Skryté vady nemovitosti: Kdy lze i po letech žádat slevu z kupní ceny nebo odstoupit od smlouvy?

Koupě nemovitosti představuje obvykle jednu z největších finančních investic v životě. Co však dělat, když se měsíce nebo dokonce roky po koupi domu či bytu začne objevovat plíseň na stěnách nebo se ukáže, že elektroinstalace neodpovídá normám? Právní úprava skrytých vad nemovitostí poskytuje kupujícím ochranu, která může vést až k odstoupení od smlouvy či získání slevy z kupní ceny. V tomto článku se dozvíte, jak postupovat při zjištění skrytých vad, jaká máte práva a na co si dát pozor, abyste o ně nepřišli.

Co jsou skryté vady nemovitosti a proč jsou problematické

Skrytá vada nemovitosti je technický nebo právní nedostatek, který existoval již v okamžiku převzetí nemovitosti kupujícím, avšak nebyl viditelný při běžné prohlídce ani při vynaložení dostatečné pečlivosti. Charakteristickým rysem skryté vady je, že se projeví teprve později, až při užívání nemovitosti.

Mezi typické příklady skrytých vad patří vlhkost a plíseň skrytá za čerstvě nanesenou omítkou nebo obklady, elektroinstalace neodpovídající normám zakrytá novými kryty, statické poruchy konstrukce, zatékající střecha projevující se až po první zimě, napadení krovu dřevokaznou houbou nebo vadné izolace. Tyto vady mohou zásadně ovlivnit hodnotu nemovitosti, její užívání i bezpečnost.

Naopak za skrytou vadu nelze považovat zjevné vady, které byly viditelné při prohlídce (například poškozené omítky, rozbitá dlažba), vady výslovně uvedené ve smlouvě nebo běžné opotřebení odpovídající stáří nemovitosti.

FAQ – Právní tipy k rozpoznání skryté vady

1. Jak poznám, že jde opravdu o skrytou vadu, a ne jen o běžné opotřebení?

Rozhodující je, zda vada existovala již při koupi a zda jste ji mohli odhalit při důkladné prohlídce. Běžné opotřebení odpovídající stáří nemovitosti (například oprýskaný nátěr u staršího domu) není skrytou vadou. Naopak plíseň zakrytá novou malbou nebo statické trhliny překryté sádrokartonem ano. Pro posouzení kontaktujte advokátní kancelář ARROWS na office@arws.cz. 

2. Mohu reklamovat vadu, kterou jsem si při prohlídce nevšiml?

Ano, pokud vada nebyla zjistitelná ani při dostatečné péči. Zákon chrání kupující před vadami, které nemohli odhalit ani při pečlivé kontrole. Advokáti ARROWS vám pomohou posoudit, zda vaše situace naplňuje podmínky skryté vady. Napište nám na office@arws.cz.

3. Platí odpovědnost za skryté vady i tehdy, když prodávající o vadě nevěděl?

Ano, prodávající odpovídá za skryté vady i v případě, že o nich sám nevěděl. Rozhodující je, že vada existovala v době prodeje. Pokud však prodávající o vadě věděl a zatajil ji, může odpovídat i trestně. Potřebujete posoudit svou situaci? Obraťte se na office@arws.cz.

Právní rámec odpovědnosti za skryté vady podle občanského zákoníku

Odpovědnost za skryté vady nemovitostí upravuje občanský zákoník v ustanoveních § 2099 a následujících, přičemž pro nemovitosti platí speciální úprava v § 2129. Podle tohoto ustanovení má kupující právo vytknout prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí vlastnického práva. Tato lhůta je objektivní a představuje maximální časový rámec, v němž se skrytá vada může projevit.

Zásadní je však i subjektivní lhůta vyplývající, podle které musí kupující oznámit vadu prodávajícímu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit. Oba tyto časové limity běží současně a jejich kombinace určuje, zda má kupující ještě právo uplatnit reklamaci. Pokud tedy kupující zjistí vadu krátce po koupi, musí ji oznámit okamžitě. 

Pokud se vada projeví například po čtyřech letech, stále má právo ji uplatnit, ale opět musí tak učinit bezodkladně po jejím zjištění. V praxi to znamená, že pouhá skutečnost, že máte pět let na uplatnění vady, neznamená, že můžete s oznámením otálet. Rozhodující moment nastává v okamžiku, kdy jste vadu objevili nebo jste ji mohli při dostatečné péči objevit. Od té chvíle běží subjektivní lhůta „bez zbytečného odkladu", což v praxi představuje maximálně několik týdnů.

Pro spotřebitele, tedy fyzické osoby, které nemovitost kupují mimo svou podnikatelskou činnost, platí od ledna 2023 zvýhodněná ochrana. Pokud se vada projeví v průběhu dvou let od převzetí nemovitosti, má se ze zákona za to, že stavba byla vadná již při převzetí. V takovém případě je to prodávající, kdo musí prokázat, že vada vznikla až později. Tato úprava výrazně usnadňuje důkazní situaci kupujícího v prvních dvou letech.

Je třeba zdůraznit, že ani běžné smluvní doložky typu „nemovitost se prodává, jak stojí a leží" nezbavují prodávajícího odpovědnosti za skryté vady u individuálně určených nemovitostí. Tyto formulace mají význam pouze při prodeji neurčitého souboru věcí úhrnkem. Pro vyloučení odpovědnosti by kupující musel písemně prohlásit, že se vzdává práv z vadného plnění, což však není možné u spotřebitelských smluv.

Právníci advokátní kanceláře ARROWS se specializují na komplexní poradenství při koupi a prodeji nemovitostí. Pomůžeme vám vyhodnotit rizika ještě před uzavřením smlouvy a zajistíme, aby vaše práva byla maximálně chráněna. Pro konzultaci nás kontaktujte na office@arws.cz. 

Jaká práva máte při zjištění skrytých vad

Rozsah práv kupujícího při zjištění skryté vady závisí na tom, zda se jedná o podstatné nebo nepodstatné porušení kupní smlouvy. Toto rozlišení má zásadní vliv na možnosti kupujícího. 

Podstatné porušení smlouvy

O podstatné porušení smlouvy jde tehdy, pokud porušující strana (prodávající) již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že druhá strana (kupující) by smlouvu neuzavřela, kdyby takové porušení předvídala. 

Typicky půjde o situace, kdy vada znemožňuje obvyklé užívání nemovitosti, zásadně snižuje její hodnotu nebo ohrožuje zdraví či bezpečnost obyvatel. Příkladem může být závažná statická porucha, masivní napadení konstrukce dřevokaznou houbou, chybějící hydroizolace způsobující trvalé zatékání nebo nepovolená stavební úprava znemožňující kolaudaci.

Při podstatném porušení smlouvy má kupující podle § 2106 občanského zákoníku na výběr z následujících práv:

• Odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci – v praxi u nemovitostí těžko aplikovatelné
• Odstranění vady opravou věci – požadavek na prodávajícího, aby vadu opravil na vlastní náklady
• Přiměřenou slevu z kupní ceny – snížení zaplacené ceny odpovídající závažnosti vady
• Odstoupení od smlouvy – zrušení kupní smlouvy s účinky od počátku a vrácení kupní ceny

Nepodstatné porušení smlouvy

Pokud vada nepředstavuje podstatné porušení smlouvy, má kupující podle § 2107 občanského zákoníku užší rozsah práv:

• Odstranění vady – požadavek na opravu
• Přiměřenou slevu z kupní ceny

Odstoupení od smlouvy v tomto případě není možné, ledaže prodávající vadu neodstraní v přiměřené lhůtě nebo oznámí, že vady neodstraní.

Je důležité si uvědomit, že kupující musí své právo zvolit a sdělit ho prodávajícímu. Pokud tak neučiní včas, má k dispozici pouze práva odpovídající nepodstatnému porušení. Dokud kupující neuplatní právo na slevu z kupní ceny nebo neodstoupí od smlouvy, může prodávající chybějící věc dodat nebo právní vadu odstranit. Jiné vady může prodávající odstranit podle své volby opravou nebo dodáním náhradního plnění.

Rozhodování o tom, zda jde o podstatné či nepodstatné porušení smlouvy, vyžaduje pečlivé právní posouzení konkrétních okolností případu. Advokátní kancelář ARROWS má rozsáhlé zkušenosti s řešením těchto situací a dokáže vyhodnotit, jakou strategii zvolit pro maximální ochranu vašich zájmů. Spojte se s námi na office@arws.cz. 

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)
Ztráta práva na reklamaci vady kvůli pozdnímu oznámení	Zajistíme okamžitou právní analýzu a přípravu řádného oznámení vady prodávajícímu v souladu se zákonnými lhůtami
Obtížné prokázání existence vady v době převodu nemovitosti	Spolupracujeme se soudními znalci a zajistíme vypracování odborného posudku prokazujícího existenci vady již při koupi
Riziko neúspěchu při soudním sporu bez dostatečných důkazů	Připravíme komplexní důkazní strategii včetně fotodokumentace, znaleckých posudků a svědeckých výpovědí
Nesprávné určení výše slevy z kupní ceny vedoucí k zamítnutí nároku	Posoudíme všechna zákonem stanovená kritéria a zajistíme spravedlivé vyčíslení slevy odpovídající judikatuře

Postup při zjištění skryté vady – krok za krokem

Zjištění skryté vady nemovitosti je stresující situace, která vyžaduje rychlou a promyšlenou reakci. Každý den prodlení může oslabovat vaši právní pozici. Zde je návod, jak postupovat: 

1. Okamžitá dokumentace vady

Jakmile zjistíte možnou skrytou vadu, ihned ji důkladně zdokumentujte. Pořiďte obsáhlou fotodokumentaci a video zachycující rozsah problému. Fotografujte z různých úhlů a pokud možno v různých denních dobách nebo za různých povětrnostních podmínek (například zatékání při dešti). Zaznamenejte si přesné datum zjištění vady. Pokud je to možné, zajistěte si svědky, kteří vadu viděli – například sousedy, řemeslníky nebo rodinné příslušníky.

2. Odborné posouzení

Neprodleně kontaktujte odborníka na stavebnictví. Odborník posoudí závažnost vady, určí její pravděpodobnou příčinu a odhadne, zda mohla existovat již v době převodu nemovitosti. Pro soudní řízení je klíčový znalecký posudek od soudního znalce z oboru stavebnictví, který vadu odborně popíše, určí její příčinu a vyčíslí buď náklady na opravu, nebo snížení tržní hodnoty nemovitosti.

Znalecký posudek je nejdůležitějším důkazem v případném soudním řízení. Bez něj je prakticky nemožné prokázat, že vada existovala již v době převodu a že jde skutečně o skrytou vadu, nikoli o pozdější poškození nebo běžné opotřebení. Investice do kvalitního posudku se téměř vždy vyplatí.

3. Písemné oznámení prodávajícímu

Bez zbytečného odkladu, ideálně do několika dní od zjištění vady, zašlete prodávajícímu písemné oznámení o vadě. Doporučujeme zaslat dopis doporučeně s dodejkou, abyste měli důkaz o doručení. Alternativně lze využít datovou schránku nebo e-mail s uznávaným elektronickým podpisem.

V oznámení precizně popište zjištěnou vadu, uveďte datum jejího zjištění a přiložte fotodokumentaci. Jasně formulujte, jaké právo si volíte – odstranění vady opravou, slevu z kupní ceny nebo odstoupení od smlouvy. Stanovte prodávajícímu přiměřenou lhůtu k vyjádření a k případné nápravě.

4. Vyjednávání a případný soudní spor

Po doručení oznámení prodávající může vadu uznat a nabídnout řešení – opravu na své náklady, finanční kompenzaci nebo dohodu o slevě. V ideálním případě se dohodnete mimosoudně, což je rychlejší a levnější.

Pokud prodávající vadu odmítá uznat, neodpovídá na vaše oznámení nebo nabízí nedostatečné řešení, je nutné podat žalobu k příslušnému okresnímu soudu podle místa, kde se nemovitost nachází. V soudním řízení budete muset prokázat existenci vady, že existovala již v době převodu, že jste ji nemohli zjistit při běžné prohlídce a že jste vadu oznámili včas. 

Celý tento proces je právně i procedurálně náročný. Každý krok vyžaduje odborné znalosti nejen právních předpisů, ale i procesních pravidel, judikatury a důkazních postupů. Advokátní kancelář ARROWS se specializuje na zastupování klientů při reklamaci skrytých vad nemovitostí. 

Zajistíme pro vás komplexní služby od posouzení vady, přes zajištění znaleckého posudku, vyjednávání s prodávajícím až po zastoupení v soudním řízení. Kontaktujte nás na office@arws.cz a my se postaráme o efektivní ochranu vašich práv.

FAQ – Právní tipy k postupu při reklamaci

1. Jak rychle musím vadu oznámit prodávajícímu?

Zákon vyžaduje oznámení „bez zbytečného odkladu" po zjištění vady. V praxi to znamená maximálně několik týdnů, ideálně však do několika dní. Každý den prodlení může oslabit vaši právní pozici. Pokud si nejste jisti správným postupem, neprodleně kontaktujte ARROWS na office@arws.cz.

2. Musím mít znalecký posudek už při prvním oznámení vady?

Není to striktně vyžadováno při prvním oznámení, ale doporučujeme posudek zajistit co nejdříve. Pro případný soudní spor je znalecký posudek nezbytný. Právníci ARROWS spolupracují s renomovanými znalci a zajistí vám vypracování kvalitního posudku. Napište nám na office@arws.cz.

3. Co když prodávající na moje oznámení nereaguje?

Pokud prodávající neodpovídá ani po urgenci, je třeba se připravit na soudní řízení. Nečinnost prodávajícího však nesnižuje vaše práva. Advokátní kancelář ARROWS vám pomůže vynutit vaše nároky právní cestou. Pro konzultaci nás kontaktujte na office@arws.cz.

Jak se určuje výše slevy z kupní ceny

Určení přiměřené slevy z kupní ceny patří mezi nejsložitější otázky při řešení skrytých vad nemovitostí. Nelze ji jednoduše vyčíslit pouhým odečtením nákladů na opravu od kupní ceny. Soudní praxe vyžaduje komplexní posouzení mnoha faktorů.

Základní kritéria podle judikatury

Podle ustálené judikatury Nejvyššího soudu je při určování výše slevy z kupní ceny nutné přihlížet k následujícím hlediskům:

1. Jak vada komplikuje a omezuje užívání nemovitosti oproti stavu, který strany předpokládaly při bezvadném plnění. Jde o posouzení funkčního dopadu vady na každodenní život v nemovitosti.
2. Zda vada snižuje životnost nemovitosti, a pokud ano, o kolik. Zároveň je třeba posoudit, zda případná oprava naopak životnost nezvýší oproti původnímu stavu.
3. O kolik se v důsledku vady snížila hodnota nemovitosti s přihlédnutím k rozsahu vady a s ohledem na to, zda byla kupní cena sjednána ve výši ceny obvyklé, nižší nebo vyšší.
4. Výše nákladů na odstranění vady, nicméně sleva se s těmito náklady nerovná. Náklady na opravu jsou jen jedním z mnoha kritérií.
5. Další relevantní skutečnosti specifické pro daný případ, jako například to, zda se jednalo o prodej nové či staré nemovitosti, zda byla rekonstruovaná, zda byla cena zohledňující určité vady apod.

Účelem slevy z kupní ceny je vytvořit situaci, která se co nejvíce blíží stavu, jako by bylo plněno bez vad. Sleva má narovnat narušení ekvivalence mezi plněním prodávajícího (předání nemovitosti) a plněním kupujícího (zaplacení kupní ceny). Pokud kupující za dohodnutou cenu obdržel vadné plnění, které neodpovídá smluvně předpokládanému stavu, musí být tento nepoměr vyrovnán slevou.

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)
Požadavek na slevu je soudem zamítnut jako nepřiměřený	Zajistíme odborné vyčíslení slevy odpovídající všem zákonným kritériím a aktuální judikatuře Nejvyššího soudu
Sleva je určena jen podle nákladů na opravu bez dalších kritérií	Komplexně posoudíme všechny relevantní faktory včetně snížení hodnoty nemovitosti, omezení užívání a dopadu na životnost
Nedostatečné znalecké podklady pro určení výše slevy	Spolupracujeme s renomovanými soudními znalci a zajistíme kvalitní posudek zaměřený na všechny potřebné aspekty

Kdy lze odstoupit od kupní smlouvy

Odstoupení od kupní smlouvy představuje nejzávažnější následek zjištění skryté vady. Má za následek zrušení smlouvy s účinky od počátku, což znamená, že se strany vrací do původního stavu – prodávající musí vrátit kupní cenu a kupující musí vrátit nemovitost.

Podmínky pro odstoupení

Odstoupit od smlouvy lze pouze v případě podstatného porušení smlouvy, jak bylo vysvětleno výše. To znamená zejména situace, kdy:

• Vada znemožňuje obvyklé užívání nemovitosti (například závažná statická porucha činící dům nebezpečným)
• Vada je neodstranitelná a zásadně snižuje hodnotu nemovitosti
• Prodávající odmítl vadu odstranit nebo ji neodstranil v přiměřené lhůtě u odstranitelné vady
• Kupující by smlouvu neuzavřel, kdyby o vadě věděl

Odstoupení od smlouvy nelze uplatnit u nevýznamných vad, přičemž se má za to, že vada není nevýznamná, pokud není prokázán opak. Je tedy na prodávajícím, aby prokázal, že vada je nevýznamná.

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)
Neplatné odstoupení od smlouvy kvůli formálním vadám	Zajistíme právně bezvadné provedení odstoupení od smlouvy s dodržením všech zákonných náležitostí
Komplikace při vrácení nemovitosti a kupní ceny	Vyjednáme podmínky vrácení vzájemných plnění a zajistíme hladký průběh procesu včetně komunikace s katastrem nemovitostí
Problémy s hypotékou a dalšími finančními závazky při odstoupení	Poskytneme komplexní poradenství pro řešení souvisejících závazků a vyjednáme s bankou optimální podmínky

Jak se chránit před skrytými vadami ještě před koupí

Prevence je vždy lepší než následné řešení problémů. Před koupí nemovitosti je proto nezbytné věnovat dostatečnou pozornost jejímu technickému i právnímu stavu.

Důkladná technická prohlídka

Nikdy nekupujte nemovitost pouze na základě jedné krátké prohlídky. Naplánujte si více návštěv v různou denní dobu a za různého počasí. Ideálně si přiveďte odborníka – stavebního technika, statika nebo certifikovaného inspektora nemovitostí. Odborník dokáže odhalit problémy, které laik snadno přehlédne.

Investice do profesionální inspekce nemovitosti se pohybuje v rozmezí 5 000 až 15 000 Kč v závislosti na velikosti a typu nemovitosti. Tato částka je však zanedbatelná ve srovnání s možnými náklady na odstranění skrytých vad, které mohou dosahovat statisíců až milionů korun.

Inspektor by měl zaměřit pozornost zejména na:

• Strukturu a statiku budovy – praskliny ve zdech, posuny konstrukce, stav nosných prvků
• Vlhkost a izolace – měření vlhkosti zdiva, kontrola hydroizolací, přítomnost plísní
• Elektroinstalaci – stáří rozvodů, přítomnost proudových chráničů, odpovídání normám
• Vodovodní a odpadní rozvody – stav potrubí, těsnost spojů, funkčnost
• Střechu a krovy – stav krytiny, stav dřevěných konstrukcí, známky zatékání
• Topení – funkčnost, stav kotlů a rozvodů

Využijte také moderní technické pomůcky jako termokameru, která odhalí tepelné úniky, skrytou vlhkost nebo nedostatky v izolaci.

Právní kontrola stavu nemovitosti

Ještě před podpisem kupní smlouvy si nechte prověřit právní stav nemovitosti. Základním krokem je získání aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, kde zjistíte vlastníka nemovitosti a případná zatížení jako zástavní práva, věcná břemena, předkupní práva nebo exekuce.

Některé právní vady však v katastru nenajdete – například nájemní smlouvy ve prospěch třetích osob, služebnosti sjednávané obcí v minulosti nebo některé druhy exekucí. Proto je vhodné:

• Vyžádat si od prodávajícího prohlášení o nezatížení nemovitosti
• Prověřit centrální evidenci exekucí
• Ověřit v insolvenčním rejstříku, zda prodávající není v insolvenci
• Zkontrolovat stavební dokumentaci a kolaudační rozhodnutí
• Zjistit, zda nejsou v bytovém domě či obci vedeny spory ohledně nemovitosti

Právní kontrola kupní smlouvy

Před podpisem kupní smlouvy si ji nechte zkontrolovat advokátem. Advokát posoudí, zda smlouva chrání vaše zájmy, zda obsahuje všechny potřebné náležitosti a zda neobsahuje pro vás rizikové doložky. Cena kontroly kupní smlouvy se pohybuje kolem 4 000 až 6 000 Kč a může vás uchránit před mnohamilionovými ztrátami.

Advokátní kancelář ARROWS poskytuje komplexní právní služby při koupi nemovitostí včetně právní kontroly nemovitosti, přípravy a revize kupních smluv, zajištění advokátní úschovy kupní ceny a zastoupení při jednání s katastrálním úřadem. 

Naše zkušenosti z dlouhodobé spolupráce s více než 150 akciovými společnostmi, 250 společnostmi s ručením omezeným a 50 obcemi a kraji nám umožňují poskytovat služby na nejvyšší profesionální úrovni. Pro bezpečnou koupi nemovitosti nás kontaktujte na office@arws.cz.

Soudní spory a role advokáta

Pokud se nepodaří dosáhnout dohody s prodávajícím mimosoudně, je nutné podat žalobu k příslušnému okresnímu soudu podle místa, kde se nemovitost nachází. Soudní řízení ve věcech skrytých vad nemovitostí je právně i procesně velmi náročné a bez odborného zastoupení advokátem je riziko neúspěchu vysoké.

Průběh soudního řízení

Soudní řízení začíná podáním žaloby, ve které musí být přesně specifikováno, jakou vadu kupující vytýká, kdy ji zjistil, jak a kdy ji oznámil prodávajícímu a jaké právo požaduje (slevu, odstoupení od smlouvy, náhradu škody). K žalobě je třeba připojit veškeré důkazy – fotodokumentaci, znalecký posudek, korespondenci s prodávajícím, svědecké výpovědi apod..

V důkazním řízení pak soud posuzuje předložené materiály. Klíčové je prokázat několik skutečností:

1. Existence vady – že nemovitost skutečně trpí vadou, kterou kupující vytýká
2. Skrytý charakter vady – že vada nebyla zjistitelná při běžné prohlídce ani při vynaložení náležité péče
3. Existence vady již v době převodu – že vada existovala již při koupi, nikoli až později
4. Včasné oznámení – že kupující vadu oznámil bez zbytečného odkladu po jejím zjištění
5. Výše škody nebo slevy – pokud požadujete slevu, je třeba doložit její přiměřenou výši

Nejdůležitějším důkazním prostředkem je znalecký posudek od soudního znalce z oboru stavebnictví. Ten vadu odborně popíše, určí její příčinu, posoudí, zda mohla existovat již v době převodu, a vyčíslí buď náklady na odstranění nebo snížení hodnoty nemovitosti.

Soudní řízení trvá obvykle jeden až dva roky, v komplikovaných případech i déle. Důležité je mít od počátku dobře připravenou procesní strategii a kompletní důkazní materiály.

Proč je nutný advokát

Ačkoliv zastoupení advokátem není v těchto sporech zákonnou povinností, z praktického hlediska je vysoce doporučené. Odborná právní pomoc totiž výrazně zvyšuje pravděpodobnost úspěšného výsledku celého řízení.

Klíčovým krokem je odborné posouzení případu hned na začátku. Advokát dokáže reálně zhodnotit šance na úspěch, definovat uplatnitelná práva a zvolit tu nejvhodnější strategii pro vedení sporu.

Správně připravená žaloba podložená kompletními důkazy nejen zvyšuje naději na výhru, ale také zkracuje délku řízení. Právník navíc zajistí veškeré procesní úkony, navrhování důkazů i účast na jednáních. Zkušený zástupce dokáže efektivně vyjednávat a často dosáhne mimosoudní dohody, což šetří čas i peníze. 

Advokátní kancelář ARROWS se specializuje na zastupování klientů v soudních sporech týkajících se skrytých vad nemovitostí. Máme zkušenosti s desítkami podobných případů a dlouhodobě spolupracujeme s předními soudními znalci. Naše kancelář je pojištěna na škodu až do výše 500 milionů Kč, což poskytuje našim klientům maximální jistotu. Pro profesionální zastoupení nás kontaktujte na office@arws.cz. 

FAQ – Právní tipy k soudnímu řízení

1. Musím mít advokáta, nebo mohu vystupovat před soudem sám?

Zákon vám umožňuje vystupovat před soudem osobně, ale v případě tak složité problematiky jako jsou skryté vady nemovitostí je to vysoce rizikové. Jeden procesní nebo důkazní přešlap může znamenat prohru sporu. Advokáti ARROWS zajistí profesionální zastoupení s maximální šancí na úspěch. Kontaktujte nás na office@arws.cz. 

2. Jak dlouho trvá soudní řízení a kolik stojí?

Soudní řízení obvykle trvá 1-2 roky. Náklady zahrnují soudní poplatek, odměnu advokáta, náklady znaleckých posudků a případné další důkazy. V případě úspěchu vám soud může přiznat náhradu nákladů řízení od protistrany. Pro kalkulaci nákladů ve vašem případě nás kontaktujte na office@arws.cz. 

3. Co když prodávající už nemá peníze na vrácení kupní ceny nebo zaplacení slevy?

V takovém případě je nutné vymáhat pohledávku exekucí. Advokátní kancelář ARROWS spolupracuje s exekutory a zajistí vymáhání vašeho nároku včetně lustrací majetku dlužníka. Napište nám na office@arws.cz. 

Specifické situace a výjimky:

Prodávající o vadě věděl

Pokud prodávající o skryté vadě věděl nebo musel vědět v době odevzdání nemovitosti, nemá právo namítat opožděnost reklamace ani po uplynutí pětileté lhůty. V takovém případě může kupující uplatnit práva z vadného plnění i po pěti letech od nabytí.

Pokud prodávající vadu úmyslně zatajil, může být jeho jednání posouzeno i jako trestný čin podvodu podle § 209 trestního zákoníku. V takové situaci je vhodné zvážit podání trestního oznámení. Advokáti ARROWS vám pomohou posoudit, zda je v daném případě na místě trestní oznámení a zajistí jeho řádné podání. Kontaktujte nás na office@arws.cz. 

Koupě od developera

Při koupi bytu nebo domu od developera (nová výstavba) se často setkáte s poskytnutím dvou nebo tříleté záruční doby. Tato záruka pokrývá i vady, které vzniknou až v průběhu užívání, nikoli pouze skryté vady existující při převodu. Spotřebitelé mají navíc v prvních dvou letech výhodu v důkazním břemenu – vada objevená do dvou let od převzetí se presumuje jako existující při převzetí.

U developerských projektů je klíčové řádné protokolární předání bytu s detailním popisem stavu. Advokátní kancelář ARROWS poskytuje službu právního zastoupení při předání díla, kdy zajistíme, aby protokol přesně odrážel skutečný stav a chránil vaše práva. Pro zajištění této služby nás kontaktujte na office@arws.cz. 

Společné části bytových domů

Pokud se skrytá vada týká společných částí bytového domu (například střechy, fasády, schodiště), situace je komplikovanější. V minulosti judikatura vylučovala aktivní věcnou legitimaci společenství vlastníků jednotek (SVJ) k podání žaloby kvůli skrytým vadám společných částí. Novela občanského zákoníku účinná od 6. ledna 2023 však tuto situaci napravila a SVJ může uplatňovat práva z vadného plnění týkající se společných částí.

Právní vady nemovitosti

Vedle faktických vad (technický stav) může nemovitost trpět i právními vadami. Mezi právní vady patří zejména existence zástavních práv, věcných břemen, exekucí, předkupních práv nebo nájemních práv třetích osob, o kterých kupující nevěděl a neměl možnost se dozvědět.

Právní vady mají stejný režim jako faktické vady – kupující má právo na odstranění vady (sjednání souhlasu oprávněné osoby se zrušením břemena), slevu z kupní ceny nebo odstoupení od smlouvy. Advokáti ARROWS se specializují na řešení právních vad nemovitostí a pomohou vám s jejich odstraněním nebo vymáháním náhrady. Kontaktujte nás na office@arws.cz. 

Závěr

Skryté vady nemovitostí představují jeden z nejčastějších a zároveň nejsložitějších problémů, se kterými se kupující nemovitostí mohou setkat. Právní úprava sice poskytuje kupujícím ochranu v podobě pětileté lhůty pro uplatnění skryté vady a možnosti požadovat slevu z kupní ceny či dokonce odstoupit od smlouvy, ale praktické uplatnění těchto práv vyžaduje pečlivé dodržení zákonných lhůt, správný procesní postup a kvalitní důkazní materiály.

Je zásadní si uvědomit, že pouhá existence pětileté objektivní lhůty neznamená, že můžete s reklamací otálet. Subjektivní lhůta „bez zbytečného odkladu" po zjištění vady běží nezávisle a její nedodržení může vést ke ztrátě všech práv. Stejně tak je klíčové zajistit si kvalitní znalecký posudek, který prokáže existenci vady již v době převodu – bez něj je úspěch v případném soudním sporu takřka vyloučen.

Problematika skrytých vad nemovitostí je v praxi podstatně složitější, než se na první pohled zdá. Jednotlivé procesní kroky mají skryté výjimky, detaily a návaznosti na další předpisy, které laik často nevidí. Určení přiměřené výše slevy z kupní ceny vyžaduje znalost aktuální judikatury a není možné vycházet jen z nákladů na opravu. Soudní řízení pak představuje značnou časovou i finanční zátěž s nejistým výsledkem.

Právníci advokátní kanceláře ARROWS řeší problematiku skrytých vad nemovitostí denně a mají s ní rozsáhlé praktické zkušenosti. Dokážeme vám výrazně zkrátit čas potřebný k vyřešení situace a minimalizovat riziko chyb. Naše kancelář je pojištěna na škodu až do výše 500 milionů Kč, což poskytuje našim klientům maximální jistotu. Běžně jsme partnery i firemních právníků pro řešení speciálních záležitostí jako jsou reklamace skrytých vad nemovitostí.

Pro klienty hrají důležitou roli naše zkušenosti z poskytování dlouhodobých služeb. V našem portfoliu je více než 150 akciových společností, 250 společností s ručením omezeným a 50 obcí a krajů. Zakládáme si na rychlosti a vysoké kvalitě právních služeb.

Pokud řešíte problém se skrytou vadou nemovitosti, nekomplikujte si život zdlouhavým procesem, který nemusíte zvládnout sami. Svěřte tuto záležitost profesionálům z advokátní kanceláře ARROWS a ušetřete si čas, nervy i peníze. Kontaktujte nás na office@arws.cz a my se postaráme o efektivní řešení vaší situace.

FAQ – Nejčastější právní otázky ke skrytým vadám nemovitosti

1. Jaký je rozdíl mezi skrytou vadou a záruční dobou u nemovitosti?

Odpovědnost za skryté vady vzniká ze zákona a trvá 5 let u všech nemovitostí, aniž by musela být sjednána. Záruční doba musí být výslovně dohodnuta ve smlouvě (typicky u developerů) a pokrývá i vady vznikající až během užívání. Pokud máte záruční dobu, lze uplatňovat práva z ní i z odpovědnosti za skryté vady současně. Nejste si jisti, jaká práva máte ve vašem případě? Kontaktujte nás na office@arws.cz. 

2. Mohu si ve smlouvě sjednat, že prodávající neodpovídá za skryté vady?

U individuálně určených nemovitostí nelze odpovědnost za skryté vady vyloučit běžnými doložkami jako "prodává se, jak stojí a leží". Kupující by se musel písemně vzdát práv z vadného plnění, což však spotřebitelé učinit nemohou vůbec. I pokud dojde ke vzdání se práv, prodávající stále odpovídá za vady, o kterých věděl nebo musel vědět. Pro posouzení konkrétní smlouvy kontaktujte ARROWS na office@arws.cz. 

3. Jaká je role znaleckého posudku při reklamaci skryté vady?

Znalecký posudek je klíčovým důkazem v případném soudním řízení. Bez něj je prakticky nemožné prokázat, že vada existovala již v době převodu a že nejde o běžné opotřebení. Posudek vypracovaný soudním znalcem má značnou důkazní váhu a často rozhoduje o úspěchu či neúspěchu celého sporu. Advokáti ARROWS spolupracují s renomovanými znalci a zajistí pro vás kvalitní posudek. Napište nám na office@arws.cz. 

4. Co když jsem v nemovitosti již provedl opravy, mohu stále uplatnit práva ze skryté vady?

Ano, provedení opravy na vlastní náklady vám nebrání v uplatnění práv ze skryté vady. Je však klíčové, abyste vadu řádně zdokumentovali před zahájením oprav (fotografie, video, znalecký posudek). Budete pak moci požadovat náhradu nákladů na opravu jako slevu z kupní ceny. Advokátní kancelář ARROWS vám pomůže s vymáháním těchto nákladů. Kontaktujte nás na office@arws.cz. 

5. Můžu požadovat náhradu škody způsobené skrytou vadou (například poškozený nábytek kvůli zatékání)?

Ano, vedle práv z vadného plnění (sleva, oprava, odstoupení) můžete požadovat i náhradu škody způsobené vadou, pokud prodávající jednal zaviněně. Budete však muset prokázat existenci škody, její výši a příčinnou souvislost s vadou. Pro posouzení vašeho nároku na náhradu škody kontaktujte ARROWS na office@arws.cz. 

6. Platí ochrana spotřebitele i při koupi nemovitosti od fyzické osoby (nepodnikatele)?

Ochrana spotřebitele platí pouze tehdy, pokud kupujete od podnikatele jednajícího v rámci své podnikatelské činnosti (například od developera, realitní společnosti). Pokud kupujete od fyzické osoby, která nemovitost neprodává v rámci podnikání, spotřebitelská ochrana se nepoužije. Stále však máte práva z odpovědnosti za skryté vady podle obecné úpravy. Pro vysvětlení vašich práv nás kontaktujte na office@arws.cz. 

Upozornění: Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter a slouží k základní orientaci v problematice. Ačkoliv dbáme na maximální přesnost obsahu, právní předpisy a jejich výklad se v čase vyvíjejí. Pro ověření aktuálního znění předpisů a jejich aplikace na vaši konkrétní situaci je proto nezbytné kontaktovat přímo ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz). Neneseme odpovědnost za případné škody vzniklé samostatným užitím informací z tohoto článku bez naší předchozí individuální právní konzultace.