Transakční AML Compliance:

Plánujete prodat či koupit společnost vlastnící komerční nemovitost? Tento článek vám poskytne jasné odpovědi na to, jaké povinnosti v oblasti AML (Anti-Money Laundering) musíte splnit. Zjistíte, jak probíhá hloubková kontrola, jak identifikovat skutečného majitele a jak se vyhnout drtivým sankcím, které mohou ohrozit celou vaši transakci i podnikání.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "JUDr. Ondřej Stehlík, LL.M., MBA", expert na dané téma.

 

Proč je převod firmy s nemovitostí pod drobnohledem úřadů?

Transakce s nemovitostmi, zejména pokud probíhají formou převodu obchodních podílů, jsou ze své podstaty považovány za vysoce rizikové z pohledu praní špinavých peněz (AML) a financování terorismu (CFT). Důvod je prostý: tato struktura umožňuje relativně snadno skrýt skutečného vlastníka a převést obrovské sumy peněz, jejichž původ může být nelegální. Nejde tedy jen o hodnotu transakce, ale především o její strukturu, která může vytvářet vrstvy anonymity.

Jako advokáti jsme ze zákona č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu (dále jen „AML zákon“), tzv. povinnou osobou. To znamená, že máme nejen právo, ale i zákonnou povinnost prověřovat své klienty, původ jejich majetku a hlásit jakékoli podezřelé obchody Finančnímu analytickému úřadu (FAÚ). Neplnění těchto povinností může vést k fatálním následkům pro všechny zúčastněné strany.

Představte si situaci, se kterou se v praxi setkáváme: prodávající má zájemce, který nabízí atraktivní cenu a tlačí na rychlé uzavření obchodu. Jeho vlastnická struktura je však neprůhledná a vede do zahraničí. Bez důkladné prověrky by se prodávající mohl nevědomky zapojit do transakce, která by mohla být následně zablokována FAÚ, což by vedlo k dlouhému vyšetřování a hrozbě milionových sankcí. Právníci ARROWS denně provádějí transakční poradenství a chrání klienty před těmito riziky, protože rozumí nejen právu, ale i obchodní realitě.

Základní pilíř ochrany: Identifikace a kontrola klienta (CDD)

Prvním a naprosto zásadním krokem každé transakce je identifikace a kontrola klienta. Nejde o pouhou formalitu, ale o základní stavební kámen celého AML procesu. Tento proces je v mezinárodní praxi znám pod odborným termínem Customer Due Diligence (CDD).

Co přesně znamená identifikace a kontrola klienta?

Identifikace znamená zjištění a ověření základních údajů o klientovi. U fyzické osoby ověřujeme údaje z platného průkazu totožnosti. U právnické osoby ověřujeme její existenci z veřejného rejstříku a zároveň identifikujeme fyzickou osobu, která za ni jedná. Kontrola klienta jde však mnohem dál. V jejím rámci zjišťujeme účel a zamýšlenou povahu obchodu, vlastnickou a řídící strukturu a totožnost skutečného majitele.

Nevíte si s daným tématem rady?

Kdy musíte tyto kroky podstoupit?

U transakcí, jako je převod obchodního podílu ve společnosti vlastnící nemovitost, se identifikace a kontrola provádí prakticky vždy. Zákon stanoví povinnost identifikace u obchodů nad 1 000 EUR a plnou kontrolu u obchodů nad 15 000 EUR nebo při vzniku obchodního vztahu.

Důkladná prověrka na samém začátku je nejlepší ochranou před komplikacemi v pozdějších fázích obchodu.

Následující tabulka ukazuje běžná rizika spojená se základní prověrkou a způsoby, jak vám v ARROWS pomáháme je řešit.

Riziko k řešení a potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Předložené doklady jsou neplatné nebo zfalšované. Hrozí neplatnost identifikace a okamžité nahlášení FAÚ.	Právní konzultace a ověření dokumentů: Provádíme důkladnou kontrolu platnosti a pravosti všech předložených dokladů.
Nesrovnalosti mezi údaji v dokladech a veřejnými rejstříky. Způsobuje průtahy v transakci, vyvolává podezření.	Příprava podkladů stanovených zákonem: Zajišťujeme soulad všech dokumentů a aktivně řešíme nesrovnalosti s úřady.
Klient odmítá poskytnout potřebnou součinnost. Dle § 15 AML zákona je povinnost takový obchod neuskutečnit a oznámit ho.	Právní stanoviska: Jasně klientovi vysvětlíme jeho zákonné povinnosti a důsledky jejich neplnění, čímž chráníme všechny strany.
Jednající osoba nemá platné oprávnění zastupovat společnost. Riziko neplatnosti celé transakce a následných soudních sporů.	Revize smluv a plných mocí: Důkladně prověřujeme veškerá oprávnění a plné moci, abychom zajistili právní jistotu transakce.
Zjištění, že protistrana je na mezinárodním sankčním seznamu. Okamžité zmrazení majetku a nemožnost pokračovat v transakci.	Zastupování u správních orgánů: Provádíme screening proti národním i mezinárodním sankčním seznamům a řešíme případné nálezy.
Identifikace je provedena distančně, ale nesplňuje zákonné požadavky. Neplatnost identifikace, pokuta od FAÚ až 10 000 000 Kč.	Příprava dokumentace, která ochrání před pokutami: Zajišťujeme, aby všechny formy identifikace (včetně distančních) byly v souladu s § 11 AML zákona.

Kdo skutečně stojí za transakcí? Odhalení skutečného majitele (UBO)

Jedním z nejdůležitějších a často nejsložitějších úkolů je identifikace skutečného majitele neboli Ultimate Beneficial Owner (UBO). Skutečným majitelem je podle zákona o evidenci skutečných majitelů vždy konkrétní fyzická osoba, která má v konečném důsledku z transakce prospěch nebo uplatňuje koncový vliv, i když je skryta za složitým řetězcem firem.

Jak se skutečný majitel zjišťuje?

Nestačí se spolehnout na výpis z Evidence skutečných majitelů. Tento registr je pouze výchozím bodem. Naší povinností je aktivně ověřovat, zda zápis odpovídá skutečnosti, zejména pokud podíl na prospěchu či hlasovacích právech přesahuje 25 %. Pokud zjistíme nesrovnalost, musíme klienta vyzvat k nápravě a případně informovat příslušný soud, jinak nám hrozí vysoké pokuty.

Co když struktura vede do zahraničí?

Zde se naplno projevuje síla naší mezinárodní přítomnosti. Mnoho vlastnických struktur záměrně končí v jurisdikcích s nízkou mírou transparentnosti. Díky deset let budované síti ARROWS International máme prověřené partnery po celém světě a dokážeme efektivně prověřit i složité mezinárodní struktury, což je pro naše klienty klíčová konkurenční výhoda.

Na koho se můžete obrátit?

Kdy standardní kontrola nestačí? Zesílená prověrka (EDD)

V některých případech zákon vyžaduje provedení tzv. „zesílené kontroly klienta“ neboli Enhanced Due Diligence (EDD). To znamená, že musíme jít mnohem hlouběji a provést podrobnější prověření, než vyžaduje standardní postup.

Co spouští povinnost zesílené kontroly?

Zesílená kontrola je povinná zejména v případech, kdy transakce zahrnuje:

• Politicky exponované osoby (PEP): Tedy osoby ve významných veřejných funkcích, jejich rodinné příslušníky nebo blízké spolupracovníky.
• Vysoce rizikové třetí země: Obchodní partnery ze zemí, které jsou na seznamech Evropské komise nebo mezinárodní skupiny FATF jako rizikové.
• Jiné rizikové faktory: Například neobvykle složitá a netransparentní vlastnická struktura, nejasný původ peněz nebo nestandardní průběh transakce.

Zatímco standardní kontrola odpovídá na otázku „Kdo je klient?“, zesílená kontrola se ptá „Jaký je celý příběh klienta a jeho majetku?“. To vyžaduje hlubší analýzu a přístup k mezinárodním databázím. ARROWS pro klienty zajišťuje komplexní právní konzultace a připravuje dokumentaci, která prokazuje splnění všech požadavků na zesílenou kontrolu a chrání je před sankcemi.

Odkud pocházejí peníze? Prověření původu majetku a finančních prostředků

Klíčovou součástí hloubkové kontroly je prověření původu peněz. Zde je nutné rozlišovat dva odborné pojmy:

• Source of Funds (SoF): Tedy původ peněžních prostředků, které jsou použity v konkrétní transakci. Dokládá se například aktuálním výpisem z účtu, úvěrovou smlouvou nebo smlouvou o prodeji jiného aktiva.
• Source of Wealth (SoW): Tedy původ celkového majetku klienta. Zkoumá se zejména u rizikovějších klientů a dokládá se například daňovými přiznáními, rozhodnutím o dědictví nebo doklady o prodeji firmy v minulosti.

Klient má zákonnou povinnost nám tyto informace a podklady poskytnout. Pouhé čestné prohlášení o původu peněz je naprosto nedostatečné. Pokud klient odmítne spolupracovat, zákon nám přikazuje transakci neuskutečnit a podat oznámení o podezřelém obchodu.

Následující tabulka shrnuje rizika spojená s financováním transakce a nastavením interních firemních procesů.

Riziko k řešení a potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Původ financí je nejasný nebo nedoložitelný. Povinnost oznámit podezřelý obchod FAÚ, riziko zablokování prostředků.	Právní konzultace a příprava dokumentace: Pomáháme klientům shromáždit a správně strukturovat dokumenty prokazující původ majetku.
Financování probíhá přes složitý řetězec firem bez zjevné ekonomické logiky. Silný indikátor praní peněz, vysoké riziko vyšetřování.	Zastupování u správních orgánů: Analyzujeme transakční toky a připravujeme argumentaci, která vysvětluje jejich obchodní logiku.
Firma nemá zavedený systém vnitřních zásad pro AML. Při kontrole FAÚ hrozí pokuta až 1 000 000 Kč.	Vyhotovení interních směrnic: Vytvoříme pro vaši společnost na míru systém vnitřních zásad, hodnocení rizik a postupů pro kontrolu klienta.
Zaměstnanci nejsou proškoleni v oblasti AML. Zvyšuje riziko pochybení a osobní i firemní odpovědnosti. Pokuta až 5 000 000 Kč.	Odborná školení pro zaměstnance či vedení: Poskytujeme certifikovaná školení, která zajistí, že váš tým rozumí rizikům a svým povinnostem.
Chybí funkční whistleblowing systém pro hlášení podezření. Nesplnění povinnosti dle zákona č. 171/2023 Sb., pokuta až 1 000 000 Kč.	Získání potřebných povolení a nastavení procesů: Pomáháme implementovat bezpečný a zákonu odpovídající vnitřní oznamovací systém.
Hrozba kontroly a vysoké pokuty od FAÚ. Sankce mohou dosáhnout desítek milionů korun  a vést k zákazu činnosti.	Příprava dokumentace, která ochrání před pokutami a sankcemi: Budujeme pro klienty robustní dokumentaci, která prokazuje vynaložení veškeré péče.
Trestní odpovědnost statutárních orgánů. V závažných případech může být jednání kvalifikováno jako trestný čin.	Komplexní právní poradenství: Chráníme nejen firmu, ale i její vedení před rizikem trestní odpovědnosti.

Vaše komplexní ochrana s ARROWS: Od prevence po úspěšné uzavření obchodu

Naše rozsáhlé zkušenosti jsou zárukou kvality. Dlouhodobá spolupráce s více než 150 akciovými společnostmi a 250 společnostmi s ručením omezeným nám dává unikátní vhled do praktických problémů, se kterými se firmy potýkají. Nejsme jen právníci, jsme obchodní partneři. Proto také aktivně propojujeme naše klienty, pokud vidíme zajímavé obchodní nebo investiční příležitosti, a vždy si rádi poslechneme jejich byznysové nápady.

Nevíte si s daným tématem rady?

AML compliance není jednorázový úkon, ale komplexní proces, který vyžaduje strategický přístup. ARROWS poskytuje klientům kompletní právní servis, který pokrývá celý životní cyklus transakce a buduje ve firmě udržitelný systém pro řízení rizik. Naše služby zahrnují přípravu a revizi smluv, vyhotovení interních AML směrnic a zavedení whistleblowingových kanálů, odborná školení pro management i zaměstnance a v případě potřeby i efektivní zastupování před FAÚ.

Nenechte AML rizika ohrozit vaši transakci. Poraďte se s námi.

Zmařená transakce, milionové pokuty, poškození reputace a v krajním případě i trestní stíhání – to jsou reálné hrozby, které plynou z podcenění AML legislativy. S odbornou pomocí jsou však tato rizika plně řiditelná. Včasná právní konzultace na začátku transakce šetří čas, peníze a předchází zásadním problémům, které se v pozdějších fázích řeší mnohem obtížněji a dráže.

Jsme tu, abychom zajistili, že vaše transakce proběhne hladce, bezpečně a v souladu se zákonem. V ARROWS se specializujeme na komplexní transakční poradenství s mezinárodním přesahem a máme s touto problematikou bohaté zkušenosti. 

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.