Jak szybko eksmitować z mieszkania najemcę, który nie płaci

Ramy prawne stosunków najmu w Republice Czeskiej

Stosunki najmu w Republice Czeskiej reguluje w szczególności kodeks cywilny (ustawa nr 89/2012 Dz. U.), a konkretnie jego przepisy § 2201 i następne. Ustawa rozróżnia najem na czas określony oraz najem na czas nieokreślony, przy czym dla każdego typu określone są odmienne warunki ich zakończenia i późniejszego opróżnienia nieruchomości.

Wynajmujący nie jest uprawniony do wypowiedzenia najmu w sposób całkowicie dowolny – musi posiadać podstawę prawną, która jest szczegółowo określona właśnie w kodeksie cywilnym i jego poszczególnych paragrafach. Najczęstszymi powodami wypowiedzenia najmu z przyczyn leżących po stronie najemcy są zgodnie z § 2288 i § 2291 kodeksu cywilnego na przykład: niepłacenie czynszu i opłat za usługi przez okres co najmniej trzech miesięcy, rażące naruszanie obowiązków wynikających z umowy najmu oraz z przepisów prawa, lub nieuprawnione korzystanie z mieszkania w inny sposób niż uzgodniono.

W przypadku, gdy najemca narusza swoje obowiązki w sposób szczególnie rażący, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania okresu wypowiedzenia. Takie wypowiedzenie nie wywołuje jednak skutków prawnych, jeżeli przed jego doręczeniem wynajmujący nie wezwie najemcy do zaprzestania nagannego zachowania w odpowiednim terminie lub do usunięcia stanu niezgodnego z prawem. W pozostałych przypadkach należy dotrzymać okresu wypowiedzenia, który został uzgodniony w umowie lub wynika z ustawy.

Proces opróżnienia nieruchomości jest w Republice Czeskiej ściśle regulowany, a wynajmujący nie ma żadnego szczególnego prawa do tzw. samowolnego opróżnienia. Wszelkie próby siłowego opróżnienia, odłączenia mediów lub wymiany zamków bez prawomocnego wyroku sądu stanowią naruszenie miru domowego i mogą prowadzić do wszczęcia postępowania karnego przeciwko wynajmującemu z zagrożeniem karą pozbawienia wolności do lat dwóch zgodnie z § 178 ustawy nr 40/2009 Dz. U., kodeks karny, o naruszeniu miru domowego.

Ochrona ta przysługuje najemcy bez względu na to, czy zalega on z zapłatą czynszu.

Faza I: Przygotowanie przed postępowaniem sądowym

Zanim dojdzie do samego wniesienia pozwu do sądu, wynajmujący musi podjąć kilka kluczowych kroków. Prawidłowo przeprowadzone przygotowanie administracyjne i procesowe jest bowiem podstawowym warunkiem odniesienia sukcesu w ewentualnym sporze. Cały proces rozpoczyna się od formalnie bezbłędnego zakończenia stosunku najmu. Praktyczne powiązania między zakończeniem najmu a dalszym postępowaniem w przypadku dłużników omawia również powiązany artykuł Jak inwestować w mieszkania na wynajem: Na co zwrócić uwagę przy weryfikacji umów najmu przed akwizycją.

Sporządzenie i doręczenie wypowiedzenia najmu

Aby wynajmujący mógł postępować prawidłowo i zgodnie z prawem, musi najpierw prawidłowo wypowiedzieć umowę najmu. Wypowiedzenie musi być zawsze sporządzone na piśmie i doręczone najemcy na jego adres do doręczeń, który najemca zazwyczaj wskazuje w umowie najmu, lub na jego ostatni znany adres.

W przypadku najmu na czas nieokreślony wynajmujący musi również wyraźnie wskazać przyczynę wypowiedzenia, która musi mieścić się w kategoriach określonych przez ustawę. Jeżeli powodem jest niepłacenie czynszu, wynajmujący musi wykazać, że najemca nie płacił czynszu i opłat za usługi związane z korzystaniem z mieszkania przez okres co najmniej trzech miesięcy.

Wypowiedzenie musi ponadto zawierać jednoznacznie zidentyfikowane mieszkanie (numer budynku, adres), odesłanie do umowy najmu oraz konkretną przyczynę wypowiedzenia. Wynajmujący jest dodatkowo zobowiązany do pouczenia najemcy w wypowiedzeniu o jego prawie do wniesienia sprzeciwu wobec wypowiedzenia oraz do wystąpienia do sądu o zbadanie zasadności wypowiedzenia, w przeciwnym razie wypowiedzenie jest nieważne.

Błędem byłoby wypowiedzenie najmu w sposób ogólnikowy lub bez podania konkretnej przyczyny, ponieważ sąd mógłby później uznać takie wypowiedzenie za nieważne, a cały proces musiałby zostać powtórzony. W podobnych sytuacjach zazwyczaj rozstrzyga się również powiązane kwestie umów najmu i przyczyn wypowiedzenia w ramach prawa nieruchomości. Minimalny okres wypowiedzenia wynosi zazwyczaj trzy miesiące, chyba że strony uzgodniły dłuższy termin.

Automatyczne przedłużenie najmu – przypadek tzw. dorozumianego przedłużenia najmu

Tutaj pojawia się pierwsza pułapka, którą wielu wynajmujących ignoruje. Kodeks cywilny w § 2285 reguluje tzw. dorozumiane odnowienie najmu. Jeżeli najemca nadal korzysta z mieszkania przez trzy miesiące po dniu, w którym najem miał się zakończyć, a wynajmujący w tym terminie nie wezwie go do opuszczenia mieszkania, najem ulega automatycznemu odnowieniu na taki sam okres, na jaki został uprzednio zawarty, nie dłużej jednak niż na okres dwóch lat, chyba że strony uzgodniły inaczej.

Oznacza to, że jeśli wynajmujący nie zareaguje na czas, najemca skutecznie uzyskuje prawo do przedłużenia najmu, nawet jeśli pierwotna umowa najmu już wygasła. Z tego powodu absolutnie kluczowe jest wysłanie najemcy pisemnego wezwania do opróżnienia mieszkania najpóźniej w terminie trzech miesięcy od dnia, w którym najem miał się zakończyć. W celu praktycznego ustawienia procedur przy wynajmie (w tym wpływu na podatki i status wynajmującego) pomocne może być również porównanie w artykule Wynajem krótkoterminowy a klasyczny najem 2026: Kiedy wynajmujący staje się przedsiębiorcą i jakie są ukryte ryzyka podatkowe.

Wezwanie to musi być jednoznaczne i musi z niego bezsprzecznie wynikać, że wynajmujący nie zgadza się na automatyczne przedłużenie najmu i żąda jego zakończenia w pierwotnie uzgodnionym terminie.

Samo milczenie wynajmującego lub przyjęcie ostatniej płatności czynszu nie zastępuje tego wezwania. Ustawa wyraźnie wymaga, aby wezwanie zostało wysłane w formie pisemnej, najlepiej listem poleconym za potwierdzeniem odbioru lub za pośrednictwem elektronicznej skrzynki doręczeń (datová schránka), aby wynajmujący dysponował dowodem nadania.

Przedprocesowe wezwanie do opróżnienia mieszkania

Gdy tylko najem dobiegnie końca (czy to z upływem czasu, wskutek wypowiedzenia, czy też na mocy porozumienia stron), a najemca nie opuszcza mieszkania, wynajmujący powinien wysłać tzw. przedprocesowe wezwanie do opróżnienia mieszkania, w którym wzywa najemcę do opuszczenia nieruchomości w określonym terminie. Wezwanie to nie ma wprawdzie tak rygorystycznego charakteru prawnego jak wypowiedzenie, ale odgrywa kluczową rolę w procesie.

Przy zastosowaniu tradycyjnej procedury (klasycznego pozwu o opróżnienie lokalu) wezwanie jest zalecane na co najmniej 7 dni przed wniesieniem pozwu w celu uzyskania zwrotu kosztów procesu zgodnie z § 142a kodeksu postępowania cywilnego. Jeśli wynajmujący nie wyśle tego wezwania, automatycznie traci prawo do zwrotu kosztów procesu, a sąd po wygranej sprawie może mu je przyznać jedynie zupełnie wyjątkowo, ze względów zasługujących na szczególne uwzględnienie.

W przypadku, gdy wynajmujący planuje skorzystać z nowego nakazu opróżnienia lokalu, to pisemne wezwanie jest już obowiązkowe i musi zostać wysłane co najmniej 14 dni przed złożeniem wniosku o wydanie nakazu. Wezwanie musi zostać wysłane na adres do doręczeń najemcy lub na jego ostatni znany adres i musi z niego wynikać, że wynajmujący zamierza zainicjować proces sądowy, jeśli najemca nie opróżni mieszkania.

Faza II: Przejście od tradycyjnego postępowania do nowego nakazu opróżnienia lokalu

Jeśli działania przedprocesowe opisane w poprzedniej fazie nie skłoniły najemcy do dobrowolnego opuszczenia mieszkania, nadchodzi czas na rozpoczęcie procesu sądowego. Podczas gdy w przeszłości jedyną drogą był długotrwały pozew o opróżnienie lokalu, obecne ustawodawstwo wprowadza nowoczesne narzędzie, które ma znacznie przyspieszyć cały proces.

Warunki wydania nakazu opróżnienia lokalu

Nowy nakaz opróżnienia lokalu, który wszedł w życie 1 stycznia 2026 r., stanowi istotne uproszczenie procesu w sytuacjach, które są pod względem prawnym stosunkowo jasne i bezsporne. Sąd może wydać nakaz opróżnienia lokalu, jeśli spełnione są łącznie wszystkie następujące warunki zgodnie z § 175a kodeksu postępowania cywilnego:

Po pierwsze, musi istnieć ważny stosunek najmu – tj. między wynajmującym a najemcą musiała rzeczywiście zostać zawarta umowa najmu. Zazwyczaj dowodzi się tego samą umową najmu. Należy jednak podkreślić, że sąd do wydania nakazu opróżnienia lokalu wymaga dowodów z dokumentów. Istnienie najmu udokumentowane jedynie korespondencją lub wyciągami z konta może skomplikować proces i prowadzić do konieczności przeprowadzenia standardowego postępowania.

Drugim niezbędnym warunkiem jest to, że najem rzeczywiście i skutecznie się zakończył. Oznacza to, że do wygaśnięcia najmu doszło w jeden z następujących sposobów: z upływem uzgodnionego czasu w przypadku najmu na czas określony, na mocy porozumienia stron o zakończeniu najmu, lub wskutek wypowiedzenia z przyczyn określonych w ustawie. Kluczowe jest tutaj, aby zakończenie najmu zostało udokumentowane dowodami z dokumentów – umową najmu ze wskazanym końcem najmu, wypowiedzeniem z potwierdzeniem doręczenia, lub porozumieniem o zakończeniu najmu.

Trzecim warunkiem jest to, że najemca odmawia opróżnienia mieszkania lub nieruchomości po zakończeniu najmu i korzysta z niej bez tytułu prawnego. Oznacza to, że fizycznie pozostaje w mieszkaniu i faktycznie je zamieszkuje lub z niego korzysta, nie mając do tego żadnego tytułu prawnego.

Czwartym warunkiem jest to, że wynajmujący wysłał najemcy pisemne wezwanie do opróżnienia lokalu co najmniej 14 dni przed złożeniem wniosku o wydanie nakazu. Wezwanie to musi zostać wysłane na adres do doręczeń najemcy lub jego ostatni znany adres i powinno z niego jednoznacznie wynikać, że wynajmujący zamierza zainicjować proces sądowy, jeśli najemca nie opróżni mieszkania.

Piątym warunkiem jest to, że wynajmujący musi być właścicielem mieszkania lub nieruchomości lub posiadać inny tytuł prawny do żądania opróżnienia, a prawo to musi być możliwe do udokumentowania, zazwyczaj wyciągiem z księgi wieczystej. Gdyby własność była sporna lub niejasna, sąd nie wyda nakazu, a sprawa będzie musiała zostać rozstrzygnięta w drodze zwykłego postępowania sądowego.

Szóstym warunkiem (przeszkodą do wydania nakazu) jest to, że przed sądem nie może obecnie toczyć się postępowanie, w którym rozstrzygany byłby wniosek o zbadanie zasadności wypowiedzenia najmu tego mieszkania lub domu, złożony w ustawowym terminie, lub o prawo najemcy do korzystania z mieszkania lub domu. Jeśli takie postępowanie się toczy, sąd nie wyda nakazu opróżnienia lokalu.

Dokumentacja niezbędna do złożenia wniosku

Aby skutecznie złożyć wniosek o wydanie nakazu opróżnienia lokalu, wynajmujący musi przygotować następujące dokumenty i dowody:

• Umowę najmu, która dowodzi istnienia stosunku najmu i określa, że chodzi o mieszkanie lub dom służący do mieszkania.

• Ponadto dokument potwierdzający zakończenie najmu – najczęściej wypowiedzenie najmu wraz z dowodem doręczenia (koperta listu poleconego, potwierdzenie odbioru lub rejestr z elektronicznej skrzynki doręczeń) lub porozumienie o zakończeniu najmu podpisane przez obie strony.

• Nie może zabraknąć pisemnego wezwania do opróżnienia mieszkania lub domu, które zostało wysłane do najemcy co najmniej 14 dni przed złożeniem wniosku do sądu. Wezwanie to musi mieć jasną treść i powinny z niego wynikać jednoznaczne instrukcje dotyczące opróżnienia lokalu.

• I na koniec wyciąg z księgi wieczystej, który potwierdza, że wynajmujący jest właścicielem nieruchomości lub osobą uprawnioną do złożenia wniosku.

Praktyczne ograniczenia nakazu opróżnienia lokalu

W tym miejscu należy zwrócić uwagę na sytuacje, w których sąd nie wyda nakazu opróżnienia lokalu, nawet jeśli formalne warunki są spełnione:

• Jeśli toczy się już postępowanie sądowe w sprawie zbadania zasadności wypowiedzenia najmu na podstawie § 2290 kodeksu cywilnego. W takim przypadku najemca kwestionuje, czy wynajmujący miał prawo wypowiedzieć najem, a sąd nie może wydać nakazu do czasu zakończenia tego postępowania o zasadność wypowiedzenia.

• Jeśli toczy się już postępowanie sądowe dotyczące prawa najemcy do korzystania z mieszkania lub domu. Jeśli najemca twierdzi, że ma prawo korzystać z mieszkania również po zakończeniu umowy (np. twierdzi, że najem przeszedł na niego po śmierci poprzedniego najemcy, z którym prowadził wspólne gospodarstwo domowe), sprawa jest rozstrzygana w drodze zwykłego postępowania sądowego z przeprowadzeniem dowodów.

Innymi słowy, w takich przypadkach sąd nie może wydać nakazu, a sprawa jest rozstrzygana w klasycznym postępowaniu sądowym ze wszystkimi związanymi z tym regułami dowodzenia.

Faza III: Postępowanie sądowe – tradycyjny pozew vs. nowy nakaz

Gdy wszystkie wymogi formalne zostaną spełnione, a najemca nie reaguje na przedprocesowe wezwania, nie pozostaje nic innego, jak skierować sprawę do sądu. Na tym etapie właściciel decyduje między dwiema drogami. Wybór konkretnej procedury zależy przede wszystkim od siły przedstawionych dowodów oraz od tego, jak dużego oporu ze strony najemcy można się spodziewać w toku postępowania.

Tradycyjna droga: Pozew o opróżnienie lokalu

Jeśli wynajmujący nie może lub nie chce skorzystać z nakazu opróżnienia lokalu (np. ponieważ najemca wytoczył już powództwo o zbadanie zasadności wypowiedzenia lub ponieważ dokumentacja nie jest w pełni jasna), musi złożyć klasyczny pozew o opróżnienie lokalu do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.

Pozew o opróżnienie lokalu musi zawierać następujące podstawowe elementy: dane powoda (wynajmującego) i pozwanego (najemcy) – imię, nazwisko, adres oraz ewentualnie PESEL (rodné číslo) lub numer identyfikacyjny. Ponadto opis istotnych okoliczności faktycznych – że doszło do zawarcia umowy najmu, specyfikację mieszkania lub domu (numer budynku, ulica, miasto) oraz dowody na to, że najemca odmawia opuszczenia mieszkania po zakończeniu najmu.

Powinien również zawierać wskazanie dowodów – umowę najmu, wypowiedzenie, odpowiednią korespondencję, zdjęcia. Oraz żądanie pozwu (to, czego się domagam) – opróżnienie konkretnego mieszkania lub domu w terminie 15 dni od uprawomocnienia się wyroku.

Sąd wymierzy opłatę sądową, którą wynajmujący musi uiścić. Opłata od wniosku o wszczęcie postępowania o opróżnienie lokalu wynosi zazwyczaj kilka tysięcy koron, jednak w celu ustalenia dokładnej kwoty należy zawsze zweryfikować aktualne brzmienie taryfy opłat sądowych obowiązującej w danym dniu. Jeśli wynajmujący nie uiści opłaty w określonym terminie, sąd umorzy postępowanie.

Po wniesieniu pozwu sąd zbada spełnienie wymogów procesowych i przygotuje rozprawę. Sąd wysłucha wówczas obie strony – wynajmującego i najemcę – oraz przeprowadzi postępowanie dowodowe. Najemca może bronić się twierdzeniem, że wypowiedzenie nie było uzasadnione, że odpowiednie przyczyny wypowiedzenia nie zostały spełnione, lub że ma prawo nadal korzystać z mieszkania.

W praktyce postępowanie to w pierwszej instancji ciągnie się od kilku miesięcy do roku, w zależności od obciążenia sądu, stopnia skomplikowania sprawy, a w szczególności aktywności najemcy w procesie (odwołania, zarzuty, twierdzenia o nieważności wypowiedzenia, niestawiennictwo na rozprawach itp.). Po uprawomocnieniu się wyroku wynajmujący może następnie wszcząć egzekucję.

Nowa procedura: Nakaz opróżnienia lokalu

W przeciwieństwie do tradycyjnego postępowania, nakaz opróżnienia lokalu wydawany jest bez wyznaczania rozprawy, jeśli sytuacja jest pod względem prawnym jasna, a wszystko zostało udokumentowane dowodami z dokumentów.

Wynajmujący składa wniosek do sądu rejonowego, w którego okręgu znajduje się nieruchomość. Wniosek musi zawierać: podstawowy opis sytuacji – identyfikację najemcy i mieszkania, krótkie podsumowanie, kiedy i jak najem się zakończył. Ponadto dowody z dokumentów – umowę najmu, wypowiedzenie z dowodem doręczenia, pisemne wezwanie do opróżnienia lokalu, wyciąg z księgi wieczystej.

Na podstawie złożonych dokumentów i bez przeprowadzania rozprawy sąd może wydać nakaz opróżnienia lokalu (przy spełnieniu wszystkich warunków ustawowych zgodnie z § 175a kodeksu postępowania cywilnego). W nakazie sąd nakazuje najemcy, aby w terminie 15 dni od doręczenia nakazu opróżnił mieszkanie lub dom i zapłacił koszty postępowania, albo w tym samym terminie wniósł sprzeciw.

Jeśli najemca w terminie 15 dni nie podejmie działań i nie wniesie sprzeciwu, nakaz staje się prawomocny i wykonalny. Wynajmujący może wówczas natychmiast przystąpić do postępowania egzekucyjnego, bez konieczności czekania na dalsze spory prawne. Oznacza to, że zamiast zwyczajowych 12–18 miesięcy, proces może zakończyć się już w 1–2 miesiące (czas na wydanie nakazu przez sąd to zazwyczaj kilka tygodni do miesiąca, plus 15 dni na sprzeciw).

Tutaj jednak kryje się kolejna pułapka: Jeśli najemca wniesie sprzeciw w terminie, nakaz traci moc w całości, a sąd wyznacza rozprawę. Ustawa znacznie ogranicza jednak możliwości przeciągania postępowania przez najemcę. Wraz z nakazem sąd przesyła bowiem najemcy wezwanie, aby w terminie 30 dni od doręczenia nakazu ustosunkował się pisemnie do pozwu, przedstawił istotne okoliczności faktyczne swojej obrony i poparł je dowodami.

Jeśli najemca nie ustosunkuje się w tym terminie w żaden sposób, uznaje się, że uznaje on roszczenie wynajmującego, a sąd może od razu wydać wyrok uznaniowy, nakazujący opróżnienie lokalu. Dlatego procedura ta jest wysoce skuteczna zwłaszcza w przypadkach, gdy wynajmujący zakłada, że obrona najemcy jest z prawnego punktu widzenia beznadziejna i nie będzie on w stanie przedstawić odpowiednich dowodów na czas.

Faza IV: Postępowanie egzekucyjne i fizyczne opróżnienie lokalu

Uzyskanie prawomocnego wyroku lub nakazu opróżnienia lokalu to kluczowy krok milowy, ale samo w sobie nie oznacza jeszcze, że najemca opuści mieszkanie. Jeśli najemca nie respektuje wyznaczonego przez sąd terminu na opróżnienie lokalu, wynajmujący musi przystąpić do ostatniego, czysto praktycznego kroku – przymusowego wykonania orzeczenia.

Wszczęcie egzekucji

Gdy tylko wynajmujący uzyska prawomocne orzeczenie sądu (czy to w formie wyroku z klasycznego pozwu, czy też w formie nakazu opróżnienia lokalu, od którego najemca nie wniósł sprzeciwu), może przystąpić do postępowania egzekucyjnego.

W celu złożenia wniosku egzekucyjnego wynajmujący ma dwie możliwości: sądowe wykonanie orzeczenia – wynajmujący zwraca się bezpośrednio do tego sądu, który orzekał w pierwszej instancji. Sąd jako organ egzekucyjny przeprowadza wówczas opróżnienie lokalu.

Drugą możliwością jest komornik sądowy – wynajmujący składa wniosek egzekucyjny do wybranego przez siebie komornika sądowego. Komornik przeprowadza wówczas opróżnienie lokalu na podstawie upoważnienia udzielonego mu przez sąd.

W praktyce znacznie częściej stosuje się wariant z komornikiem sądowym, ponieważ jest on zazwyczaj szybszy, a wynajmujący ma większy wpływ na harmonogram działań. Tytułem egzekucyjnym (tj. podstawą) do wszczęcia egzekucji musi być albo orzeczenie sądu o opróżnieniu lokalu (w przypadku tradycyjnego postępowania), albo nakaz opróżnienia lokalu, który stał się prawomocny i od którego najemca nie wniósł sprzeciwu (w przypadku nowej procedury).

Procedura komornika sądowego

Gdy komornik otrzyma wniosek egzekucyjny, najpierw wydaje zawiadomienie o wszczęciu egzekucji, które zawiera wezwanie do wykonania obowiązku (opróżnienia lokalu) i wyznacza termin na dobrowolne opróżnienie.

Komornik sądowy najpierw wysyła najemcy wezwanie do dobrowolnego wykonania obowiązku, w którym wyznacza mu termin (zazwyczaj 30 dni) na dobrowolne opróżnienie nieruchomości. Jeśli najemca nie wyprowadzi się w tym terminie, komornik wyznacza termin opróżnienia lokalu i zawiadamia o nim najemcę co najmniej 15 dni wcześniej.

Gdy nadchodzi dzień opróżnienia lokalu, komornik stawia się na miejscu, aby fizycznie usunąć najemcę oraz wszystkie osoby, które przebywają w mieszkaniu z powołaniem się na prawo najemcy. Jednocześnie z mieszkania usuwane są rzeczy należące do najemcy. Proces ten odbywa się przy udziale wynajmującego i niezbędnych osób, a w skrajnych przypadkach również przy asyście policji, jeśli najemca stawia fizyczny opór.

Koszty egzekucji

Komornik sądowy pobiera wynagrodzenie za przeprowadzenie egzekucji, które określa taksa komornicza. W przypadku opróżnienia nieruchomości wynagrodzenie wynosi zasadniczo 10 000 CZK za każdą opróżnioną nieruchomość, budowlę, mieszkanie lub pomieszczenie zgodnie z taksą komorniczą (rozporządzenie nr 329/2008 Dz. U., o wynagrodzeniach i zwrocie wydatków komornika sądowego, z późniejszymi zmianami), plus zwrot wydatków gotówkowych (np. paliwo, koszty podróży, opłaty za przechowanie).

Wszystkie koszty egzekucji ponosi najemca (dłużnik). Wynajmujący może zostać wezwany do wpłacenia zaliczki na te koszty, jeśli najemca wydaje się być niewypłacalny. Jeśli najemca nie zapłaci nawet po egzekucji, koszty mogą pozostać niezaspokojone, a wynajmujący może dochodzić ich zwrotu poprzez zgłoszenie ich np. w upadłości konsumenckiej najemcy lub podejmując inne kroki prawne.

Podsumowanie

Opróżnienie lokalu przez dłużnika lub najemcę, który odmawia dobrowolnego zwrotu wynajmowanego mieszkania, jest w Republice Czeskiej obowiązkowo procesem sądowym, którego wynajmujący nie może rozwiązać na własną rękę bez ryzyka odpowiedzialności karnej. Stary system, w którym wynajmujący musiał polegać wyłącznie na klasycznym pozwie o opróżnienie lokalu trwającym 12–18 miesięcy, uległ zasadniczej zmianie od 1 stycznia 2026 r. wraz z wprowadzeniem nowego nakazu opróżnienia lokalu.

Nakaz opróżnienia lokalu nie jest panaceum – działa tylko w przypadkach, gdy sytuacja pod względem prawnym jest absolutnie jasna (najem ewidentnie się zakończył, najemca został prawidłowo wezwany, cała dokumentacja jest bezdyskusyjna), a najemca nie ma i nie może mieć żadnego prawa do korzystania z mieszkania. W takim przypadku proces może ulec przyspieszeniu z dwunastu do osiemnastu miesięcy do zaledwie kilku tygodni.

Z drugiej strony, nawet jeśli najemca wniesie sprzeciw od nakazu opróżnienia lokalu na czas, co powoduje utratę mocy nakazu, ustawa rygorystycznie ogranicza jego możliwości obrony. Sąd obowiązkowo dołącza bowiem do nakazu tzw. kwalifikowane wezwanie, które daje najemcy zaledwie 30 dni na pisemne przedstawienie obrony i poparcie jej dowodami. Jeśli nie dotrzyma tego terminu, sąd od razu rozstrzygnie sprawę na jego niekorzyść wyrokiem uznaniowym. Nawet przy obronie najemcy proces może więc zostać rozstrzygnięty „zza biurka” i bardzo szybko.