Když sousedova čistička ohrožuje váš pozemek Jak se bránit ve stavebním řízení

Plánujete na svém pozemku studnu nebo časem stavbu domu? A co když se najednou dozvíte, že soused chystá pár metrů od hranice vašeho pozemku čističku odpadních vod? Možná si řeknete:
„To přece nemůže být problém.“ Jenže může – a velký.

V ARROWS často pomáháme klientům právě v takových situacích. Když stavební záměr souseda může zasáhnout do vašich práv, je důležité vědět, jak se bránit – a hlavně že to vůbec jde.

Proč to řešit?

Domovní čistička (ČOV) může na první pohled působit jako běžná a neškodná stavba. Pokud je ale špatně umístěná, může:

• znemožnit vybudování studny (nebo jiné stavby) na vašem pozemku,
• snížit hodnotu vaší nemovitosti,
• přinést zápach, hluk nebo přemokřenou půdu,
• narušit klid a komfort bydlení.

Naši klienti se v takových situacích často cítí bezmocně. Mají pocit, že proti tomu nemohou nic dělat – jenže zákon jim dává jasná práva.

Jak poznat, že máte právo podat námitky?

Pokud se plánovaná stavba nachází blízko vašeho pozemku a mohla by ho jakkoli ovlivnit, máte právo být účastníkem stavebního řízení. A také právo podat námitky – například proto, že záměr ohrožuje vaše plány, hodnotu pozemku nebo přímo zdraví a životní prostředí.

Co všechno můžete namítat?

V konkrétním případě, který jsme nedávno řešili, se klientka bránila proti čističce, která měla být umístěná jen 2 až 4 metry od jejího pozemku. Argumentovala tím, že:

• nebude moct postavit studnu kvůli ochrannému pásmu,
• vsakovací zařízení čističky nebylo odborně posouzeno z hlediska dopadů na okolní pozemky,
• může vzniknout zápach, hluk, estetické znehodnocení parcely a hrozí ztráta hodnoty investice,
• existovalo bezpečnější řešení, které soused nejprve přislíbil, ale nakonec bez vysvětlení odmítl.

Stavebník sice předložil hydrogeologický posudek, ten ale zcela opomněl dopady na sousední pozemky. Přitom právě to by mělo být samozřejmostí – nejde jen o půdu a vodu, ale i o férový přístup a dobré sousedské vztahy.

Na co se zaměřit v námitkách 

Námitka „nelíbí se mi to“ nestačí. Musíte argumentovat konkrétním zásahem do svých práv:

• Hluk a vibrace: Čističky mají dmychadla (kompresory). Pokud je ČOV umístěna těsně u vaší ložnice nebo terasy, žádejte hlukovou studii nebo doložení atestů o hlučnosti.

• Zápach (Imise): Argumentujte možným obtěžováním zápachem nad míru přiměřenou poměrům (§ 1013 občanského zákoníku). Žádejte instalaci protizápachových filtrů nebo jinou lokalizaci na pozemku.

• Vsakování a ohrožení studny: Pokud soused plánuje vyčištěnou vodu vsakovat do země, je to nejrizikovější bod.

Nahlížení do spisu

Jako účastník máte právo nahlížet do spisu na vodoprávním úřadě. Zaměřte se na:

• Hydrogeologický posudek: Je často zpracován „od stolu“. Pokud máte pochybnosti, můžete si nechat vypracovat oponentní posudek.

• Stanovisko správce povodí: Pokud je voda vypouštěna do vodoteče, musí se k tomu vyjádřit příslušný správce (např. Povodí Vltavy).

Co dělat, když úřad námitky zamítne?

Pokud vodoprávní úřad vaše námitky vypořádá tak, že jim nevyhoví a povolení vydá:

1. Odvolání: Musíte podat odvolání k nadřízenému orgánu (krajský úřad) ve lhůtě 15 dnů od doručení rozhodnutí. Odvolání má odkladný účinek (soused nesmí začít stavět).

2. Správní žaloba: Pokud neuspějete ani u krajského úřadu, lze podat žalobu ke správnímu soudu, ideálně spojenou s návrhem na přiznání odkladného účinku.

Co dělat, když se to stane i vám?

1. Sledujte stavební řízení – můžete se do něj přihlásit jako účastník.
2. Poraďte se s právníkem – pomůže vám sepsat silné a věcně podložené námitky.
3. Jednejte se sousedem – ideálně se pokuste najít společné řešení.
4. Nevzdávejte to – i když stavebník argumentuje posudky, je důležité prověřit jejich úplnost a skutečný dopad na váš pozemek.

Kdy je čas ozvat se?

Co nejdříve. Námitky se podávají v krátkých lhůtách – pokud je zmeškáte, může být pozdě. Ideální je kontaktovat právníka hned, jak se o záměru dozvíte.

Shrnutí

Bránit svá práva ve stavebním řízení má smysl – a často to může ovlivnit nejen váš pozemek, ale i budoucnost celé vaší investice. I zdánlivě nenápadná stavba, jako je domovní čistička, může zásadně změnit využitelnost a hodnotu vaší nemovitosti. Právo je na vaší straně – důležité je vědět, jak ho správně uplatnit.

Odborníci na stavební právo: 

Mgr. Karel Huneš

advokát

• hunes@arws.cz

Mgr. Daniela Sobotková

advokátní koncipientka

• sobotkova@arws.cz

Máte podobný problém? Ozvěte se nám. Probereme s vámi, co je možné udělat, a pomůžeme vám ochránit to, co je vaše.

Upozornění: Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter a slouží k základní orientaci v problematice. Ačkoliv dbáme na maximální přesnost obsahu, právní předpisy a jejich výklad se v čase vyvíjejí. Pro ověření aktuálního znění předpisů a jejich aplikace na vaši konkrétní situaci je proto nezbytné kontaktovat přímo ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz). Neneseme žádnou odpovědnost za případné škody či komplikace vzniklé samostatným užitím informací z tohoto článku bez naší předchozí individuální právní konzultace a odborného posouzení. Každý případ vyžaduje řešení na míru, proto nás neváhejte oslovit.