanizm zawsze według konkretnych działek, a nie według wzoru umowy.

Co się stanie, gdy sprzedający nie zaoferuje gruntu państwu

Tu tkwi największe ryzyko dla kupującego. Jeżeli prawo pierwokupu zostało ustanowione jako prawo rzeczowe, uprawnia ono uprawnionego do żądania od następcy drugiej strony, który nabył rzecz w drodze kupna, aby przeniósł na niego rzecz za odpowiednim wynagrodzeniem (§ 2144 k.c.). Sąd Najwyższy wielokrotnie potwierdził, że prawo pierwokupu na podstawie ustawy o ochronie przyrody jest ustawowym rzeczowym prawem pierwokupu, ostatnio tego lata.

Państwo nie wystąpi więc tylko przeciwko sprzedającemu, który zaniedbał ofertę. Zwróci się do Państwa i będzie żądać przeniesienia na nie gruntu. Dokładnie tak postąpiła Administracja Parku Narodowego Szumawa (Správa Národního parku Šumava) w sporze opisanym poniżej: pozwała kupującego o zastąpienie oświadczenia woli o przeniesieniu gruntów za cenę, za którą je kupił. Postanowienie sygn. akt 22 Cdo 956/2026 z dnia 29 lipca 2026 jest dostępne na rozhodnuti.nsoud.cz.

Drugą zasadą pogarszającą pozycję kupującego jest zasada wiedzy. Jeżeli kupujący wiedział o prawie pierwokupu lub musiał o nim wiedzieć, przyjmuje się, że umowa została zawarta pod warunkiem rozwiązującym w postaci wykonania prawa pierwokupu (§ 2145 k.c.).

W przypadku ustawowego prawa rzeczowego ogólna ochrona dobrej wiary we wpis do katastru w ogóle nie obowiązuje, niezależnie od tego, czy prawo jest wpisane. Sąd Najwyższy w przytoczonym postanowieniu 22 Cdo 956/2026 stwierdził, że zaniechanie wpisu prawa pierwokupu przez ministerstwo nie ma wpływu na jego istnienie, a samo położenie gruntu w parku narodowym daje podstawę do wątpliwości, czy grunt nie jest obciążony szczególnym reżimem.

Dla kupującego wynika z tego, że kontrola, czy sprzedający prawidłowo złożył ofertę państwu, leży w jego własnym interesie i nie jest formalnością sprzedającego. Bez udokumentowanej oferty i upływu sześćdziesięciodniowego terminu kupują Państwo grunt z otwartym ryzykiem jego utraty. Nakładów na dokumentację projektową, badania i opinie poniesionych w międzyczasie nikt Państwu przy przeniesieniu za cenę kupna nie zwróci.

Prawo pierwokupu nie kończy się przy tym z chwilą Państwa zakupu. Jeżeli uprawniony nie kupi oferowanej rzeczy, prawo pierwokupu zostaje mu zachowane, a to, że państwo raz nie wyraziło zainteresowania gruntem, nie oznacza, że grunt jest wolny na zawsze. Gdy będą Państwo sami sprzedawać grunt, na przykład po zakończeniu projektu lub przy wyjściu z inwestycji, będą go Państwo musieli ponownie zaoferować państwu. Ten termin trzeba uwzględnić także w planie zbycia i w negocjacjach z przyszłym kupującym, który sam będzie go weryfikował.

Teren przeznaczony pod zabudowę: gdzie zmieniła się ustawa i o co toczył się spór

Najbardziej pouczający jest spór o grunty nieistniejącej już wsi na Szumawie. Kupujący nabył je od właścicieli, którzy wcześniej nie zaoferowali ich państwu, i zainwestował w badania archeologiczne, dokumentację i opinie dotyczące budowy domów jednorodzinnych. Administracja parku narodowego pozwała go następnie o przeniesienie gruntów za cenę kupna. Prawo pierwokupu nie było wówczas wpisane do katastru, a sprzedający nie zostali o nim pouczeni nawet w ramach scalenia gruntów, w wyniku którego grunty uzyskali.

Właściwe organy wypowiedziały się przy tym o zamiarze kupującego pozytywnie, a kierownictwo administracji parku nie miało zastrzeżeń nawet wobec włączenia gruntów do terenu przeznaczonego pod zabudowę w planie zagospodarowania przestrzennego. Spór nie powstał więc z powodu ochrony przyrody na miejscu, lecz z powodu tego, czy prawo pierwokupu w ogóle istniało.

Sąd Najwyższy powództwo oddalił. Stwierdził, że pojęcie „jednostka osadnicza”, na którym ówczesne brzmienie ustawy opierało prawo pierwokupu, odpowiada zwarcie zabudowanemu terenowi gminy wraz z przyległymi terenami rozwojowymi i że należą do niego również tereny przeznaczone pod zabudowę w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego; grunty leżały na takim terenie, a prawo pierwokupu państwa do nich w związku z tym nie przysługiwało (wyrok Sądu Najwyższego sygn. akt 22 Cdo 1691/2018 z dnia 28 listopada 2019, dostępny na rozhodnuti.nsoud.cz).

Dla dzisiejszych inwestorów istotniejsze jest jednak inne zdanie tego samego wyroku. Spór podlegał brzmieniu ustawy obowiązującemu do 31 maja 2017. Od 1 czerwca 2017 ustawa zamiast „jednostek osadniczych” posługuje się pojęciem „tereny zabudowane gmin”, a sąd wyraźnie stwierdził, że dawne pojęcie nie jest tożsame z nowym. Teren zabudowany i teren przeznaczony pod zabudowę to w prawie budowlanym dwa różne pojęcia.

Z tekstu obecnej ustawy wynika zatem, że niezabudowany grunt, który plan zagospodarowania przestrzennego dopiero przeznaczył pod zabudowę, ale który leży poza terenem zabudowanym gminy, nie musi być objęty wyjątkiem od prawa pierwokupu. Argument, który zapewnił kupującemu sukces w sporze szumawskim, obroniłby się dziś z trudem. Sąd Najwyższy od tego czasu wracał do wykładni § 61 w kilku kolejnych orzeczeniach, w tym we wspomnianym postanowieniu z tegorocznego lata, i jedynie potwierdził w nich wniosek o rzeczowym charakterze prawa pierwokupu oraz o ścisłej wykładni wyjątków.

To, czy konkretny grunt leży na terenie zabudowanym, czy jedynie na terenie przeznaczonym pod zabudowę, weryfikuje się w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku zamierzeń deweloperskich zależy od tego cała inwestycja — dlatego prawnicy kancelarii adwokackiej ARROWS przeprowadzają tę kontrolę przed podpisaniem umowy, a nie po nim. Związki między gruntami rolnymi a planem zagospodarowania przestrzennego omawia tekst o gruntach rolnych i planowaniu przestrzennym.

Jak ustawić transakcję, aby prawo pierwokupu Państwa nie zaskoczyło

Pierwszym krokiem jest weryfikacja gruntów. Oprócz wypisu z katastru muszą Państwo wiedzieć, do jakiej kategorii obszaru chronionego grunt należy, czy jest zabudowany w rozumieniu prawa cywilnego, a więc także ewentualną budowlą podziemną, oraz czy leży na terenie zabudowanym gminy według dokumentacji planowania przestrzennego. W przypadku zespołów gruntów weryfikację przeprowadza się dla każdej działki osobno, ponieważ prawo pierwokupu może dotyczyć tylko niektórych z nich.

Drugim krokiem jest umowa kupna z mechanizmem oferty. Umowa powinna określać, że sprzedający po jej zawarciu zaoferuje grunt państwu na uzgodnionych warunkach, w jakim terminie to zrobi i jak wykaże doręczenie oferty. Wpis do katastru i zapłata ceny kupna są wtedy uzależnione od upływu sześćdziesięciodniowego terminu bez wyrażenia zainteresowania lub od pisemnego oświadczenia organu, że gruntem nie jest zainteresowany.

Trzecim krokiem jest podział ryzyka na wypadek, gdyby państwo wyraziło zainteresowanie. Umowa powinna określać, co stanie się z zaliczką, kto ponosi koszty poniesione przez Państwa do tego czasu i jak postępuje się w przypadku zespołu, w którym państwo wyrazi zainteresowanie tylko częścią. Przy większych zamierzeniach inwestycyjnych warto uzależnić od tego warunku także finansowanie, aby nie powstało zobowiązanie do finansowania gruntu, którego ostatecznie Państwo nie kupią.

Czwartym krokiem jest zaplanowanie inwestycji w czasie, ponieważ termin dla państwa wyznacza moment, w którym rezerwacja gruntu staje się rzeczywistą własnością. Nie należy wydawać pieniędzy na dokumentację i opinie przed upływem terminu dla państwa. Jeśli z przyczyn czasowych muszą Państwo zacząć wcześniej, należy uzgodnić ze sprzedającym, kto poniesie te koszty, jeśli państwo wyrazi zainteresowanie, i zabezpieczyć je zaliczką lub kwotą zatrzymaną. Jak wygląda kompleksowa weryfikacja prawna gruntu przed inwestycją, omawia tekst o weryfikacji prawnej gruntu pod inwestycje deweloperskie.

Błędy inwestorów, które kosztują grunt i pieniądze

Najczęstszym błędem jest poleganie na sprzedającym. Inwestor zakłada, że ofertę dla państwa załatwi sprzedający, ponieważ to jego obowiązek, i sam tego nie kontroluje. Jeżeli sprzedający o niej zapomni, ryzyko spada na kupującego, ponieważ państwo zwróci się właśnie do niego. Dowód doręczenia oferty i upływu terminu należy więc do warunków podpisania, a nie do spraw załatwianych po wpisie.

Drugim błędem jest mylenie obszarów chronionych. Inwestorzy często wychodzą z założenia, że prawo pierwokupu państwa obowiązuje na każdym obszarze chronionym albo przeciwnie — na żadnym. Ustawa zawiera jednak dokładne wyliczenie, a decyduje kategoria obszaru, na którym grunt leży, a nie ogólna świadomość, że lokalizacja jest chroniona.

Trzecim błędem jest poleganie na starszym orzecznictwie. Orzeczeń wydanych na podstawie brzmienia ustawy obowiązującego do maja 2017, które za wyjątek uznawały także tereny rozwojowe gminy, nie można dziś bez zastrzeżeń stosować. Kto na nich polega, może kupić grunt przeznaczony pod zabudowę z prawem pierwokupu, z którym nie liczył. To, jak starsze orzeczenia przełożą się na konkretny grunt, zależy od tego, kiedy wydano plan zagospodarowania przestrzennego i jak grunt jest ujęty w katastrze — dlatego zasięg orzecznictwa prawnicy kancelarii adwokackiej ARROWS weryfikują przy każdej transakcji osobno.

Czwartym błędem są inwestycje przed upływem terminu. Dokumentacja projektowa, badania i opinie właściwych organów kosztują często więcej niż sam grunt. Jeżeli państwo wykona prawo pierwokupu, kupujący gruntu nie nabędzie, a kosztów poniesionych do tego czasu na swój zamiar państwo automatycznie mu nie zwraca; sposób rozliczenia ceny kupna lub zaliczki zależy wtedy od tego, jak w umowie ustawiono depozyt. Jak uniknąć innych błędów przy zakupie gruntów, pokazuje tekst o najczęstszych błędach prawnych deweloperów przy nabywaniu gruntów.

Gdzie zakup gruntu z prawem pierwokupu się załamuje

Podsumowanie końcowe

Artykuł pokazał, że prawo pierwokupu państwa do niezabudowanych gruntów na podstawie ustawy o ochronie przyrody dotyczy tylko określonych obszarów chronionych, ale tam jest dla kupującego surowe: ma charakter rzeczowy, istnieje niezależnie od wpisu do katastru, a państwo może żądać przeniesienia bezpośrednio od kupującego. Decydują kategoria obszaru, stan gruntu i jego położenie względem terenu zabudowanego gminy.

Dla zarządu firmy decydujące są dwie informacje i jedna data. Pierwszą informacją jest kategoria obszaru chronionego, na którym grunty leżą. Drugą jest ich położenie według dokumentacji planowania przestrzennego, ponieważ obecny wyjątek dotyczy terenu zabudowanego, a nie terenów przeznaczonych pod zabudowę. Datą jest koniec sześćdziesięciodniowego terminu dla państwa, przed którym nie ma sensu inwestować w projekt.

Odkładanie kontroli słono tu kosztuje. Kupujący, którzy stracili grunty lub musieli toczyć o nie spór, zazwyczaj inwestowali, zanim wiedzieli, czy państwo wyrazi zainteresowanie, i polegali na tym, że pusty wpis w katastrze oznacza brak ryzyka. Ci, którym zakup się udał, mieli ofertę dla państwa udokumentowaną, zanim złożyli wniosek o wpis, a inwestycje w projekt odłożyli na okres po upływie terminu.

Prawnicy kancelarii adwokackiej ARROWS sprawdzą grunty oraz ich położenie na obszarze chronionym i w planie zagospodarowania przestrzennego, przygotują umowę kupna z mechanizmem oferty dla państwa, dopilnują terminów i będą reprezentować Państwa w sporze, jeśli państwo wykona prawo pierwokupu. Prosimy o kontakt pod adresem konsultacja@arws.cz lub zapoznanie się z naszą usługą prawo nieruchomości.