Newsletter (nejen) pro makléře - Jak vystěhovat neplatícího nájemce, Ověřujte solventnost nájemce, Vystěhování problémových nájemců

Novinky v právu: Jak vystěhovat neplatícího nájemce – rozkaz k vyklizení?

Při výběru spolehlivého nájemce je prevence vždy na prvním místě. I když si nájemce předem „proklepnete“, může dojít k situaci, kdy nájemce neplatí, poškozuje byt nebo jej odmítá po skončení nájemní smlouvy opustit. Taková situace je noční můrou každého pronajímatele a může poškodit reputaci realitního makléře, který nájem zprostředkoval.

Aktuální proces vyklizení problémových nájemců je zdlouhavý. Pronajímatelé se musí bránit prostřednictvím žaloby na vyklizení, což trvá měsíce a někdy i roky. Pokud ani rozhodnutí soudu nepřiměje nájemníka k vyklizení, je nutné přistoupit k jeho exekuci. Tím máme na mysli exekuci rozhodnutí a nikoli povinného, byť řada pronajímatelů by ráda zvolila i druhou možnost J. Ta zahrnuje fyzické odstranění osob a jejich věcí z bytu.

Vystěhování problémového nájemníka bez nutnosti absolvovat zdlouhavé soudní řízení má umožnit rozkaz k vyklizení. Podle navrhované právní úpravy bude mít pronajímatel možnost navrhnout soudu vydání rozkazu k vyklizení, který, pokud nájemník nepodá odpor do 15 dnů, má účinky pravomocného a vykonatelného rozsudku.

 To znamená, že na jeho podkladě, lze vést exekuci. S ohledem na lhůty stanovené v exekučním řízení nelze očekávat, že k vystěhování problémového nájemce, který nerespektuje rozhodnutí soudu, dojde dříve než za dva měsíce.

V případech, kdy nájem skončí výpovědí, je situace ještě složitější. Pronajímatel dle navrhované právní úpravy musí počkat na uplynutí dvouměsíční lhůty, během které může nájemník podat k soudu žalobu na posouzení oprávněnosti výpovědi podle § 2290 občanského zákoníku, a až poté se může domáhat vydání rozkazu k vyklizení.

Užitečné rady: Ověřujte solventnost nájemce

Solventnost znamená schopnost pravidelně a včas splácet své závazky. Na současném realitním trhu je nezbytné, aby makléři dokázali solventnost efektivně ověřit a ochránili tak zájmy svých klientů. V České republice čelí exekuci pravidelně více než půl milionu obyvatel a celkový počet exekucí se pohybuje okolo čtyř milionů. Aktuální data a jejich vývoj si můžete prohlédnout na internetových stránkách Exekutorské komory ČR: https://statistiky.ekcr.info/.

Za tímto účelem můžete využít některé z následujících postupů:

• Centrální evidence exekucí (CEE): Ověřte, zda je proti zájemci vedena exekuce. Tuto informaci získáte z oficiální databáze, výpis je ale zpoplatněn.
• BRKI (Bankovní registr klientských informací) a NRKI (Nebankovní registr klientských informací): Ověřte finanční situaci nájemce pomocí těchto registrů, které shromažďují údaje o úvěrech a jejich splácení u bankovních i nebankovních společností a využívají se k ověřování bonity a úvěrové historie klientů. Výpis z těchto registrů je rovněž zpoplatněn.
• Insolvenční rejstřík (IR): Zkontrolujte, zda zájemce není v insolvenčním řízení. Rejstřík je veřejně přístupný a zdarma na stránkách Ministerstva spravedlnosti ČR.
• Reference od předchozího pronajímatele: Zjistěte, zda byl nájemce spolehlivý v předchozím nájmu.
• Pracovní smlouva nebo potvrzení o příjmu: Zkontrolujte, zda má nájemce stabilní příjem, který zajistí pravidelné placení nájmu.
• Potvrzení o bezdlužnosti: Požádejte nájemce o potvrzení od finančního úřadu, zdravotní pojišťovny nebo okresní správy sociálního zabezpečení. Tím zjistíte, zda nemá neuhrazené dluhy vůči těmto institucím.
• Lustrace u soudu: Prověřte případná soudní řízení vedené proti nájemci, na základě plné moci vystavené k tomuto účelu.

Rozhodnutí: Vystěhování problémových nájemců prostřednictvím notářského zápisu

V minulosti umožňoval rychlejší řešení problémových nájemníků notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti podle § 71b notářského řádu (NŘ). Pronajímatel na počátku nájemního vztahu uzavřel s nájemcem dohodu o vyklizení ve formě notářského zápisu, který sloužil jako exekuční titul. To znamenalo, že v případě porušení dohody nebylo nutné vést zdlouhavé soudní řízení, ale mohlo se rovnou přistoupit k exekuci a vyklizení nemovitosti za asistence státních orgánů.

Tomuto postupu však učinilo přítrž rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 26. 5. 2020, spisová značka 26 Cdo 2085/2019, které stanovilo, že notářský zápis se svolením k vykonatelnosti může být použit pouze k vymáhání povinností ze závazkového právního vztahu, nikoliv pro ochranu vlastnického práva. Povinnost vyklidit nemovitost užívanou bez právního důvodu Nejvyšší soud považuje za ochranu vlastnického práva, což vylučuje možnost využít tento postup.

Toto rozhodnutí je však v odborných kruzích kritizováno a existuje naděje, že by Nejvyšší soud mohl své stanovisko do budoucna přehodnotit, čímž by opět umožnil efektivnější ochranu práv pronajímatelů tímto zjednodušeným způsobem.