Společenství vlastníků jednotek: Nové povinnosti SVJ ve vztahu k bytovému domu od ledna 2027
.png)
Rok 2027 přináší společenstvím vlastníků jednotek významné změny v energetické legislativě a účetnictví. Od ledna se naplno projeví povinnosti v oblasti měření a vyúčtování energií, což pro předsedy SVJ znamená nové administrativní úkoly a rizika sankcí. Článek shrnuje nejdůležitější povinnosti a radí, jak se na nové požadavky včas připravit.
Obsah článku
Shrnutí v bodech:
- Dálkové odečty: K 1. lednu 2027 musí být všechna měřidla tepla a teplé vody v domech s centrální dodávkou či ústředním vytápěním vybavena funkcí dálkového odečtu; nesplnění je přestupkem s hrozbou pokuty.
- Informování o spotřebě: SVJ musí vlastníkům s dálkovými měřidly poskytovat informace o spotřebě alespoň jednou měsíčně; tato povinnost se od roku 2027 bude týkat prakticky všech domů.
- Energetická náročnost: zavádí tlak na snižování průměrné spotřeby energie bytového fondu. Ačkoliv plošná povinnost renovací jednotlivých domů byla zmírněna, budovy v třídách F a G budou čelit tlaku na modernizaci.
- Účetnictví: Připravovaný nový zákon o účetnictví má modernizovat pravidla vykazování, digitalizaci a kategorizaci účetních jednotek, což dopadne i na administrativu SVJ.
Dálkové odečty měřidel: Povinnost, která nemůže čekat
Zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, ve spojení se zákonem č. 67/2013 Sb. stanovuje jasný termín. Do 31. prosince 2026 musí být všechna stanovená měřidla tepla a indikátory, která dosud nebyla dálkově odečitatelná, vyměněna nebo modernizována.
Od 1. ledna 2027 již nebude legislativně přípustné provozovat v bytových domech s centrálním zdrojem tepla či teplé vody měřidla, která vyžadují fyzický vstup do bytu pro provedení odečtu.
Dálkový odečet je definován jako systém, který umožňuje odečítat naměřené hodnoty bez nutnosti přístupu do jednotlivých bytů či nebytových prostor, a to zpravidla na vzdálenost větší než 250 metrů. Walk-by systémy již u nových instalací nemusí stačit pro splnění povinnosti častého informování.
Praktická rizika a pokuty
Nesplnění této povinnosti představuje správní delikt. Státní energetická inspekce (SEI) kontroluje dodržování zákona o hospodaření energií. Za nesplnění povinnosti instalace stanovených měřidel nebo jejich nevybavení funkcí dálkového odečtu může být uložena pokuta v řádech desítek až stovek tisíc korun.
Mnoho SVJ si dosud neuvědomuje, že výjimky z této povinnosti jsou velmi omezené a týkají se pouze technické neproveditelnosti nebo ekonomické neefektivity. Pokud SVJ nedoloží objektivní důvody, proč výměnu neprovedlo, vystavuje se sankci.
Jak se připravit: Praktické kroky
SVJ by mělo neprodleně provést revizi smluv s rozúčtovateli a stavu měřidel. V praxi se vyplatí mít po ruce i konkrétní vodítka k úpravám v bytových domech, například v článku stavební úpravy bytu bez povolení: co lze bez ohlášení/povolení a kdy už je potřeba projekt. Pokud měřidla nejsou dálkově odečitatelná a jejich životnost končí až po roce 2027, je nutné je i tak vyměnit nebo dovybavit radiomodulem do konce roku 2026.
Je třeba pamatovat na to, že náklady na pořízení měřidel hradí obvykle vlastník jednotky, ale organizaci výměny zajišťuje SVJ. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře vám pomohou s revizí stanov a smluv o dílo s dodavateli měřící techniky, aby bylo jasné, kdo nese náklady a odpovědnost.
Nové povinnosti v informování vlastníků o spotřebě energií
Povinnost informovat vlastníky o spotřebě tepla a teplé vody alespoň jednou měsíčně je v českém právním řádu zakotvena již dříve. Protože od 1. ledna 2027 musí mít dálkový odečet všechna měřidla, stává se tato povinnost od tohoto data plošnou pro všechna dotčená SVJ.
Informace o spotřebě nemusí být zasílány doporučeným dopisem. Protože se často pracuje s portály a aplikacemi a dochází ke zpracování údajů o užívání bytů, je vhodné zohlednit i požadavky na GDPR. V praxi a dle zákona postačuje zpřístupnění údajů dálkovým přístupem, například přes webový portál nebo aplikaci, o čemž musí být vlastník informován.
Jak vypadá korektní informace
Dle vyhlášky č. 269/2015 Sb. a zákona o službách má informace obsahovat údaje o zjištěné spotřebě tepla a teplé vody za dané období. Cílem je, aby uživatel bytu mohl regulovat své chování a šetřit energiemi.
Častou chybou je domněnka, že jde o měsíční vyúčtování neboli fakturu. Nejde o finanční vyúčtování nákladů, ale o informaci o spotřebě v měrných jednotkách. Pokud SVJ tuto informaci neposkytuje, porušuje zákon č. 67/2013 Sb.
Praktické riziko: Spory a sankce
Pokud SVJ neplní informační povinnost, vystavuje se riziku pokuty. Dle zákona o službách může vzniknout povinnost zaplatit příjemci služeb penále za prodlení s nepeněžitým plněním, ačkoliv u měsíčních informací jde primárně o veřejnoprávní dohled SEI.
Větším rizikem jsou však spory o platnost celkového ročního vyúčtování. Když spor přeroste do soudního řízení (např. o doplatky nebo neplatnost vyúčtování), může být užitečné znát i souvislosti odpovědnosti při zásazích do domu, viz změna dispozice bytu v bytovém domě: zásah do společných částí, statika a odpovědnost. Pokud vlastník namítne, že neměl průběžné informace a nemohl ovlivnit spotřebu, může to komplikovat vymáhání nedoplatků. V praxi pak často pomůže včasná právní analýza a nastavení postupu pro vymáhání nedoplatků, případně řešení sporu soudní cestou v rámci obchodních a soudních sporů.
Související otázky k měsíčním informacím
1. Musíme informovat vlastníky i v létě, když se netopí?
Povinnost se týká spotřeby. Pokud je v letních měsících spotřeba tepla na vytápění nulová, prováděcí vyhláška nepřikazuje údaj o nulové spotřebě poskytovat, nicméně stále se spotřebovává teplá voda, u níž povinnost trvá celoročně.
2. Komu přesně se zprávy zpřístupňují?
Primárním partnerem SVJ je vlastník jednotky. Pokud je byt pronajímán, informační povinnost vůči nájemci má vlastník, nikoliv SVJ, pokud není dohodnuto jinak a nájemce není nahlášen pro doručování.
3. Stačí nástěnka nebo webový portál?
Zveřejnění na nástěnce je z důvodu GDPR nepřípustné, protože spotřeba konkrétního bytu je osobní údaj. Ideální je zabezpečený webový portál nebo aplikace, kam má každý vlastník své heslo. Právníci z ARROWS vám mohou pomoci s nastavením pravidel ochrany osobních údajů v této oblasti.
Směrnice o energetické náročnosti budov: Realita vs. mýty
V roce 2024 byla přijata revize evropské směrnice o energetické náročnosti budov (EPBD). Ačkoliv původní návrhy hovořily o striktním zákazu užívání či prodeje budov v třídách F a G k určitým datům, finální znění je mírnější.
Členské státy, včetně ČR, musí zajistit postupné snižování průměrné spotřeby energie bytového fondu. To znamená, že povinnost renovací se přenáší na úroveň státu, který musí nastavit dotační a legislativní podmínky tak, aby k renovacím docházelo.
Co to znamená pro SVJ v třídách F a G?
Ačkoliv neexistuje přímý zákonný příkaz k renovaci pod hrozbou pokuty, domy v energetických třídách F a G se ocitnou pod silným ekonomickým a tržním tlakem:
- Pokles hodnoty nemovitosti: Byty v energeticky neúsporných domech ztrácejí na tržní hodnotě.
- Cílené dotace a tlak státu: Stát bude prioritně směřovat dotační tituly na nejhorší budovy.
Pro SVJ to znamená, že odkládání zateplení či výměny zdrojů tepla se stává strategickou chybou. Banky mohou být při poskytování hypoték na takové nemovitosti obezřetnější v rámci tzv. zeleného financování.
Praktické riziko: Nečinnost statutárního orgánu
Výbor SVJ má povinnost jednat s péčí řádného hospodáře. Ignorování havarijního energetického stavu budovy, které vede ke znehodnocení majetku vlastníků nebo zbytečně vysokým nákladům na energie, může zakládat odpovědnost členů výboru za škodu.
Právníci z ARROWS advokátní kanceláře vám mohou pomoci s právní přípravou investičních akcí, včetně revize smluv o úvěru a smluv se zhotoviteli, aby byla investice právně bezpečná.
Kontroly systémů vytápění
Stále platí povinnost provádět pravidelné kontroly systémů vytápění a kombinovaných systémů vytápění a větrání, pokud je jejich jmenovitý výkon vyšší než 70 kW. Tato povinnost dopadá na většinu větších bytových domů s vlastní kotelnou nebo předávací stanicí.
Interval kontroly je závislý na typu zdroje a výkonu, typicky se pohybuje mezi 2 až 5 lety. Kontrolu provádí energetický specialista s oprávněním MPO a zpráva o kontrole musí být na vyžádání předložena Státní energetické inspekci.
Rizika zanedbání
Absence platné zprávy o kontrole systému vytápění je přestupkem dle zákona o hospodaření energií. Kromě pokuty hrozí SVJ i riziko, že v případě pojistné události může pojišťovna krátit plnění, pokud zjistí, že nebyla provedena zákonná kontrola dle vyhlášky č. 38/2022 Sb.
Nový zákon o účetnictví: Co se chystá
V legislativním procesu je nový zákon o účetnictví, jehož účinnost se očekává pravděpodobně od 1. ledna 2028. Pro SVJ by měl přinést kategorizaci účetních jednotek, důraz na elektronizaci záznamů a změny ve vykazování.
SVJ budou pravděpodobně spadat do kategorie mikro nebo malých účetních jednotek. Nový zákon se více přibližuje mezinárodním standardům, což může změnit metodiku účtování některých operací a strukturu účetní závěrky.
Na rozdíl od obchodních korporací SVJ neúčtuje o hodnotě bytového domu, ale pouze o vlastním majetku a o správě cizího majetku.
Právníci a spolupracující daňoví poradci z ARROWS advokátní kanceláře sledují vývoj legislativy a jsou připraveni pomoci SVJ s přechodem na nová pravidla.
|
Možné problémy |
Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz) |
|
Absence dálkových odečtů po 1. 1. 2027 |
Analýza smluv s dodavateli, revize stanov pro přenesení povinností, zastoupení v případě kontroly SEI. |
|
Nesplnění informační povinnosti o spotřebě |
Příprava právního rámce pro GDPR a doručování, revize smluv s rozúčtovatelem. |
|
Zablokované rozhodování o rekonstrukci |
Účast právníka na shromáždění, moderace diskuze, aktualizace stanov pro snížení potřebných kvor. |
|
Chybějící revize a kontroly technologií |
Audit zákonných povinností správy domu (compliance), nastavení harmonogramu revizí. |
|
Přechod na nová pravidla účetnictví |
Konzultace k dopadům nové legislativy, právní podpora při změně účetní firmy či softwaru. |
Závěrečné shrnutí
Rok 2027 a období jemu předcházející vyžadují od výborů SVJ aktivitu. Čekání na poslední chvíli se může prodražit, ať už kvůli sankcím za chybějící dálkové odečty, nebo kvůli růstu cen stavebních prací a materiálů.
Předsedové SVJ, kteří vykonávají funkci často ve svém volném čase, nemohou obsáhnout všechny nuance zákona o hospodaření energií, občanského zákoníku a účetních předpisů.
Právníci z ARROWS advokátní kanceláře se specializují na bytové právo a správu nemovitostí. Dokážeme převzít břemeno právní odpovědnosti, zkontrolovat vaše vnitřní předpisy a zajistit, aby vaše SVJ prošlo obdobím změn bez pokut a sporů.
Pokud chcete mít jistotu, že vaše SVJ funguje v souladu s právem, obraťte se na ARROWS advokátní kancelář ještě dnes.
Kontaktujte nás na adrese office@arws.cz a sjednejte si konzultaci.
FAQ: Nejčastější otázky k financování a rozhodování
1. Jak financovat nákladné instalace dálkových odečtů?
Pokud ve fondu oprav není dostatek prostředků, může shromáždění schválit mimořádný příspěvek. Alternativou je rozložení platby u dodavatele formou služby pronájmu měřidel, což ale dlouhodobě může být dražší, proto vám ARROWS zajistí právní analýzu smluv.
2. Jaká většina je potřeba pro schválení modernizace?
Pro rozhodování o opravách a modernizaci společných částí domu postačuje dle občanského zákoníku nadpoloviční většina hlasů přítomných vlastníků, pokud stanovy SVJ neurčují kvorum vyšší. Je klíčové zkontrolovat vaše stanovy, protože starší dokumenty často vyžadují vyšší většiny.
3. Co když vlastník odmítne zpřístupnit byt pro výměnu měřidla?
Vlastník má ze zákona povinnost umožnit vstup pro instalaci a údržbu měřidel. Pokud tak neučiní, lze se domáhat vstupu soudní cestou a nárokovat náhradu škody, například pokutu udělenou SVJ ze strany inspekce.
Upozornění: Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter a slouží k základní orientaci v problematice dle právního stavu k roku 2026. Ačkoliv dbáme na maximální přesnost obsahu, právní předpisy a jejich výklad se v čase vyvíjejí. Jsme ARROWS advokátní kancelář, subjekt zapsaný u České advokátní komory (náš orgán dohledu), a pro maximální bezpečí klientů jsme pojištěni pro případ profesní odpovědnosti s limitem 400.000.000 Kč. Pro ověření aktuálního znění předpisů a jejich aplikace na vaši konkrétní situaci je nezbytné kontaktovat přímo ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz). Neneseme odpovědnost za případné škody vzniklé samostatným užitím informací z tohoto článku bez předchozí individuální právní konzultace.
Čtěte také
- Právní podpora při výstavbě bytového domu
- Revize nájemní smlouvy pro klienta v nově postaveném skladovém objektu
- Změna dispozice bytu v bytovém domě: Zásah do společných částí, statika a odpovědnost
- ARROWS zastavila neoprávněnou stavební činnost souseda
- Zastupování vlastníka obecních bytů: Navýšení nájemného a řešení soudních sporů