DPH u nájmu nemovitostí: Kdy se pronajímateli vyplatí dobrovolné zdanění namísto osvobození?

9.1.2026

Pronajímáte kancelářské prostory, sklady, výrobní haly nebo jiné nebytové nemovitosti a váháte, zda zvolit dobrovolné zdanění DPH či standardní osvobození? V tomto článku najdete konkrétní odpovědi na klíčové otázky, a to jaké podmínky musíte splnit, kdy se dobrovolné zdanění skutečně vyplatí, jak funguje složitá 10letá korekce odpočtu a jaká vážná rizika vás čekají při nesprávném postupu.

Základní pravidla DPH u nájmu nemovitostí v roce 2025

Nájem nemovitých věcí je od července 2025 nadále osvobozen od DPH bez nároku na odpočet podle § 56a zákona o DPH. To znamená, že většina pronajímatelů fakturuje nájemné bez daně a nemůže si uplatnit odpočet DPH z nákladů souvisejících s nemovitostí. Toto pravidlo vychází z judikatury Soudního dvora EU, který definuje nájem jako převod práva užívat nemovitost za úplatu na sjednanou dobu.

Co se do osvobození nepočítá (tyto služby jsou vždy zdanitelné):

Krátkodobý nájem (do 48 hodin nepřetržitě) – musí být vždy zdaněn
Ubytovací služby (hotely, penziony) – podléhají standardně DPH
Nájem parkovacích míst a garáží – vždy zdanitelné plnění
Nájem bezpečnostních schránek
Nájem strojů a pevných zařízení

Pokud je nájem osvobozený, pronajímatel ztrácí nárok na odpočet DPH z pořízení nemovitosti, rekonstrukcí, oprav i provozních nákladů. Tato ztráta může činit statisíce až miliony korun, zejména u nově pořízených nemovitostí.

V praxi je DPH u nájmu nemovitostí podstatně složitější, než se na první pohled zdá, jelikož jednotlivé kroky obsahují skryté procesní detaily, návaznosti na daňové předpisy a rizika, která laik často nevidí. Finanční správa v roce 2025 zpřísnila kontroly v této oblasti a sankce za nesprávné uplatnění DPH jsou výrazně vyšší.

FAQ – Právní tipy k DPH u nájmu nemovitostí

1. Můžu si uplatnit odpočet DPH z nákupu nemovitosti, když ji pronajímám bez daně?

Ne. Při osvobozeném nájmu nemáte nárok na odpočet DPH. Pokud jste si již odpočet uplatnili, musíte provést korekci odpočtu po dobu 10 let od pořízení nemovitosti. To znamená vrácení části odpočtu zpět státu. Potřebujete prověřit, zda jste postupovali správně? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

2. Jak se liší nájem od ubytovacích služeb?

Nájem je poskytnutí prostoru k dlouhodobému užívání, zatímco ubytovací služby zahrnují doprovodné služby (úklid, stravování, recepce). Pokud poskytujete pouze prostor bez služeb, jde o nájem. Pokud poskytujete komplex služeb, jde o ubytování, které je vždy zdanitelné. Nevíte, jak kvalifikovat vaše plnění? Napište na office@arws.cz.

Kdy můžete dobrovolně zdanit nájem nemovitostí

Zákon o DPH připouští dobrovolné zdanění nájmu pouze za striktních podmínek. Není to volba, ale právně vymezená možnost, která závisí na splnění všech následujících kritérií:

Podmínky dobrovolného zdanění nájmu:

1. Pronajímatel je plátcem DPH – musíte mít platnou registraci k DPH a dosahovat obratu nad stanovenou hranici

2. Nájemce je plátcem DPH – musí být registrován k dani v ČR nebo od 1.7.2025 v jiném členském státě EU

3. Nemovitost není určena k bydlení – nejde o byt, dům s více než 60% obytné plochy nebo jednotku určenou k trvalému bydlení

4. Nájemce využívá prostor pro svou ekonomickou činnost – musí jít o podnikatelské účely

Od 1. července 2025 se rozšířily možnosti. Můžete dobrovolně zdanit nájem i nájemcům registrovaným k dani v jiném členském státě EU, a to bez jejich souhlasu. Dříve bylo nutné, aby nájemce souhlasil se zdaněním. Tato změna významně usnadnila pronájem nemovitostí mezinárodním společnostem a firmám z ostatních zemí EU.

Pokud nájemce přestane být plátcem DPH nebo změní účel využití (například ukončí podnikání), musíte okamžitě přejít na osvobozený nájem. Pokud jste si již uplatnili odpočet DPH, čeká vás korekce odpočtu po zbývající část 10leté lhůty. To je proces, který si vyžaduje pozornost a právní zpracování.

FAQ – Právní tipy k dobrovolnému zdanění

1. Můžu zdanit nájem bytu, když nájemce podniká?

Ne. Byt je ze zákona vždy osvobozen od DPH bez ohledu na to, jak ho nájemce využívá. Toto pravidlo je striktní a nelze ho obejít. I když nájemce používá byt výhradně pro podnikání, pronajímatel musí uplatnit osvobození a ztrácí tak nárok na odpočet DPH. Potřebujete prověřit, zda vaše nemovitost spadá pod výjimku? Napište na office@arws.cz.

2. Co když nájemce není plátce DPH?

V takovém případě musíte uplatnit osvobození od DPH. Pokud byste přesto zdanili, porušujete zákon a vystavujete se sankcím až 500 000 Kč. Finanční správa má právo doměřit daň, penále a úroky z prodlení, což vede k finančnímu zatížení překračujícímu původní chybu. Chcete se vyhnout riziku pokut? Kontaktujte naše specialisty na office@arws.cz.

Kdy se dobrovolné zdanění skutečně vyplatí

Dobrovolné zdanění se vyplatí, pokud náklady na vstupu převyšují zisk z nájmu nebo pokud plánujete významné investice do nemovitosti. Klíčová je matematika a dlouhodobá strategie. Rozhodnutí o zdanění má přitom dlouhodobý charakter – volba není snadné obrácení, ale váže se na 10letou korektivní lhůtu.

Praktický příklad: Kancelářská budova s rekonstrukcí

Představte si situaci pronajímatele, který pořídil nemovitost v roce 2023:

Pořizovací cena (2023): 20 000 000 Kč + DPH 4 200 000 Kč
Rekonstrukce (2024): 5 000 000 Kč + DPH 1 050 000 Kč
Roční nájemné: 1 500 000 Kč
Roční provozní náklady: 300 000 Kč + DPH 63 000 Kč

Varianta A: Osvobozený nájem (bez dobrovolného zdanění)

Tato varianta je standardní volbou. Pronajímatel nemůže si uplatnit odpočet DPH, což znamená:

Nemůžete si uplatnit odpočet 4 200 000 Kč z pořízení
Nemůžete si uplatnit odpočet 1 050 000 Kč z rekonstrukce
Nemůžete si uplatnit odpočet 63 000 Kč ročně z provozu
Celková ztráta nároku na odpočet: 5 313 000 Kč (za rok 1)
Daň z příjmů: 1 500 000 × 19% (za rok 2023) = 285 000 Kč ročně

Varianta B: Dobrovolné zdanění

Pronajímatel se rozhodne zdanit nájemné a uplatnit DPH:

Fakturujete nájemné + DPH: 1 500 000 + 315 000 Kč DPH
Uplatníte odpočet 4 200 000 Kč z pořízení
Uplatníte odpočet 1 050 000 Kč z rekonstrukce
Uplatníte odpočet 63 000 Kč z provozu
Celkový nárok na odpočet: 5 313 000 Kč
DPH na výstupu: 315 000 Kč
Výsledná pozice: 4 998 000 Kč ve váš prospěch (návrat DPH na vstupu)
Daň z příjmů: 1 500 000 × 19% (za rok 2023) = 285 000 Kč ročně (z nájemného bez DPH)

Rozdíl mezi variantami činí 4 998 000 Kč navíc v případě dobrovolného zdanění. Tolik získáte na odpočtu DPH z pořízení a investic. Tento příklad jasně ukazuje, že dobrovolné zdanění se vyplatí vždy, když máte významné vstupní náklady s DPH.

Kdy se dobrovolné zdanění nevyplatí:

Existují situace, kdy osvobození je výhodnější:

Máte minimální vstupní náklady s DPH (stará nemovitost bez rekonstrukce, která byla pořízena před roky)
Nájemce není plátce DPH (pak nemůžete zdanit, i kdybyste chtěli)
Pronajímáte bytové prostory, které jsou ze zákona osvobozeny
Plánujete prodat nemovitost do 10 let a chcete využít osvobození při prodeji
Nájemce poskytuje služby s dodatečným nárokem na odpočet DPH

FAQ – Právní tipy k výpočtu výhodnosti

1. Jak mám správně porovnat obě varianty?

Nejprve spočítejte celkovou DPH na vstupu (pořízení nemovitosti, rekonstrukce, provoz). Porovnejte ji s DPH na výstupu při dobrovolném zdanění (nájemné × 21%). Pokud je vstupní DPH vyšší než výstupní, vyplatí se zdanit. Nezapomeňte zahrnout i 10letou perspektivu korekce odpočtu a riziko změny podmínek. Výpočet není jednoduchý – jednotlivé položky mají skryté návaznosti a procesní detaily. Potřebujete odborný výpočet na míru? Napište na office@arws.cz.

2. Co když jsem si už uplatnil odpočet a chci přejít na osvobozený nájem?

Musíte provést korekci odpočtu za zbývající část 10letého období. To znamená vrátit část odpočtu zpět státu. Výpočet je složitý a závisí na roce, kdy jste odpočet uplatnili. Korekce se provádí vždy k poslednímu dni roku. Tato povinnost je spojená s rizikem, pokud ji neprovedete správně – hrozí vám doměření daně s pokutami. Chcete se vyhnout chybám při korekci odpočtu? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

10letá korekce odpočtu – co to znamená v praxi

Jedním z nejsložitějších aspektů DPH u nájmu nemovitostí je tzv. 10letá korekce odpočtu. Toto není jednoduché pravidlo, ale komplexní mechanismus, který si vyžaduje odborné porozumění a pečlivé sledování.

Korekce odpočtu (neboli úprava odpočtu daně) je povinnost vrátit část nebo celý uplatněný odpočet DPH, pokud se změní způsob použití nemovitosti. Pokud jste si při pořízení nemovitosti uplatnili plný odpočet DPH (protože jste plánovali zdaňovat nájem), ale později se rozhodne uplatnit osvobození (nebo naopak), musíte tuto změnu „opravit" vracením části DPH státu.

Zákon stanoví, že korekce se provádí po dobu 10 let od pořízení nemovitosti nebo od dokončení rekonstrukce (tzv. technického zhodnocení). Tato lhůta se počítá po jednotlivých kalendářních rocích. To znamená:

V 1. roce můžete vrátit 1/10 odpočtu
V 2. roce můžete vrátit 1/10 odpočtu
V 3. roce můžete vrátit 1/10 odpočtu
... atd. až do 10. roku

Důležitá pravidla pro korekci:

Korekce se provádí pouze, pokud rozdíl v nárocích přesahuje 10 procentních bodů. Jsou-li rozdíly menší, korekce se neprovádí
Změny se posuzují za každý kalendářní rok zvlášť – pokud se změní situace v červenci, korekce se aplikuje pouze na druhou polovinu roku
Korekce musí být provedena v daňovém přiznání za příslušný rok – není ji možné přehlédnout
Nesoulad s katastrem nemovitostí – pokud je nemovitost zapsána v katastru jako „nebytový prostor" a vy ji pronajímáte jako byt, hrozí vám sankce

Pokud si neuplatníte korekci, kterou byste měli, finanční správa vám ji doměří v rámci daňové kontroly. Hrozí vám nejen vrácení DPH, ale také penále a úroky z prodlení, což v součtu činí řadu desítek tisíc korun.

Rizika a sankce při nesprávném postupu

Nesprávné uplatnění DPH u nájmu nemovitostí může vést k závažným finančním sankcím a správním řízením. Finanční správa v roce 2025 zpřísnila kontroly v této oblasti a sankce jsou výrazně vyšší než před několika lety.

Nejčastější chyby, které vás připravují o peníze:

1. Zdanění nájmu bytů – byty jsou vždy osvobozeny, jejich zdanění je nezákonné

2. Chybějící souhlas při zdanění – před 1.7.2025 bylo nutný souhlas nájemce (u nájemců z EU); dnes je souhlas volitelný

3. Nesprávné posouzení nájemce – pokud nájemce není plátce DPH, zdanění je neplatné a má vám právo vrátit nájemné bez DPH

4. Nedodržení 10leté lhůty – při změně zdanění nemovitosti je nutné provést korekci odpočtu

5. Formální chyby v dokumentaci – chybějící smlouva s doložkou o zdanění, chybějící podpisy nebo nejednoznačnost faktury a smlouvy

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)
Nezákonné zdanění bytů – Pokuty až 500 000 Kč, doměření daně, penále a úroky z prodlenídauc	Odborné posouzení, zda vaše nemovitost spadá pod výjimku bytových jednotek. Příprava právního stanoviska a revize smluv.
Chybná korekce odpočtu – Doměření DPH + penále 20% + úroky; celkem až 100 000+ Kč ročně	Správný výpočet korekce za všechny roky. Příprava daňového přiznání a zastoupení v řízení s finanční správou.
Ztráta nároku na odpočet – Pokud jste si uplatnili odpočet na základě chybného zdanění, hrozí vám vrácení až 5 mil. Kč	Strategické právní poradenství při rozhodování mezi zdaněním a osvobozením. Příprava analýzy výhodnosti obou variant. Zajistěte si právní analýzu dřív, než uděláte chybu.
Nedosažení podmínky „nájemce plátce DPH" – Zdanění je neplatné, hrozí vám vrácení DPH nájemcem a pokuta	Ověření aktuální registrace nájemce k DPH na základě výpisu z registru. Notifikace nájemce o skončení dobrovolného zdanění, pokud nájemce zruší registraci.
Formální chyby v dokumentaci – Neplatnost zdanění, pokuta za nevedení řádné dokumentace až 50 000 Kč	Příprava modelové nájemní smlouvy s právně správnými doložkami o zdanění. Revize stávajících smluv a jejich aktualizace. Zajistěte si právně správné smlouvy.

Specifické situace – co řeší právníci ARROWS v praxi

DPH u nájmu nemovitostí je v praxi daleko složitější, než se na první pohled zdá. Jednotlivé situace obsahují skryté detaily a návaznosti, které laik nevidí. Právníci ARROWS řeší tuto agendu denně a pomohou vám vyhnout se finančním ztrátám.

Mezinárodní nájemci a nová pravidla od červenec 2025

Od 1. července 2025 se změnila pravidla pro nájemce registrované v jiném členském státě EU. Předtím jste potřebovali jejich souhlas se zdaněním; nyní se souhlas nevyžaduje. To znamená, že můžete zdanit nájemné, i když nájemce EU nesouhlasí. Tato změna má praktický dopad – usnadňuje rozhodnutí pronajímatelů, ale zároveň zvyšuje riziko chyb.

ARROWS má 10 let budovanou síť ARROWS International a denně řeší případy s mezinárodním prvkem. Pokud pronajímáte zahraničním subjektům, orientujeme se v pravidlech EU a zajistíme vám právní soulad. Máte nájemce z jiného státu EU? Spojte se s námi na office@arws.cz a zajistěte právní soulad.

Změna užití nemovitosti během 10let

Představte si, že jste pronajímali prostory s DPH, nájemce byl plátce DPH a vy jste si uplatňovali odpočet. Po čtyřech letech nájemce přestane být plátce DPH (nebo ukončí podnikání). Musíte přejít na osvobozený nájem. V tomto případě se automaticky spustí korekce odpočtu za zbývajících 6 let. Výpočet je složitý – část odpočtu zůstane platná (za roky, kdy byl nájemce plátce), část se musí vrátit (za roky, kdy je nájemce bez daně).

Právníci ARROWS vám pomohou vypočítat přesnou částku korekce a zajistíte správné vykazování v daňovém přiznání. Bez tohoto řešení hrozí vám pokuta za nedodržení korekce. Změnila se situace vašeho nájemce? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Rekonstrukce a technické zhodnocení – zvláštní pravidla

Pokud budete rekonstruovat nemovitost (která se pronajímá s DPH), má to zvláštní pravidla. Rekonstrukce se považuje za samostatný majetek s vlastní 10letou lhůtou pro korekci. To znamená, že v našem příkladu nemáte jednu lhůtu na pořízení, ale dvě lhůty: jednu na původní pořízení nemovitosti (2023–2033) a druhou na rekonstrukci (2024–2034).

Toto pravidlo komplikuje situaci – pokud prodáte nemovitost v roce 2030, musíte provést korekci na obě nemovitosti: na původní pořízení (zbývajících 3 roky) a na rekonstrukci (zbývajících 4 roky). Bez právníka je snadné se v tom ztratit. Plánujete rekonstrukci pronajímané nemovitosti? Napište na office@arws.cz a zajistěte si právní analýzu.

Jak si ARROWS pomáhá klientům v praxi

Právníci ARROWS řeší tuto agendu denně a mají zkušenosti, které vám mohou ušetřit tisíce hodin práce a statisíce korun na pokutách. ARROWS poskytuje v oblasti DPH u nájmu nemovitostí komplexní právní služby:

Právní konzultace a odborná stanoviska: Analyzujeme vaši situaci a připravujeme písemné právní stanovisko, které chrání před pokutami a kontrolami. Poradenství, které chrání.

Příprava a revize smluv: Připravujeme právně správné nájemní smlouvy s doložkou o dobrovolném zdanění (pokud je to vhodné). Revizí stávajících smluv zajistíme jejich soulad se zákonem.

Výpočet výhodnosti zdanění: Provádíme detailní finanční analýzu obou variant (osvobozený vs. zdaněný nájem) a doporučujeme, která je pro vás výhodnější.

Správa korekce odpočtu: Zajistíme správné vykazování 10leté korekce odpočtu v daňových přiznáních a připravíme všechny podklady pro finanční správu.

Zastupování u rejstříků a regulátorů: Pokud potřebujete aktualizovat zápis nemovitosti v katastru, zajistíme komunikaci s příslušnými orgány.

Školení a certifikáty: Nabízíme odborná školení zaměřená na DPH u nájmu nemovitostí pro váš právní tým nebo účetní.

Pokud máte zajímavou investiční nebo obchodní příležitost, rádi vás propojíme s ostatními klienty z naší sítě. Pokud sháníte v dané oblasti financování či obchodního partnera, kontaktujte nás – umíme spojovat. Potřebujete právní poradenství? Napište na office@arws.cz a domluvte si konzultaci.

Závěr: Proč svěřit DPH u nájmu nemovitostí profesionálům

Problematika DPH u nájmu nemovitostí je mnohem složitější, než si obvykle majitelé nemovitostí myslí. Jednotlivé kroky, které vypadají jednoduše (zdanit nájem, uplatnit odpočet), se v reálném světě skrývají výjimkami, procesními detaily, návaznostmi na další předpisy a riziky, která laik nevidí. Chyba v jednom roce znamená, že musíte vrátit stovky tisíc korun DPH včetně pokut.

Právníci ARROWS mají s touto problematikou dvacetiletou zkušenost a řeší ji denně. Znají všechny detaily, všechny procesy a všechna rizika. Investice do profesionálního právního poradenství se obvykle vrátí už v prvním roce úsporou na pokutách a optimalizací DPH.

Zároveň pamatujte: ARROWS je pojištěna na škodu až do 500 000 000 Kč. Pro vás jako klienta to znamená, že pokud vám dáme právní poradenství a my se zmýlíme, pojištění vás finančně pokryje. Toto je důležité, pokud váš případ zahrnuje vysoké částky.

Pokud si nejste jistí, zda máte správně nastavenou DPH u nájmu nebo máte jakékoliv pochybnosti, kontaktujte nás bez ostychu. Konzultace vám pomůže vyhnout se chybám a ušetří vám čas a peníze. Stačí napsat na office@arws.cz a domluvit si schůzku – rádi vám pomůžeme najít nejlepší řešení pro vaši situaci.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k DPH u nájmu nemovitostí

1. Můžu si převést nájemce z režimu osvobozený nájem na dobrovolné zdanění bez změny smlouvy?

Zákon výslovně vyžaduje, aby dobrovolné zdanění bylo zřetelně uvedeno v nájemní smlouvě nebo jej musí být účastníci smlouvy vzájemně písemně ohlášeni. Prostá změna faktury bez dokumentace není právně dostatečná. ARROWS pro vás připraví právně správné oznámení a případně reviduje smlouvu. Potřebujete aktualizovat smlouvu? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

2. Co se stane, když pronajmu prostory během doby, kdy provádím korekci odpočtu?

Pokud prodáte nemovitost během 10leté korektivní lhůty, musíte provést korekci za zbývající roky. Pokud je prodej osvobozen (po 2 letech od kolaudace od r. 2025), korekce se vztahuje i na tuto prodej. Výpočet je technicky velmi náročný a často dochází k chybám. Plánujete prodej nemovitosti? Zajistěte si právní poradenství na office@arws.cz.

3. Jak se liší situace, když pronajímám část nemovitosti s DPH a část bez DPH?

Pokud pronajímáte různé části se různým režimem DPH (např. část kancelářských prostor s daní a část bytů bez daně), musíte vést odlišné odpočty a korekce pro každou část. Toto je komplikované a vyžaduje velkou pečlivost při účetnictví. Bez profesionálního přístupu se snadno stane, že odpočet jedné části „utečete" do druhé. Pronajímáte smíšenou nemovitost? Napište na office@arws.cz a zajistěte si odborné nastavení účetního systému.

4. Jaké dokumenty si musím ponechávat, aby byla korekce odpočtu věrohodná?

Musíte uchovávat: nájemní smlouvu s doložkou o zdanění, všechny faktury (vaše i nájemce), výpisy z registru plátců DPH (aby bylo zřejmé, kdy byl nájemce plátce/neplátce), daňová přiznání za všechny roky. Lhůta pro uchovávání je 6 let (7 let pro obchodní společnosti). Bez těchto dokumentů nemůžete prokázat korekci. Chcete být na straně bezpečí? Kontaktujte nás na office@arws.cz a zajistěte si správný archiv dokumentů.

5. Musím si na začátku zdanění zajistit nějaký souhlas od finanční správy?

Ne, od 1.1.2021 není potřeba zatěžovat finanční správu žádostí. Zdanění se uplatňuje přímo v daňovém přiznání. Avšak bez odborného právního posouzení se snadno stane, že vaše zdanění bude mít právní vadu, kterou finanční správa zjistí až při kontrole. Chcete si ověřit legálnost svého zdanění předem? Napište na office@arws.cz.

6. Co když obdržím pokutu za chybné uplatnění DPH v minulosti? Je příliš pozdě na nápravu?

Pokud obdržíte doměření daně od finanční správy, není příliš pozdě. ARROWS vám pomůže připravit kvalitní námitky, zajistit zastoupení v daňovém řízení a v případě potřeby podá odvolání. Často je možné dosáhnout slevy na penále. Čím dříve se obrátíte, tím lépe – zřídka je příliš pozdě. Máte problém s finanční správou? Spojte se s námi okamžitě na office@arws.cz.

Upozornění: Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter a slouží k základní orientaci v problematice. Ačkoliv dbáme na maximální přesnost obsahu, právní předpisy a jejich výklad se v čase vyvíjejí. Pro ověření aktuálního znění předpisů a jejich aplikace na vaši konkrétní situaci je proto nezbytné kontaktovat přímo ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz). Neneseme žádnou odpovědnost za případné škody či komplikace vzniklé samostatným užitím informací z tohoto článku bez naší předchozí individuální právní konzultace a odborného posouzení. Každý případ vyžaduje řešení na míru, proto nás neváhejte oslovit.