Zakup czeskiej spółki przez nabywcę spoza UE

Czeski rynek z perspektywy nabywców zagranicznych

Republika Czeska ugruntowała swoją pozycję atrakcyjnego miejsca inwestycji w Unii Europejskiej, oferując strategiczne położenie, rozwiniętą infrastrukturę i stosunkowo konkurencyjne warunki prowadzenia działalności. Ramy prawne nabywania czeskich spółek różnią się jednak znacząco w zależności od pochodzenia inwestora.

Nabywcy spoza UE podlegają zasadniczo innym wymogom niż ich europejscy odpowiednicy, zwłaszcza w zakresie kontroli inwestycji zagranicznych i zgód regulacyjnych. Nasz zespół specjalizujący się w usługach korporacyjnych i holdingowych w Republice Czeskiej pomoże Państwu poradzić sobie z tymi złożonymi różnicami regulacyjnymi. Prawo czeskie zasadniczo rozróżnia przejęcia objęte kontrolą bezpośrednich inwestycji zagranicznych i te, które jej nie podlegają.

Czeska ustawa o kontroli inwestycji wprowadziła obowiązek zgłoszenia dla inwestorów spoza UE nabywających znaczące udziały w czeskich spółkach.

To rozróżnienie wpływa na harmonogram transakcji, wymagane zgody i stopień jej złożoności. Ustawa nie blokuje większości inwestycji zagranicznych, ale nakłada obowiązki proceduralne, których zignorowanie może skutkować sankcjami.

Inwestorzy z państw spoza UE muszą mieć świadomość, że czeskie organy aktywnie weryfikują przejęcia w celu ochrony bezpieczeństwa narodowego. Nie jest to formalność porównywalna ze zwykłą rejestracją spółki — to merytoryczna ocena bezpieczeństwa.

Proces kontroli obejmuje konsultacje z czeskimi służbami wywiadowczymi, a transakcje odrzucane lub obwarowane daleko idącymi warunkami rzeczywiście się zdarzają.

Kontrola inwestycji zagranicznych: pierwsza przeszkoda prawna

Nabywcy spoza UE, których transakcja podlega obowiązkowej kontroli, muszą przejść procedurę przewidzianą w ustawie o kontroli inwestycji. Dotyczy to sytuacji, gdy przejęcie zapewnia skuteczną kontrolę (definiowaną co do zasady jako co najmniej 10 procent praw głosu) nad czeską spółką działającą w sektorach krytycznych.

Procedurę kontroli prowadzi Ministerstwo Przemysłu i Handlu (MOIT), a ustawa definiuje pojęcie „krytyczny” szeroko.

Wymóg kontroli ma zastosowanie, jeżeli ostateczny beneficjent rzeczywisty pochodzi z państwa spoza UE, a nabywany pakiet wynosi 10 procent lub więcej. Infrastruktura krytyczna wykracza poza oczywiste sektory, takie jak energetyka i transport, i obejmuje również przetwarzanie danych oraz lotnictwo.

Jeżeli spółka docelowa działa w którymkolwiek z tych obszarów, nie można sfinalizować przejęcia, dopóki MOIT nie wyda formalnej decyzji zatwierdzającej.

Wielu nabywców spoza UE zakłada, że ich transakcja nie wzbudzi zainteresowania organów, jednak czeska definicja sektorów krytycznych jest szeroka. W jej zakres często wchodzą spółki technologiczne przetwarzające dane wrażliwe, przedsiębiorstwa produkcyjne oraz podmioty kontrolujące infrastrukturę telekomunikacyjną.

Nabywcy spoza UE często nie doceniają ciężaru dokumentacyjnego, w tym konieczności wykazania pochodzenia i legalności całego finansowania przejęcia.

Brak oceny przed podpisaniem umowy kupna, czy spółka docelowa podlega kontroli, stwarza poważne ryzyko. Można podpisać wiążącą umowę, a dopiero potem odkryć, że transakcja jest zablokowana lub obwarowana uciążliwymi warunkami.

Harmonogram i wymogi proceduralne

W przypadku przejęć uznanych za niskiego ryzyka standardowa kontrola trwa do 90 dni od wszczęcia postępowania. W złożonych sprawach możliwe jest przedłużenie. Jeżeli MOIT stwierdzi zagrożenia dla bezpieczeństwa, termin wydłuża się dodatkowo.

W tym okresie nie można zamknąć transakcji — prawo czeskie nakłada obowiązek „standstill”, który uniemożliwia jej sfinalizowanie do czasu uzyskania formalnej zgody.

W przypadku inwestycji spoza sektorów wymagających obowiązkowej zgody MOIT może wszcząć kontrolę z urzędu w ciągu pięciu lat od ich realizacji, jeżeli inwestor nie wystąpił o konsultację; pięcioletni termin nie chroni jednak inwestora, który zataił istotne fakty. W przypadku inwestycji wymagających uprzedniej zgody na podstawie § 7 ustawy o kontroli inwestycji (obronność, infrastruktura krytyczna, usługi cyberbezpieczeństwa w reżimie wyższych obowiązków, produkty podwójnego zastosowania) MOIT wszczyna postępowanie z urzędu zawsze, gdy nie złożono wniosku – bez ograniczenia czasowego. Osobom zarządzającym projektami transgranicznymi polecamy również nasz artykuł o transgranicznym prawie budowlanym i due diligence budynków w Republice Czeskiej.

Oznacza to, że w razie całkowitego pominięcia wymogów kontroli trzeba liczyć się z tym, że czeskie władze po latach doprowadzą do odwrócenia przejęcia.

Mechanizm dobrowolnej konsultacji oferuje strategiczne korzyści, z których wielu nabywców nie korzysta. W razie wątpliwości, czy przejęcie podlega obowiązkowej kontroli, można wystąpić do MOIT o konsultację.

Uzyskanie w ramach tej konsultacji negatywnego stanowiska wyklucza późniejszą kontrolę z urzędu i chroni transakcję przed jej przyszłym odwróceniem.

1. Czy struktura mojej spółki wpływa na wymogi kontroli?
Tak, zasady kontroli stosuje się w odniesieniu do ostatecznego beneficjenta rzeczywistego — osoby fizycznej sprawującej ostateczną kontrolę. Złożone struktury korporacyjne z wieloma spółkami holdingowymi nie eliminują obowiązków związanych z kontrolą.

2. Czy mogę zamknąć transakcję w trakcie kontroli?
Nie. Prawo czeskie zakazuje zamknięcia transakcji przed uzyskaniem formalnej zgody MOIT. Próba jej zamknięcia rodzi odpowiedzialność za sankcje, ryzyko przymusowego odwrócenia transakcji i kary administracyjne.

3. Co się stanie, jeśli o wymogach kontroli dowiem się po podpisaniu umowy kupna?
Konieczna będzie renegocjacja warunków w celu wstrzymania zamknięcia do czasu uzyskania zgody MOIT, co osłabia pozycję negocjacyjną. Aby uniknąć takiej sytuacji, kluczowe jest zidentyfikowanie wymogów kontroli przed podpisaniem umowy.

Zgoda na koncentrację: odrębna ścieżka regulacyjna

Poza kontrolą inwestycji zagranicznych nabywcy spoza UE muszą również przestrzegać czeskich przepisów o kontroli koncentracji. Funkcjonują one niezależnie, a właściwym organem jest czeski Urząd Ochrony Konkurencji (ÚOHS).

Przepisy wymagają zgłoszenia, gdy łączny obrót netto wszystkich uczestników koncentracji na rynku czeskim przekracza 1,5 mld CZK (ok. 61,7 mln EUR).

Powstają w ten sposób dwie równoległe ścieżki regulacyjne — może być potrzebna zarówno zgoda MOIT w ramach kontroli inwestycji zagranicznych, jak i zgoda ÚOHS na koncentrację. Czeska kontrola koncentracji obejmuje przejęcia spełniające progi obrotowe bez względu na przynależność państwową nabywcy.

ÚOHS stosuje test SIEC (istotnego utrudnienia skutecznej konkurencji), oceniając, czy przejęcie znacząco ograniczy konkurencję.

W przeciwieństwie do niektórych europejskich jurysdykcji prawo czeskie nie zwalnia z kontroli koncentracji przejęć wewnątrz UE. Nabywcy spoza UE muszą ocenić, czy ich transakcja spełnia czeskie progi obrotowe, i dokonać odpowiedniego zgłoszenia.

Koordynacja harmonogramu kontroli inwestycji i kontroli koncentracji

Oba procesy regulacyjne przebiegają niezależnie, tworząc złożoną matrycę zgód. Zgoda ÚOHS może zostać wydana, gdy nadal oczekuje się na wynik kontroli MOIT, lub odwrotnie.

Jeżeli MOIT potrzebuje 90 lub więcej dni, a ÚOHS 30–60 dni, transakcji nie można zamknąć przed późniejszym z tych terminów, nawet jeśli ÚOHS wyda zgodę wcześniej.

Zamknięcie przejęcia wymaga zakończenia obu procesów, a prawo czeskie traktuje je jako obowiązki równoległe, a nie następujące po sobie. Przy strukturyzowaniu transakcji należy uwzględnić oba harmonogramy.

1. Czy zgoda ÚOHS jest potrzebna przy każdym przejęciu czeskiej spółki?
Nie. Zgoda jest wymagana tylko wtedy, gdy transakcja spełnia określone progi obrotowe i stanowi „koncentrację” (przejęcie kontroli).

2. Co się stanie, jeśli nie zgłoszę transakcji do ÚOHS, choć było to wymagane?
ÚOHS może nałożyć karę do 10 procent obrotu netto grupy za brak zgłoszenia („gun jumping”). Urząd wielokrotnie pokazał, że jest gotów takie kary nakładać.

3. Czy ÚOHS może zablokować moje przejęcie?
Tak. ÚOHS może zakazać przejęć, które tworzą lub umacniają pozycję dominującą. Może też uzależnić zgodę od spełnienia warunków, np. zbycia części działalności lub przyjęcia zobowiązań behawioralnych.

Struktura przejęcia: forma transakcji i aspekty podatkowe

Nabywcy spoza UE muszą wybrać między nabyciem wszystkich udziałów lub akcji spółki docelowej (share deal) a zakupem określonych aktywów (asset deal). Wybór ten ma daleko idące konsekwencje podatkowe, prawne i praktyczne, a prawo czeskie traktuje obie formy bardzo różnie.

Share deal a asset deal

Share deal przenosi pełną własność spółki docelowej wraz ze wszystkimi aktywami, umowami i zobowiązaniami. Z prawnego punktu widzenia przejęcie jest proste, ponieważ osobowość prawna spółki docelowej pozostaje niezmieniona.

Przy zakupie udziałów nabywca przejmuje wszystkie zobowiązania spółki docelowej, w tym zaległości podatkowe, zobowiązania pracownicze i skutki naruszeń przepisów.

Asset deal zapewnia lepszą ochronę przed zobowiązaniami, ale jest znacznie bardziej złożony. Nabywca wskazuje konkretne aktywa i zobowiązania, które chce przejąć, a pozostałe obowiązki pozostają przy sprzedającym.

Asset deal wymaga jednak renegocjacji istotnych umów, a klienci lub dostawcy będący stronami kluczowych umów mogą mieć umowne prawo do ich wypowiedzenia.

Prawo czeskie przewiduje również nabycie „przedsiębiorstwa” lub jego części jako odrębną strukturę. Zgodnie z przepisami czeskiego Kodeksu cywilnego (ustawa nr 89/2012 Sb., dalej „OZ”) niektóre zobowiązania przechodzą na nabywcę automatycznie z mocy prawa.

Przejście zobowiązań następuje automatycznie, bez zgody sprzedającego, ale wyłącznie w odniesieniu do zobowiązań związanych z przenoszoną działalnością.

Skutki podatkowe wyboru struktury

Struktura przejęcia ma zasadniczy wpływ na sytuację podatkową. Share deal zapewnia istotne korzyści podatkowe — jeżeli udziały są posiadane dłużej niż 12 miesięcy, dywidendy i zyski ze zbycia są zazwyczaj zwolnione z opodatkowania.

W przypadku nabywców spoza UE zwolnienie to może mieć zastosowanie w zależności od umów o unikaniu podwójnego opodatkowania oraz od tego, czy są oni porównywalni z unijnymi podmiotami korporacyjnymi.

Asset deal pociąga za sobą inne konsekwencje podatkowe. Zysk sprzedającego ze zbycia poszczególnych aktywów podlega 19-procentowemu podatkowi dochodowemu od osób prawnych, choć nabywca może skorzystać z podwyższenia podstawy amortyzacji.

Prawo czeskie wprowadza zasadę ceny rynkowej (arm’s length) w zakresie cen transferowych, zgodnie z którą transakcje między podmiotami powiązanymi muszą być zawierane po cenach porównywalnych z cenami stosowanymi między podmiotami niezależnymi.

Kwestie cen transferowych pojawiają się u nabywców spoza UE, jeżeli przejęcie obejmuje podmioty powiązane. Nieprzestrzeganie tych zasad grozi dodatkowymi decyzjami wymiarowymi i sankcjami.

1. Czy przy przejęciu czeskiej spółki zapłacę podatek od przeniesienia własności?
Nie. Republika Czeska zniosła podatek od nabycia nieruchomości w 2020 r., a od transakcji udziałami nie pobiera się opłat skarbowych. Przy asset deal może jednak mieć zastosowanie VAT.

2. Jaką dokumentację cen transferowych muszę przygotować?
Prawo czeskie nie wymaga przygotowania dokumentacji z wyprzedzeniem, ale w trakcie kontroli podatkowej trzeba być gotowym do przedstawienia analizy cen transferowych, zazwyczaj w terminie 15–30 dni.

3. Czy mogę wykorzystać czeską spółkę holdingową do optymalizacji podatkowej przejęcia?
Tak, ale wymaga to starannego planowania. Utworzenie czeskiej spółki holdingowej rodzi różne obowiązki w zakresie compliance, w tym rejestrację beneficjenta rzeczywistego.

Wymogi due diligence: identyfikacja ukrytych zobowiązań

Skuteczne due diligence nie jest formalnością ani odhaczaniem kolejnych punktów listy. To podstawowe narzędzie zarządzania ryzykiem, chroniące przed katastrofalnymi w skutkach nieujawnionymi zobowiązaniami.

Prawo czeskie nie nakłada na sprzedającego aktywnych obowiązków informacyjnych, co oznacza, że sprzedający nie ma prawnego obowiązku ujawniania problemów, o które nabywca wyraźnie nie zapyta.

Wymagany zakres due diligence jest znacznie szerszy, niż przewiduje wielu międzynarodowych nabywców. Prawne due diligence musi obejmować zgodność regulacyjną, ryzyka z zakresu prawa pracy oraz struktury własności rzeczywistej.

Zależność od umów i ich zbywalność

Jednym z kluczowych obszarów due diligence jest identyfikacja zależności umownych, które mogą zagrozić rentowności działalności. Nadmierne uzależnienie spółki docelowej od jednego klienta lub dostawcy stanowi istotne ryzyko biznesowe.

Jeżeli kluczowych umów nie można przenieść bez zgody osoby trzeciej, nabywca może zostać zmuszony do renegocjacji na niekorzystnych warunkach.

Praktyczne skutki są poważne. Można przejąć spółkę o pozornie stabilnych przychodach, a następnie odkryć, że największy klient może wypowiedzieć umowę w razie zmiany właściciela spółki.

W wielu przejęciach cena zakupu spada o 20–30 procent po renegocjacji lub utracie umów.

Due diligence musi zidentyfikować każdą istotną umowę, przeanalizować ograniczenia jej przeniesienia i ocenić klauzule zmiany kontroli (change of control). W przypadku kluczowych umów doświadczeni nabywcy uzyskują pisemną zgodę kontrahenta przed zamknięciem transakcji.

Zgodność z RODO i ryzyka w zakresie ochrony danych

Zgodność z RODO to jedno z najpoważniejszych ryzyk przy przejęciach w Republice Czeskiej. Międzynarodowi nabywcy nieznający unijnych standardów ochrony danych poświęcają mu zbyt mało uwagi.

Każde naruszenie RODO może skutkować karą w wysokości do 20 mln EUR lub 4 procent całkowitego rocznego światowego obrotu spółki przejmującej, w zależności od tego, która kwota jest wyższa.

Ryzyko związane z RODO powstaje najczęściej na trzy sposoby. Po pierwsze, spółka docelowa może przetwarzać dane osobowe niezgodnie z przepisami. Po drugie, ryzyko rodzi już sam dostęp do danych w trakcie due diligence.

W trakcie due diligence nabywca występuje o dostęp do list klientów i baz danych, co tworzy relację administratora danych w rozumieniu RODO i uruchamia jego obowiązki w zakresie zgodności.

Zarządzanie ryzykiem RODO wymaga zaawansowanego due diligence w zakresie ochrony danych, prowadzonego równolegle ze standardowym prawnym due diligence. Konieczne jest utworzenie bezpiecznego data roomu z kontrolą dostępu.

Każda rozbieżność między rzeczywistą praktyką a wymogami RODO wymaga ograniczenia ryzyka przed zamknięciem transakcji — w drodze oświadczeń sprzedającego albo mechanizmu escrow.

Czeskie organy egzekwują wymogi RODO, a kary mogą zostać nałożone w ciągu kilku miesięcy. W odróżnieniu od niektórych innych dziedzin prawa naruszenia RODO często szybko wychodzą na jaw w toku postępowań regulacyjnych.

Ceny transferowe i stały zakład

Międzynarodowe struktury przejęć wymagają starannej analizy cen transferowych. Obowiązki w tym zakresie powstają, gdy przejęcie obejmuje transakcje z podmiotami powiązanymi.

Ceny odbiegające od rynkowych narażają na dodatkowe decyzje wymiarowe, sankcje i długotrwałe procedury rozstrzygania sporów.

Ryzyko związane ze stałym zakładem (PE) jest w due diligence często pomijane. Jeżeli spółka docelowa prowadzi zagraniczne oddziały, mogą one stanowić niezarejestrowane stałe zakłady rodzące obowiązki podatkowe za granicą.

Z chwilą przejęcia nabywca dziedziczy zobowiązania związane ze stałymi zakładami, co może prowadzić do nieoczekiwanych zaległości podatkowych i transgranicznych obowiązków w zakresie compliance.

Nieruchomości i kwestie katastralne

Jeżeli spółka docelowa jest właścicielem nieruchomości, due diligence musi potwierdzić, że prawo własności zostało prawidłowo wpisane. Czeski kataster nieruchomości (katastr nemovitostí) prowadzi ewidencję własności nieruchomości i hipotek.

Jeżeli na nieruchomości spółki docelowej wpisana jest egzekucja, nie można jej nabyć, dopóki egzekwowane roszczenie nie zostanie zaspokojone.

Wpis egzekucji następuje, gdy wierzyciele uzyskują orzeczenia i ujawniają je w odniesieniu do nieruchomości. Uniemożliwia to jej zbycie do czasu zaspokojenia roszczenia.

Jeżeli nieruchomość spółki docelowej jest obciążona hipoteką, a kredytodawca odmawia zgody, nie można zamknąć transakcji.

Zakazy zbywania i obciążania powstają najczęściej przy nieruchomościach obciążonych hipoteką. Wiele umów hipotecznych wymaga pisemnej zgody kredytodawcy na sprzedaż nieruchomości.

1. Czy mogę polegać na oświadczeniach sprzedającego dotyczących zbywalności umów?
Oświadczenia pomagają, ale nie eliminują ryzyka. Należy uzyskać pisemne zgody osób trzecich w odniesieniu do wszystkich istotnych umów, aby zamienić abstrakcyjne ryzyko w umowną pewność.

2. Jak szerokie powinno być due diligence w zakresie RODO?
Należy co najmniej ocenić rejestry danych, cele przetwarzania i środki bezpieczeństwa. Jeżeli spółka docelowa przetwarza duże bazy danych klientów, warto zaangażować specjalistę ds. ochrony danych.

3. Co, jeśli po przejęciu odkryję niezarejestrowane stałe zakłady?
Nabywca przejmuje obowiązki podatkowe stałego zakładu i jest narażony na dodatkowe decyzje wymiarowe. Aby temu zapobiec, due diligence powinno szczegółowo badać działalność zagraniczną.

Prawo pracy: pułapka § 339a

Czeskie prawo pracy zawiera szczególnie niebezpieczny przepis, który zaskakuje wielu zagranicznych nabywców. § 339a czeskiego Kodeksu pracy (ustawa nr 262/2006 Sb., dalej „ZP”) rodzi szczególne ryzyko związane z odprawami.

§ 339a ZP pozwala pracownikom domagać się odprawy, jeżeli rozwiążą stosunek pracy w ciągu dwóch miesięcy od przejścia przedsiębiorstwa.

Roszczenie jest zasadne, jeżeli wypowiedzenie wynika z „istotnego pogorszenia warunków pracy”. Z chwilą przejęcia stosunki pracy przechodzą automatycznie na nabywcę na mocy przepisów o przejściu zakładu pracy (TUPE).

Jeżeli następnie warunki pracy zostaną zmienione — na przykład przez zmianę struktury wynagrodzeń lub ograniczenie świadczeń — odchodzący pracownicy mogą domagać się odprawy.

Powagę tego ryzyka potęguje ogólna zasada „równej płacy za równą pracę”. Spółki przejmujące muszą zapewnić sprawiedliwe traktowanie wszystkich pracowników.

Spółki przejmujące muszą zapewnić sprawiedliwe traktowanie, co oznacza, że jeżeli nowo przejęci pracownicy wykonują tę samą pracę co dotychczasowi pracownicy, ale za niższe wynagrodzenie, może być konieczne wyrównanie ich płac.

Powstaje w ten sposób finansowa pułapka: aby uniknąć dyskryminacji, trzeba podnieść wynagrodzenia. Jednostronna zmiana warunków w celu ujednolicenia systemów może jednak uruchomić klauzulę „istotnego pogorszenia”.

W przypadku działalności pracochłonnej może to stanowić znaczny odsetek ceny przejęcia.

Obowiązki przy przejściu zakładu pracy (TUPE) i wymogi konsultacji

Przepisy o przejściu zakładu pracy przewidują, że pracownicy, których to dotyczy, przechodzą do nowego pracodawcy. Zarówno sprzedający, jak i nabywca muszą poinformować przedstawicieli pracowników i przeprowadzić z nimi konsultacje co najmniej 30 dni przed przejściem.

Brak takiego powiadomienia grozi karami administracyjnymi do 200 000 CZK (ok. 8 200 EUR), a także ewentualnymi roszczeniami odszkodowawczymi pracowników.

„Pracownicy, których to dotyczy” to nie tylko osoby bezpośrednio zaangażowane w przenoszoną działalność, lecz także ci, na których zatrudnienie przejście może mieć wpływ.

Pracownikom, których dotyczy przejście, należy przekazać szczegółowe informacje o przejściu, okolicznościach wpływających na ich zatrudnienie oraz planowanych środkach.

Integracja po przejęciu i ryzyko odpowiedzialności

W praktyce przepisy prawa pracy sprawiają, że integracja po przejęciu wymaga starannego planowania. Często wiąże się to z akceptacją wyższych kosztów pracy, niż pierwotnie zakładano.

Skuteczni nabywcy uwzględniają rezerwy na odprawy w modelach ceny przejęcia i budżetują podwyżki wynagrodzeń służące ich wyrównaniu.

W działalności pracochłonnej oznacza to znaczne obciążenie finansowe. Spółka produkcyjna z liczną załogą może stanąć w obliczu dodatkowych rocznych kosztów pracy liczonych w milionach.

Jeżeli koszty te nie zostały uwzględnione w cenie przejęcia, transakcja staje się nieopłacalna ekonomicznie.

Stanowi to silną zachętę do przeprowadzenia przed przejęciem gruntownego due diligence w zakresie prawa pracy. Należy przeanalizować struktury wynagrodzeń w spółce docelowej i oszacować koszt wyrównania.

To nie jest drugorzędny element due diligence — to kluczowa analiza finansowa przesądzająca o opłacalności transakcji.

Zgodność regulacyjna i integrity due diligence

Nabywcy spoza UE muszą przeprowadzić badanie określane w czeskiej praktyce jako „Integrity Due Diligence”. Jest to kompleksowa weryfikacja, czy spółka docelowa i jej kluczowi wspólnicy nie mają powiązań z podmiotami objętymi sankcjami ani z przestępczością zorganizowaną.

Problemy w zakresie integralności mogą skutkować natychmiastowym rozwiązaniem umowy, międzynarodowymi sankcjami wobec spółki przejmującej i naruszeniem przepisów o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy.

Integrity due diligence to coś więcej niż sprawdzenie przeszłości członków kierownictwa spółki. Wymaga zmapowania struktur własności rzeczywistej i zidentyfikowania wszystkich wspólników.

Proces ten jest czasochłonny, ponieważ łańcuchy własności rzeczywistej często obejmują wiele podmiotów w różnych jurysdykcjach.

Ryzyko jest poważne, ponieważ przejęcie spółki z problemami w zakresie integralności naraża całą organizację na międzynarodowe sankcje. Czeskie organy regularnie wykrywają takie problemy w spółkach będących przedmiotem przejęć.

Amerykańska korporacja, która przejęła czeską spółkę, odkryła po zamknięciu transakcji, że wspólnicy mieli powiązania z siecią podmiotów quasi-państwowych.

Integrity due diligence musi obejmować również osoby zajmujące eksponowane stanowiska polityczne (PEP). Definicja PEP jest szeroka i obejmuje nie tylko osoby pełniące funkcje z wyboru, lecz także członków ich rodzin.

Przejęcie spółki, w której członkowie rodzin urzędników państwowych mają pośrednie udziały, może rodzić nieoczekiwane obowiązki w zakresie zgodności z sankcjami.

Zgodność z AML/KYC i ryzyko sankcyjne

Wymogi w zakresie przeciwdziałania praniu pieniędzy (AML) i identyfikacji klienta (KYC) obligują do weryfikacji źródła finansowania przejęcia. Nie jest to wyłącznie kwestia zgodności regulacyjnej.

Brak należytej procedury AML/KYC rodzi, obok odpowiedzialności spółki, osobistą odpowiedzialność członków organów zatwierdzających transakcję.

Dla nabywców spoza UE korzystających z finansowania międzynarodowego oznacza to konieczność przedstawienia dokumentów potwierdzających źródło środków na przejęcie. Zazwyczaj są to wyciągi bankowe lub uchwały komitetu inwestycyjnego.

Czeskie organy coraz dokładniej badają zagraniczne przejęcia o złożonych strukturach finansowania lub finansowane z jurysdykcji wysokiego ryzyka.

W praktyce przejęcie może się opóźnić, jeżeli dokumentacja finansowania jest niewystarczająca. Banki finansujące przejęcia w Republice Czeskiej przeprowadzają własne procedury AML/KYC.

1. Czego wymaga weryfikacja beneficjenta rzeczywistego?
Pełnej identyfikacji wszystkich wspólników, w tym pośrednich, na wszystkich szczeblach struktury korporacyjnej, aż do ustalenia osób fizycznych. W złożonych strukturach wymaga to wyszukiwań w wielu jurysdykcjach.

2. Czy problemy w zakresie integralności mogą zostać objęte zapewnieniami i gwarancjami odszkodowawczymi sprzedającego?
Częściowo, jednak gwarancje odszkodowawcze sprzedającego zapewniają ograniczoną ochronę, jeżeli stanie się on niewypłacalny. Najskuteczniejszą ochroną jest kompleksowa weryfikacja przed przejęciem.

3. Co się stanie, jeśli po przejęciu odkryję powiązania z podmiotami objętymi sankcjami?
Spółce mogą grozić międzynarodowe sankcje, brak możliwości przeprowadzania transakcji bankowych i odpowiedzialność karna. Konieczna jest natychmiastowa konsultacja prawna.

Nieruchomości i kwestie dotyczące poszczególnych aktywów

Przejęcia w Republice Czeskiej często obejmują nieruchomości — zakłady produkcyjne, biurowce czy magazyny. Przeniesienie własności nieruchomości wiąże się z odrębnymi wymogami prawnymi i często generuje nieoczekiwane koszty.

Wpis do katastru i mechanizm przeniesienia własności

Przeniesienie własności nieruchomości w Republice Czeskiej staje się skuteczne dopiero z chwilą wpisu do katastru nieruchomości. Do tego momentu własność nie przechodzi.

Nie jest to formalność proceduralna — własność nie przechodzi przed dokonaniem wpisu, co wymaga szczególnego mechanizmu zamknięcia transakcji.

Procedura wpisu wymaga sporządzenia umowy kupna na piśmie z urzędowo poświadczonymi podpisami. Dla nabywców spoza UE oznacza to nieoczekiwane koszty notarialne i prawne.

Z mocy prawa wpis nie może zostać dokonany wcześniej niż po upływie 20 dni od złożenia wniosku, a decyzja zapada zazwyczaj w ciągu 30 dni od jego złożenia.

Jeżeli jednak urząd katastralny (katastrální úřad) stwierdzi braki we wniosku, trzeba je usunąć przed dokonaniem wpisu. Może to wydłużyć procedurę nawet o kilka miesięcy.

Obciążenia i ograniczenia nieruchomości

Przed nabyciem nieruchomości należy sprawdzić kataster w celu zidentyfikowania hipotek, zastawów i służebności. Hipoteki mają szczególne znaczenie, jeżeli nieruchomość zabezpiecza kredyt bankowy sprzedającego.

Jeżeli nieruchomość zabezpiecza kredyt bankowy sprzedającego, trzeba upewnić się, że hipoteka zostanie zwolniona po zapłacie ceny przy zamknięciu transakcji.

Służebności rodzą inne problemy. Jeżeli nieruchomość jest obciążona służebnościami na rzecz nieruchomości sąsiednich, obciążenie to trwa również po przejęciu.

Należy zrozumieć praktyczny wpływ tych służebności na planowane wykorzystanie nieruchomości i upewnić się, że plany biznesowe można z nimi pogodzić.

Kolejną istotną kwestią jest prawo pierwokupu. Prawo czeskie przewiduje prawo pierwokupu w określonych sytuacjach, np. gdy grunt i budynek mają różnych właścicieli.

Jeżeli istnieje prawo pierwokupu, uprawniony musi otrzymać ofertę nabycia nieruchomości, zanim przejęcie będzie mogło zostać sfinalizowane.

Finansowanie i dostępność kredytów hipotecznych dla nabywców spoza UE

Nabywcy spoza UE finansujący zakup nieruchomości w Republice Czeskiej napotykają inne ograniczenia niż obywatele UE. Warunki kredytowania i wskaźniki LTV (loan-to-value) różnią się w zależności od kraju pochodzenia.

Choć nie wynika to bezpośrednio z ustawy, wewnętrzne zasady banków często ograniczają maksymalny wskaźnik LTV dla nabywców niebędących rezydentami.

Ograniczenia te wpływają na budżet. Jeżeli zakładano finansowanie na poziomie 80 procent, a bank oferuje tylko 60 procent, trzeba zwiększyć wkład własny.

Czeskie banki preferują dochody uzyskiwane w Republice Czeskiej i wymagają wyczerpującej dokumentacji stabilności dochodów zagranicznych.

1. Kiedy staję się właścicielem nieruchomości w Republice Czeskiej?
Z chwilą wpisu do katastru nieruchomości, a nie w dniu zamknięcia transakcji. Oznacza to, że przed uzyskaniem prawnego tytułu własności trzeba przejść całą procedurę wpisu.

2. Co, jeśli bank sprzedającego nie zwolni hipoteki przy zamknięciu transakcji?
Jeszcze przed zamknięciem należy sprawdzić, czy sprzedający zapewnił finansowanie spłaty hipoteki. Założenie, że hipoteka zostanie zwolniona bez wcześniejszych uzgodnień, stwarza poważne ryzyko.

3. Czy jako nierezydent spoza UE mogę sfinansować zakup nieruchomości w Republice Czeskiej?
Tak, ale warunki są zazwyczaj bardziej restrykcyjne. Należy spodziewać się niższych wskaźników LTV niż w przypadku rezydentów oraz rozbudowanych wymogów dotyczących dokumentowania dochodów.

Struktura dokumentacji transakcyjnej i zabezpieczenia umowne

Umowa kupna stanowi podstawowe zabezpieczenie umowne na wypadek wykrycia po zamknięciu transakcji nieujawnionych zobowiązań. Czeskie umowy kupna wymagają starannej redakcji, aby skutecznie rozłożyć ryzyka.

Oświadczenia, zapewnienia i odszkodowania

Czeskie umowy kupna zawierają zazwyczaj oświadczenia sprzedającego dotyczące statusu prawnego, sytuacji finansowej i zgodności regulacyjnej spółki docelowej.

Oświadczenia te mają kluczowe znaczenie, ponieważ stanowią podstawę prawną roszczeń wobec sprzedającego po zamknięciu transakcji, jeżeli okażą się nieprawdziwe.

Postanowienia odszkodowawcze (indemnity) umowy kupna określają mechanizm dochodzenia odszkodowania w razie naruszenia oświadczeń przez sprzedającego. Praktyczne ograniczenia obejmują okresy obowiązywania roszczeń i limity odpowiedzialności.

Postanowienia te są przedmiotem negocjacji między stronami — nabywcy preferują dłuższe okresy obowiązywania, wyższe limity i niższe progi (baskets).

Wśród nabywców spoza UE coraz popularniejsze staje się ubezpieczenie z tytułu oświadczeń i zapewnień (W&I). Obejmuje ono naruszenia oświadczeń nawet wtedy, gdy sprzedający stanie się niewypłacalny.

Ubezpieczenie to jest szczególnie cenne przy przejęciach w Republice Czeskiej, gdy wiarygodność informacji sprzedającego jest niepewna lub gdy istnieją obawy co do jego kondycji po zamknięciu transakcji.

Załączniki ujawnień i wykazy wyjątków

Umowy kupna zawierają zazwyczaj załączniki wymieniające znane wyjątki od oświadczeń. Załączniki te mają kluczowe znaczenie, ponieważ określają, co sprzedający ujawnił.

Załączniki te mają kluczowe znaczenie, ponieważ określają, co sprzedający ujawnił, a co pozostaje ryzykiem nabywcy.

Niezbędna jest staranna analiza i negocjacja tych załączników. Kwestie pominięte w załącznikach stają się nieujawnionymi zobowiązaniami nieobjętymi roszczeniami z tytułu naruszenia oświadczeń.

Załącznik ujawnień stwierdzający, że ujawniono „wszystkie kwestie ujawnione w due diligence”, w praktyce wyłącza odpowiedzialność sprzedającego za wszystko, do czego nabywca miał dostęp.

Korekty ceny i mechanizmy earn-out

Wiele przejęć w Republice Czeskiej przewiduje korekty ceny na podstawie rozliczenia finansowego po zamknięciu transakcji. Najczęściej stosuje się mechanizm „completion accounts”, wykazujący rzeczywisty kapitał obrotowy netto.

Jeżeli rzeczywisty kapitał obrotowy jest wyższy od szacowanego, nabywca dopłaca różnicę ceny; jeżeli niższy — otrzymuje zwrot.

Korekty te wymagają precyzyjnego określenia, co stanowi „kapitał obrotowy” i jakie zasady rachunkowości mają zastosowanie. Czeskie spółki mogą stosować odmienne praktyki księgowe.

Dobrze przygotowane umowy kupna zawierają szczegółowe definicje składników kapitału obrotowego i przesądzają, że obliczenia opierają się na czeskich zasadach rachunkowości.

Klauzule earn-out są w czeskich przejęciach rzadsze, ale pojawiają się w transakcjach obarczonych niepewnością po stronie nabywcy. Earn-out rodzi praktyczne trudności i wymaga stałej współpracy stron.

Większość czeskich sprzedających woli ostateczną cenę ustaloną przy zamknięciu niż earn-out zależny od wyników zarządzania przez nabywcę.

Harmonogram i mapa procedur

Nabywcy spoza UE powinni liczyć się z tym, że przejęcie w Republice Czeskiej trwa 6–12 miesięcy od podpisania listu intencyjnego do ostatecznego zamknięcia transakcji. Zależy to od złożoności spółki docelowej i kontroli regulacyjnej.

Nabywcy spoza UE powinni liczyć się z tym, że przejęcie w Republice Czeskiej trwa 6–12 miesięcy od podpisania listu intencyjnego do ostatecznego zamknięcia transakcji.

Mapa procedur obejmuje odrębne etapy z kluczowymi terminami. Due diligence i zgłoszenia w ramach kontroli inwestycji zagranicznych trzeba rozpocząć niezwłocznie.

Równolegle z kontrolą należy przeprowadzić due diligence w zakresie prawa pracy, ocenę zgodności z RODO oraz due diligence środowiskowe.

Zgody regulacyjne Czeskiego Banku Narodowego (ČNB) są wymagane, jeżeli spółka docelowa jest instytucją kredytową. Zgłoszenia w ramach kontroli koncentracji trzeba złożyć nawet w trakcie trwającej kontroli inwestycji zagranicznych.

Takie równoległe prowadzenie procedur wymaga zaawansowanej koordynacji, aby dotrzymać terminów i ująć w umowie kupna odpowiednie zastrzeżenia dotyczące harmonogramu.

Wiele umów kupna zawiera klauzule istotnej niekorzystnej zmiany (MAC), umożliwiające odstąpienie od umowy w razie zasadniczej zmiany okoliczności. Czeskie sądy interpretują jednak klauzule MAC ściśle.

Rozważni nabywcy nie polegają na klauzulach MAC, lecz dbają o to, by due diligence zostało przeprowadzone, a wszystkie zgody regulacyjne uzyskane przed podpisaniem umowy.

1. Czy mogę zamknąć transakcję w trakcie kontroli inwestycji zagranicznych?
Nie. Prawo czeskie zakazuje zamknięcia transakcji przed wydaniem zgody przez MOIT. Umowę kupna można jednak podpisać w trakcie kontroli, uzależniając zamknięcie od uzyskania zgody.

2. Co, jeśli moje przejęcie podlega zarówno kontroli inwestycji zagranicznych, jak i kontroli koncentracji?
Obie procedury przebiegają niezależnie i równolegle. Planując zamknięcie, trzeba uwzględnić oba harmonogramy — zamknięcie jest możliwe dopiero po uzyskaniu obu zgód.

3. Kiedy przeprowadzić due diligence w stosunku do podpisania umowy kupna?
Rozważną praktyką jest przeprowadzenie due diligence przed podpisaniem umowy kupna. Pozwala to uniknąć zawierania umów, od których trzeba byłoby odstąpić, gdyby due diligence ujawniło istotne problemy.

Podsumowanie dla zarządu

Złożoność kontroli inwestycji zagranicznych: Nabywcy spoza UE nie mogą zamknąć przejęć w sektorach krytycznych w Republice Czeskiej, dopóki czeskie Ministerstwo Przemysłu i Handlu nie zatwierdzi transakcji. Pominięcie wymogów kontroli grozi surowymi sankcjami i przymusowym odwróceniem transakcji.

Nabywcy spoza UE nie mogą zamknąć przejęć w sektorach krytycznych w Republice Czeskiej, dopóki czeskie Ministerstwo Przemysłu i Handlu nie zatwierdzi transakcji.

Prawo pracy a rzeczywiste koszty wynagrodzeń: Prawo czeskie wymaga przestrzegania zasady równej płacy, co może oznaczać konieczność wyrównania warunków pracy. W razie pogorszenia warunków pracy pracownicy mogą w ciągu dwóch miesięcy od przejęcia rozwiązać stosunek pracy i domagać się odprawy.

W działalności pracochłonnej po przejęciu mogą wzrosnąć koszty — uwzględnienie tych ryzyk w cenie przejęcia jest niezbędne.

Ryzyko RODO i ryzyko związane z danymi: Przejęcie uchybień w zakresie ochrony danych naraża globalną działalność organizacji na kary do 4 procent światowego obrotu. Ocena i usunięcie nieprawidłowości przed przejęciem są znacznie tańsze niż zmaganie się z karami.

Przejęcie uchybień w zakresie ochrony danych naraża globalną działalność organizacji na kary do 4 procent światowego obrotu.

Równoległe procedury zatwierdzania: Przejęcia w Republice Czeskiej podlegające zarówno kontroli inwestycji zagranicznych, jak i kontroli koncentracji wymagają równoległego spełnienia wymogów dwóch niezależnych reżimów regulacyjnych. Zamknięcie transakcji jest możliwe dopiero po uzyskaniu obu zgód.

Due diligence umów w praktyce: Due diligence wymaga oceny zależności umownych, ryzyk z zakresu prawa pracy i weryfikacji własności rzeczywistej. Kompleksowe due diligence przed przejęciem to podstawowy mechanizm zapobiegający odkryciu istotnych zobowiązań dopiero po zamknięciu transakcji.

Kompleksowe due diligence przed przejęciem to podstawowy mechanizm zapobiegający odkryciu istotnych zobowiązań dopiero po zamknięciu transakcji.

Podsumowanie artykułu

Przejęcie czeskiej spółki przez nabywcę spoza UE wymaga zmierzenia się ze złożonością regulacyjną wykraczającą daleko poza standardowe procedury przejęć korporacyjnych.

Kontrola inwestycji zagranicznych, kontrola koncentracji, ryzyka z zakresu prawa pracy i ryzyko RODO to wzajemnie powiązane obowiązki regulacyjne i prawne.

Największym ryzykiem dla nabywców spoza UE jest niedocenienie tej złożoności na podstawie doświadczeń z innych jurysdykcji. Czeskie organy aktywnie badają zagraniczne przejęcia pod kątem bezpieczeństwa i konkurencji.

Czeskie organy aktywnie badają zagraniczne przejęcia pod kątem bezpieczeństwa i konkurencji, a ramy regulacyjne nakładają rzeczywiste obowiązki uzyskania zgód.

Doświadczeni inwestorzy na rynku czeskim są zgodni, że złożoność prawna i regulacyjna wymaga wczesnego zaangażowania specjalistów. Kancelaria ARROWS łączy dogłębną znajomość czeskiego otoczenia prawnego z bogatym doświadczeniem.

Kancelaria ARROWS łączy dogłębną znajomość czeskiego otoczenia prawnego z bogatym doświadczeniem w transgranicznych przejęciach z udziałem międzynarodowych nabywców.

Kancelaria ARROWS pomoże ocenić, czy Państwa przejęcie podlega kontroli inwestycji zagranicznych, i przeprowadzi procedurę uzyskania zgody. Reprezentujemy również klientów w postępowaniach w sprawie kontroli koncentracji i zarządzamy planowaniem integracji.

Reprezentujemy również klientów w postępowaniach w sprawie kontroli koncentracji przed ÚOHS i zarządzamy planowaniem integracji.

Rozważają Państwo przejęcie czeskiej spółki? Nie muszą Państwo mierzyć się ze złożonością regulacyjną w pojedynkę. Zapraszamy do kontaktu pod adresem konsultacja@arws.cz, aby omówić planowane przejęcie i dowiedzieć się, jak Kancelaria ARROWS może przeprowadzić czeską procedurę uzyskiwania zgód regulacyjnych.

Zastrzeżenie