Prodali jste příliš levně? Jak se bránit neúměrnému zkrácení?

Uzavřeli jste smlouvu a až později zjistili, že jste obdrželi nepřiměřeně nízké plnění? Možná máte právo na její zrušení. Neúměrné zkrácení je často podceňovaný, ale velmi účinný institut, který umožňuje smlouvu zrušit, pokud mezi vzájemnými plněními existuje hrubý nepoměr. Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí ze dne 3. 9. 2024, sp. zn. 27 Cdo 3702/2023, potvrdil, že ochrana zkrácené strany je klíčová, ale zároveň nastavil přísná pravidla pro dokazování zkrácení. Jaké podmínky musíte splnit? Jaké argumenty vám mohou pomoci? A jak se může druhá strana bránit? To vše se můžete dočíst níže.

​Autor článku: ARROWS advokátní kancelář (Mgr. Filip Ondřej, office@arws.cz, +420 245 007 740)

Co je neúměrné zkrácení a proč existuje?

Neúměrné zkrácení má hluboké kořeny v římském právu, kde existoval institut „laesio enormis“ – ochrana prodávajícího, pokud prodal svůj majetek za méně než polovinu jeho skutečné hodnoty. Tento koncept byl převzat do řady moderních právních řádů včetně českého občanského zákoníku, kde je tento institut zakotven do ust. § 1793-1795.

Principem neúměrného zkrácení je ochrana smluvní spravedlnosti, aby žádná ze stran nemohla těžit z neinformovanosti nebo nevýhodného postavení druhé strany. Jde o jednu z výjimek z principu „pacta sunt servanda“ (smlouvy se mají plnit), protože v některých situacích by trvání smlouvy vedlo k hrubé nespravedlnosti.

Rozdíl mezi neúměrným zkrácením a lichvou

Neúměrné zkrácení se často zaměňuje s lichvou (§ 1796), ale jde o dva zcela odlišné instituty:

Neúměrné zkrácení (§ 1793)

• Podmínky – hrubý nepoměr plnění (objektivní podmínka), neexistence vědomosti zkracující smluvní strany o nepoměru plnění a neexistence vyloučení neúměrného zkrácení (subjektivní podmínky).
• Následky – zkrácená strana může žádat zrušení smlouvy a uvedení do původního stavu, ledaže zkracující strana doplní, oč byla dotčená strana zkrácena (přihlédne se k ceně obvyklé v době a místě uzavření smlouvy).

Lichva (§ 1796)

• Podmínky – hrubý nepoměr plnění (objektivní podmínka) a zneužití slabosti druhé strany zákonem vypočteným způsobem (subjektivní podmínky).
• Následek – automaticky absolutní neplatnost smlouvy.

V praxi se neúměrné zkrácení často uplatňuje u koupě nemovitostí, uměleckých děl, obchodních podílů ve společnosti či jiného majetku, kde je pro běžného člověka obtížné správně odhadnout tržní hodnotu.

Podmínky pro uplatnění neúměrného zkrácení

Aby se smlouva mohla zrušit kvůli neúměrnému zkrácení, musí být splněny následující podmínky:

Existence vzájemných plnění – institut neúměrného zkrácení se vztahuje pouze na smlouvy, kde si obě strany něco vzájemně poskytují (např. kupní smlouva).

Hrubý nepoměr plnění – soudy obvykle posuzují nepoměr přes 50 %, ale neexistuje pevně daná hranice. Pokud prodáte nemovitost za méně než polovinu její obvyklé ceny, může zde být šance na úspěch pro zkrácenou stranu.

Neexistence vědomosti o nepoměru – klíčová otázka, věděla nebo musela vědět zkracující smluvní strana o faktorech, které ovlivňují cenu? Napadení smlouvy je vyloučeno, pokud si zkracující strana nebyla a ani nemohla být vědoma skutečností vedoucích k hrubému nepoměru vzájemných plnění.

Neexistence vyloučení neúměrného zkrácení – nelze požadovat náhradu za neúměrné plnění, pokud existuje zvláštní vztah mezi stranami – například pokud jedna strana vědomě poskytla část plnění zdarma nebo pokud již nelze určit rozsah zkrácení. Nárok nevzniká ani tehdy, když zkrácená strana výslovně souhlasila s mimořádnou cenou, například z důvodu osobní obliby, nebo pokud si byla vědoma skutečné hodnoty plnění, a přesto na neúměrnou cenu přistoupila.

Nepoměr existoval už v době uzavření smlouvy – neúměrné zkrácení nelze uplatnit, pokud cena vzrostla až později (např. díky změně na trhu).

Aktuální pohled Nejvyššího soudu na dokazování neúměrného zkrácení

Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 27 Cdo 3702/2023 přineslo významné upřesnění pravidel dokazování, čímž zásadním způsobem ovlivnilo právní praxi.

Podle Nejvyššího soudu musí žalobce (zkrácená strana) nejméně

• prokázat existenci hrubého nepoměru – typicky znaleckým posudkem, a
• prokázat, že si nepoměr neuvědomoval – například tím, že vycházel z neaktuálních cenových údajů nebo byl uveden v omyl.

Podle Nejvyššího soudu musí žalovaný (nezkrácená strana) zároveň

• prokázat, že si nepoměru nebyl (a nemusel být) vědom – žalovaný musí prokázat, že o faktorech zakládajících nepoměr vzájemných plnění nevěděl (a ani vědět nemusel), protože § 1793 odst. 1 věta druhá vylučuje ochranu zkrácené strany před neúměrným zkrácením, důkazní břemeno tedy leží na straně zkracující, nebo
• alternativně doplatit rozdíl, aby smlouva nebyla zrušena – pokud doplatí žalobci rozdíl mezi sjednanou a obvyklou cenou, daná smlouva by měla zůstat v platnosti.

Kde nebudete moci namítat neúměrné zkrácení?

​Podle § 1793 odst. 2 se institut neúměrného zkrácení neuplatňuje v případě​

• nákupu na komoditní burze​
• obchodu s investičním nástrojem​
• transakce uskutečněné v dražbě nebo způsobem rovnocenným veřejné dražbě​
• sázky nebo hry​
• narovnání nebo novace, pokud byly poctivě učiněny​

Chraňte svá práva!

Pokud jste prodali majetek za podezřele nízkou cenu, máte možnost se bránit. Neúměrné zkrácení je účinný nástroj, jak dosáhnout právní ochrany.

Nečekejte! Pokud se domníváte, že jste byli neúměrně zkráceni, kontaktujte nás co nejdříve.

Pamatujte, že právo namítat neúměrné zkrácení zaniká do jednoho roku od uzavření smlouvy – soud tak k této skutečnosti přihlédne již ze své úřední činnosti – nečeká na námitku protistrany!

Zajímají vás legislativní novinky v roce 2025? Připravili jsme si pro vás webinář. 

Proč si vybrat právě nás?

Naše služby využívají firmy všech velikostí, protože jim poskytujeme rychlá a efektivní řešení v oblasti smluvní dokumentace. Například:

• Smlouvy na míru bez zbytečných průtahů: Připravíme pro vás obchodní smlouvy, dohody s dodavateli, pracovní smlouvy i další dokumenty tak, aby odpovídaly vašim potřebám a minimalizovaly rizika.
• Jasné a srozumitelné podmínky: Navrhujeme smlouvy tak, aby byly praktické, přehledné a snadno použitelné v běžném provozu.
• Ochrana před právními komplikacemi: Pomáháme klientům předcházet nejasnostem, sporům a nevýhodným podmínkám.

Víme, že administrativní zátěž spojená se smlouvami může brzdit váš byznys. Proto jsme pro vás připravili e-book "Neztrácejte čas se smlouvami", který vám ukáže, jak mít smlouvy pod kontrolou bez zbytečných komplikací.

V e-booku najdete:

✅  Praktické rady, jak si efektivně nastavit smluvní procesy a ušetřit čas.
✅  Konkrétní tipy, jak se vyhnout nejčastějším chybám ve smlouvách.
✅  Ukázku našeho přístupu: jak jednoduše a srozumitelně předáváme odborné znalosti v oblasti smluvní dokumentace.

Neztrácejte čas se smlouvami – my vám pomůžeme nastavit smluvní procesy tak, aby byly rychlé, efektivní a bezpečné.

Napište si o e-book Neztrácejte čas se smlouvami ZDE 

Nechcete tenhle problém řešit sami? Věří nám více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference.