Stavební právo 2026–2028: co platí a co přinese novela

Co dnes platí: stavební zákon č. 283/2021 Sb. a přechodná období

Nový stavební zákon je formálně účinný od 1. ledna 2024. Pro běžné stavby se však do 30. června 2024 postupovalo podle starého zákona č. 183/2006 Sb. Výjimkou byly vyhrazené stavby, tedy velká dopravní a energetická infrastruktura, které nový režim použily už od ledna 2024. Pro developera, firmu stavící halu i investora kupujícího rozpracovaný projekt je proto rozhodující, kdy bylo řízení zahájeno.

Řízení zahájená před 1. červencem 2024 se dokončí podle dosavadních předpisů. Územní rozhodnutí, stavební povolení a další akty vydané podle starého zákona se považují za povolení podle nového zákona. Závazná stanoviska dotčených orgánů vydaná dříve slouží jako podklad a stavební úřad je znovu nepřezkoumává.

Dokumentace podle starých předpisů do 30. června 2027

Projekty, které se připravovaly ještě podle starého práva, nemusí nutně přepracovávat dokumentaci. K žádosti o povolení stavby nebo o rámcové povolení podané do 30. června 2027 lze předložit projektovou dokumentaci zpracovanou podle dosavadních předpisů. Stavební úřad ji pak přezkoumá podle těchto dosavadních předpisů. Totéž platí pro dokumentaci pro provádění stavby, pokud se se stavbou začne do 30. června 2027.

Prakticky to znamená, že u starších záměrů je třeba spočítat, zda se vyplatí podat žádost do konce června 2027, nebo dokumentaci rovnou převést do nového formátu. Právníci ARROWS tuto volbu posuzují projekt po projektu, protože odpověď závisí na stavu dokumentace, stanoviscích a plánovaném harmonogramu financování.

Portál stavebníka a digitální podání

Žádost o povolení záměru lze podat elektronicky přes Portál stavebníka, nebo v listinné podobě na stanoveném formuláři. Projektovou dokumentaci vloží stavebník do evidence elektronických dokumentací nejpozději s podáním žádosti. Dokumentaci, která nemusí být zpracována projektantem, může do evidence vložit stavební úřad.

Digitalizace se ale v praxi zpomalila. Zákon proto zavedl přechodné období, ve kterém úřady mohou používat i jiné informační systémy než systémy stavební správy a některá ustanovení o evidenci a doručování se nepoužijí. Pro stavební řád trvá do 31. prosince 2027, pro územní plánování do 30. června 2027; druhou lhůtu prodloužil zákon č. 91/2026 Sb. s účinností od 11. června 2026. Schválená novela má přechodné období od 1. ledna 2027 sjednotit a prodloužit až do 31. prosince 2030. Pro stavebníka z toho plyne, že úřady budou ještě dlouho pracovat ve smíšeném režimu a podání je vhodné dokladovat tak, aby obstálo v obou světech.

Kdo o vašem projektu rozhoduje: obecní, krajský úřad a DESÚ

Běžné stavby povolují obecní stavební úřady, vybrané záměry (například záměry EIA, silnice I. třídy nebo výrobny z obnovitelných zdrojů, které nejsou vyhrazenou stavbou) krajské stavební úřady. Vyhrazené stavby povoluje Dopravní a energetický stavební úřad (DESÚ). Ten rozhoduje i o stavbách s nimi souvisejících, které by jinak patřily obecnímu nebo krajskému úřadu.

Vyhrazenými stavbami jsou mimo jiné dálnice, dráhy, civilní letecké stavby, přenosová soustava a výrobny elektřiny o celkovém instalovaném výkonu 100 MW a více. U obnovitelných zdrojů leží hranice podstatně níž: vyhrazenou stavbou je fotovoltaická elektrárna nad 5 MW, jiná výrobna elektřiny z obnovitelných zdrojů nad 1 MW a výrobna tepla z obnovitelných zdrojů nad 10 MW. Podání žádosti u nepříslušného úřadu znamená ztrátu času, a proto je zařazení záměru prvním krokem každé přípravy.

Jednotné environmentální stanovisko (JES)

Od roku 2024 se u záměrů povolovaných podle stavebního zákona vydává jednotné environmentální stanovisko (u běžných staveb od 1. července 2024). Jde o jedno závazné stanovisko k vlivům na životní prostředí, které nahrazuje dílčí stanoviska a povolení například podle zákona o ochraně přírody a krajiny, vodního zákona, lesního zákona nebo zákona o ochraně ovzduší. Vydává ho podle typu záměru Ministerstvo životního prostředí, krajský úřad nebo obec s rozšířenou působností.

Úřad má JES vydat do 60 dnů od podání úplné žádosti a lhůtu může prodloužit nejvýše o 30 dní. Výzva k odstranění vad žádosti běh lhůty přerušuje, takže neúplná žádost se přímo promítne do harmonogramu. JES platí 5 let a jeho platnost lze prodloužit.

Schválená novela má JES postupně zrušit. Podle schváleného znění se u záměrů, o nichž má od 1. ledna 2027 rozhodovat Úřad rozvoje území, zákon o JES na žádosti podané po tomto dni nemá použít. Zákon o JES jako celek má být zrušen k 1. lednu 2028; žádosti podané dříve se mají posoudit podle dosavadních předpisů, pokud o nich úřad rozhodne do 31. prosince 2027.

Povinnosti vlastníků budov: dokumentace, pasport a dobíjecí body

Stavební zákon ukládá každému vlastníkovi stavby uchovávat po celou dobu její existence ověřenou projektovou dokumentaci, případně dokumentaci skutečného provedení nebo pasport stavby, a dále rozhodnutí a další důležité doklady. Tato povinnost není nová, obdobně ji upravoval už starý stavební zákon. Nově se ale více projevuje v transakcích a při financování.

Pokud se dokumentace nedochovala nebo není v náležitém stavu a stavba byla povolena, musí vlastník pořídit pasport stavby. Když vlastník povinnost nesplní, stavební úřad mu pořízení pasportu nařídí. Za porušení povinností vlastníka stavby hrozí pokuta až 400 000 Kč.

Pasport nelegalizuje černou stavbu

Častým omylem je představa, že pasportem lze „zhojit“ přístavbu nebo změnu dispozic, kterou provedl předchozí vlastník bez povolení. Pasport se pořizuje ke stavbě, která byla povolena. Nepovolené změny je nutné řešit dodatečným povolením, o které lze požádat do 30 dnů od zahájení řízení o nařízení odstranění stavby a které je součástí tohoto řízení. Za provedení stavby bez povolení navíc hrozí pokuta až 2 000 000 Kč, ve zvláště chráněných územích, ochranných pásmech, u záměrů EIA a v dalších zákonem uvedených případech až 4 000 000 Kč.

Dobíjecí body u nebytových budov

Vlastníci jiných než obytných budov, které se vytápějí nebo chladí a mají více než 20 parkovacích stání, musejí do 1. ledna 2027 zajistit (je-li to technicky proveditelné) alespoň 1 dobíjecí bod na každých 10 stání, nebo kabelovody pro alespoň 50 % stání. Pokud vlastník instaloval alespoň 1 dobíjecí bod mezi 28. květnem 2022 a 28. květnem 2024, lze lhůtu posunout do 1. ledna 2029. Pro správce kancelářských a logistických areálů je to konkrétní úkol na nejbližší měsíce.

Co znamená stavební dokumentace při koupi nemovitosti nebo firmy

Při koupi nemovitosti (asset deal) i firmy, která nemovitost vlastní (share deal), nese po převzetí povinnosti vlastníka stavby nový vlastník, resp. kupovaná společnost, včetně povinnosti mít dokumentaci v pořádku. Rozpory mezi dokumentací a skutečností proto patří k typickým zjištěním due diligence. Mohou komplikovat bankovní financování, kolaudaci budoucích změn i další prodej.

Starý stavební zákon výslovně ukládal dosavadnímu vlastníkovi předat při změně vlastnictví dokumentaci novému vlastníkovi. Nový zákon tuto větu neobsahuje a nevrací ji ani schválená novela. Předání dokumentace proto musí zajistit kupní smlouva. Ta by měla obsahovat prohlášení prodávajícího o stavu dokumentace a povolení, povinnost předat dokumentaci a mechanismus pro případ, že se nesoulad objeví po podpisu (sleva, odpovědnost za náklady na pasport či dodatečné povolení). Advokátní kancelář ARROWS tyto otázky prověřuje v rámci due diligence nemovitostí a podle zjištění nastavuje smluvní ochranu kupujícího. Napište nám na konzultace@arws.cz.

Co má přinést velká novela stavebního zákona v letech 2027 a 2028

Poslanecký návrh novely stavebního zákona (sněmovní tisk 67) schválila Poslanecká sněmovna 10. července 2026. Senát ho 20. srpna 2026 zamítl, Sněmovna na něm 9. září 2026 setrvala a prezident zákon podepsal 17. září 2026. K 8. říjnu 2026 nebyl zákon vyhlášen ve Sbírce zákonů. Údaje níže vycházejí ze znění schváleného Poslaneckou sněmovnou; konečné číslo zákona a data vázaná na vyhlášení je třeba po zveřejnění ověřit. Dokud zákon nevyjde ve Sbírce, nelze jeho znění ani přechodná ustanovení ověřit v úředním textu; proto níže píšeme, co novela „má“ přinést.

Měsíc po vyhlášení: první změny

Část ustanovení má nabýt účinnosti prvním dnem kalendářního měsíce po vyhlášení zákona. Mají sem patřit mimo jiné úpravy drobných a jednoduchých staveb (například drobná stavba na pozemku rodinného domu až do 60 m² místo dnešních 40 m²) nebo možnost, aby pasport stavby ověřil místo stavebního úřadu autorizovaný inspektor.

1. ledna 2027: Úřad rozvoje území České republiky

Podle schváleného znění má od 1. ledna 2027 vzniknout Úřad rozvoje území České republiky. Dopravní a energetický stavební úřad má k 31. prosinci 2026 zaniknout a jeho agenda má přejít na nový úřad. Mezi vyhrazené stavby se nově mají zařadit i stavby pro hromadné bydlení, tedy stavby nebo soubory staveb s převažující funkcí bydlení o celkové podlahové ploše od 10 000 m². U záměrů, o kterých má rozhodovat Úřad rozvoje území, se od tohoto data má uplatnit sloučené řízení: stavební úřad sám posoudí veřejné zájmy, které dnes hájí dotčené orgány závaznými stanovisky.

1. ledna 2028: sloučené řízení i u běžných staveb

Pro většinu firemních staveb, jako jsou haly, sklady, administrativní budovy a provozovny, má podle schváleného znění přinést hlavní změnu až rok 2028. Obecní a krajské stavební úřady mají zaniknout k 31. prosinci 2027 a od 1. ledna 2028 je mají nahradit úřady rozvoje území krajů a jejich územní pracoviště. Teprve od té doby se má u běžných staveb uplatnit sloučené řízení. V roce 2027 by tak firma stavící halu jednala se stejným úřadem a opatřovala stejná stanoviska jako dnes, úřad by ale už postupoval podle nového znění zákona.

Co se stane s rozběhnutými řízeními a dokumentací

Podle přechodných ustanovení schváleného znění se mají řízení zahájená a neskončená před účinností novely dokončit podle nového znění, nestanoví-li zákon jinak. Dříve vydaná závazná stanoviska a rozhodnutí dotčených orgánů si mají zachovat účinky a nový úřad by jimi chráněné zájmy znovu neposuzoval. Dokumentaci zpracovanou podle dnešních předpisů má být možné předložit k žádosti ještě 3 roky od účinnosti novely. Přechodná ustanovení bude nutné po vyhlášení zákona ověřit ve Sbírce. Odkládat podání žádosti „na dobu po novele“ proto obvykle nedává smysl. Podrobněji se změnám věnujeme v článcích Novela stavebního zákona je podepsaná, Stavební povolení pro velké developerské projekty 2026 a Rozpracovaný developerský projekt: běžící řízení přejde pod nová pravidla.

Závěrečné shrnutí

Rok 2026 není rokem jedné velké změny, ale rokem souběhu několika režimů. Platí nový stavební zákon s přechodnými ustanoveními pro starší řízení a dokumentaci, digitální systémy se rozbíhají v přechodném období a schválená novela má přinést další dvě vlny: v roce 2027 nový ústřední úřad pro vyhrazené stavby a velké bytové projekty, v roce 2028 sloučené řízení pro běžné stavby.

Pro developery, firmy s vlastními areály i investory z toho plynou tři úkoly: správně zařadit každý záměr, rozhodnout o načasování žádostí s ohledem na lhůtu 30. června 2027 a mít v pořádku dokumentaci vlastněných budov. Chyby se projeví zdržením, pokutou nebo slabší vyjednávací pozicí při prodeji či financování.

Pokud nechcete riskovat průtahy nebo sankce, svěřte přípravu a kontrolu svých projektů ARROWS advokátní kanceláři. Právníci ARROWS se stavebnímu právu a developmentu věnují dlouhodobě a díky síti ARROWS International pomohou i zahraničním investorům. Ozvěte se na konzultace@arws.cz.