Krátkodobé pronájmy versus klasický nájem 2026

Jak rozpoznat, kde končí dlouhodobý nájem a začíná OSVČ

Zdánlivě jednoduchá otázka „Co je nájem a co je ubytování?" se v praxi ukazuje jako klíčová hranice, kterou firmy a majitelé nemovitostí často přehlížejí nebo podceňují. Rozdíl není pouze formální – jde o zcela odlišný právní režim, který má zásadní dopad na vaše finanční povinnosti a riziko sankcí.

Dlouhodobý nájem podle § 9 zákona o daních z příjmů

Dlouhodobý nájem je v zákonu definován jako poskytnutí práva užívat nemovitost za peníze, jehož hlavním účelem je uspokojení bytové potřeby nájemce. Charakteristickými znaky dlouhodobého nájmu jsou:

Poskytujete majetek nájemci za účelem uspokojení jeho bytové potřeby – tzn. aby v něm bydlel a žil jako v domě. Nájemce může bydlet měsíce či roky, podepíše s vámi dlouhodobou smlouvu a nemovitost je jeho skutečným domovem. Neposkytují se přidané služby, nebo jen minimální – typicky jen základní údržba a servis (výměna zásuvky, oprava topení). Nájemce si sám vytápí, spravuje věci v bytě, není to hotel.

Z právního hlediska nejde o podnikání. Pokud si nejste jistí, jak správně nastavit nájemní smlouvu a související odpovědnost stran, může pomoci právní podpora v rámci služby smlouvy a vyjednávání. Nemáte povinnost mít živnost, nemusíte se registrovat ani jako OSVČ, a tedy nemusíte odvádět sociální a zdravotní pojištění. To je obrovská výhoda – administrativně i finančně.

Ze zdaňovacího hlediska se příjem zdaňuje podle § 9 zákona o daních z příjmů jako „příjmy z pronájmu nemovité věci". Lze uplatnit paušální výdaje ve výši 30 % z hrubého příjmu, maximálně však 600 000 Kč ročně. Alternativně lze uplatnit skutečné výdaje (opravy, pojištění, hypoteční úroky, daň z nemovitostí). U některých nákladů (zejména při kombinaci více příjmů) je vhodné ověřit i daňové dopady a uznatelnost výdajů, podobně jako je rozebráno v novince nezaplacené pohledávky v B2B: kdy lze ztrátu z faktur uplatnit jako daňový náklad. Při správném nastavení lze dosáhnout nižší daňové povinnosti, pokud skutečné výdaje převyšují příjmy.

Nejde o podnikání, ale má jednu nevýhodu: daň si řešíte sami v daňovém přiznání. Přiznání musíte podat, pokud vaše roční zdanitelné příjmy přesáhnou 50 000 Kč. Jste-li zaměstnanec, musíte ho podat už tehdy, když příjmy z nájmu (spolu s dalšími vedlejšími příjmy) přesáhnou 20 000 Kč ročně – roční zúčtování u zaměstnavatele pak nestačí. Přiznání se podává do 3 měsíců po skončení roku, při elektronickém podání do 4 měsíců. V praxi se k registracím a povinnostem často vážou i otázky DPH a souvisejících doměrků, se kterými pomáhá naše daňové právo.

Krátkodobý pronájem – kdy se stáváte OSVČ

Živnostenský zákon výslovně říká, že pronájem nemovitostí a bytů živností není. Živností je ale poskytování ubytování (obor „Ubytovací služby“). Hranice tedy neleží jen v délce pobytu, ale hlavně v tom, co hostovi kromě samotného bytu poskytujete. Pronajímáte-li byt opakovaně na noci, víkendy nebo týdny a zajišťujete úklid, výměnu prádla, předávání klíčů či snídaně, posoudí úřady vaši činnost s velkou pravděpodobností jako ubytovací službu – bez ohledu na to, zda pronajímáte přes Airbnb, Booking, vlastní web nebo osobně.

V praxi proto platí: čím kratší pobyty a čím více služeb, tím spíše jde o podnikání v oboru ubytovacích služeb, a ne o nájem. Důvod je prostý – nájemce ubytování neusiluje o uspokojení bytové potřeby (aby si tam založil domov), ale hledá dočasné přístřeší na několik nocí, a s tím spojené služby (úklid, výměna prádla, recepce, informace).

Charakteristické znaky, podle kterých Finanční správa klasifikuje činnost jako ubytování, jsou:

Časové období pronájmu: Pronájem se poskytuje krátkodobě – na noci, víkend, týdny, sezonně. Když už se období prodlužuje (např. sedmidenní pronájem s tím, že se pronajímá každých 7 dní znovu a znovu), jedná se také o opakovanou krátkodobou činnost, která je klasifikována jako ubytování.

Účel pronájmu: Nájemce si pronajímá nemovitost za účelem turismu, rekreace, pracovní cesty, nebo k jednorázovému pobytu – nikoliv aby si založil domov. Pokud se chování nájemce ukazuje jako „jsem tady na víkend, pak odjíždím", jde o ubytování.

Poskytované služby: Typicky se s ubytováním pojí služby jako úklid, výměna ložního prádla, poskytnutí snídaně, recepce, informace pro hosty. Pokud pronajímáte nemovitost a zároveň se staráte o úklid, zastýláte prádlo, nebo nabízíte snídani, posoudí se to zpravidla jako ubytování, ne za nájem. Při nastavování spolupráce s externími správci, úklidovými firmami nebo recepcí se vyplatí ošetřit smluvní režim a rizika „švarcsystému“, která shrnuje i novinka externí dodavatelé versus zaměstnanci: jak správně nastavit smluvní vztahy a eliminovat daňová rizika skrytého zaměstnávání.

Způsob propagace: Jak se pronájem nabízí na internetu nebo jinde? Pokud je nabízeno jako „apartmán na víkend", „pronájem bytu pro cestovatele", „ubytování při cestě", „Airbnb nabídka", pak to signalizuje, že jde o ubytování.

Jsou-li tyto znaky splněny a jednáte soustavně (ne jednorázově), finanční správa i živnostenský úřad posoudí činnost podle jejího skutečného obsahu – to, že nemáte živnostenský list, na tom nic nemění.

Skrytá daňová a právní rizika dlouhodobého nájmu

Poskytování služeb jako pravidelný úklid, lůžkoviny či snídaně mění pasivní nájem na ubytovací službu. Pokud finanční správa překlasifikuje váš nájem na podnikání (§ 7) i jen retroaktivně, hrozí vám doměření sociálního a zdravotního pojištění. Klíčem k bezpečí je precizně sepsaná nájemní smlouva a omezení doplňkových služeb na nezbytné minimum.

Častou chybou je uplatnění úroků z hypotéky podle § 15, který je však určen jen pro vlastní bydlení; u pronájmu jde o výdaj pod § 9. Pozor také na záměnu běžných oprav za technické zhodnocení, které se musí odepisovat postupně. Tyto omyly finanční úřad při kontrolách přísně trestá doměřením daně a penále v řádech desítek až stovek tisíc korun.

Při využívání platforem jako Airbnb či Booking se pronajímatel, který není plátcem DPH, stává identifikovanou osobou podle § 6h zákona o DPH, a to bez ohledu na výši obratu (pronájem je pro účely DPH ekonomickou činností, takže se to týká i dlouhodobého pronajímatele). Důvodem je přijetí služby (provize) od zahraniční firmy, z níž musí DPH přiznat a zaplatit sám (tzv. reverse charge). Identifikovaná osoba DPH přiznává v daňovém přiznání k DPH; kontrolní hlášení podává jen plátce. Zanedbání vede k doměření daně, penále a pokutám za opožděné podání.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře vám pomohou správně nastavit smlouvy i daňovou strategii, aby vaše podnikání či nájem plně odpovídaly aktuální legislativě roku 2026. Pro konzultaci rizik nás kontaktujte na konzultace@arws.cz.

Skrytá daňová a právní rizika krátkodobého pronájmu (OSVČ režim)

Krátkodobý pronájem se zdá jednoduchý – pronajímejte a inkasujte. Realita je složitější a nákladnější, než si většina majitelů myslí.

Co všechno se změnilo pro OSVČ v roce 2026

Od 20. května 2026 se v celé EU používá nařízení (EU) 2024/1028 o shromažďování a sdílení údajů týkajících se služeb v oblasti krátkodobých pronájmů ubytování. Nařízení samo hostitelům registraci nenařizuje: stanoví jednotná pravidla pro státy, které registraci zavedou. V takovém státě musí mít hostitel registrační číslo, platformy ho u nabídky zobrazují a namátkově ověřují a úřadům pravidelně předávají údaje o činnosti hostitelů.

Česká republika zatím registraci hostitelů ani systém eTurista nezavedla. Poslanecký návrh novely zákona o podmínkách podnikání v cestovním ruchu (sněmovní tisk 106), který má zavést registr ubytovacích zařízení (eTurista), registrační čísla podle nařízení a zvýšit strop poplatku z pobytu na 100 Kč, zatím neprošel prvním čtením a vláda k němu vydala nesouhlasné stanovisko. Pokud bude přijat, budou se pravidla měnit znovu.

Bez ohledu na to už finanční správa dostává údaje o příjmech ubytovatelů od platforem na základě pravidel DAC7 (viz níže).

Povinnost si sjednat živnost

Jakmile poskytujete ubytovací službu, musíte si sjednat živnost v oboru ubytovacích služeb – jde o volnou živnost (obor „Ubytovací služby“ podle nařízení vlády č. 278/2008 Sb.), kterou lze získat bez předchozího vzdělání či oprávnění, ale povinně ji musíte mít. Když živnostenské oprávnění nemáte a živnostenský úřad vás odhalí, hrozí vám jako fyzické osobě pokuta až 500 000 Kč za provozování volné živnosti bez oprávnění podle § 61 živnostenského zákona.

Jak to Finanční správa zjistí? Provozovatelé platforem (Airbnb, Booking) hlásí od oznamovaného období 2023 (implementace směrnice DAC7) správci daně údaje o ubytovatelích podle zákona č. 164/2013 Sb., o mezinárodní spolupráci při správě daní: adresu každé nabízené nemovitosti, úhrn plateb za každé čtvrtletí, počet pronájmů a – mají-li ho k dispozici – počet dní pronájmu. Oznámení podávají do 31. ledna následujícího roku. Když si vy nejste sjednal(a) živnost, Finanční správa to vidí a může vás vzít na mušku. Existuje tedy vysoká pravděpodobnost, že budete odhaleni.

Pojistné – tisíce korun měsíčně

Jakmile se stanete OSVČ, máte povinnost odvádět sociální pojištění na Českou správu sociálního zabezpečení (ČSSZ) dle zákona o pojistném na sociální zabezpečení a zdravotní pojištění vaší zdravotní pojišťovně dle zákona o veřejném zdravotním pojištění. To není malá částka.

Je-li pro vás podnikání hlavní činností, platíte minimální zálohy, i když zisk nepřesáhne minimální vyměřovací základ. Ten se odvíjí od průměrné mzdy: u sociálního pojištění činí od 1. 7. 2026 35 % průměrné mzdy (zákon č. 90/2026 Sb.; přeplatek za leden až červen 2026 vrátí ČSSZ na žádost podanou do 31. 12. 2026), u zdravotního pojištění 50 % průměrné mzdy. V roce 2026 to v součtu znamená zhruba 8 300 Kč měsíčně, tedy kolem 100 000 Kč ročně jen na povinné odvody, bez DPH a daně z příjmů. Začínající OSVČ mají úlevy (nižší minimální základ v prvních letech, případně žádné zálohy na sociální pojištění v prvním roce). Pokud jste zároveň zaměstnanec nebo jde o vedlejší činnost, minimální zálohy se neplatí nebo jsou výrazně nižší – sociální pojištění se pak platí až při překročení zákonné rozhodné částky. Správné nastavení hlavní a vedlejší činnosti proto dělá v rozpočtu pronájmu velký rozdíl.

DPH – povinnost registrace a komplikace

Pokud pronajímáte přes Airbnb nebo Booking, může vzniknout povinnost registrace k DPH dle zákona o DPH. Jak již bylo zmíněno, registrace jako identifikovaná osoba nastane, jakmile přijímáte služby ze zahraničí (např. provize od Airbnb/Booking.com). Plátcem DPH se stanete od 1. ledna roku následujícího po roce, v němž váš obrat překročil 2 000 000 Kč; pokud během roku překročíte 2 536 500 Kč, stáváte se plátcem už následující den (§ 6 zákona o DPH).

Co to znamená? Jako plátce DPH musíte vést evidenci pro účely DPH, podávat daňová přiznání a kontrolní hlášení a odvádět DPH státu. Ubytovací služby podléhají snížené sazbě 12 % (§ 47 a příloha č. 2 zákona o DPH). Když pronajímáte byt na noc za 1 000 Kč včetně DPH, je v ceně zahrnuto DPH ve výši zhruba 107 Kč. Tuto částku musíte odvést státu – není to váš příjem.

Pokud si DPH „zapomenete“ řešit a Finanční správa to zjistí, hrozí vám dodatečné daňové doměření za všechny roky, za které jste měl(a) DPH řešit, plus pokuty a penále. Může jít o desetitisíce až statisíce korun.

Místní poplatek z ubytování – každá obec jinak

Poplatek z pobytu podle zákona č. 565/1990 Sb., o místních poplatcích, vybírají obce, které ho zavedly obecně závaznou vyhláškou – před zahájením pronájmu si proto ověřte vyhlášku své obce. Poplatek platí host (osoba, která v obci není přihlášená) za každý započatý den pobytu kromě dne příjezdu, prakticky tedy za noc. Vy jako ubytovatel ho musíte od hosta vybrat, odvést obci a vést evidenční knihu hostů, kterou uchováváte 6 let.

Sazbu určuje obec vyhláškou, zákon ji ale omezuje: činí nejvýše 50 Kč za osobu a den, a to i v Praze. Pokud pronajímáte byt pro 4 dospělé osoby a mají tam 10 nocí měsíčně, může jít až o 2 000 Kč měsíčně, které vyberete a odvedete obci (osoby mladší 18 let jsou od poplatku osvobozeny). Návrh na zvýšení stropu na 100 Kč (sněmovní tisk 106) zatím neprošel prvním čtením.

Problém s rekolaudací nemovitosti

Velmi důležité, ale často přehlížené riziko: je-li nemovitost zkolaudovaná jako byt k bydlení a vy ji fakticky provozujete jako ubytovací zařízení, může stavební úřad dojít k závěru, že ji užíváte v rozporu s kolaudačním rozhodnutím. Pak je nutné povolení změny v užívání stavby, tzv. rekolaudace (§ 239 stavebního zákona). Zda krátkodobé ubytování v konkrétním bytě změnu v užívání vyžaduje, se posuzuje případ od případu.

Rekolaudace není prosté administrativní rozhodnutí. Jde o stavebněprávní proces, kdy stavební úřad posuzuje, zda nemovitost splňuje podmínky pro nový účel (ubytovnu), včetně požárních předpisů, únikových cest, hluku atp. V mnohých případech se rekolaudace uděluje jen obtížně nebo vůbec, protože stavby v obyčejných bytových domech často nesplňují požadavky na ubytovny. 

Závěrečné shrnutí

Rozdíl mezi dlouhodobým nájmem a krátkodobým pronájmem není pouhou formálností. Jde o hranici mezi pasivním příjmem bez větších povinností a plnohodnotným podnikáním s odpovídajícími závazky a riziky.

Dlouhodobý nájem lze zvládnout relativně snadno – stačí si podat daňové přiznání s paušálními výdaji 30 % a nemusíte se trápit s pojistným ani s plátcovstvím DPH. Krátkodobý pronájem s ubytovacími službami pak znamená živnost, pojistné, DPH (včetně povinnosti identifikované osoby), místní poplatky a potenciální nutnost rekolaudace stavby.

Nejčastější chybou majitelů je to, že si neuvědomí, že Finanční správa jejich činnost posuzuje podle skutečného obsahu – nejde o jejich subjektivní rozhodnutí. Pokud krátkodobě ubytováváte hosty a poskytujete jim služby, budete se zpravidla daňově i odvodově posuzovat jako OSVČ bez ohledu na to, zda máte živnostenský list. To pak může vést k auditům, dodatečným daňovým doměřením a pokutám.

Pokud chcete vyhnout se těmto rizikům a mít jistotu, že váš pronájem je daňově a právně správně nastavený, neváhejte se obrátit na právníky z ARROWS advokátní kanceláře. Společně s vámi prověříme všechny faktické okolnosti, definujeme správný daňový režim a zajistíme, aby váš pronájem byl v souladu se zákonem. Kontaktujte nás: konzultace@arws.cz.