Rok 2026 a nové stavební právo:

Velká rekodifikace stavebního práva je tady. Pro firmy, developery a investory přináší slib plné digitalizace stavebního řízení, zrychlení povolování staveb a celkové zjednodušení procesů. Slibům ale sekundují nová rizika, technické problémy a hrozba vysokých sankcí, které se týkají i desítky let starých nemovitostí. V tomto článku se dozvíte, jaké změny pro firmy jsou zásadní, co reálně (ne)funguje a jak ochránit své investice před pokutami.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.,LL.M.", expert na dané téma.

Nový stavební zákon: Proč se mění a co to znamená pro váš byznys?

Hlavním cílem nového stavebního zákona (zákon č. 283/2021 Sb.) je ambiciózní: zrychlit a zjednodušit povolovací procesy. Cílem je přiblížit se standardům EU, kde povolování trvá výrazně kratší dobu, a podpořit tak klíčové investice. Zákon je vnímán jako důležitý signál pro zahraniční investory a norma pro 21. století.

Realita zavádění je však komplikovaná. Technické systémy pro digitalizaci čelí v prvních měsících provozu kritice za chyby a výpadky. Mnoho developerů se proto aktivně snažilo novému systému vyhnout a podávalo žádosti hromadně ještě podle starého zákona.

Pro váš byznys to znamená jediné: slibované zrychlení je zatím v nedohlednu a nový systém přináší především nové povinnosti a nová rizika formálních chyb.

Rekodifikace stojí na třech hlavních pilířích, které musíte znát:

1. Digitalizace: Zavedení centrálního Portálu stavebníka.
2. Integrace: Zavedení Jednotného environmentálního stanoviska (JES).
3. Specializace: Vytvoření Dopravního a energetického stavebního úřadu (DESÚ).

Realita zavedení je však komplikovaná a přináší nová rizika zpoždění a formálních chyb. Právníci ARROWS již nyní řeší první případy podle nové legislativy a provedou vás úskalími přechodu na nový systém. Potřebujete právní pomoc s novým zákonem? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Co je Portál stavebníka a jak má fungovat?

Portál stavebníka je klíčovým nástrojem digitalizace. Není to jen online podatelna. Jde o centrální rozhraní pro veškerou komunikaci s úřady, podávání žádostí, nahrávání dokumentace a sledování stavu řízení. Je plně propojen s katastrem nemovitostí a dalšími základními registry. V ideálním světě tak většinu údajů vyplní sám.

Nové požadavky: E-razítko a metadata jsou klíčové

Pro firmy a developery to znamená zásadní změnu v přípravě dokumentace. Pokud projekt zpracovává autorizovaná osoba (projektant), musí být dokumentace dodána pouze v elektronické podobě.

Nestačí ale jen nahrát PDF. Dokumentace musí být opatřena kvalifikovaným elektronickým podpisem projektanta a především kvalifikovaným elektronickým časovým razítkem. Pouhý sken starého papírového projektu je neplatný.

Technické požadavky na přesné datové formáty a tzv. metadata (popisná data o souborech) navíc definuje nová prováděcí vyhláška (např. Vyhláška č. 190/2024 Sb.). Chyba ve formátu nebo v metadatech může vést k formálnímu zamítnutí celého podání.

Realita zavádění: Proč developeři podávali žádosti „postaru“?

Ačkoliv je vize digitálního řízení lákavá, realita je jiná. Developeři i úředníci v prvních měsících hlásili vážné technické problémy, nefunkčnost systému a chybějící šablony.

Pro stavebníky tak vzniká nebezpečná past: musí dodržet vysoce rigidní technické požadavky na digitální podání, ale musí je podat do systému, který sám o sobě není plně spolehlivý. Riziko zpoždění nebo zamítnutí kvůli technické chybě je vysoké.

I přes technické problémy portálu zůstáváte za formální správnost a úplnost digitálního podání plně odpovědní vy. Náš tým zajistí, že vaše digitální podání budou formálně bezchybná a technicky připravená dle nejnovějších vyhlášek. Připravíme dokumentaci, která ochrání před zamítnutím. Pro právní konzultaci k digitálním podáním nás kontaktujte na office@arws.cz.

FAQ – Právní tipy k digitální dokumentaci

1. Musí být projekt opravdu plně digitální?

Ano, pokud jej pro vás zpracovává autorizovaná osoba (projektant), musí být podán v elektronické podobě s kvalifikovaným e-podpisem a časovým razítkem. Pouhý sken nestačí. Pro zajištění shody s legislativou nás kontaktujte na office@arws.cz.

2. Co když Portál stavebníka v den podání nefunguje?

Toto je reálný problém, který odborná veřejnost kritizuje. Riziko zmeškání lhůty však obvykle nese žadatel. Doporučujeme mít právní podporu pro doložení pokusu o podání a řešení krizových situací. Jsme k dispozici na office@arws.cz.

JES: Skutečně jen jedno razítko?

Velkým slibem zákona je Jednotné environmentální stanovisko (JES). Jde o zásadní integrační nástroj. Místo desítek různých povolení, stanovisek a vyjádření vám nyní má stačit jedno JES.

JES v sobě integruje posouzení vlivů z mnoha různých zákonů – například zákona o ochraně přírody a krajiny, lesního zákona, vodního zákona nebo zákona o ochraně ovzduší. Vydávají jej podle složitosti krajské úřady, obce s rozšířenou působností (ORP) nebo Ministerstvo životního prostředí.

Pozor na výjimky: Kdy JES nestačí a proces se komplikuje

Má to ale zásadní háček, o kterém se málo mluví. Metodické pokyny MŽP jasně říkají, že JES nenahrazuje správní úkony v oblastech s nejvyšším stupněm ochrany.

Pokud váš projekt zasahuje do zvláště chráněného území (ZCHÚ), evropsky významné lokality (EVL) nebo ptačí oblasti (soustava NATURA 2000), proces se vám nezjednodušil. Naopak. Budete muset vést dvě oddělená řízení:

1. Řízení o vydání JES (pro všechny ostatní vlivy).
2. Samostatné řízení o tzv. společném rozhodnutí podle zákona o ochraně přírody.

Pro developery a firmy, jejichž projekty se často nacházejí v blízkosti těchto citlivých lokalit, hrozí fatální zpoždění, pokud si této duality nejsou vědomi.

Na koho se můžete obrátit? 

DESÚ: Nový partner pro klíčovou infrastrukturu

Druhou velkou změnou je zřízení Dopravního a energetického stavebního úřadu (DESÚ). Tento nový speciální úřad přebírá agendu tzv. vyhrazených staveb.

Pokud plánujete stavbu dálnice, železnice, přenosové soustavy nebo například výrobny elektřiny nad 100 MWh, vaším partnerem již nebude běžný stavební úřad, ale právě DESÚ.

Máme zkušenosti s komplikovanými povolovacími procesy. Naši právníci provedou analýzu vašeho záměru a určí, zda vám stačí JES, nebo je nutné vést složitější řízení ve dvou liniích. Pro právní stanovisko k vašemu projektu nás kontaktujte na office@arws.cz.

Nové procesy (JES, DESÚ, Digitalizace)

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Zamítnutí žádosti na Portálu stavebníka kvůli formální chybě (špatný formát, chybějící metadata dle Vyhlášky 190/2024 Sb.).	Příprava a audit digitální dokumentace. Chcete mít jistotu formální správnosti? Napište na office@arws.cz.
Váš projekt zasahuje do EVL (Natura 2000) a vy jste podali pouze žádost o JES. Řízení bude zastaveno pro nepříslušnost.	Právní stanovisko k povolovacím procesům. Zjistíme, jaký postup je pro váš záměr ten správný. Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Žádost o JES je neúplná (např. chybí posouzení vlivu na chráněné druhy), úřad řízení přeruší a nabíhají měsíce zpoždění.	Zastupování v řízení o vydání JES. Zajistíme úplnost podání a pohlídáme lhůty za vás. Ozvěte se na office@arws.cz.
Váš infrastrukturní projekt spadá pod DESÚ, ale vy jste podali žádost na obecný stavební úřad.	Zastupování u specializovaných úřadů (DESÚ). Potřebujete experty na vyhrazené stavby? Napište na office@arws.cz.

Největší past nového zákona: Hrozí vám pokuta 400 000 Kč za starou kancelář?

Největší riziko nového stavebního zákona se paradoxně netýká jen nových projektů, ale všech vlastníků nemovitostí – včetně firem, které své budovy vlastní desítky let.

Povinnost, která se týká každého: Pasport stavby

Nový zákon zavádí povinnost pro každého vlastníka stavby uchovávat její dokumentaci, která musí odpovídat skutečnému provedení stavby. Pokud dokumentace chybí (např. se ztratila) nebo neodpovídá realitě, je vlastník povinen pořídit tzv. pasport stavby – zjednodušenou dokumentaci skutečného stavu.

Problém zděděný od předchozích majitelů

A teď to nejdůležitější: tato povinnost se vztahuje i na veškeré změny, které provedli předchozí vlastníci. Máte v kancelářské budově příčku, která nebyla v původních plánech? Provedl předchozí majitel půdní vestavbu nebo drobnou přístavbu a „zapomněl“ ji zkolaudovat? To vše je nyní váš problém.

Pokuta 400 000 Kč a zablokované financování

Za nesplnění této povinnosti – tedy pokud neuchováváte dokumentaci nebo pokud dokumentace neodpovídá skutečnosti – hrozí vlastníkům pokuta až 400 000 Kč. Tento nesoulad navíc představuje právní vadu, která může komplikovat prodej nemovitosti nebo získání bankovního financování.

Nový paradox při M&A: Kupujete nemovitost i s rizikem

Novela navíc přináší jednu absurdní situaci, která je kritická pro M&A transakce. Zákon totiž zrušil povinnost prodávajícího předávat stavební dokumentaci kupujícímu.

V praxi to znamená, že zákon zároveň:

1. Ukládá vám jako novému vlastníkovi povinnost mít dokumentaci v pořádku (pod hrozbou pokuty 400 000 Kč).
2. Ruší povinnost toho, kdo vám nemovitost prodává, vám tuto dokumentaci dát.

Při každé realitní transakci nebo M&A je nyní nutné prověřit soulad dokumentace se skutečností, jinak kupujete skrytou odpovědnost a riziko statisícové pokuty. Provádíme kompletní due diligence nemovitostí a zajišťujeme přípravu pasportů staveb, které vás ochrání před sankcemi. Pro audit vašich nemovitostí nám napište na office@arws.cz.

Povinnosti vlastníků a developerů

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Vaše korporátní sídlo má staré přístavby či změny dispozic, které nejsou v dokumentaci. Hrozí vám pokuta až 400 000 Kč.	Zajištění pasportu stavby a legalizace. Potřebujete dát do pořádku dokumentaci vaší nemovitosti? Napište na office@arws.cz.
Při auditu se zjistí, že jste jako vlastník neuchovávali ověřenou dokumentaci ke stavbě.	Příprava interních směrnic pro správu dokumentace. Chcete nastavit compliance procesy ve firmě? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Váš developerský projekt je zastaven kvůli nekompletní žádosti – nejčastější příčina průtahů dle stavebních úřadů.	Právní supervize a kompletace žádostí. Chcete předejít zbytečným průtahům a chybám? Ozvěte se na office@arws.cz.
Kupujete firmu (M&A) a až po převzetí zjistíte, že její nemovitosti mají vady v dokumentaci. Náklady na nápravu jdou za vámi.	Právní prověrka (due diligence) při M&A. Ověříme vaši investici před podpisem. Spojte se s námi na office@arws.cz.

Mezinárodní přesah: Zákon jako signál pro investory

Jak již bylo řečeno, nový stavební zákon je vnímán jako pozitivní signál pro zahraniční kapitál. Zahraniční investor ale nepotřebuje jen signál, potřebuje lokálního partnera, který zná místní legislativní pasti – ať už jde o výjimky v JES nebo rizika skrytá v pasportech staveb.

Díky deset let budované síti ARROWS International denně řešíme přeshraniční development, financování a akvizice pro mezinárodní korporace. Rozumíme jejich očekáváním, ale zároveň je chráníme před lokálními riziky.

Pro zahraniční klienty jsme partnerem, který rozumí jejich očekáváním na rychlost, ale dokáže je ochránit před specifickými riziky české legislativy. Klienty navíc umíme nejen právně zastupovat, ale i propojovat mezi sebou v případě zajímavých investičních či obchodních příležitostí. Řešíte projekt s mezinárodním prvkem? Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz.

Co když můj projekt začal postaru? Přechodná ustanovení v praxi

Zavádění nového zákona provází chaos přechodných období. Mnoho klientů se ptá, co se stane s jejich rozpracovanými projekty.

Podáno do 30. června 2024? Rozhoduje § 330

Klíčové je ustanovení § 330 nového stavebního zákona. Ten říká, že řízení a postupy zahájené přede dnem nabytí účinnosti (tj. do 30. června 2024) se dokončí podle dosavadních právních předpisů.

To je také důvod, proč stavební úřady čelily před tímto datem záplavě nových žádostí. Developeři si tím chtěli zajistit starý, známý a funkční proces, namísto experimentování s novým, technicky nestabilním systémem.

A co rozpracované projekty?

Pro projekty, které byly rozpracované, ale nepodané, platí § 329. Ten umožňuje (za určitých podmínek) používat projektovou dokumentaci zpracovanou postaru v řízeních zahájených až do 30. června 2027.

Pro klienty to znamená dva typy rizik: Ti, co jsou v režimu postaru, musí dohlížet, aby na ně úřady nezačaly nezákonně aplikovat nová pravidla. Ti, co jsou ponovu, potřebují právní pomoc v boji s technickými nedostatky systému.

Přechodná období jsou právně nejsložitější. Poskytujeme právní stanoviska k běžícím řízením a chráníme vás před nezákonným postupem úřadů. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.

ARROWS: Váš partner pro stavební právo a development

Rekodifikace stavebního práva je komplexní změna, která se dotýká každé firmy vlastnící nemovitost a každého investora. Dlouhodobě poskytujeme právní služby více než 150 akciovým společnostem a 250 společnostem s ručením omezeným a zakládáme si na rychlosti a vysoké kvalitě našich služeb.

Náš tým expertů na nemovitostní a stavební právo je připraven zajistit, aby pro vás byl přechod na nová pravidla co nejhladší.

Poskytujeme komplexní právní služby v této oblasti:

• Příprava a revize smluv (se zhotoviteli, projektanty, subdodavateli).
• Zastupování u soudů a správních orgánů (včetně DESÚ a ve sporech o JES).
• Příprava kompletní dokumentace pro řízení, včetně pasportů staveb a interních směrnic.
• Právní konzultace a stanoviska, které chrání před pokutami a sankcemi.
• Zajištění získání licencí, povolení a stanovisek (JES).
• Odborná školení pro váš management a projektové týmy s certifikátem.

Ať už řešíte velký developerský projekt, nebo potřebujete zajistit soulad vašich firemních nemovitostí s novým zákonem, naši právníci jsou připraveni vám pomoci. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k novému stavebnímu právu

1. Musím opravdu řešit pasport stavby u budovy, kterou jsme koupili v 90. letech?

Ano. Zákon nerozlišuje stáří stavby. Pokud skutečný stav (např. přístavby, změny dispozic) neodpovídá poslední ověřené dokumentaci, máte povinnost pořídit pasport stavby. Jinak vám hrozí pokuta až 400 000 Kč. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.

2. Co přesně nahrazuje Jednotné environmentální stanovisko (JES)?

JES je závazné stanovisko, které integruje až 29 různých povolení a vyjádření z oblasti životního prostředí, například z lesního zákona, vodního zákona nebo zákona o ochraně ovzduší. Cílem je zjednodušit proces. Pro posouzení, zda se JES týká i vás, se obraťte na office@arws.cz.

3. Kdy mi JES nestačí? Slyšel jsem o výjimkách.

To je zásadní postřeh. JES nenahrazuje povolení v oblastech s nejvyšší ochranou, typicky ve zvláště chráněných územích (ZCHÚ) nebo v soustavě NATURA 2000. Tam je nutný složitější, často paralelní postup. Pro analýzu vašeho projektu nám napište na office@arws.cz.

4. Jaké jsou reálné zkušenosti s rychlostí řízení po 1. 7. 2024?

Zrychlení je cíl, ale realita je zatím spíše opačná. Úřady byly zahlceny žádostmi podanými postaru  a samotný digitální systém má technické problémy. Očekáváme, že stabilizace potrvá měsíce. Řešíme, jak procesy pro klienty urychlit, kontaktujte nás na office@arws.cz.

5. Mé stavební řízení začalo v květnu 2024. Pojede postaru, nebo po novu?

Dle přechodného ustanovení § 330 se řízení zahájená před 1. 7. 2024 dokončí podle dosavadních (starých) právních předpisů. Přesto může dojít k nejasnostem ze strany úřadů. Pro právní jistotu nás kontaktujte na office@arws.cz.

6. Může ARROWS zařídit i školení našich projektových manažerů k novému zákonu?

Ano, poskytování odborných školení pro management a zaměstnance je běžnou součástí našich služeb. Připravíme školení na míru vaší firmě, zaměřené na praktické dopady a rizika, včetně certifikátu. Pro domluvení termínu školení nám napište na office@arws.cz.