Transgraniczne aspekty prawa budowlanego i budowlane due diligence w kontekście międzynarodowym

Prawo budowlane w Unii Europejskiej: istota harmonizacji i jej granice

Szczegółowe czeskie przepisy regulujące postępowanie budowlane, zwłaszcza nowa czeska ustawa Prawo budowlane (ustawa nr 283/2021 Sb., dalej „Prawo budowlane”), stanowią jednak specyficzny standard krajowy, który może zasadniczo różnić się od regulacji obowiązujących na przykład w Niemczech, Polsce czy Austrii. Dla inwestorów zagranicznych oznacza to, że bez profesjonalnego doradztwa prawnego mogą łatwo przeoczyć krytyczne terminy proceduralne, niezbędne pozwolenia lub szczególne wymogi dotyczące planowania przestrzennego.

Prawnicy kancelarii adwokackiej ARROWS od lat specjalizują się w przygotowaniu transgranicznych projektów budowlanych i na co dzień zajmują się sprawami, w których zagraniczni inwestorzy i deweloperzy napotykają przeszkody prawne, którym można było zapobiec dzięki rzetelnemu prawnemu due diligence już na etapie przygotowawczym. Zapraszamy do zapoznania się z naszą usługą „Deweloperka i prawo budowlane”. W naszym portfolio mamy ponad 150 spółek akcyjnych (a.s.) i 250 s.r.o. (czeskich spółek z ograniczoną odpowiedzialnością), z których wiele działa ponad granicami – i właśnie na takich transgranicznych projektach się koncentrujemy.

Otoczenie prawne dla inwestorów zagranicznych w Republice Czeskiej

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców: kto ma prawo kupić?

Dla inwestorów zagranicznych obowiązuje obecnie w Republice Czeskiej w pełni liberalny reżim nabywania nieruchomości. Historyczne ograniczenia, które w przeszłości regulowała czeska ustawa dewizowa, już nie obowiązują. Cudzoziemcy, zarówno obywatele UE, jak i państw spoza UE, mają co do zasady takie same prawa przy nabywaniu nieruchomości jak obywatele czescy, z wyjątkiem szczególnych i rzadkich sytuacji.

W praktyce inwestorzy zagraniczni niemal wyłącznie wybierają drogę założenia czeskiej korporacji handlowej, najczęściej s.r.o. lub a.s. (czeskiej spółki akcyjnej) zgodnie z czeską ustawą o korporacjach handlowych (ustawa nr 90/2012 Sb., dalej „ZOK”), która staje się właścicielem nieruchomości. Powody są pragmatyczne: prostsza optymalizacja podatkowa, w tym rejestracja jako podatnik VAT, ograniczenie odpowiedzialności oraz łatwiejsze finansowanie przez czeskie banki.

Kluczowym aspektem dla inwestorów z państw spoza Unii Europejskiej jest czeska ustawa o kontroli inwestycji zagranicznych (ustawa nr 34/2021 Sb.). Jeżeli inwestycja dotyczy infrastruktury krytycznej, sektorów strategicznych lub technologii podwójnego zastosowania, może wymagać zgody czeskiego Ministerstwa Przemysłu i Handlu (Ministerstvo průmyslu a obchodu) ze względu na ochronę interesów bezpieczeństwa państwa.

Prawnicy kancelarii adwokackiej ARROWS pomogą Państwu w kompleksowej analizie, czy planowana inwestycja będzie podlegać screeningowi FDI, jak prawidłowo ustrukturyzować projekt za pośrednictwem czeskich osób prawnych oraz jak uniknąć komplikacji prawnych, które mogą utrudnić lub spowolnić inwestycję. Mamy bogate doświadczenie w strukturyzowaniu finansowania transgranicznego i bezpiecznie przeprowadzimy Państwa przez cały proces.

Ograniczenia i obowiązki inwestorów zagranicznych

Inwestycje w Republice Czeskiej korzystają z ochrony gwarantowanej przez czeski porządek prawny oraz międzynarodowe umowy o popieraniu i wzajemnej ochronie inwestycji (BITs), które Republika Czeska zawarła z wieloma państwami.

Majątek osoby zagranicznej związany z prowadzeniem działalności gospodarczej w Republice Czeskiej może zostać wywłaszczony lub prawo własności może zostać ograniczone wyłącznie na podstawie ustawy i w interesie publicznym, którego nie można zaspokoić w inny sposób. Gwarantują to czeska Karta podstawowych praw i wolności oraz czeska ustawa o wywłaszczeniu. Za wywłaszczenie lub ograniczenie prawa własności musi zostać przyznane odszkodowanie w wysokości ceny rynkowej.

Choć reżim ochrony inwestycji jest silny, w praktyce mogą wystąpić sytuacje, w których lokalne regulacje lub szczególne wymogi ochrony środowiska czy ochrony zabytków stworzą przeszkody, których inwestor zagraniczny nie przewidział. Dlatego przed samym zakupem działki kluczowe jest przeprowadzenie gruntownego prawnego i technicznego due diligence.

Prawo budowlane w Republice Czeskiej: nowe Prawo budowlane i jego wpływ na projekty

Reforma prawa budowlanego i jednolite stanowisko środowiskowe

Republika Czeska przechodzi zasadniczą reformę prawa budowlanego. Nowe Prawo budowlane (ustawa nr 283/2021 Sb.) ma na celu uproszczenie i przyspieszenie procesów wydawania pozwoleń. Ustawa łączy postępowanie lokalizacyjne i budowlane w jedno postępowanie o zezwolenie na zamierzenie budowlane. Jednocześnie dochodzi do integracji wielu właściwych organów i wprowadza się Jednolite stanowisko środowiskowe (Jednotné environmentální stanovisko, JES) na podstawie czeskiej ustawy nr 148/2023 Sb..

Zgodność zamierzenia z planem zagospodarowania przestrzennego pozostaje podstawowym warunkiem powodzenia, przy czym nie można liczyć na to, że łatwo uda się uzyskać pozwolenie na budowę sprzeczną z planem. Choć nowa ustawa zmienia procedury, podstawowe zasady planowania przestrzennego pozostają zachowane.

Prawnicy kancelarii adwokackiej ARROWS na co dzień zajmują się sprawami związanymi z nowym Prawem budowlanym, dzięki czemu potrafią znacząco skrócić klientom czas potrzebny na zorientowanie się w przepisach i zminimalizować ryzyko błędów proceduralnych. Regularnie wspieramy również prawników wewnętrznych firm w sprawach specjalistycznych. 

Cyfryzacja postępowania budowlanego i BIM

Nowe Prawo budowlane wprowadza cyfryzację spraw budowlanych za pośrednictwem Portalu Inwestora Budowlanego (Portál stavebníka) oraz Krajowego Geoportalu Planowania Przestrzennego (Národní geoportál územního plánování). Dokumentację projektową składa się w urzędach budowlanych przede wszystkim w formie elektronicznej.

Zgodnie z nowoczesnym trendem i ustawą nr 283/2021 Sb. w zamówieniach publicznych powyżej progów unijnych upowszechnia się Building Information Modeling (BIM) – cyfrowy model informacyjny budynku. Międzynarodowe standardy BIM, w szczególności norma ČSN EN ISO 19650, określają, jak powinno wyglądać zarządzanie informacjami w projektach BIM.

Prawnicy kancelarii adwokackiej ARROWS zadbają o to, aby Państwa umowy międzynarodowe były zgodne z wymogami BIM i normami ISO 19650, a także pomogą w przygotowaniu Protokołu BIM i innych dokumentów prawnych. Prosimy o kontakt pod adresem konsultacja@arws.cz.

Due diligence działki budowlanej: kluczowy pierwszy krok

Weryfikacja prawna i finansowa: podstawowe dokumenty

Fundamentem każdego projektu budowlanego jest tytuł prawny do działki. Weryfikacja działki budowlanej (due diligence) wykracza poza samą formalną kontrolę wypisu z czeskiego katastru nieruchomości (katastr nemovitostí). Jest to audyt strategiczny.

Podstawą jest kontrola arkusza własności (List vlastnictví, LV) prowadzonego zgodnie z czeską ustawą nr 256/2013 Sb., ustawą o katastrze nieruchomości, który zawiera informacje o właścicielu, opis nieruchomości, ograniczenia prawa własności i ewentualne adnotacje. Poważnym błędem jest poleganie wyłącznie na stanie aktualnym, ponieważ w praktyce działka może być obciążona dawną służebnością sieci uzbrojenia terenu, która nie zawsze jest dokładnie naniesiona na mapy.

Szczególnym ryzykiem jest zasiedzenie. Jeżeli sąsiad lub ogół społeczeństwa przez okres przewidziany w ustawie korzysta w dobrej wierze z drogi przez Państwa działkę, może powstać służebność ścieżki lub drogi, nawet jeśli nie jest wpisana do katastru.

Dla inwestora zagranicznego stanowi to ryzyko, które można wykryć dzięki połączeniu analizy prawnej z oględzinami terenu. Dla inwestorów zagranicznych w Republice Czeskiej kluczowe jest również ustalenie, czy działka nie jest obciążona historycznymi sieciami uzbrojenia terenu, które nie zostały wpisane do katastru.

Planowanie przestrzenne i zgodność budowy z lokalnymi przepisami

Zupełnie innym aspektem due diligence jest weryfikacja zgodności działki i planowanej budowy z planem zagospodarowania przestrzennego gminy. Urząd budowlany nie wyda pozwolenia na budowę sprzeczną z obowiązującą dokumentacją planistyczną zgodnie z § 195 Prawa budowlanego.

Dla inwestora zagranicznego, który nie zna języka czeskiego ani czeskich norm prawnych i technicznych, prawidłowa interpretacja ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego, takich jak przeznaczenie terenów czy wskaźniki zabudowy, jest praktycznie niemożliwa.

Częścią due diligence jest także weryfikacja istniejących decyzji wydanych w przeszłości, na przykład czy dla działki wydano już decyzję lokalizacyjną lub pozwolenie na budowę.

Prawnicy kancelarii adwokackiej ARROWS zapewnią kompleksową kontrolę zgodności projektu z planem zagospodarowania przestrzennego i będą Państwa reprezentować w kontaktach z urzędami. Więcej informacji znajdą Państwo w sekcji „Dlaczego ARROWS”. Prosimy o kontakt pod adresem konsultacja@arws.cz.

Sieci uzbrojenia terenu i strefy ochronne

Jednym z najważniejszych czynników wpływających na koszty i wykonalność projektu jest istnienie sieci. Należy sprawdzić dostępność mocy przyłączeniowych wody, kanalizacji, energii elektrycznej i gazu. Nie wystarczy sama fizyczna bliskość sieci – kluczowe są wolne moce oraz zgoda właściciela sieci na przyłączenie.

Następnie należy zweryfikować strefy ochronne. Każda sieć uzbrojenia terenu ma ustawowo określoną strefę ochronną, w której działalność budowlana jest zakazana lub ograniczona. Na przykład w przypadku napowietrznych linii elektroenergetycznych, gazociągów czy magistrali wodociągowych strefy ochronne wynoszą kilka metrów. Naruszenie tych stref może skutkować koniecznością kosztownej przebudowy sieci.

Wyroby budowlane i harmonizacja norm europejskich

Construction Products Regulation (CPR) i jego skutki

Obszar wyrobów budowlanych jest zharmonizowany na poziomie UE. Rozporządzenie (UE) nr 305/2011 (CPR) określa warunki wprowadzania wyrobów budowlanych do obrotu. Prawodawstwo europejskie w tej dziedzinie ewoluuje i przygotowywane są nowe ramy, które położą większy nacisk na zrównoważony rozwój i cyfryzację (Digital Product Passport).

Dla inwestorów zagranicznych oznacza to, że wyroby wbudowane w obiekt w Republice Czeskiej muszą posiadać oznakowanie CE, jeżeli istnieje dla nich zharmonizowana norma europejska, albo spełniać wymogi krajowe, jeżeli norma zharmonizowana nie istnieje.

Wyroby zharmonizowane i niezharmonizowane

Wyroby dzielą się na zharmonizowane (z oznakowaniem CE) i niezharmonizowane, tzw. wyroby określone zgodnie z czeskim rozporządzeniem rządu nr 163/2002 Sb., względnie czeską ustawą nr 22/1997 Sb.. W przypadku wyrobów zharmonizowanych wystarczy deklaracja właściwości użytkowych i oznakowanie CE, a wyrób może być stosowany w całej UE.

Jeżeli zagraniczny dostawca przywiezie materiał, który nie ma oznakowania CE ani czeskiej certyfikacji, nie może on zostać legalnie wbudowany w obiekt, a budowa nie przejdzie odbioru (kolaudace). W przypadku wyrobów niezharmonizowanych konieczne jest wykazanie zgodności z czeskimi przepisami krajowymi i zapewnienie weryfikacji przez czeską jednostkę notyfikowaną.

Prawnicy kancelarii adwokackiej ARROWS mogą pomóc w prawnym uregulowaniu odpowiedzialności za wady materiałów i certyfikację. Prosimy o kontakt pod adresem konsultacja@arws.cz.

Umowy i dokumenty prawne: od umowy sprzedaży do FIDIC

Dokumentacja umowna projektu budowlanego

Projekt budowlany to sieć zobowiązań prawnych. Podstawą jest umowa sprzedaży działki oraz umowa o dzieło na realizację budowy.

Umowa sprzedaży musi zawierać dokładne oznaczenie nieruchomości zgodnie z ustawą o katastrze, ponieważ błędy pisarskie lub błędne oznaczenie działek prowadzą do odmowy wpisu do katastru nieruchomości.

Umowa o dzieło (wykonanie budowy) w Republice Czeskiej podlega przepisom czeskiego Kodeksu cywilnego (ustawa nr 89/2012 Sb., dalej „KC”; § 2586 i nast.), jest jednak w dużej mierze dyspozytywna – strony mogą większość kwestii uregulować odmiennie. Częstym problemem jest niewystarczające uregulowanie „robót dodatkowych” i zmian projektu. Bez jasnego mechanizmu zarządzania zmianami projekty często drożeją i kończą się sporami.

Międzynarodowe standardy umowne FIDIC

W przypadku większych i międzynarodowych projektów standardem jest stosowanie warunków kontraktowych FIDIC. Te wzorcowe umowy zapewniają zrównoważony podział ryzyk:

• Czerwona książka (Red Book): Dokumentację projektową dostarcza zamawiający (inwestor), wykonawca jedynie buduje.
• Żółta książka (Yellow Book): Design & Build – wykonawca projektuje i buduje.
• Srebrna książka (Silver Book): EPC / Turnkey – wykonawca ponosi niemal wszystkie ryzyka, cena i termin są stałe.
• Zielona książka (Green Book): Dla mniejszych budów.

Standardowe umowy FIDIC muszą jednak zostać dostosowane do prawa czeskiego, w szczególności z uwzględnieniem bezwzględnie obowiązujących przepisów ustawy nr 89/2012 Sb., Kodeks cywilny oraz specyfiki czeskiego postępowania budowlanego. Bez tych zmian umowa może być w niektórych punktach nieważna lub niewykonalna.

Prawnicy kancelarii adwokackiej ARROWS specjalizują się w przygotowywaniu i weryfikacji umów FIDIC. Zadbamy o to, aby Państwa umowa była wykonalna w Republice Czeskiej. Prosimy o kontakt pod adresem konsultacja@arws.cz.

Ryzyka transgraniczne: co grozi inwestorom zagranicznym?

Przeszkody prawne i regulacyjne

Inwestorzy zagraniczni w Republice Czeskiej narażeni są na ryzyko nieznajomości lokalnej specyfiki. Przykładem jest instytucja „zakazu zbycia i obciążenia” wpisana do katastru, która bezwzględnie blokuje rozporządzanie majątkiem bez zgody uprawnionego zgodnie z § 1761 KC.

Kolejnym ryzykiem jest odpowiedzialność za wady i gwarancja. Czeski Kodeks cywilny rozróżnia wady jawne i ukryte. Ustawowa odpowiedzialność za wady budowli trwa 5 lat od nabycia własności zgodnie z § 2629 KC, jednak w umowach o dzieło często uzgadnia się szczególne okresy gwarancji oraz zatrzymanie części wynagrodzenia na zabezpieczenie usunięcia wad.

Finansowanie projektu budowlanego w kontekście międzynarodowym

Zabezpieczenie i ubezpieczenie

Banki wymagają kompleksowego zabezpieczenia (Security Package). W prawie czeskim jest to zazwyczaj zastaw na nieruchomości zgodnie z § 1309 KC, zastaw na udziale w SPV, zastaw na wierzytelnościach z rachunków bankowych oraz z odszkodowań ubezpieczeniowych.

Niezbędne jest ubezpieczenie budowy (CAR/EAR – Construction All Risks) oraz ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej, które obejmuje ryzyka związane z budową oraz potencjalne szkody na mieniu lub zdrowiu.

Reżim podatkowy

Podatek od nieruchomości w Republice Czeskiej nie jest naliczany od wartości rynkowej nieruchomości (ad valorem), lecz oblicza się go na podstawie powierzchni (m²) oraz odpowiednich stawek i współczynników zależnych od lokalizacji i rodzaju budynku zgodnie z czeską ustawą nr 338/1992 Sb. o podatku od nieruchomości. Dla inwestorów zagranicznych jest to często pozytywne zaskoczenie w porównaniu z innymi jurysdykcjami.

Dochody ze sprzedaży lub najmu nieruchomości w Republice Czeskiej podlegają opodatkowaniu w Republice Czeskiej. Należy uwzględnić VAT, przy czym w przypadku zbycia gruntów i budynków istnieją szczególne zasady zwolnienia z VAT po upływie określonego czasu zgodnie z

§ 56 czeskiej ustawy o VAT (ustawa nr 235/2004 Sb., dalej „ustawa o VAT”).

Prawnicy kancelarii adwokackiej ARROWS zapewnią prawidłową strukturę podatkową i prawną Państwa projektu budowlanego. Prosimy o kontakt pod adresem konsultacja@arws.cz.

Dokumentacja umowna i odpowiedzialność stron

Umowa o dzieło: kluczowe punkty

Umowa musi jasno określać dzieło, cenę i termin. W Republice Czeskiej często stosuje się system „kamieni milowych”, czyli punktów kontrolnych, z którymi powiązane są poszczególne płatności w trakcie budowy.

Kluczowa jest kara umowna. Aby była wykonalna, musi być rozsądna i określona zgodnie z § 2048 i nast. KC. Uwaga: zapłata kary umownej nie zwalnia z obowiązku spełnienia świadczenia, chyba że uzgodniono inaczej, natomiast w odniesieniu do odszkodowania kara umowna ma charakter ryczałtowy.

Odpowiedzialność za dokumentację projektową

W prawie czeskim obowiązuje zasada, że jeżeli wykonawca zwróci inwestorowi uwagę na niewłaściwy charakter poleceń lub dokumentacji, a inwestor mimo to nalega na ich wykonanie, wykonawca nie odpowiada za powstałe w ten sposób wady zgodnie z § 2594 KC.

Nadzór techniczny inwestora (technický dozor stavebníka, TDS) to kluczowa osoba kontrolująca jakość i zgodność z projektem. Jego rola powinna zostać uregulowana w umowie, łącznie z odpowiedzialnością za wady i niedoróbki.

Odbiór budowy i oddanie obiektu do użytkowania

Po zakończeniu budowy następuje postępowanie o pozwolenie na użytkowanie (kolaudace). Urząd budowlany bada, czy budowa została wykonana zgodnie z pozwoleniem i czy nie zagraża życiu i zdrowiu, zgodnie z § 230 i nast. Prawa budowlanego.

Odbiór może się przedłużać, jeśli brakuje dokumentów:

• Certyfikatów i deklaracji właściwości użytkowych wbudowanych materiałów.
• Protokołów z przeglądów (instalacja elektryczna, gazowa, przewody kominowe).
• Geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej budowy.

Dla inwestora zagranicznego kluczowe jest umowne uzależnienie ostatniej części płatności na rzecz wykonawcy, tzw. kwoty zatrzymanej, od pomyślnego odbioru i usunięcia wszystkich wad i niedoróbek.

Podsumowanie

Transgraniczne projekty budowlane to złożona dziedzina. Nawet doświadczony inwestor zagraniczny nie może automatycznie zakładać, że w Republice Czeskiej obowiązują te same zasady. Ramy prawne – od nowego Prawa budowlanego, przez specyfikę katastru nieruchomości, aż po standardy umowne – wymagają lokalnej wiedzy eksperckiej.

Kluczowe punkty dla inwestora:

1. Prawne due diligence to konieczność – proszę wykryć ryzyka związane z działką przed jej zakupem.

2. Umowa szyta na miarę – nie należy stosować wzorów bez dostosowania do prawa czeskiego i konkretnego projektu.

3. Nie należy lekceważyć procesu uzyskiwania pozwoleń – nowe Prawo budowlane zmienia reguły gry.

Prawnicy kancelarii adwokackiej ARROWS od lat zajmują się transgranicznymi projektami budowlanymi. Wiemy, jak poruszać się w środowisku czeskiego prawa budowlanego, i potrafimy połączyć inwestorów zagranicznych z lokalnymi realiami. Jeśli chcą Państwo zminimalizować ryzyka, zapraszamy do kontaktu pod adresem konsultacja@arws.cz. Jesteśmy ubezpieczeni od szkód do kwoty 350 mln CZK (ok. 14,4 mln EUR), a dzięki sieci ARROWS International zajmujemy się sprawami z elementem międzynarodowym.