Problémy výpovědi z nájmu bytu na dobu neurčitou

Občanský zákoník (dále též jen „obč. zák.“) upravuje v ustanovení § 2288 odst. 2 specifické důvody výpovědi nájmu bytu, sjednaného na dobu neurčitou (potažmo též na dobu delší, než 50 let, ve smyslu § 2204 odst. 2 obč. zák.), s výpovědní dobou v případě, že je tato výpověď dávána ze strany pronajímatele.

Ačkoliv se na první pohled může zdát, že citované ustanovení nepřináší větší výkladové obtíže, opak je pravdou, jak se ostatně zřejmě z recentní judikatury Nejvyššího soudu, v níž byly posuzovány otázky platnosti výpovědi jak v případě skutkové podstaty dle písm. a) citovaného ustanovení, tak písm. b).

Cílem tohoto příspěvku je též s využitím závěrů Nejvyššího soudu nastínit a popsat problematické body, s nimiž se mohou strany nájemního vztahu při výpovědi dle § 2288 odst. 2 [především písm. a)] obč. zák. setkat, a nabídnout možná řešení.

Druhý odstavec ust. § 2288 obč. zák. rozšiřuje podmínky, za kterých může být ze strany pronajímatele dána nájemci výpověď z nájmu na dobu neurčitou. Na rozdíl od důvodů, vymezených v ust. § 2288 odst. 1 obč. zák., připadají zde uvedené výpovědní důvody v úvahu pouze tehdy, jedná-li se o nájem sjednaný na dobu neurčitou (či na dobu určitou přesahující 50 let, srov. shora). Prvním z případů je, kdy byt má být užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno.[1] Druhým z případů je, když pronajímatel potřebuje byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.[2] V obou případech je také nutno uzavřít, že u zde vymezených výpovědních důvodů se neprojevuje sankční charakter výpovědi v důsledku porušení povinností nájemce, ale naopak jde o důvody na straně pronajímatele.[3] Jinými slovy: nájemce žádnou svou povinnost neporušil, ovšem i přesto je nutno v takovém případě preferovat ochranu a realizaci vlastnického práva pronajímatele k jeho bytu (nikoliv však absolutně, viz níže).[4]

V rámci tohoto příspěvku se podrobněji zaměříme na samostatnou skutkovou podstatu, normovanou v ust. § 2288 odst. 2 písm. a) obč. zák. V tomto případě vzniká právní otázka, týkající se povinnosti dokazování naplnění podmínek pro podání výpovědi. Otázkou je, zda je povinností pronajímatele dokládat nájemci při podání výpovědi z nájmu na dobu neurčitou podání návrhu na rozvod, či dokládat skutečnost, že manželství bylo rozvedeno, a to v obou odlišných případech, spadajících pod ust. § 2288 odst. 2 písm. a) obč. zák., tj. jak z důvodu bytových potřeb pronajímatele, tak jeho manžela (s nímž se pronajímatel rozvádí či se již rozvedl), anebo jen v případě (bývalého) manžela pronajímatele. Nutno dodat, že tato otázka není jednotně přijímána ani mezi autory odborné právnické literatury, z jejíž analýzy je však zřejmé, že autoři dostupných publikovaných názorů se většinou přiklánějí k (dle našeho názoru nesprávnému – srov. níže) výkladu, že výpovědní důvod dle § 2288 odst. 2 písm. a) obč. zák. může pronajímatel použít pouze v souvislosti s řešením rozvodové situace (tedy bez ohledu na to, zdali by chtěl pronajímatel bydlet v daném bytě napříště sám).[5]

Zdá se však, že definitivní odpověď na tuto otázku poskytl až Nejvyšší soud, který ve svém rozsudku ze dne 22. listopadu 2016, sp. zn. 26 Cdo 1454/2016 (dále jen „Rozsudek“), vyjádřil tak, že „ustanovení § 2288 odst. 2 písm. a/ o.z. je třeba vykládat tak, že má-li být byt, jehož nájem je vypovídán, užíván pronajímatelem, je výpovědní důvod podle citovaného ustanovení naplněn bez dalšího.“[6]

Z uvedeného závěru Nejvyššího soudu tedy vyplývá, že ust. § 2288 odst. 2 písm. a) obč. zák. je třeba vykládat tak, že toto obsahuje dvě relativně samostatné dílčí skutkové podstaty, jež jsou od sebe odlišeny (srov. spojka „nebo“ užitou ve významu vylučovacím), přičemž podmínka, vyjádřená ve vedlejší větě, počínající slovy „který hodlá opustit rodinnou domácnost…“, se uplatní pouze v případě, že byt, jehož nájem je vypovídán, má být užíván pronajímatelovým manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost. Tedy jen v posléze uvedeném případě bude muset pronajímatel při podání výpovědi nájemci prokázat, že byl podán návrh na rozvod manželství, popř. že manželství již bylo rozvedeno.[7] [8] Pouhá deklarace pronajímatele, že „se bude se svým manželem rozvádět“, nebude bez dalšího právně relevantní skutečností, požadovanou citovaným ustanovením.[9]

V tomto lze také dodat, že Rozsudek svými závěry navazuje na konstantní judikaturu Nejvyššího soudu k odpovídající předchozí právní úpravě [ust. § 711a odst. 1 písm. a) občanského zákoníku č.40/1964 Sb.], která i přes jisté rozdíly oproti úpravě v občanském zákoníku č. 89/2012 Sb. (zejména zúžení oblasti výpovědních důvodů či zrušení nutnosti přivolení soudu k podání takové výpovědi) nebyla svým smyslem od současné účinné právní úpravy příliš odlišná. Jak lze poté vysledovat, Nejvyšší soud ve své judikatuře k výpovědnímu důvodu v § 711a odst. 1 písm. a) obč. zák. č.40/1964 Sb. vyjmul pronajímatele ze skupiny ostatních oprávněných a dovodil, že předmětný výpovědní důvod může pronajímatel použít i tehdy, chce-li realizovat své vlastnické právo (k jehož obsahu patří právo užívat předmět svého vlastnictví) a bydlet v domě, jehož je vlastníkem, a mít tak i lepší podmínky ke správě domu, byť má jinde srovnatelný ba lepší byt (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 12. 1998, sp. zn. 2 Cdo 1246/97, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 12. 2001, sp. zn. 26 Cdo 2357/99, či rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. 3. 2003, sp. zn. 26 Cdo 617/2002). Je tedy zřejmé, že Nejvyšší soud nenalezl ve vztahu ke shora položené otázce důvod, aby se v Rozsudku od dříve dovolených závěru odchýlil.

Z výše uvedeného také vyplývá, že pronajímatel v případě dané výpovědi nájemci z důvodu své bytové potřeby není povinen tuto skutečnost dokládat. Naopak v případě uvedení výpovědního důvodu, kdy byt má být užíván pronajímatelovým manželem je pronajímatel povinen doložit, že byl podán návrh na rozvod manželství nebo manželství bylo již rozvedeno, jinými slovy doložit důvod bytové potřeby pro jeho manžela (potažmo bývalého manžela).[10] V uvedených případech je však společné to, že pronajímatel nebo jeho manžel musí po skončení nájmu (vyklizení bytu nájemcem) dotyčný byt skutečně užívat (srov. § 2289 věta první obč. zák.)

I přes výše uvedené je však povinností pronajímatele, aby ve výpovědi výslovně uvedl důvod, pro který nájemní smlouvu vypovídá (srov. § 2288 odst. 3 obč. zák.). Tato povinnost souvisí s možností soudního přezkumu platnosti výpovědi dle § 2290 obč. zák. I v této souvislosti vzniká otázka, jakým následkem bude pronajímatel sankcionován, pokud v případě výpovědi dle § 2288 odst. 2 obč. zák. neuvede výpovědní důvod, jelikož ust. § 2288 odst. 3 obč, zák. žádnou sankci nestanoví. Určitá část odborné veřejnosti se přiklání k názoru, že výpověď bez uvedení výpovědního důvodu bude toliko nicotná pro neurčitost (ve smyslu § 553 obč. zák.)[11], naproti tomu jiní autoři dovozují, že se jedná o výpověď postiženou relativní neplatností.[12] V tomto ohledu máme za to, že vzhledem ke klíčové povaze výpovědního důvodu, především pro následný přezkum platnosti výpovědi, a stejně tak pro zachování právní jistoty nájemce jakožto slabší strany nájemního vztahu, bude opomenutí pronajímatele uvést výpovědní důvod hodnoceno tak, že sama výpověď bude právní jednání nicotné (zdánlivé), a to z důvodu jeho neurčitosti. K takové výpovědi bez uvedení výpovědního důvodu se nepřihlíží a tato tedy nezpůsobuje žádné právní následky. V tomto ohledu je možné přiměřeně argumentovat též ust. § 2991 odst. 3 obč. zák. Obdobně je též povinností pronajímatele při podání výpovědi poučit nájemce o možnosti podat proti výpovědi námitky a navrhnout soudní přezkum výpovědi (srov. § 2286 odst. 2 obč. zák.). Při nedodržení této podmínky bude absolutně neplatná, a to v důsledku rozporu s veřejným pořádkem (§ 588 obč. zák.).[13]

Dále je třeba poukázat na skutečnost, že zákonodárce bral v potaz i možnost, že pronajímatelovi důvody dané výpovědi jsou liché. Nájemce tak má ze zákona možnost, v případě že nesouhlasí s danou výpovědí, podat žalobu na neoprávněnost podané výpovědi dle ustanovení § 2290 obč. zák. Jak ostatně dovodil Nejvyšší soud [pozn.: ve vztahu k výpovědnímu důvodu v § 2288 odst. 2 písm. a) obč. zák.] v Rozsudku, v případě výpovědi dané nájemci z důvodu podle § 2288 odst. 2 písm. a) obč. zák. stačí pronajímateli uvést, že byt, jehož nájem je vypovídán, chce využít k bydlení pro sebe pronajímatel. Je pak na nájemci, který s výpovědí nájmu bytu nesouhlasí, aby v řízení o žalobě na neoprávněnost výpovědi podle § 2290 obč. zák. (tj. ve lhůtě 2 měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla) tvrdil a prokázal okolnosti, jimiž existenci uplatněného výpovědního důvodu vyvrátí. V daném případě půjde o takové okolnosti, z nichž bude patrné, že prohlášení pronajímatele o záměru využít byt pro vlastní bydlení není pravdivé. V řízení podle § 2290 obč. zák. soud rozhoduje o oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, tedy zejména o tom, zda byl naplněn uplatněný výpovědní důvod.[14] Nejprve však soud musí posoudit, zda jsou naplněny náležitosti nutné pro vznik výpovědi jako právního jednání a zda není dána vada, k níž musí přihlédnout z úřední povinnosti. Následně zkoumá oprávněnost výpovědi, tj. existenci výpovědního důvodu, přičemž pouze ve vztahu k tomuto přezkumu je zakotvena shora uvedená zákonná prekluzivní lhůta 2 měsíců.

V rámci soudního řízení dle § 2290 obč. zák., týkajícího se přezkumu platnosti výpovědi, tak mohou ve smyslu závěrů, dovozených v rozsudku, nastat dvě různé situace, a to s ohledem na výpovědní důvod daný pronajímatelem dle § 2288 odst. 2 písm. a) obč. zák.:

• Výpověď s odůvodněním bytové potřeby pronajímatele. V tomto případě je třeba, aby nájemce tvrdil a prokázal okolnosti, kterými existenci uplatněného výpovědního důvodu vyvrátí. Půjde o okolnosti, které budou způsobilé k vyvrácení závěrů pronajímatele o jeho nutnosti využít byt pro sebe k vlastnímu bydlení. Může jimi být např. uzavřená kupní smlouva na tento byt, nebo jednání k tomu směřující.

• Výpověď s odůvodněním bytové potřeby manžela pronajímatele. V tomto případě bude důkazní břemeno neseno pronajímatelem, který bude nucen doložit svá tvrzení důkazy. Tím je návrh na rozvod manželství nebo prokázání toho, že manželství bylo již rozvedeno, v opačném případě bude výpověď z nájmu prohlášena soudem za neoprávněnou, a to z důvodu neprokázání naplnění výpovědního důvodu.[15]

Nájemce na dobu neurčitou, jemuž byla dána výpověď dle ustanovení § 2288 odst. 2. obč. zák., má pro případ neúspěchu žaloby ve smyslu § 2290 obč. zák. (srov. shora) stále ještě jednu možnost, jak dohlížet, zda pronajímatel jedná v souladu s důvodem dané výpovědi. Zákonodárce si byl vědom toho, že proklamovaný záměr pronajímatele (tj. například tvrzení, že byt bude užívat nadále sám) je subjektivní skutečností, kterou lze ze strany nájemce jen obtížně vyvrátit, proto poskytuje nájemci dodatečnou ochranu před zneužitím výpovědi. Tato dodatečná ochrana je v tomto případě vtělena do ustanovení § 2289 obč. zák., které stanovuje, že pronajímatel je povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, nevyužije-li byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemce k účelu uvedenému jako výpovědní důvod. V tomto ohledu je nutno říci, že v případě, kdy bude pronajímatel povinen byt nájemci znovu pronajmout (vždy za předpokladu, že o to bude mít nájemce zájem), bude nutno, aby byla s nájemcem uzavřena nová nájemní smlouva, a to za podmínek předchozí nájemní smlouvy (resp. za podmínek nikoliv horších pro nájemce jakožto slabší stranu).[16] Nebude proto možné, aby pronajímatel poté, co mu vznikne povinnost byt nájemci znovu pronajmout, uzavřel s nájemcem např. smlouvu o nájmu na dobu (pouze) určitou.

Konečně, v kontextu závěrů učiněných v Rozsudku je nutno se též zaměřit na roli, kterou může v případě výpovědi nájmu na dobu neurčitou ze strany pronajímatele dle ustanovení § 2288 odst. 2 obč. zák. hrát korektiv dobrých mravů. Jak dovodila judikatura Nejvyššího soudu, i přesto, že by byly naplněny důvody výpovědi dle § 2288 odst. 2 obč. zák., mohl by soud v následném řízení o (ne)platnosti nájemní smlouvy dovodit, že výpověď nájemní smlouvy je absolutně neplatná pro její rozpor s dobrými mravy (§ 580 a 588 obč. zák.). Takové rozhodnutí soud činí po zvážení všech důvodů na straně nájemce (např. sociální poměry či zdravotní stav vypovídaného, doba, po kterou již nájemce v bytě bydlí apod.), tak na straně pronajímatele (např. též mír naléhavosti bytové potřeby osoby, v jejíž prospěch je nájemce vypovídán z nájmu). Pro určení rozporu výpovědi s dobrými mravy jsou pak významné pouze skutečnosti, které byly objektivně dány v době, kdy byla výpověď doručena nájemci. Lze proto uzavřít, že ani v případě, kdy jsou naplněny všechny podmínky pro podání výpovědi dle § 2288 odst. 2 obč. zák. (tj. formální požadavky na písemnost výpovědi, poučení nájemce o možnosti podat námitky, naplnění výpovědního důvodu apod.), nelze vlastnické právo pronajímatele k bytu (a s tím spojenou možnost nakládat s vlastní věcí) absolutizovat a v konečném důsledku pojímat tak, že by jej vlastník (pronajímatel) mohl vykonávat jakýmkoli (libovolným) způsobem, tj. např. i způsobem, který jednoznačně odporuje zájmům účastníků nájemního poměru.[17]  

Řešení a závěry

Z výše uvedeného je zřejmé, výpověď nájmu na dobu neurčitou z důvodu zajištění bytové potřeby přímo pro pronajímatele, jeho manžela či pro jeho příbuzného, tedy dle § 2288 odst. 2 obč. zák. přináší nejeden praktický problém. V prvé řadě je nutno upozornit na skutečnost, že podmínka prokázání rozvratu manželství (a s tím spojeného rozvodu či alespoň podaného návrhu na rozvod) se neuplatní tehdy, je-li nájem na dobu neurčitou vypovídán za účelem jeho následného užívání pronajímatelem samotným. Bez ohledu na to, která ze samostatných skutkových podstat, uvedených v § 2288 odst. 2 obč. zák., je při výpovědi naplněna, však bude povinností pronajímatele výslovně uvést, z jakého důvodu je nájem vypovídán, a to pod hrozbou následku nicotnosti výpovědi. Na straně druhé pouze tehdy, když je nájem podle § 2288 odst. 2 písm. a) obč. zák. vypovídán za účelem zajištění bytové potřeby (bývalého) manžela pronajímatele, bude povinností pronajímatele tuto skutečnost prokázat. Naopak v případě výpovědi za účelem užívání bytu samotným pronajímatelem postačí, když bude ve výpovědi tento důvod uveden bez dalšího, přičemž bude na nájemci, aby případně před soudem prokázal, že uvedený výpovědní důvod naplněn nebyl.

Vedle možnosti domáhat se neplatnosti (či případně neoprávněnosti) výpovědi z nájmu má nájemce v ust. § 2289 obč. zák. svěřenou možnost domáhat se obnovení nájmu v případě, že do 1 měsíce od vyklizení není byt užíván způsobem, korespondujícím s důvodem uvedeným ve výpovědi., případně domáhat se náhrady škody. Nutno dodat, že nájemce nelze „odbýt“ odkazem na citované ustanovení v případě, kdy došlo k výpovědi nájmu v rozporu s dobrými mravy, jelikož taková výpověď bude absolutně neplatná (§ 580 a 588 obč. zák.), k níž přihlíží soud z úřední povinnosti.

___________________________________________

[1] Srov. § 2288 odst. 2 písm. a) občanského zákoníku.
[2] Srov. § 2288 odst. 2 písm. b) občanského zákoníku.
[3] Srov. např. PETROV, Jan. Občanský zákoník: komentář. V Praze: C.H. Beck, 2017. Beckova edice komentované zákony. ISBN 978-80-7400-653-1, s. 2304, marg. č. 8.
[4] Srov. např. SELUCKÁ, Markéta, HADAMČÍK, Lukáš. Nájem bytu a domu po rekodifikaci soukromého práva. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer, 2015, s. 153 a násl.
[5] Např.: HULMÁK, Milan et al. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055-3014). Komentář. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 460, KŘEČEK, Stanislav. Nájemní a družstevní bydlení podle nového občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích. 1. vyd. Praha: Leges, 2014, s. 125-126, KABELKOVÁ, Eva, DEJLOVÁ, Hana. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 334.   
[6] Srov. právní větu Rozsudku.
[7] Zde je nutno poukázat na skutečnost, že shodný závěr se přeci jen objevil v části odborné literatury, srov. např.: ŠVESTKA, Jiří, DVOŘÁK, Jan, FIALA, Josef. Občanský zákoník. Komentář. Svazek V. (§ 1721-2520). 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 1291,  marg. č. 38, nebo PETROV, Jan. Občanský zákoník: komentář. V Praze: C.H. Beck, 2017. Beckova edice komentované zákony. ISBN 978-80-7400-653-1, s. 2304, marg. č. 9.
[8] Zajímavostí je také skutečnost, že tento závěr byl již v roce 2015 dovozen judikaturou soudu nižšího stupně – srov. rozsudek Okresního soudu v Jihlavě ze dne 08.09.2015, č.j. 22C 142/2015-32, který dovodil: „Příslušné zákonné ustanovení § 2288 odst. 2 písm. a) o.z. umožňuje vypovědět nájem i jen s ohledem na skutečnost, že pronajatý byt bude nadále užíván pronajímatelem bez dalšího. Část zákonného ustanovení za spojkou „nebo“ se již týká jiné eventuality, totiž budoucího užívání bytu manželem pronajímatele, a to pouze za zákonem předvídaných dalších podmínek“.
[9] Shodně např. SELUCKÁ, Markéta, HADAMČÍK, Lukáš. Nájem bytu a domu po rekodifikaci soukromého práva. 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer, 2015, s. 153 a násl.
[10] V tomto ohledu je zřejmě nesprávně formulován závěr vyloučení povinnosti pronajímatele prokazovat bytovou potřebu svého (bývalého manžela), jak dovozeno in: ŠVESTKA, Jiří, DVOŘÁK, Jan, FIALA, Josef. Občanský zákoník. Komentář. Svazek V. (§ 1721-2520). 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 1291,  marg. č. 39.
[11] Např. Muzikář, V.,Muzikářová, A.: Formální a obsahové náležitosti výpovědi z nájmu bytu ze strany pronajímatele. Bulletin advokacie, roč. 2018. Dostupné na www, k dispozici >>> zde [cit.: 2018-04-14]. Shodně též in ŠVESTKA, Jiří, DVOŘÁK, Jan, FIALA, Josef. Občanský zákoník. Komentář. Svazek V. (§ 1721-2520). 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 1700.
[12] Srov.: HULMÁK, Milan et al. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055-3014). Komentář. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 461, marg. č. 19 – 20.
[13] Srov. např. Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, str. 454, marg. č. 8.
[14] Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 01. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016.
[15] Jak uvedl Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 18.01.2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, nebude zřejmě v případě, že jedinou vadou výpovědi bude naplnění výpovědního důvodu, prohlášena neplatnost žaloby, ale toliko její neoprávněnost: „Nejvyšší soud již v rozsudku ze dne 17. 12. 2015, sp. zn. 26 Cdo 3862/2015, který byl dne 19. 10. 2016 přijat na zasedání občanskoprávního a obchodního kolegia k publikaci do Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, zdůraznil, že ustanovení § 2290 o. z. upravující žalobu na neoprávněnost výpovědi se uplatní i v případě výpovědi z nájmu podle § 2291 o. z. Žaloba podle § 2290 o. z. se obsahově liší od žaloby na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, kterou upravoval § 711 odst. 3 zákona č.40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“). Nejde o žalobu na určení, nájemce se v řízení podle § 2290 o. z. domáhá přezkoumání, zda je výpověď oprávněná, tedy „zkontrolování oprávněnosti (správnosti) výpovědi“. Soud se tak zabývá naplněností uplatněného výpovědního důvodu, zjistí-li, že výpovědní důvod nebyl dán, rozhodne, že výpověď je neoprávněná.“ Odlišně ovšem in ŠVESTKA, Jiří, DVOŘÁK, Jan, FIALA, Josef. Občanský zákoník. Komentář. Svazek V. (§ 1721-2520). 1. vyd. Praha: Wolters Kluwer, 2014, komentář k § 2290 obč. zák., marg. č. 7 a 10.
[16] Srov. PETROV, Jan. Občanský zákoník: komentář. V Praze: C.H. Beck, 2017. Beckova edice komentované zákony. ISBN 978-80-7400-653-1, s. 2305, marg. č. 5.
[17] Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 09. 2017, sp. zn. 26 Cdo 5679/2016.