Ramy prawne niepowodzenia projektów deweloperskich

Kiedy dochodzi do niewypłacalności w projektach deweloperskich

W czeskim systemie prawnym takie sytuacje reguluje czeska ustawa nr 182/2006 Sb. o upadłości i sposobach jej rozwiązywania (ustawa o niewypłacalności, dalej „InsZ”). Ustawa ta definiuje niewypłacalność, która może przybrać dwie formy. Dla deweloperów kluczowe jest zrozumienie obu definicji.

Niezdolność do spłaty oznacza, że mają Państwo kilku wierzycieli (co najmniej dwóch), zobowiązania pieniężne przeterminowane o ponad 30 dni i nie są Państwo w stanie ich spełnić, jak stanowi § 3 ust. 1 InsZ. W działalności deweloperskiej oznacza to praktycznie wszystko – brak możliwości terminowej zapłaty dostawcom, spłaty rat kredytów, wynagrodzeń pracowników czy należności wobec firm leasingowych.

Nadmierne zadłużenie to sytuacja, w której dłużnik (będący osobą prawną lub przedsiębiorcą będącym osobą fizyczną) ma kilku wierzycieli, a suma jego zobowiązań przekracza wartość jego majątku, co wynika z § 3 ust. 4 InsZ. Przy ustalaniu wartości majątku uwzględnia się także przewidywane dalsze prowadzenie przedsiębiorstwa. W przypadku projektów deweloperskich oznacza to, że nawet sprzedaż częściowo ukończonego projektu nie wystarczyłaby na spłatę wszystkich długów.

Menedżerowie i organy statutowe mają przy tym ustawowy obowiązek złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości bez zbędnej zwłoki po tym, jak dowiedzieli się o niewypłacalności lub przy zachowaniu należytej staranności powinni byli się o niej dowiedzieć, zgodnie z § 98 InsZ. Niewykonanie tego obowiązku grozi osobistą odpowiedzialnością za szkodę, jaką niepowodzenie projektu wyrządzi wierzycielom. W praktyce chodzi o odpowiedzialność cywilną, w skrajnych przypadkach jednak także o odpowiedzialność karną.

Gdy deweloper dostrzeże problemy: co zrobić w pierwszej kolejności

Gdy tylko zarząd projektu wyczuje pogorszenie sytuacji finansowej, kluczowe jest podjęcie działań. Nie jest to poradnik w stylu „poczytaj w internecie”. Prawnicy kancelarii prawnej ARROWS wiedzą, że każdy projekt ma swoją specyfikę – inne finansowanie, umowy z inwestorami, łańcuchy dostaw i obowiązki regulacyjne. Praktyka pokazuje, że czas jest czynnikiem decydującym.

Wielu deweloperów próbuje na tym etapie przetrwać o własnych siłach – przyspiesza sprzedaż lokali, szuka kolejnych inwestorów lub próbuje renegocjować terminy płatności z dostawcami. Często są to właściwe kroki, ale tylko wtedy, gdy są podejmowane koncepcyjnie i pod nadzorem prawnym, aby nie doszło do faworyzowania niektórych wierzycieli kosztem innych (co jest przestępstwem z § 223 czeskiego Kodeksu karnego (ustawa nr 40/2009 Sb., dalej „KK”)).

Drugim krokiem jest ocena, czy projekt ma szansę na ratunek. Czeski system prawny przewiduje możliwość restrukturyzacji prewencyjnej. Jest to stosunkowo nowa instytucja wprowadzona czeską ustawą nr 284/2023 Sb. o restrukturyzacji prewencyjnej, która pozwala wypracować rozwiązanie z wierzycielami bez konieczności natychmiastowego ogłaszania niewypłacalności w postępowaniu upadłościowym. 

Restrukturyzacja prewencyjna to skuteczne narzędzie, którym zajmuje się tylko kilka wyspecjalizowanych kancelarii, a prawnicy ARROWS mają w tym zakresie bogate doświadczenie.

Trzecim krokiem jest sporządzenie jasnego planu finansowego oraz wykazu majątku i zobowiązań. Który dług jest najbardziej palący? Kto może zapewnić dodatkowe finansowanie? Jakie terminy płatności przypadają na najbliższe trzy miesiące? Wszystko to musi zostać udokumentowane. Nie chodzi tylko o wewnętrzne tabele – to materiały, które być może będą Państwo przedkładać sądom, wierzycielom i inwestorom.

Procedury prawne w razie niepowodzenia: reorganizacja a upadłość

Jeżeli restrukturyzacja prewencyjna się nie powiedzie lub nie jest odpowiednia, należy liczyć się z formalnym postępowaniem upadłościowym. W Republice Czeskiej dla deweloperów (osób prawnych) istnieją zasadniczo dwa sposoby rozwiązania niewypłacalności.

Reorganizacja to naprawczy sposób rozwiązania niewypłacalności, w którym przedsiębiorstwo kontynuuje działalność, ale pod nadzorem zarządcy masy upadłościowej i według zatwierdzonego planu reorganizacji. W kontekście projektów deweloperskich oznacza to, że budowa może być kontynuowana – jednak na warunkach zatwierdzonych przez wierzycieli i sąd. Takie rozwiązanie jest odpowiednie dla większych projektów, w których ukończenie budowy zapewni wierzycielom wyższe zaspokojenie niż natychmiastowa sprzedaż niedokończonej inwestycji.

Upadłość likwidacyjna (konkurs) to likwidacyjny sposób rozwiązania niewypłacalności. Majątek dłużnika zostaje spieniężony (sprzedaż nieruchomości, materiałów, wierzytelności), a uzyskane środki dzieli się między wierzycieli. Ponieważ projekt deweloperski jest zwykle obciążony zastawami na rzecz banków (wierzyciele zabezpieczeni), środki trafiają przede wszystkim do nich. Wierzyciele niezabezpieczeni są zaspokajani proporcjonalnie z pozostałej kwoty, co często stanowi jedynie ułamek wierzytelności.

Oddłużenie jest przeznaczone przede wszystkim dla osób fizycznych i w przypadku dużych spółek deweloperskich z reguły nie ma zastosowania.

Każda z tych procedur ma swoje wymogi prawne. Reorganizacja wymaga zatwierdzenia planu reorganizacji przez wierzycieli. Upadłość likwidacyjna wymaga spieniężenia majątku zgodnie z wytycznymi komitetu wierzycieli i sądu.

Prawnicy kancelarii prawnej ARROWS zajmują się tą problematyką na co dzień i znają jej pułapki. Są to na przykład zatrzymane zaliczki od inwestorów, zastawy na nieukończonych lokalach czy umowy z dostawcami zawierające szczególne klauzule na wypadek niewypłacalności.

Obowiązki zarządu i odpowiedzialność osobista

To kwestia często bagatelizowana. W Republice Czeskiej organy statutowe mają obowiązek złożyć wniosek o ogłoszenie upadłości bez zbędnej zwłoki po tym, jak dowiedzą się lub przy zachowaniu należytej staranności powinny były się dowiedzieć, że spółka jest niewypłacalna.

Niewykonanie tego obowiązku grozi osobistą odpowiedzialnością za szkodę lub inną krzywdę wyrządzoną wierzycielom jego naruszeniem (zgodnie z § 98 i nast. InsZ). W praktyce oznacza to, że wierzyciel może żądać od Państwa różnicy między tym, co otrzymał w postępowaniu upadłościowym, a tym, co otrzymałby, gdyby wniosek złożono w terminie.

Ponadto zgodnie z czeską ustawą nr 90/2012 Sb. o korporacjach handlowych (§ 66, dalej „ZOK”) sąd może zobowiązać członka organu statutowego do wydania do masy upadłościowej korzyści uzyskanych z umowy o pełnienie funkcji za okres do dwóch lat wstecz, jeżeli przyczynił się do niewypłacalności, naruszając staranność należytego gospodarza.

Jeżeli członek organu statutowego wiedział o grożącej niewypłacalności i wbrew staranności należytego gospodarza nie uczynił wszystkiego, co niezbędne do jej odwrócenia, sąd może nawet orzec, że członek ten osobiście odpowiada za wykonanie zobowiązań spółki.

Jak uniknąć odpowiedzialności osobistej

Najprostszym sposobem jest działanie w porę i w sposób przejrzysty. Gdy tylko widzą Państwo, że sprawy zmierzają w złym kierunku, warto skontaktować się z prawnikiem. Prawnik pomoże ocenić stan faktyczny i przeprowadzić tzw. test niewypłacalności. Dokumenty potwierdzające, że działali Państwo ze starannością należytego gospodarza i szukali rozwiązania, są w przyszłości kluczowe dla Państwa obrony.

Drugim krokiem jest formalne złożenie wniosku w terminie. Gdy tylko wiadomo, że spółka jest niewypłacalna, a restrukturyzacja nie jest możliwa, należy złożyć wniosek o ogłoszenie upadłości. W ten sposób lepiej chronią Państwo swoją pozycję prawną, niż czekając, aż wierzyciel złoży tzw. wierzycielski wniosek o ogłoszenie upadłości.

Postępowanie z wierzycielami: zgłaszanie wierzytelności i terminy

Gdy sąd wyda postanowienie o niewypłacalności, zaczyna biec termin na zgłaszanie wierzytelności. Wierzyciele muszą aktywnie zgłosić swoje wierzytelności. W Republice Czeskiej termin ten określa sąd w postanowieniu o niewypłacalności i wynosi on od 30 dni do 2 miesięcy zgodnie z § 136 InsZ. Zgłoszeń złożonych później nie uwzględnia się w postępowaniu upadłościowym, a ci wierzyciele nie zostaną zaspokojeni.

W przypadku inwestorów sytuacja jest bardziej złożona, ponieważ ich pozycja zależy od konkretnej umowy i formy zabezpieczenia. Mamy tu na myśli zarówno wierzycieli zewnętrznych (banki, dostawców), jak i inwestorów (nabywców mieszkań), którzy zainwestowali w projekt pieniądze.

Prawnicy kancelarii prawnej ARROWS często reprezentują zarówno dłużników, jak i wierzycieli, i dbają o to, aby zgłoszenie zostało prawidłowo przygotowane, poparte dowodami i złożone w terminie.

Prawa dostawców i partnerów budowlanych

Dostawcy i partnerzy budowlani często znajdują się w trudnej sytuacji. Zgodnie z prawem czeskim nie mogą jednak samowolnie „zablokować budowy” bez podstawy prawnej.

Mitem jest, że dostawca może automatycznie wpisać zastaw na nieruchomości, jeśli deweloper mu nie zapłacił. Do powstania zastawu konieczna jest albo umowa, albo orzeczenie sądu (zastaw sądowy), które zapada dopiero po wygranym procesie.

Dostawcy mogą jednak skorzystać z prawa zatrzymania (jeżeli rzecz – np. plac budowy lub materiał – faktycznie znajduje się w ich władaniu) zgodnie z § 1395 czeskiego Kodeksu cywilnego (ustawa nr 89/2012 Sb., dalej „KC”), co może być silnym narzędziem negocjacyjnym. Prawo zatrzymania daje wierzycielowi pierwszeństwo zaspokojenia z kwoty uzyskanej ze spieniężenia zatrzymanej rzeczy.

W przypadku bezspornych wierzytelności do 1 000 000 CZK (ok. 41 200 EUR) można skorzystać z elektronicznego nakazu zapłaty zgodnie z § 172 czeskiego Kodeksu postępowania cywilnego (ustawa nr 99/1963 Sb., dalej „KPC”), co jest szybszą i tańszą drogą do uzyskania tytułu egzekucyjnego. Przy wyższych kwotach wnosi się standardowy pozew lub wniosek o wydanie nakazu zapłaty (bez limitu kwoty, ale z wyższą opłatą sądową).

Prawnicy kancelarii prawnej ARROWS radzą dostawcom działać natychmiast przy pierwszym opóźnieniu, zabezpieczyć dowody wykonanych prac i nie czekać, aż deweloper popadnie w niewypłacalność, w której ściągalność należności jest znacznie niższa.

Finansowanie w kryzysie: możliwości i ramy prawne

Jednym ze sposobów uniknięcia niewypłacalności jest pozyskanie finansowania kryzysowego. Może to być wniesienie kapitału przez dotychczasowego wspólnika lub wejście nowego inwestora.

Od chwili złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości skutki wszczęcia postępowania upadłościowego polegają na tym, że dłużnik jest ograniczony w rozporządzaniu masą upadłościową (§ 111 InsZ). Nie może dokonywać czynności, które prowadziłyby do zmniejszenia majątku lub bezpodstawnie faworyzowały niektórych wierzycieli.

Nowe finansowanie w toku postępowania upadłościowego (tzw. finansowanie kredytowe) jest możliwe wyłącznie za zgodą komitetu wierzycieli i sądu i ma w postępowaniu uprzywilejowaną pozycję (wierzytelność wobec masy upadłościowej).

Prawnicy kancelarii prawnej ARROWS pomogą Państwu ustrukturyzować finansowanie tak, aby było prawnie czyste i nie mogło zostać zakwestionowane jako działanie na szkodę wierzyciela.

Niepowodzenie projektów deweloperskich

Restrukturyzacja prewencyjna: szansa na ratunek

Ustawa nr 284/2023 Sb. o restrukturyzacji prewencyjnej wprowadziła do czeskiego systemu prawnego narzędzie, które pozwala przedsiębiorstwom rozwiązywać problemy wspólnie z wierzycielami, zanim sytuacja stanie się krytyczna i zakończy się niewypłacalnością. Restrukturyzacja prewencyjna zazwyczaj obejmuje:

• Projekt naprawczy: Plan uzdrowienia przedsiębiorstwa (sprzedaż części majątku, wejście inwestora, zmiana harmonogramu spłat).
• Ochrona przed wierzycielami: Sąd może ogłosić indywidualne lub ogólne moratorium, które czasowo chroni przed egzekucjami i wnioskami wierzycieli o ogłoszenie upadłości (z reguły na 3 miesiące z możliwością przedłużenia), na co pozwala ta ustawa.
• Negocjacje: Celem jest osiągnięcie porozumienia z wierzycielami, których to dotyczy, co do przyjęcia planu restrukturyzacji.

W przypadku projektów deweloperskich daje to deweloperowi czas na ukończenie budowy lub znalezienie inwestora bez presji egzekucji. Proces ten wymaga jednak, aby deweloper nie był jeszcze formalnie niewypłacalny (zwłaszcza nie w stanie niezdolności do spłaty), lecz jedynie zagrożony niewypłacalnością.

Podsumowanie dla kadry zarządzającej

• Prawny obowiązek zgłoszenia: Organy statutowe mają obowiązek bez zbędnej zwłoki złożyć wniosek o ogłoszenie upadłości, jeżeli spółka jest niewypłacalna. Niewykonanie obowiązku prowadzi do osobistej odpowiedzialności za szkodę.
• Ryzyka osobiste zarządu: Menedżerowie mogą odpowiadać całym swoim majątkiem za długi spółki, jeżeli naruszyli staranność należytego gospodarza w związku z niewypłacalnością, i mogą zostać wykluczeni z pełnienia funkcji.
• Złożoność procesu: Rozwiązanie wymaga koordynacji aspektów prawnych, ekonomicznych i budowlanych. Błąd w procesie (np. spóźnione zgłoszenie) jest często nieodwracalny.
• Czas ma kluczowe znaczenie: Restrukturyzacja prewencyjna jest możliwa tylko na etapie grożącej niewypłacalności. Gdy niewypłacalność nastąpi, możliwości zawężają się do reorganizacji lub upadłości likwidacyjnej.
• Profesjonalne wsparcie jest niezbędne: Kancelaria prawna ARROWS zajmuje się tą problematyką kompleksowo i zna procedury prawne, terminy oraz orzecznictwo. Klienci, którzy korzystają z profesjonalnego doradztwa, minimalizują ryzyko skutków karnych i majątkowych.

Zakończenie

Niepowodzenie projektu deweloperskiego to trudna sytuacja dla wszystkich zaangażowanych stron. Dla zarządu oznacza ryzyko osobiste i komplikacje zawodowe. Dla inwestorów – groźbę utraty zainwestowanych środków.

Procedury prawne w Republice Czeskiej oferują rozwiązania – od restrukturyzacji prewencyjnej, przez reorganizację, aż po upadłość likwidacyjną – wymagają jednak ścisłego przestrzegania procedur ustawowych. Prawnicy kancelarii prawnej ARROWS zajmują się tą tematyką od dawna i wiedzą, jak na każdym etapie projektu współpracować z wierzycielami, inwestorami i sądami.

Niektóre projekty realizujemy sami, dlatego rozumiemy nie tylko część prawną, ale też praktyczne kroki i typowe ryzyka. Możemy więc pomóc klientom także od strony transakcyjnej – przy zakupie projektu (odpowiednie ustrukturyzowanie przejęcia) albo przy przygotowaniu i przeprowadzeniu jego sprzedaży, łącznie z dokumentacją umowną, negocjacjami i podziałem odpowiedzialności.

Jeżeli zaczyna być dla Państwa jasne, że projekt wpada w kłopoty, nie należy zwlekać. W sprawie porady prawnej prosimy o kontakt z kancelarią prawną ARROWS pod adresem konsultacja@arws.cz. Właściwa strategia prawna na wczesnym etapie może uratować projekt lub przynajmniej ograniczyć skutki dla organów statutowych. Kancelaria prawna ARROWS jest ubezpieczona od odpowiedzialności zawodowej do kwoty 350 000 000 CZK (ok. 14,4 mln EUR), co gwarantuje bezpieczeństwo i stabilność naszych usług.

Jaka jest różnica między reorganizacją a upadłością likwidacyjną?
Reorganizacja zachowuje działalność przedsiębiorstwa i daje szansę na ukończenie projektu według planu zatwierdzonego przez wierzycieli. Upadłość likwidacyjna ma charakter likwidacyjny – majątek zostaje wyprzedany, a spółka zwykle przestaje istnieć. Reorganizację preferuje się w przypadku rentownych, większych projektów.

Jak długo trwa rozwiązanie niewypłacalności?
To kwestia bardzo indywidualna. Restrukturyzacja prewencyjna trwa miesiące (ok. 3–12 miesięcy). Upadłość likwidacyjna lub reorganizacja mogą trwać kilka lat. W celu oceny Państwa sytuacji prosimy o kontakt z kancelarią prawną ARROWS pod adresem konsultacja@arws.cz.