Právní rámec selhání developerských projektů: Jak postupovat při neschopnosti splácet závazky

Stavební projekty a developerské aktivity patří k nejvíce finančně náročným odvětvím podnikání. Když se náklady vymknou kontrole nebo příjmy zaostávají za očekáváním, developer čelí vážné hrozbě selhání. Tento článek vám vysvětlí, jak se v České republice řeší právní situace, kdy developer nemůže splácet své závazky vůči věřitelům, dodavatelům a investorům.

Kdy přichází insolvence v developerských projektech

Insolvence v developerství není situace, která přijde bez varování. Obvykle ji předchází období, kdy se ztratila kontrola nad finančním tokem projektu. Může to být chyba v kalkulaci nákladů, překročení časového harmonogramu, selhání finančního partnera nebo kombinace těchto faktorů. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře denně řeší situace, kdy se developer ocitne v pozici, že nemůže splácet své závazky.

V českém právním systému se řeší takové situace pomocí zákona č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon). Tento zákon definuje úpadek, který může mít dvě formy. Pro developery je zásadní chápat obě definice.

Platební neschopnost znamená, že máte více věřitelů (nejméně dva), peněžité závazky po dobu delší než 30 dnů po lhůtě splatnosti a tyto závazky nejste schopni plnit, jak definuje § 3 odst. 1 insolvenčního zákona. V developerství to znamená prakticky cokoliv – nedokážete včas zaplatit dodavatelům, uhradit splátky úvěrů, mzdy pracovníkům nebo leasingovým společnostem.

Předlužení je situace, kdy má dlužník (který je právnickou osobou nebo podnikající fyzickou osobou) více věřitelů a souhrn jeho závazků převyšuje hodnotu jeho majetku, což vyplývá z § 3 odst. 4 insolvenčního zákona. Při stanovení hodnoty majetku se přihlíží i k dalšímu předpokládanému provozu podniku. U developerských projektů to znamená, že i když byste prodali částečně hotový projekt, výtěžek by nestačil na splacení všech dluhů.

Manažeři a statutární orgány mají přitom zákonnou povinnost podat insolvenční návrh bez zbytečného odkladu poté, co se o úpadku dozvěděli nebo při náležité péči dozvědět měli, podle § 98 insolvenčního zákona. Pokud nesplníte tuto povinnost, hrozí vám osobní odpovědnost za škodu, kterou selhání vašeho projektu způsobí věřitelům. V praxi se jedná o civilní odpovědnost, ale v krajních případech může jít i o trestní odpovědnost.

Když si developer uvědomí problémy: Co dělat nejdříve

Jakmile vedení projektu pocítí, že se finanční situace zhoršuje, je kritické začít jednat. Nejedná se o návod typu „co si číst na internetu“. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře si jsou vědomi, že každý projekt má svá specifika – odlišné financování, smlouvy s investory, dodavatelskými řetězci a regulační povinnosti. V praxi se ukazuje, že čas je rozhodující faktor.

Mnoho developerů se v tuto chvíli snaží situaci přežít vlastními silami – urychlují prodej jednotek, hledají další investory, nebo se pokouší renegociovat splatnosti s dodavateli. To jsou často správné kroky, ale jen pokud se dělají koncepčně a pod právním dohledem, aby nedošlo k upřednostňování některých věřitelů na úkor jiných (což je trestný čin dle § 223 trestního zákoníku).

Druhým krokem je posouzení, zda má projekt šanci na záchranu. V českém právním systému existuje možnost preventivní restrukturalizace. To je relativně nový institut zavedený zákonem č. 284/2023 Sb., o preventivní restrukturalizaci, který vám umožňuje pracovat s věřiteli na řešení bez toho, abyste museli ihned vyhlašovat úpadek formou insolvenčního řízení. 

Preventivní restrukturalizace je efektivní nástroj, kterým se zabývá jen několik specializovaných advokátních kanceláří, a právníci z ARROWS s ní mají rozsáhlé zkušenosti.

Třetím krokem je sepsání jasného finančního plánu a seznamu majetku a závazků. Který dluh je nejpalčivější? Kdo vám může poskytnout dodatečné financování? Jaké jsou termíny splatnosti na příští tři měsíce? Toto všechno musí být zdokumentováno. Nejedná se jen o interní tabulky – jedná se o podklady, které budete možná předkládat soudům, věřitelům a investorům.

FAQ – Právní tipy k řešení prvních kroků při hrozícím selhání

1. Musím hned podat insolvenční návrh?
Povinnost podat insolvenční návrh vzniká v momentě úpadku. Pokud je úpadek teprve hrozící, máte možnost využít preventivní restrukturalizaci. Pokud je úpadek již faktický (dluhy po splatnosti, předlužení), statutární orgán musí jednat bez zbytečného odkladu. Kontaktujte ARROWS advokátní kancelář na office@arws.cz, aby vám řekla, zda se vaše situace kvalifikuje jako úpadek, nebo jen hrozící úpadek.

2. Co je to preventivní restrukturalizace a měl bych ji vyzkoušet?
Preventivní restrukturalizace je právní nástroj pro podnikatele v dobré víře, který umožňuje jednat s věřiteli o řešení (sanační projekt) bez formálního deklarování úpadku a stigmatizace insolvencí. Je to méně destruktivní než klasický konkurs, ale vyžaduje souhlas určité části věřitelů. 

3. Komu situaci nejdřív oznámit – věřitelům nebo soudu?
Pokud nejste v úpadku, ale jen v potížích, prioritou je komunikace s věřiteli. Podání insolvenčního návrhu soudu je povinné až v okamžiku naplnění zákonných znaků úpadku. 

Právní postupy při řešení selhání: Reorganizace vs. Konkurs

Pokud se preventivní restrukturalizace nezdaří nebo není vhodná, musíte počítat s formálním insolvenčním řízením. V České republice existují pro developery (právnické osoby) v zásadě dva způsoby řešení úpadku.

Reorganizace je sanační způsob řešení úpadku, kdy se v provozu podniku pokračuje, ale pod dohledem insolvenčního správce a podle schváleného reorganizačního plánu. V kontextu developerských projektů to znamená, že stavba může pokračovat – ovšem pod podmínkami schválenými věřiteli a soudem. Tento postup je vhodný pro větší projekty, kde dokončení stavby přinese věřitelům vyšší uspokojení než okamžitý prodej rozestavěného torza.

Konkurs je likvidační způsob řešení úpadku. Majetek dlužníka se zpeněží (prodej nemovitostí, materiálu, pohledávek) a výtěžek se rozdělí mezi věřitele. Vzhledem k tomu, že developerský projekt je obvykle zatížen zástavními právy bank (zajištění věřitelé), výtěžek putuje primárně jim. Nezajištění věřitelé jsou uspokojováni poměrně ze zbylé částky, což bývá často zlomek pohledávky.

Oddlužení je určeno primárně pro fyzické osoby a u velkých developerských společností se zpravidla neuplatní.

Každý z těchto postupů má své právní požadavky. Reorganizace vyžaduje schválení reorganizačního plánu věřiteli. Konkurs vyžaduje zpeněžení majetku v souladu s pokyny věřitelského výboru a soudu.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře řeší tuto problematiku denně a vědí, jaké jsou záludnosti. Například zadržené zálohové platby od investorů, zástavy na nedokončených jednotkách či smlouvy s dodavateli, které mají specifické doložky pro případ úpadku.

FAQ – Právní tipy k reorganizaci a konkursu

1. Může reorganizace opravdu zachránit náš projekt?
Ano, pokud věřitelé uvěří, že dokončení projektu přinese více peněz než jeho rozprodej „na díly“. Reorganizace často znamená vstup strategického investora a výměnu vedení. 

2. Jak dlouho trvá konkurs a kolik mě stojí?
Konkurs typicky trvá roky, v závislosti na složitosti majetkové podstaty a soudních sporech. Náklady zahrnují odměnu insolvenčního správce, náklady na správu nemovitostí a právní služby.

3. Budou mít investoři právo na vrácení záloh, když selhá projekt?
Investoři se stávají věřiteli. Pokud nemají své pohledávky zajištěné (např. zástavním právem k pozemku nebo přes vázaný účet), jsou v postavení nezajištěných věřitelů a musí svou pohledávku přihlásit do insolvenčního řízení.

Povinnosti vedení a osobní odpovědnost

Toto je bod, který se často podceňuje. V České republice mají statutární orgány povinnost podat insolvenční návrh bez zbytečného odkladu poté, co se dozvědí, nebo při náležité péči dozvědět měli, že je společnost v úpadku.

Pokud nesplníte tuto povinnost, hrozí vám osobní odpovědnost za škodu nebo jinou újmu způsobenou věřitelům porušením této povinnosti (dle § 98 a násl. insolvenčního zákona). V praxi to znamená, že věřitel po vás může požadovat rozdíl mezi tím, co v insolvenci dostal, a tím, co by dostal, kdybyste návrh podali včas.

Dále, podle zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích (§ 66), může soud rozhodnout o povinnosti člena statutárního orgánu vydat do majetkové podstaty prospěch získaný ze smlouvy o výkonu funkce za období až dvou let zpět, pokud přispěl k úpadku porušením péče řádného hospodáře.

V případě, že člen statutárního orgánu věděl o hrozícím úpadku a v rozporu s péčí řádného hospodáře neučinil vše potřebné k jeho odvrácení, může soud dokonce rozhodnout, že tento člen ručí za splnění povinností společnosti osobně.

Jak se vyhnout osobní odpovědnosti

Nejjednodušší způsob je jednat včas a transparentně. Jakmile vidíte, že věci jdou špatným směrem, kontaktujte právníka. Právník vám pomůže posoudit faktický stav a vypracovat tzv. insolvenční test. Mít dokumenty o tom, že jste jednal s péčí řádného hospodáře a hledal řešení, je do budoucna klíčové pro vaši obhajobu.

Druhý krok je formální podání návrhu včas. Jakmile víte, že jste v úpadku a restrukturalizace není možná, podejte návrh na insolvenci. Tím chráníte své právní postavení lépe, než když čekáte, až na vás věřitel podá tzv. věřitelský insolvenční návrh.

Řízení s věřiteli: Přihlašování pohledávek a lhůty

Jakmile soud rozhodne o úpadku (tzv. rozhodnutí o úpadku), začíná běžet lhůta pro přihlašování pohledávek. Věřitelé musí své pohledávky aktivně přihlásit. V České republice stanoví tuto lhůtu soud v rozhodnutí o úpadku a činí 30 dnů až 2 měsíce dle § 136 insolvenčního zákona. K přihláškám, které jsou podány později, se v insolvenčním řízení nepřihlíží a tito věřitelé nebudou uspokojeni.

Pro investory je situace složitější, protože jejich postavení závisí na konkrétní smlouvě a formě zajištění. Teď myslíme jednak na externí věřitele (banky, dodavatele), ale také na investory (kupující bytů), kteří vložili do projektu peníze.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře často zastupují jak dlužníky, tak věřitele, a zajistí, aby byla přihláška správně zpracována, podložena důkazy a podána včas.

Práva dodavatelů a stavebních partnerů

Dodavatelé a stavební partneři jsou často v obtížné situaci. Podle českého práva však nemohou svévolně „zablokovat stavbu“ bez právního důvodu.

Mýtem je, že dodavatel může automaticky zapsat zástavní právo na nemovitost, pokud mu developer nezaplatil. K vzniku zástavního práva je nutná buď smlouva, nebo rozhodnutí soudu (soudcovské zástavní právo), které následuje až po úspěšné žalobě.

Dodavatelé však mohou využít zadržovací právo (pokud mají věc – např. staveniště nebo materiál – fakticky ve své moci) podle § 1395 občanského zákoníku, což může být silný nástroj vyjednávání. Zadržovací právo dává věřiteli přednostní právo na uspokojení z výtěžku zpeněžení zadržené věci.

U nesporných pohledávek do 1 000 000 Kč lze využít institut elektronického platebního rozkazu podle § 172 občanského soudního řádu, což je rychlejší a levnější cesta k získání exekučního titulu. U vyšších částek se podává standardní žaloba nebo návrh na vydání platebního rozkazu (bez limitu částky, ale s vyšším soudním poplatkem).

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře dodavatelům radí jednat okamžitě při prvním prodlení, zajistit důkazy o provedené práci a nečekat, až developer spadne do insolvence, kde je vymahatelnost výrazně nižší.

Financování v krizi: Možnosti a právní rámec

Jedním ze způsobů, jak se vyhnout insolvenci, je získání krizového financování. Může jít o vložení kapitálu stávajícím společníkem nebo vstup nového investora.

Od okamžiku podání insolvenčního návrhu jsou účinky zahájení insolvenčního řízení takové, že dlužník je omezen v nakládání s majetkovou podstatou (§ 111 insolvenčního zákona). Nesmí činit úkony, které by vedly ke zmenšení majetku nebo by neopodstatněně zvýhodňovaly některé věřitele.

Nové financování v průběhu insolvence (tzv. úvěrové financování) je možné pouze se souhlasem věřitelského výboru a soudu a má v řízení privilegované postavení (pohledávka za majetkovou podstatou).

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře vám pomohou strukturovat financování tak, aby bylo právně čisté a nebylo napadnutelné jako poškozování věřitele.

Selhání developerských projektů

Preventivní restrukturalizace: Šance na záchranu

Zákon č. 284/2023 Sb., o preventivní restrukturalizaci přinesl do českého právního systému nástroj, který umožňuje podnikům pracovat s věřiteli na řešení problémů dříve, než se situace stane kritickou a spadne do insolvence. Preventivní restrukturalizace typicky zahrnuje:

• Sanační projekt: Plán, jak podnik ozdravit (prodej části majetku, vstup investora, změna splátkového kalendáře).
• Ochrana před věřiteli: Soud může vyhlásit individuální nebo všeobecné moratorium, které dočasně chrání před exekucemi a insolvenčními návrhy věřitelů (zpravidla na 3 měsíce s možností prodloužení), jak umožňuje.
• Vyjednávání: Cílem je dosáhnout shody s dotčenými věřiteli na přijetí restrukturalizačního plánu.

V případě developerských projektů to dává developerovi čas dokončit stavbu nebo najít investora bez tlaku exekucí. Tento proces však vyžaduje, aby developer nebyl ještě ve formálním úpadku (zejména ne v platební neschopnosti), ale pouze ve stavu hrozícího úpadku.

Shrnutí pro management

• Právní povinnost hlášení: Statutární orgány mají povinnost bez zbytečného odkladu podat insolvenční návrh, pokud je společnost v úpadku. Nesplnění vede k osobní odpovědnosti za škodu.
• Osobní rizika vedení: Manažeři mohou ručit celým svým majetkem za dluhy společnosti, pokud porušili péči řádného hospodáře v souvislosti s úpadkem, a mohou být vyloučeni z výkonu funkce.
• Komplexita procesu: Řešení vyžaduje koordinaci právních, ekonomických a stavebních aspektů. Chyba v procesu (např. opožděná přihláška) je často nevratná.
• Čas je kritický: Preventivní restrukturalizace je možná jen ve fázi hrozícího úpadku. Jakmile nastane úpadek, možnosti se zužují na reorganizaci nebo konkurs.
• Profesionální asistence je nezbytná: ARROWS advokátní kancelář řeší tuto problematiku komplexně a zná právní postupy, lhůty a judikaturu. Klienti, kteří si nechají profesionálně poradit, minimalizují rizika trestněprávních i majetkových dopadů.

Závěr článku

Selhání developerského projektu je pro všechny zainteresované strany náročná situace. Pro vedení to znamená osobní rizika a profesní komplikace. Pro investory hrozbu ztráty investic.

Právní postupy v České republice nabízejí řešení – od preventivní restrukturalizace přes reorganizaci až po konkurs – ale vyžadují přesné dodržení zákonných postupů. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře se touto agendou zabývají dlouhodobě a vědí, jak v každém stadiu projektu pracovat s věřiteli, investory a soudy.

Některé projekty sami realizujeme, takže rozumíme nejen právní části, ale i praktickým krokům a typickým rizikům. Klientům proto umíme pomoci také s transakční stránkou – projekt koupit (vhodně strukturovat převzetí), nebo připravit a zajistit jeho prodej včetně smluvní dokumentace, vyjednávání a nastavení odpovědností.

Pokud vám začíná být jasné, že se váš projekt dostává do potíží, neváhejte. Kontaktujte ARROWS advokátní kancelář na office@arws.cz pro právní poradenství. Správná právní strategie v počátečních fázích může zachránit projekt nebo alespoň minimalizovat dopady na statutární orgány. ARROWS advokátní kancelář je pojištěna pro případ profesní odpovědnosti až do výše 400 000 000 Kč, což garantuje bezpečnost a stabilitu našich služeb.

FAQ – Časté právní dotazy k selhání developerských projektů

1. Kdy přesně musím podat insolvenční návrh?
Povinnost podat návrh vzniká bez zbytečného odkladu poté, co se dozvíte o úpadku (platební neschopnost nebo předlužení). Platební neschopnost nastává, když máte více věřitelů, závazky více než 30 dnů po splatnosti a nejste schopni je plnit (např. jste zastavili platby podstatné části závazků). Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.

2. Jaká je lhůta pro přihlášení pohledávek věřitelů?
Lhůtu stanoví soud v rozhodnutí o úpadku a pohybuje se v rozmezí 30 dnů až 2 měsíců. Tato lhůta je propadná – pozdější přihlášky se odmítají.

3. Mohou investoři získat zpět peníze, které vložili do projektu?
Záleží na zajištění. Pokud jsou peníze na vázaném účtu banky nebo advokáta, jsou chráněny. Pokud byly vyplaceny přímo developerovi bez zajištění, investor je v pozici nezajištěného věřitele a pravděpodobně získá jen poměrnou část své pohledávky (kvótu).

4. Hrozí mi osobní odpovědnost, pokud jsem jednatelem developera?
Ano, pokud porušíte povinnost podat insolvenční návrh včas nebo pokud jste nejednal s péčí řádného hospodáře. Můžete odpovídat za škodu věřitelům a být povinen vydat prospěch získaný ze smlouvy o výkonu funkce. ARROWS advokátní kancelář vám poradí, jak tato rizika minimalizovat.

Jaký je rozdíl mezi reorganizací a konkursem?
Reorganizace zachovává provoz podniku a dává šanci na dokončení projektu dle plánu schváleného věřiteli. Konkurs je likvidační – majetek se rozprodá a firma obvykle zaniká. Reorganizace je preferována u životaschopných větších projektů.

Jak dlouho trvá řešení insolvence?
Je to velmi individuální. Preventivní restrukturalizace trvá měsíce (cca 3-12 měsíců). Konkurs či reorganizace mohou trvat několik let. Kontaktujte ARROWS advokátní kancelář na office@arws.cz pro posouzení vaší situace.

Upozornění: Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter a slouží k základní orientaci v problematice. Ačkoliv dbáme na maximální přesnost obsahu, právní předpisy a jejich výklad se v čase vyvíjejí. Pro ověření aktuálního znění předpisů a jejich aplikace na vaši konkrétní situaci je proto nezbytné kontaktovat přímo ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz). Neneseme žádnou odpovědnost za případné škody či komplikace vzniklé samostatným užitím informací z tohoto článku bez naší předchozí individuální právní konzultace a odborného posouzení. Každý případ vyžaduje řešení na míru.