Daňové aspekty velkých dědictví 2026

Stav právní úpravy v roce 2026 a obecný přehled

Česká daňová legislativa prošla v posledním desítiletí zásadní změnou. K 1. 1. 2014 byla zrušena daň dědická a darovací jako samostatné daně. Od tohoto data jsou příjmy z dědictví zahrnuty pod zákon o daních z příjmů a jsou zcela osvobozeny od daně, a to bez ohledu na výši majetku nebo vztah mezi dědicem a zůstavitelem. Dědicové tedy nepodávají daňové přiznání k samotnému nabytí majetku.

Zatímco nabytí dědictví je daňově neutrální, prodej zděděné nemovitosti se řídí standardními pravidly pro zdanění příjmů dle zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Zde platí specifická pravidla, která se liší od běžného prodeje nemovitosti, kterou jste si sami koupili. Chyby v načasování prodeje nebo v určení nabývací ceny mohou dědice stát statisíce korun.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře se s touto problematikou setkávají velmi často, neboť v rámci generační obměny dochází k převodům významných rodinných majetků a dědicové často nejsou informováni o daňových konsekvencích svých kroků. Pokud si nejste jisti svým postupem, ARROWS dokáže zajistit právní analýzu vaší situace.

Legislativní kontext a praktické dopady

Do konce roku 2013 podléhalo dědictví dědické dani upravené zákonem č. 357/1992 Sb., ale od roku 2014 je tento režim zrušen. Příjem z dědictví je dle § 4a zákona o daních z příjmů osvobozen. V praxi to znamená, že když zdědíte nemovitost v hodnotě deseti milionů korun, daň z příjmu za samotné dědictví neplatíte.

Problém nastává při prodeji, kdy zákonodárce stanovil pravidla pro zdanění příjmů z prodeje nemovitostí v § 4 a § 10 zákona o daních z příjmů. Právě rozlišení mezi „osvobozeným dědictvím“ a „zdaňovaným následným prodejem“ je zdrojem nejčastějších omylů.

Jak funguje osvobození od daně z příjmu při prodeji zděděné nemovitosti

Aby byl příjem z prodeje zděděné nemovitosti osvobozen od daně, musí být zpravidla splněn časový test. Pokud prodáte nemovitost dříve, než uplyne zákonem stanovená lhůta, musíte z rozdílu mezi prodejní a nabývací cenou zaplatit daň.

Výjimkou je situace, kdy splníte jiné zákonné podmínky pro osvobození – nejčastěji pokud jste v nemovitosti měli bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem, nebo pokud získané prostředky následně využijete na obstarání vlastní bytové potřeby.

Časový test a jeho zkrácení pro dědictví

Délka časového testu závisí na tom, kdy byla nemovitost nabyta, přičemž u dědictví je dnem nabytí den smrti zůstavitele. U nemovitostí nabytých do konce roku 2020 platí lhůta 5 let, u novějších nabytí od 1. 1. 2021 se lhůta prodloužila na 10 let.

Podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů se doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel, započítává do časového testu dědice, pokud jde o dědictví od příbuzného v řadě přímé nebo od manžela.

Příklad z praxe: Pokud zdědíte byt po otci (řada přímá), který jej vlastnil 15 let, a vy jej prodáte okamžitě po dědickém řízení, je prodej osvobozen. Doba vlastnictví otce se započte a vy tak splňujete i přísnější 10letý test.

Pokud však zdědíte majetek v řadě nepřímé (např. po strýci, tetě, sourozenci) nebo po cizí osobě, doba vlastnictví zůstavitele se nezapočítává a časový test začíná běžet od nuly.

Jak se vypočítá daň z příjmu v případě prodeje bez osvobození

Pokud podmínky pro osvobození nesplníte, podléhá zisk z prodeje dani z příjmů fyzických osob. Sazba daně je 15 % pro základní pásmo a 23 % pro část základu daně přesahující stanovený limit dle § 16 zákona o daních z příjmů.

U zděděné nemovitosti je nabývací cenou, kterou odečítáte od prodejní ceny, cena určená v řízení o pozůstalosti podle § 10 odst. 5 zákona o daních z příjmů.

Dříve se používaly administrativní ceny, dnes by měla cena v dědickém řízení odpovídat ceně obvyklé (tržní). Je v zájmu dědice, aby tato cena nebyla zbytečně nízká.

Pokud jste v dědickém řízení ocenili byt na 4 miliony Kč a o rok později jej prodáte za 5 milionů Kč, zdaníte rozdíl ve výši jednoho milionu korun.

Daňový základ lze dále snížit o prokazatelné náklady spojené s prodejem (provize realitní kanceláře, právní služby, poplatky za znalecké posudky) a o náklady na technické zhodnocení, pokud je jste schopni doložit.

Skrytá daňová rizika při prodeji velkých dědictví

Při prodeji zděděného majetku se dědicové nejčastěji dopouštějí chyb v administrativě a oceňování, což vede ke zbytečným finančním ztrátám.

Nepochopení oznamovací povinnosti u velkých dědictví

I když je příjem z dědictví osvobozen od daně, existuje povinnost oznámit tento příjem správci daně, pokud jeho hodnota přesáhne 5 milionů korun. Tato povinnost vyplývá z § 38v zákona o daních z příjmů.

Oznámení se podává do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok, ve kterém usnesení soudu o dědictví nabylo právní moci (pozor, pro účely tohoto hlášení je rozhodný rok pravomocného ukončení dědického řízení, nikoliv rok samotného úmrtí zůstavitele).

Sankce za neoznámení mohou být drastické a zákon je rozděluje do tří stupňů. Pokud oznámíte příjem pozdě, ale sami od sebe bez výzvy, platíte 0,1 % z neoznámené částky. Pokud povinnost splníte až na základě výzvy finančního úřadu, pokuta činí 10 %. Pokud však na výzvu úřadu nereagujete vůbec, pokuta vzroste na 15 %.

U nemovitosti v hodnotě 10 milionů Kč může pokuta za nesplnění oznamovací povinnosti činit až 1,5 milionu korun.

Limit 5 milionů se posuzuje pro každého poplatníka a každý jednotlivý příjem zvlášť. Pokud zdědíte s bratrem dům za 8 milionů, oznamovací povinnost nevzniká, protože hodnota podílu každého z vás nepřesáhla limit.

U dědictví doporučujeme podle konkrétní situace konzultovat další postup také s notářem. ARROWS spolupracuje s několika prověřenými notáři, například s notářkou Mgr. Silvií Dohnalovou nebo s Mgr. Tomášem Ostrožlíkem, ale také s dalšími notářskými kancelářemi. Klienti si mohou ze seznamu našich spolupracujících notářů vybrat podle lokality, ve které působí nebo kde potřebují notářské služby řešit. U významnějších případů lze po předchozí dohodě zorganizovat společné jednání s notářem také přímo v prostorách ARROWS.

Chyby při oceňování nemovitosti

Velkým rizikem je snaha „ušetřit“ na poplatcích notáři tím, že se v dědickém řízení uvede co nejnižší cena nemovitosti. Pokud nemovitost podhodnotíte a následně ji brzy prodáte za tržní cenu, váš daňový základ bude zbytečně vysoký. Správně nastavená cena v dědickém řízení je nejlepší obranou proti budoucí dani z prodeje.

Rizika plynoucí z nedokumentovaných nákladů

Pokud provádíte na zděděné nemovitosti opravy a rekonstrukce před prodejem, musíte mít na vše řádné doklady (faktury). Práce „bez papíru“ nelze daňově uplatnit jako výdaj, což zvyšuje výslednou daňovou povinnost.

Praktické situace a příklady

Případ první (Započtení času): Pan Z. v roce 2026 zdědí dům po otci, který nemovitost vlastnil 26 let. Pan Z. chce dům ihned prodat. Protože jde o dědictví v řadě přímé, syn si započte dobu vlastnictví otce a prodej je tak zcela osvobozen od daně.

Případ druhý (Bez započtení): Paní L. zdědí v roce 2026 byt po tetě, který je v řízení oceněn na 4 miliony Kč. O půl roku později jej prodá za 4,5 milionu Kč. Dědictví po tetě není řada přímá, proto se časový test počítá od nuly a paní L. musí zdanit zisk 500 000 Kč.

Případ třetí (Limit 5 milionů): Pan J. zdědí portfolio akcií a nemovitost v celkové hodnotě 12 milionů korun. Protože hodnota osvobozeného příjmu přesáhla 5 milionů Kč, musí podat Oznámení o osvobozených příjmech finančnímu úřadu.

Praktické kroky pro minimalizaci daňového rizika

Pokud řešíte dědictví a uvažujete o prodeji, ověřte si nejprve oznamovací povinnost. Pokud je hodnota vašeho podílu vyšší než 5 milionů Kč, nezapomeňte podat oznámení finančnímu úřadu.

Trvejte na tom, aby cena uvedená v usnesení o dědictví odpovídala reálné tržní hodnotě, protože vyšší hodnota v dědictví znamená nižší základ daně při budoucím prodeji.

Dále pečlivě archivujte všechny doklady a faktury za rekonstrukce, služby realitních kanceláří a právní služby spojené s prodejem, neboť tyto položky snižují vaši výslednou daň.

Než podepíšete rezervační smlouvu na prodej zděděné nemovitosti, nechte si od advokáta ověřit, zda splňujete časový test pro osvobození.

Komplexnost daňové problematiky a proč je třeba profesionální pomoc

Daňové aspekty dědictví a následného prodeje jsou provázané a chyba v prvním kroku může mít nevratné finanční dopady. Advokátní kancelář ARROWS dokáže tyto procesy koordinovat, zajistit správné právní nastavení prodeje a ochránit vás před sankcemi ze strany finančního úřadu.