Jak szybko eksmitować z mieszkania najemcę, który nie płaci

Ramy prawne stosunków najmu w Republice Czeskiej

Stosunki najmu w Republice Czeskiej reguluje przede wszystkim czeski Kodeks cywilny (ustawa nr 89/2012 Sb., dalej „KC”), a konkretnie jego § 2201 i następne. Ustawa rozróżnia najem na czas oznaczony i najem na czas nieoznaczony, przy czym dla każdego z tych rodzajów przewiduje odmienne warunki jego zakończenia i późniejszego opróżnienia nieruchomości. 

Wynajmujący nie może wypowiedzieć najmu całkowicie dowolnie – musi mieć ustawową przyczynę, którą bliżej określa właśnie KC w poszczególnych przepisach. Najczęstszymi przyczynami wypowiedzenia najmu leżącymi po stronie najemcy są zgodnie z § 2288 i § 2291 KC na przykład: niezapłacenie czynszu i opłat za usługi przez okres co najmniej trzech miesięcy, rażące naruszanie obowiązków wynikających z umowy najmu i z przepisów prawa lub nieuprawnione używanie mieszkania w inny sposób, niż uzgodniono.

Jeżeli najemca narusza swoje obowiązki w sposób szczególnie poważny, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez okresu wypowiedzenia. Takie wypowiedzenie nie jest jednak skuteczne, jeżeli wynajmujący przed jego doręczeniem nie wezwie najemcy, aby w rozsądnym terminie zaprzestał nagannego zachowania lub usunął stan niezgodny z prawem. W pozostałych przypadkach musi zachować okres wypowiedzenia uzgodniony w umowie lub ustawowy.

Proces opróżniania nieruchomości jest w Republice Czeskiej ściśle uregulowany, a wynajmujący nie ma żadnego szczególnego prawa do tzw. samopomocowego opróżnienia lokalu. Wszelkie próby siłowego usunięcia najemcy, odłączenia mediów lub wymiany zamków bez orzeczenia sądu stanowią naruszenie miru domowego i mogą prowadzić do ścigania karnego wynajmującego, któremu grozi kara do dwóch lat pozbawienia wolności na podstawie § 178 czeskiego Kodeksu karnego (ustawa nr 40/2009 Sb., dalej „KK”) dotyczącego naruszenia miru domowego.

Ochrona ta przysługuje najemcy niezależnie od tego, czy zalega z zapłatą czynszu.

Faza I: Przygotowanie przed postępowaniem sądowym

Zanim dojdzie do samego wniesienia powództwa do sądu, wynajmujący musi podjąć kilka kluczowych kroków. Prawidłowo przeprowadzone przygotowanie administracyjne i procesowe jest bowiem podstawowym warunkiem powodzenia w ewentualnym sporze. Cały proces rozpoczyna się od formalnie bezbłędnego zakończenia stosunku najmu. Praktyczne związki między zakończeniem najmu a dalszym postępowaniem wobec niepłacących najemców omawia również powiązany tekst Jak inwestować w mieszkania na wynajem: na co uważać przy weryfikacji umów najmu przed akwizycją. 

Sporządzenie i doręczenie wypowiedzenia najmu

Aby wynajmujący mógł postępować prawidłowo i zgodnie z prawem, musi najpierw należycie wypowiedzieć umowę najmu. Wypowiedzenie musi mieć zawsze formę pisemną i musi zostać doręczone najemcy na jego adres do doręczeń, który najemca zwykle podaje w umowie najmu, lub na jego ostatni znany adres. 

W przypadku najmu na czas nieoznaczony wynajmujący musi również jasno wskazać przyczynę wypowiedzenia, która musi mieścić się w kategoriach określonych ustawą. Jeżeli chodzi o niepłacenie czynszu, wynajmujący musi wykazać, że najemca nie płacił czynszu i opłat za usługi związane z używaniem mieszkania przez okres co najmniej trzech miesięcy.

Wypowiedzenie musi ponadto zawierać jednoznaczną identyfikację mieszkania (numer budynku, adres), odniesienie do umowy najmu i konkretną przyczynę wypowiedzenia. Wynajmujący ma ponadto obowiązek pouczyć w wypowiedzeniu najemcę o jego prawie do wniesienia zastrzeżeń wobec wypowiedzenia i do wystąpienia o sądową kontrolę zasadności wypowiedzenia – w przeciwnym razie wypowiedzenie jest nieważne. 

Błędem byłoby wypowiedzenie najmu w sposób ogólnikowy lub bez konkretnej przyczyny, ponieważ sąd mógłby później uznać takie wypowiedzenie za nieważne i cały proces trzeba by powtórzyć. W podobnych sytuacjach zazwyczaj rozwiązuje się również powiązane kwestie umów najmu i przyczyn wypowiedzenia w ramach prawa nieruchomości. Minimalny okres wypowiedzenia wynosi zazwyczaj trzy miesiące, o ile strony nie uzgodniły okresu dłuższego.

Automatyczne przedłużenie najmu – przypadek tzw. dorozumianego odnowienia najmu

Tu pojawia się pierwsza pułapka, którą wielu wynajmujących przeoczy. KC w § 2285 reguluje tzw. dorozumiane odnowienie najmu. Jeżeli najemca nadal używa mieszkania przez trzy miesiące po dniu, w którym najem miał się zakończyć, a wynajmujący nie wezwie go w tym terminie do opuszczenia mieszkania, najem odnawia się automatycznie na taki sam okres, na jaki był wcześniej zawarty, najdłużej jednak na dwa lata, chyba że strony uzgodniły inaczej.

Oznacza to, że jeżeli wynajmujący nie zareaguje na czas, najemca faktycznie uzyskuje prawo do przedłużenia najmu, mimo że pierwotna umowa najmu już wygasła. Dlatego absolutnie kluczowe jest wysłanie najemcy pisemnego wezwania do opróżnienia mieszkania najpóźniej w ciągu trzech miesięcy od dnia, w którym najem miał się zakończyć. Przy praktycznym ustalaniu procedur dotyczących wynajmu (w tym skutków podatkowych i statusu wynajmującego) przydatne może być również porównanie w artykule Najem krótkoterminowy a klasyczny najem w 2026 roku: kiedy wynajmujący staje się przedsiębiorcą (OSVČ) i jakie są ukryte ryzyka podatkowe.

Wezwanie musi być jednoznaczne i musi z niego wyraźnie wynikać, że wynajmujący nie zgadza się na automatyczne przedłużenie najmu i nalega na jego zakończenie w pierwotnie uzgodnionym terminie. 

Samo milczenie wynajmującego ani przyjęcie ostatniej raty czynszu nie zastępuje tego wezwania. Ustawa wyraźnie wymaga, aby wezwanie zostało wysłane w formie pisemnej, najlepiej listem poleconym za potwierdzeniem odbioru lub za pośrednictwem skrzynki danych (datová schránka), aby wynajmujący dysponował dowodem wysłania. 

Przedsądowe wezwanie do opróżnienia mieszkania

Gdy tylko najem się zakończy (czy to z upływem czasu, na skutek wypowiedzenia, czy porozumienia), a najemca nadal zajmuje mieszkanie, wynajmujący powinien wysłać tzw. przedsądowe wezwanie do opróżnienia mieszkania, w którym wzywa najemcę do opuszczenia nieruchomości w określonym terminie. Wezwanie to nie ma wprawdzie tak ściśle prawnego charakteru jak wypowiedzenie, ale odgrywa w procesie kluczową rolę.

W przypadku tradycyjnej procedury (klasycznego powództwa o opróżnienie lokalu) zaleca się wysłanie wezwania co najmniej 7 dni przed wniesieniem powództwa ze względu na zwrot kosztów postępowania zgodnie z § 142a czeskiego Kodeksu postępowania cywilnego (ustawa nr 99/1963 Sb., dalej „KPC”). Jeżeli wynajmujący nie wyśle tego wezwania, automatycznie traci prawo do zwrotu kosztów postępowania, a sąd może mu je przyznać po wygranym sporze jedynie zupełnie wyjątkowo, z przyczyn zasługujących na szczególne uwzględnienie. 

Jeżeli wynajmujący zamierza skorzystać z nowego nakazu opróżnienia lokalu, takie pisemne wezwanie jest już obowiązkowe i musi zostać wysłane co najmniej 14 dni przed złożeniem wniosku o wydanie nakazu. Wezwanie musi zostać wysłane na adres do doręczeń najemcy lub na jego ostatni znany adres i musi z niego wynikać, że wynajmujący zamierza wszcząć postępowanie sądowe, jeżeli najemca nie opróżni mieszkania.

Faza II: Od tradycyjnego postępowania do nowego nakazu opróżnienia lokalu

Jeżeli kroki przedsądowe opisane w poprzedniej fazie nie skłoniły najemcy do dobrowolnego opuszczenia mieszkania, nadchodzi czas na wszczęcie postępowania sądowego. Podczas gdy w przeszłości jedyną drogą było długotrwałe powództwo o opróżnienie lokalu, obecne przepisy wprowadzają nowoczesne narzędzie, które ma znacznie przyspieszyć cały proces. 

Warunki wydania nakazu opróżnienia lokalu

Nowy nakaz opróżnienia lokalu, który wszedł w życie 1 stycznia 2026, stanowi zasadnicze uproszczenie procesu w sytuacjach prawnie stosunkowo jasnych i bezspornych. Sąd może wydać nakaz opróżnienia lokalu, jeżeli łącznie spełnione są wszystkie poniższe warunki zgodnie z § 175a KPC:

Po pierwsze musi istnieć ważny stosunek najmu – tj. między wynajmującym a najemcą rzeczywiście została zawarta umowa najmu. Zazwyczaj dowodzi się tego samą umową najmu. Należy jednak podkreślić, że do wydania nakazu opróżnienia lokalu sąd wymaga dowodów z dokumentów. Istnienie najmu wykazane jedynie korespondencją czy wyciągami z rachunku może skomplikować proces i doprowadzić do konieczności przeprowadzenia standardowego postępowania.

Drugim niezbędnym warunkiem jest to, że najem rzeczywiście i skutecznie się zakończył. Oznacza to, że najem wygasł w jeden z następujących sposobów: z upływem uzgodnionego okresu w przypadku najmu na czas oznaczony, na mocy porozumienia stron o zakończeniu najmu lub na skutek wypowiedzenia z przyczyn przewidzianych ustawą. Kluczowe jest tu, aby zakończenie najmu było udokumentowane dowodami z dokumentów – umową najmu ze wskazaniem końca najmu, wypowiedzeniem z udowodnionym doręczeniem lub porozumieniem o zakończeniu najmu.

Trzecim warunkiem jest to, że najemca po zakończeniu najmu odmawia opróżnienia mieszkania lub nieruchomości i używa jej bez tytułu prawnego. Oznacza to, że fizycznie pozostaje w mieszkaniu i faktycznie je zamieszkuje lub używa, nie mając do tego podstawy prawnej.

Czwartym warunkiem jest to, że wynajmujący wysłał najemcy pisemne wezwanie do opróżnienia lokalu co najmniej 14 dni przed złożeniem wniosku o wydanie nakazu. Wezwanie musi zostać wysłane na adres do doręczeń najemcy lub na jego ostatni znany adres i powinno z niego jednoznacznie wynikać, że wynajmujący zamierza wszcząć postępowanie sądowe, jeżeli najemca nie opróżni mieszkania.

Piątym warunkiem jest to, że wynajmujący musi być właścicielem mieszkania lub nieruchomości albo mieć inny tytuł prawny do żądania jej opróżnienia, a prawo to musi dać się udokumentować, zwykle wypisem z czeskiego katastru nieruchomości (katastr nemovitostí). Gdyby własność była sporna lub niejasna, sąd nakazu nie wyda i sprawa będzie musiała zostać rozstrzygnięta w zwykłym postępowaniu sądowym.

Szóstym warunkiem (przeszkodą w wydaniu nakazu) jest to, że przed sądem nie może aktualnie toczyć się postępowanie, w którym rozstrzyga się o wniesionym w ustawowym terminie wniosku o kontrolę zasadności wypowiedzenia najmu tego mieszkania lub domu albo o prawie pozwanego najemcy do używania mieszkania lub domu. Jeżeli takie postępowanie się toczy, sąd nakazu opróżnienia lokalu nie wyda.

Dokumentacja niezbędna do złożenia wniosku

Aby skutecznie złożyć wniosek o wydanie nakazu opróżnienia lokalu, wynajmujący musi przygotować następujące dokumenty i dowody: 

• Umowę najmu, która dowodzi istnienia stosunku najmu i określa, że chodzi o mieszkanie lub dom przeznaczony do zamieszkania.
• Ponadto dowód zakończenia najmu – najczęściej wypowiedzenie najmu wraz z dowodem doręczenia (koperta listu poleconego, potwierdzenie doręczenia lub zapis ze skrzynki danych) albo porozumienie o zakończeniu najmu podpisane przez obie strony.
• Nie może zabraknąć pisemnego wezwania do opróżnienia mieszkania lub domu, które zostało wysłane najemcy co najmniej 14 dni przed złożeniem wniosku do sądu. Wezwanie musi mieć jasną treść i powinny z niego wynikać jednoznaczne polecenia dotyczące opróżnienia lokalu.
• Wreszcie wypis z katastru nieruchomości, który potwierdza, że wynajmujący jest właścicielem nieruchomości lub osobą uprawnioną do złożenia wniosku.

Praktyczne ograniczenia nakazu opróżnienia lokalu

Należy tu zwrócić uwagę na sytuacje, w których sąd nakazu opróżnienia lokalu nie wyda, nawet jeśli warunki formalne są poza tym spełnione:

• Jeżeli toczy się już postępowanie sądowe o kontrolę zasadności wypowiedzenia najmu zgodnie z § 2290 KC. W takim przypadku najemca kwestionuje, czy wynajmujący miał prawo wypowiedzieć najem, a sąd nie może wydać nakazu do czasu zakończenia tego postępowania.
• Jeżeli toczy się już postępowanie sądowe o prawo najemcy do używania mieszkania lub domu. Jeżeli najemca twierdzi, że ma prawo używać mieszkania także po wygaśnięciu umowy (np. utrzymuje, że najem przeszedł na niego po śmierci poprzedniego najemcy, z którym prowadził wspólne gospodarstwo domowe), sprawa jest rozstrzygana w zwykłym postępowaniu sądowym z postępowaniem dowodowym.

W takich przypadkach sąd nie może wydać nakazu, a sprawa jest rozstrzygana w klasycznym postępowaniu sądowym ze wszystkimi związanymi z nim zasadami postępowania dowodowego.

Faza III: Postępowanie sądowe – tradycyjne powództwo a nowy nakaz

Gdy spełnione są wszystkie wymogi formalne, a najemca nie reaguje na wezwania przedsądowe, pozostaje zwrócić się do sądu. Na tym etapie właściciel wybiera między dwiema drogami. Wybór konkretnej procedury zależy przede wszystkim od siły przedstawionych dowodów oraz od tego, jak silnego oporu ze strony najemcy można się spodziewać w toku postępowania. 

Droga bardziej tradycyjna: powództwo o opróżnienie lokalu

Jeżeli wynajmujący nie może lub nie chce skorzystać z nakazu opróżnienia lokalu (np. dlatego, że najemca wszczął już postępowanie o kontrolę wypowiedzenia, lub dlatego, że dokumentacja nie jest w pełni jasna), musi wnieść klasyczne powództwo o opróżnienie lokalu do sądu rejonowego (okresní soud) właściwego według miejsca położenia nieruchomości.

Powództwo o opróżnienie lokalu musi zawierać następujące podstawowe elementy: dane powoda (wynajmującego) i pozwanego (najemcy) – imię, nazwisko, adres oraz ewentualnie numer identyfikacyjny osoby fizycznej (rodné číslo) lub numer identyfikacyjny przedsiębiorcy. Ponadto opis istotnych faktów – że doszło do zawarcia umowy najmu, specyfikację mieszkania lub domu (numer budynku, ulica, miasto) oraz dowody, że najemca po zakończeniu najmu odmawia opuszczenia mieszkania.

Powinno również zawierać wskazanie dowodów – umowa najmu, wypowiedzenie, odpowiednia korespondencja, zdjęcia. Oraz żądanie pozwu (to, czego się domagam) – opróżnienie konkretnego mieszkania lub domu w terminie 15 dni od uprawomocnienia się wyroku.

Sąd określi opłatę sądową, którą wynajmujący musi uiścić. Opłata od pozwu o opróżnienie lokalu wynosi zazwyczaj kilka tysięcy koron czeskich, jednak jej dokładną wysokość należy zawsze sprawdzić w aktualnym brzmieniu taryfy opłat sądowych obowiązującej w danym dniu. Jeżeli wynajmujący nie uiści opłaty w wyznaczonym terminie, sąd umorzy postępowanie.

Po wniesieniu powództwa sąd sprawdza spełnienie warunków procesowych i przygotowuje rozprawę. Następnie wysłuchuje obu stron – wynajmującego i najemcy – i przeprowadza postępowanie dowodowe. Najemca może się bronić, twierdząc, że wypowiedzenie było niezasadne, że odpowiednie przyczyny wypowiedzenia nie zostały spełnione lub że ma prawo nadal używać mieszkania.

W praktyce postępowanie to w pierwszej instancji ciągnie się od kilku miesięcy do roku, w zależności od obciążenia sądu, złożoności sprawy, a zwłaszcza aktywności najemcy w procesie (apelacje, zarzuty, twierdzenia o nieważności wypowiedzenia, nieobecność na rozprawach itp.). Po uprawomocnieniu się wyroku wynajmujący może następnie wszcząć egzekucję.

Nowa procedura: nakaz opróżnienia lokalu

W odróżnieniu od tradycyjnego postępowania nakaz opróżnienia lokalu wydaje się bez wyznaczania rozprawy, jeżeli sytuacja jest prawnie jasna, a wszystko jest udokumentowane dowodami z dokumentów.

Wynajmujący składa wniosek do sądu rejonowego, w którego okręgu położona jest nieruchomość. Wniosek musi zawierać: podstawowy opis sytuacji – identyfikację najemcy i mieszkania, krótkie podsumowanie, kiedy i w jaki sposób najem się zakończył. Ponadto dowody z dokumentów – umowę najmu, wypowiedzenie z dowodem doręczenia, pisemne wezwanie do opróżnienia lokalu, wypis z katastru nieruchomości.

Na podstawie złożonych dokumentów i bez rozprawy sąd może wydać nakaz opróżnienia lokalu (przy spełnieniu wszystkich ustawowych warunków zgodnie z § 175a KPC). W nakazie sąd zobowiązuje najemcę, aby w terminie 15 dni od doręczenia nakazu opróżnił mieszkanie lub dom i zapłacił koszty postępowania albo aby w tym samym terminie wniósł sprzeciw.

Jeżeli najemca w terminie 15 dni nie podejmie działań i nie wniesie sprzeciwu, nakaz staje się prawomocny i wykonalny. Wynajmujący może wówczas od razu przystąpić do postępowania egzekucyjnego, bez konieczności czekania na kolejne spory prawne. Oznacza to, że zamiast zwykłych 12–18 miesięcy proces mógłby się zakończyć już w ciągu 1–2 miesięcy (czas na wydanie nakazu przez sąd wynosi zwykle od kilku tygodni do miesiąca, plus 15 dni na sprzeciw).

Pojawia się tu jednak kolejna pułapka: jeżeli najemca wniesie sprzeciw w terminie, nakaz upada w całości, a sąd wyznacza rozprawę. Ustawa znacznie ogranicza jednak możliwości przewlekania postępowania przez najemcę. Wraz z nakazem sąd przesyła bowiem najemcy wezwanie, aby w terminie 30 dni od doręczenia nakazu ustosunkował się na piśmie do pozwu, przedstawił istotne fakty, na których opiera swoją obronę, i poparł je dowodami. 

Jeżeli najemca w tym terminie w żaden sposób się nie wypowie, uważa się, że uznaje roszczenie wynajmującego, a sąd może od razu wydać wyrok na podstawie uznania, w którym nakaże opróżnienie lokalu. Dlatego procedura ta jest wysoce skuteczna zwłaszcza w przypadkach, w których wynajmujący zakłada, że obrona najemcy jest z prawnego punktu widzenia beznadziejna i nie zdoła on w terminie przedstawić istotnych dowodów. 

Faza IV: Postępowanie egzekucyjne i fizyczne opróżnienie lokalu

Uzyskanie prawomocnego wyroku lub nakazu opróżnienia lokalu jest zasadniczym kamieniem milowym, ale samo w sobie nie oznacza jeszcze, że najemca opuści mieszkanie. Jeżeli najemca nie dotrzyma wyznaczonego przez sąd terminu opróżnienia lokalu, wynajmujący musi przystąpić do ostatniego, czysto praktycznego kroku – przymusowego wykonania orzeczenia. 

Wszczęcie egzekucji

Gdy wynajmujący uzyska prawomocne orzeczenie sądu (czy to w formie wyroku wydanego w wyniku klasycznego powództwa, czy w formie nakazu opróżnienia lokalu, od którego najemca nie wniósł sprzeciwu), może przystąpić do postępowania egzekucyjnego.

W celu złożenia wniosku egzekucyjnego wynajmujący ma dwie możliwości: sądowe wykonanie orzeczenia – wynajmujący zwraca się bezpośrednio do sądu, który orzekał w pierwotnym postępowaniu. Sąd jako organ wykonania orzeczenia przeprowadza wówczas opróżnienie lokalu.

Drugą możliwością jest komornik sądowy (soudní exekutor) – wynajmujący składa wniosek egzekucyjny do wybranego przez siebie komornika. Komornik przeprowadza następnie opróżnienie lokalu na podstawie upoważnienia udzielonego mu przez sąd.

W praktyce znacznie częściej korzysta się z wariantu z komornikiem sądowym, ponieważ jest on często szybszy, a wynajmujący ma większy wpływ na harmonogram. Tytułem egzekucyjnym (tj. podstawą) do wszczęcia egzekucji musi być albo orzeczenie sądu o opróżnieniu lokalu (w przypadku tradycyjnego postępowania), albo nakaz opróżnienia lokalu, który się uprawomocnił i od którego najemca nie wniósł sprzeciwu (w przypadku nowej procedury).

Postępowanie komornika sądowego

Po otrzymaniu wniosku egzekucyjnego komornik najpierw wydaje zawiadomienie o wszczęciu egzekucji, które zawiera wezwanie do wykonania obowiązku (opróżnienia lokalu) i wyznacza termin na dobrowolne opróżnienie lokalu.

Komornik sądowy najpierw przesyła najemcy wezwanie do dobrowolnego spełnienia świadczenia, w którym wyznacza mu termin (zwykle 30 dni) na dobrowolne opróżnienie nieruchomości. Jeżeli najemca nie wyprowadzi się w tym terminie, komornik wyznacza termin opróżnienia lokalu i zawiadamia o nim najemcę co najmniej 15 dni wcześniej.

W dniu opróżnienia lokalu komornik stawia się na miejscu, aby fizycznie usunąć najemcę i wszystkie osoby przebywające w mieszkaniu na podstawie prawa najemcy. Jednocześnie z mieszkania usuwane są rzeczy należące do najemcy. Czynność ta odbywa się w obecności wynajmującego i niezbędnych osób, a w skrajnych przypadkach także z asystą policji, jeżeli najemca stawia fizyczny opór.

Koszty egzekucji

Komornik sądowy pobiera za przeprowadzenie egzekucji wynagrodzenie określone w taryfie komorniczej. W przypadku opróżnienia nieruchomości wynagrodzenie wynosi zazwyczaj 10 000 CZK (ok. 410 EUR) za każdą opróżnioną nieruchomość, budynek, mieszkanie lub pomieszczenie zgodnie z taryfą komorniczą (czeskie rozporządzenie nr 329/2008 Sb. w sprawie wynagrodzenia i zwrotu wydatków komornika sądowego, z późniejszymi zmianami), plus zwrot wydatków gotówkowych (np. paliwo, koszty podróży, opłaty za przechowanie).

Wszystkie koszty egzekucji ponosi najemca (dłużnik). Wynajmujący może żądać, aby najemca wpłacił zaliczkę na te koszty, jeżeli wydaje się, że jest niewypłacalny. Jeżeli najemca nie zapłaci nawet po egzekucji, koszty mogą pozostać niezaspokojone, a wynajmujący może dochodzić ich zapłaty np. w ramach upadłości konsumenckiej najemcy lub innymi krokami prawnymi.

Podsumowanie

Eksmisja najemcy, który nie płaci lub odmawia dobrowolnego zwrotu wynajętego mieszkania, jest w Republice Czeskiej obowiązkowo procesem sądowym, którego wynajmujący nie może przeprowadzić własnymi siłami bez ryzyka odpowiedzialności karnej. Dawny system, w którym wynajmujący musiał polegać wyłącznie na klasycznym powództwie o opróżnienie lokalu trwającym 12–18 miesięcy, zmienił się zasadniczo od 1 stycznia 2026 wraz z wprowadzeniem nowego nakazu opróżnienia lokalu.

Nakaz opróżnienia lokalu nie jest rozwiązaniem uniwersalnym – działa tylko w przypadkach, gdy sytuacja jest prawnie absolutnie czysta (najem w oczywisty sposób się zakończył, najemca został prawidłowo wezwany, cała dokumentacja jest bezsporna), a najemca nie ma i nie może mieć żadnego prawa do używania mieszkania. W takim przypadku proces może się skrócić z dwunastu–osiemnastu miesięcy do zaledwie kilku tygodni.

Z drugiej strony, nawet jeśli najemca wniesie w terminie sprzeciw od nakazu opróżnienia lokalu, przez co nakaz upada, ustawa ściśle ogranicza jego możliwości obrony. Sąd obowiązkowo dołącza bowiem do nakazu tzw. kwalifikowane wezwanie, które daje najemcy jedynie 30 dni na pisemne przedstawienie obrony i poparcie jej dowodami. Jeżeli nie zdąży, sąd od razu rozstrzygnie na jego niekorzyść wyrokiem na podstawie uznania. Nawet w razie obrony najemcy proces może więc zostać rozstrzygnięty „zza biurka” i bardzo szybko.