Jak využít přechodné období stavebního zákona, než 30. 6. 2027 skončí

Co přesně končí 30. června 2027

Přechodné ustanovení zákona č. 283/2021 Sb., stavebního zákona, umožňuje do 30. června 2027 přiložit k žádosti o povolení stavby nebo o rámcové povolení dokumentaci zpracovanou podle dosavadních právních předpisů, a to projektovou dokumentaci, dokumentaci pro ohlášení, dokumentaci pro rozhodnutí o umístění stavby doplněnou o stanovené části a další uvedené druhy (§ 329 odst. 1). Nejde tedy o obecnou lhůtu pro celé řízení.

Rozhoduje den, kdy je žádost podána. Zákon hovoří o žádosti „podané do 30. června 2027“. Žádost podaná dříve může obsahovat starou dokumentaci, žádost podaná později už musí mít dokumentaci podle nových pravidel. Na vydání rozhodnutí termín nijak nezávisí: stavební úřad může rozhodnout i po 30. 6. 2027, pokud byla žádost podána včas. Úřad tak nehodnotí, kdy dokumentace vznikla, ale kdy byla žádost podána, a tento den proto musí být doložitelný, například potvrzením o podání nebo datem v datové schránce.

Z toho plyne základní strategie investora: neřešit, kdy bude povolení vydáno, ale kdy bude žádost podána. Každý měsíc před koncem přechodného období zkracuje čas na přípravu, a proto se vyplatí rozhodnout, které projekty stihnout podle starých pravidel a které rovnou připravit podle nových. Rozhodnutí je obchodní i právní: starý režim šetří náklady na přepracování, ale na případné posunutí termínu se nelze spoléhat.

Širší přehled změn přináší text o tom, co platí ve stavebním právu v letech 2026 až 2028.

Co lze podat podle starých pravidel a do kdy

Zákon rozlišuje čtyři situace. Za prvé žádost o povolení stavby nebo o rámcové povolení: stará dokumentace pro ohlášení, pro umístění stavby (doplněná o architektonicko-stavební a stavebně konstrukční řešení podle prováděcího předpisu), pro stavební nebo společné povolení či pro liniové stavby v omezeném rozsahu (§ 329 odst. 1). Za druhé žádost o povolení změny využití území: dokumentace pro rozhodnutí o změně využití území (odst. 2).

Dokumentace pro provádění stavby má jiný spouštěč. Bude-li provádění stavby zahájeno do 30. 6. 2027, lze použít dokumentaci pro provádění stavby zpracovanou podle dosavadních předpisů (§ 329 odst. 3). Rozhodující je tedy zahájení stavby, ne podání žádosti. Stavba povolená v roce 2026, jejíž provádění začne až v roce 2028, už tuto úlevu využít nemůže.

Za čtvrté žádost o povolení odstranění stavby podaná do 30. 6. 2027: lze přiložit dokumentaci bouracích prací podle dosavadních předpisů (odst. 4). Úleva se tak týká celého životního cyklu záměru, od přípravy po demolici, ale pro každou fázi platí jiný spouštěč: podání žádosti, nebo zahájení stavby. Plán projektu proto musí obsahovat samostatné rozhodné datum pro každou fázi.

Praktický příklad: developer podá do června 2027 žádost o povolení stavby se starou dokumentací pro stavební povolení, stavební úřad rozhodne třeba v roce 2028, a stavba se zahájí v roce 2029. Žádost byla podána včas, takže stará dokumentace pro povolení obstojí, ale dokumentace pro provádění stavby už musí být nová, protože stavba nebyla zahájena do 30. 6. 2027.

Jak úřad posuzuje starou dokumentaci a co se stane s dosavadními rozhodnutími

Stavební úřad v řízení podle nového zákona přezkoumává dokumentaci předloženou podle přechodného ustanovení podle dosavadních právních předpisů, zejména dosavadního stavebního zákona č. 183/2006 Sb. (§ 329 odst. 5). Investor se tedy nemusí obávat, že samotná stará dokumentace bude posuzována jinými měřítky než těmi, podle nichž vznikla. Řízení se ale vede podle nového zákona a ostatní podmínky povolení se posuzují podle pravidel použitelných v daném řízení. Hodnotou přechodného období je předvídatelnost dokumentace, ne návrat ke starému řízení.

Dřívější rozhodnutí nezanikají, přecházejí do nového režimu. Pravomocné územní rozhodnutí o umístění stavby se považuje za rozhodnutí v části věci v řízení o povolení záměru, a pokud záměr nevyžadoval stavební povolení ani ohlášení, rovnou za povolení (§ 330 stavebního zákona). Pravomocná stavební povolení, společná povolení a obdobná rozhodnutí se považují za povolení záměru podle nového zákona (§ 330 odst. 7).

Závazná stanoviska, souhlasy a rozhodnutí dotčených orgánů a vyjádření vlastníků infrastruktury vydaná před účinností nového zákona se považují za podklady pro řízení podle nového zákona. Stavební úřad je nepřezkoumává a jimi chráněné veřejné zájmy znovu neposuzuje (§ 330 odst. 9). Pro investora je to úspora času: dříve získaná stanoviska se zpravidla nemusí obnovovat, vždy je ale třeba ověřit, že se vztahují k záměru v podobě, v jaké se podává, a že jsou pro něj použitelná.

Kolaudační souhlas se považuje za kolaudační rozhodnutí podle nového zákona (§ 330 odst. 10). U povolených záměrů provádí změnu záměru před dokončením a kolaudaci stavební úřad, na který přešla působnost k povolení záměru (§ 330 odst. 4). Revizi územních rozhodnutí po přechodu na nový zákon rozebírá samostatný text o revizi územního rozhodnutí.

Tři situace z praxe: co dělat s dřívějšími řízeními a rozhodnutími

První situace: investor má pravomocné územní rozhodnutí o umístění stavby, ale stavební povolení ještě nemá. Územní rozhodnutí se podle přechodného ustanovení považuje za rozhodnutí v části věci v řízení o povolení záměru, takže investor navazuje žádostí o povolení záměru podle nového zákona a nezačíná od nuly. K žádosti přikládá dokumentaci podle § 329, pokud ji podá včas.

Druhá situace: řízení bylo zahájeno před účinností nového zákona. Taková řízení se dokončí podle dosavadních právních předpisů (§ 330 odst. 1). Pokud se ale řízení týká záměru, u něhož podle nového zákona není povolení, jiné rozhodnutí ani úkon vyžadován, stavební úřad řízení usnesením zastaví a odvolat se proti tomu nelze (§ 330 odst. 2). Investor by proto u rozpracovaných věcí měl ověřit, zda jeho záměr stále povolení vyžaduje.

Třetí situace: stavba byla povolena před účinností nového zákona a během provádění se mění. Změnu záměru před dokončením povolí a kolaudační řízení provede stavební úřad, na který přešla působnost k povolení záměru (§ 330 odst. 4). Investor se tedy při změně obrací na úřad podle nového uspořádání příslušnosti, ne nutně na ten, který stavbu povolil. U vyhrazených staveb a staveb s nimi souvisejících platí zvláštní pravidla příslušnosti (§ 330 odst. 3 a 4).

Zvláštní zacházení mají rozhodnutí o změně využití území a o dělení nebo scelování pozemků. Pravomocné územní rozhodnutí o změně využití území se považuje za rozhodnutí v části věci v řízení o povolení záměru, případně za povolení, a územní rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemků a o ochranném pásmu se považují za rozhodnutí o povolení nestavebního záměru (§ 330 odst. 8). Starší rozhodnutí tedy zůstávají využitelná i mimo klasické stavby.

Z těchto situací plyne jedno společné doporučení: u každého rozpracovaného záměru si investor nechá vypracovat krátké stanovisko, které určí, jaké dřívější rozhodnutí existuje, jak se podle § 330 posuzuje a jaký krok následuje. Takový přehled zabere den a odhalí záměry, které je třeba urychlit, i ty, u nichž se nic nemění. Bez něj se o problému investor dozví obvykle až od stavebního úřadu.

Jak dokumentaci a rozhodná data evidovat

Zákon nestanoví, kdy musí být stará dokumentace zpracována, rozhodující je den podání žádosti, respektive zahájení stavby. Přesto je vhodné u každé dokumentace uvést, podle jakých předpisů vznikla, a uchovat doklad o datu podání žádosti. Při pozdějším sporu o to, který režim se použije, je to nejsnadnější důkaz.

Evidence rozhodných dat patří do projektového plánu. U každého záměru si investor vede tři data: kdy bude podána žádost o povolení, kdy bude zahájeno provádění stavby a kdy se podává žádost o odstranění stavby, pokud se plánuje. Vedle každého data je poznámka, zda se použije stará, nebo nová dokumentace, a odpovědná osoba. Tabulka zabere hodinu a ušetří měsíce nejistoty.

Pomáhá také rozlišit tři skupiny projektů: ty, které jsou těsně před podáním, ty, u nichž chybí podstatná část podkladů, a ty, které se rozjedou až po termínu. Pro první skupinu se plánuje podání s rezervou, u druhé se zvažuje, zda je doplnění podkladů dostižitelné, a u třetí se rovnou zadává dokumentace podle nových pravidel, aby se nepracovalo dvakrát. Rozdělení se aktualizuje měsíčně a vedení dostává jednostránkový přehled.

Rizikem je dokumentace, která je „téměř hotová“. Investor počítá s tím, že ji doplní a podá, ale zjistí, že chybí podklady, a nestihne termín. Pomáhá pevné rozhodnutí o tom, které projekty se podají podle starých pravidel, a ostatní se rovnou rozjedou podle nových. Poloviční řešení, kdy se stará dokumentace začne upravovat podle nových pravidel, nemá smysl. Dokumentace, která se upravuje do nového režimu, ztrácí hlavní výhodu starého: předvídatelné posouzení podle dosavadních pravidel. Stojí pak čas jako nová a nedává jistotu staré.

Při přípravě plánu je užitečné projít i související povolovací podmínky nového zákona. Přehled podmínek povolení shrnuje text o tom, jak funguje nový stavební zákon a podmínky povolení. Stará dokumentace pomůže jen tam, kde je žádost podána včas, a ostatní podmínky povolení posuzuje úřad podle nového zákona.

Šest kroků do 30. června 2027

Prvním krokem je sepsat všechny záměry v přípravě a u každého určit fázi: před podáním žádosti, před zahájením stavby, před odstraněním. Druhým krokem je zjistit, jaká dokumentace existuje a podle jakých předpisů vznikla. Třetím krokem je rozhodnout, které záměry se stihnou podat do termínu a které se rovnou připraví podle nových pravidel.

Čtvrtým krokem je nastavit harmonogram od data podání zpětně. Žádost musí být podána do 30. 6. 2027 včetně, ale praktický termín je dřívější: je třeba počítat s kontrolou úplnosti, podpisy a doložením podkladů. Pátým krokem je ověřit platnost a použitelnost dříve vydaných stanovisek a rozhodnutí, na která se projekt odvolává, protože podle § 330 odst. 9 se považují za podklady.

Šestým krokem je u staveb, které se zahájí do 30. 6. 2027, ověřit, že stará dokumentace pro provádění stavby je kompletní a že je zahájení stavby doložitelné (§ 329 odst. 3). Právníci ARROWS advokátní kanceláře doporučují celý postup vést jako projekt s jedním vlastníkem, protože ztráta termínu u jednoho záměru může znamenat podstatné přepracování dokumentace.

Pro každé rozhodnutí, zda záměr stihnout podle starých pravidel, vedení potřebuje jednostránkový podklad se čtyřmi údaji: co se podává a kdy, kolik stojí přepracování podle nových pravidel, jaké riziko znamená zpoždění a kdo za termín odpovídá. Podklad umožní rozhodnout rychle a později doložit, proč se investor rozhodl tak, jak se rozhodl. U větších projektů se takový list aktualizuje při každé změně harmonogramu a archivuje s ostatní projektovou dokumentací.

Čtyři chyby, které stojí investory čas a peníze

První chybou je zaměnit termín podání žádosti s termínem vydání povolení. Investor počká, až bude povolení „téměř“ vydáno, a žádost podá pozdě. Cenou je uvedení dokumentace do souladu s novými pravidly. Prevencí je naplánovat podání žádosti s rezervou a nespoléhat na to, že rozhodnutí přijde dřív.

Druhou chybou je spoléhat na starou dokumentaci pro provádění stavby bez zahájení stavby. Povolení je podáno včas, ale stavba se nezačne do 30. 6. 2027, takže dokumentace pro provádění stavby musí být nová. Prevencí je sladit harmonogram stavby s termínem. Zahájení provádění je vhodné dokládat především zápisy ve stavebním deníku a datovanou fotodokumentací skutečně zahájených prací; objednávka zhotovitele nebo předání staveniště samy o sobě stačit nemusí.

Třetí chybou je podat žádost se starou dokumentací, která nebyla doplněna o povinné části. U rozhodnutí o umístění stavby zákon vyžaduje doplnění o architektonicko-stavební a stavebně konstrukční řešení podle prováděcího předpisu. Čtvrtou chybou je obnovovat dříve vydaná stanoviska zbytečně, přestože se podle § 330 odst. 9 považují za podklady a úřad je nepřezkoumává, pokud odpovídají podávanému záměru.

Rizika promeškaného přechodného období

Závěrečné shrnutí

Přechodné období stavebního zákona končí 30. června 2027, ale váže se na podání žádosti nebo zahájení stavby, ne na vydání povolení. Článek ukázal, že lze do tohoto data podat žádost se starou dokumentací, že úřad samotnou dokumentaci posoudí podle dosavadních předpisů a že dřívější rozhodnutí přecházejí do nového režimu.

Pro vedení z toho plyne jasný postup: nejdřív sepsat záměry a určit rozhodné datum pro každou fázi, potom rozhodnout, které se stihnou podle starých pravidel, a teprve poté nastavit harmonogram od data podání zpětně. Obrácené pořadí vede k tomu, že se o promeškaném termínu investor dozví až při přepracování dokumentace.

Právníci ARROWS advokátní kanceláře pomáhají developerům a investorům sestavit harmonogram, zkontrolovat dokumentaci, ověřit platnost dřívějších rozhodnutí a podat žádosti včas. Napište nám na konzultace@arws.cz nebo si projděte naši službu pro realitní právo.