Najem krótkoterminowy a klasyczny najem 2026

Jak rozpoznać, gdzie kończy się najem długoterminowy, a zaczyna działalność osoby samozatrudnionej (OSVČ)

Pozornie proste pytanie „Czym jest najem, a czym zakwaterowanie?” okazuje się w praktyce kluczową granicą, którą firmy i właściciele nieruchomości często pomijają lub bagatelizują. Różnica nie jest jedynie formalna – chodzi o zupełnie odmienny reżim prawny, który ma zasadniczy wpływ na Państwa obowiązki finansowe i ryzyko sankcji.

Najem długoterminowy według § 9 czeskiej ustawy o podatkach dochodowych (ustawa nr 586/1992 Sb., dalej „ZDP”)

Najem długoterminowy jest w ustawie zdefiniowany jako odpłatne udostępnienie prawa do korzystania z nieruchomości, którego głównym celem jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych najemcy. Charakterystycznymi cechami najmu długoterminowego są:

Udostępniają Państwo nieruchomość najemcy w celu zaspokojenia jego potrzeb mieszkaniowych – tzn. aby w niej mieszkał i żył jak we własnym domu. Najemca może mieszkać przez miesiące lub lata, podpisuje z Państwem umowę długoterminową, a nieruchomość jest jego rzeczywistym domem. Nie świadczy się usług dodatkowych albo tylko minimalne – zazwyczaj jedynie podstawowe utrzymanie i serwis (wymiana gniazdka, naprawa ogrzewania). Najemca sam ogrzewa mieszkanie i zarządza rzeczami w nim, to nie jest hotel.

Z prawnego punktu widzenia nie chodzi o działalność gospodarczą. Jeżeli nie mają Państwo pewności, jak prawidłowo skonstruować umowę najmu i związaną z nią odpowiedzialność stron, pomocne może być wsparcie prawne w ramach usługi umowy i negocjacje. Nie mają Państwo obowiązku prowadzenia działalności regulowanej (živnost), nie muszą się Państwo rejestrować jako OSVČ, a zatem nie muszą Państwo odprowadzać składek na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne. To ogromna zaleta – zarówno administracyjna, jak i finansowa.

Z podatkowego punktu widzenia przychód opodatkowuje się według § 9 ZDP jako „przychody z najmu nieruchomości”. Można zastosować koszty ryczałtowe w wysokości 30% przychodu brutto, maksymalnie jednak 600 000 CZK (ok. 24 700 EUR) rocznie. Alternatywnie można uwzględnić koszty rzeczywiste (naprawy, ubezpieczenie, odsetki od kredytu hipotecznego, podatek od nieruchomości). W przypadku niektórych kosztów (zwłaszcza przy łączeniu kilku źródeł przychodów) warto zweryfikować także skutki podatkowe i możliwość zaliczenia wydatków do kosztów, podobnie jak omówiono to w artykule niezapłacone należności w B2B: kiedy stratę z faktur można zaliczyć do kosztów podatkowych. Przy prawidłowym ustawieniu można osiągnąć niższe zobowiązanie podatkowe, jeżeli rzeczywiste wydatki przewyższają przychody.

Nie chodzi o działalność gospodarczą, ale ma to jedną wadę: podatek rozliczają Państwo sami w zeznaniu podatkowym. Zeznanie muszą Państwo złożyć, jeżeli Państwa roczne dochody podlegające opodatkowaniu przekroczą 50 000 CZK (ok. 2 100 EUR). Jeżeli są Państwo pracownikiem, muszą je Państwo złożyć już wtedy, gdy przychody z najmu (wraz z innymi dodatkowymi przychodami) przekroczą 20 000 CZK (ok. 820 EUR) rocznie – roczne rozliczenie u pracodawcy wówczas nie wystarcza. Zeznanie składa się w terminie 3 miesięcy od zakończenia roku, a w przypadku złożenia elektronicznego – 4 miesięcy. W praktyce z rejestracjami i obowiązkami często wiążą się także kwestie VAT i związanych z nim dodatkowych wymiarów podatku, w których pomaga nasz zespół prawa podatkowego.

Najem krótkoterminowy – kiedy stają się Państwo OSVČ

Czeska ustawa o działalności gospodarczej regulowanej (živnostenský zákon, dalej „ŽZ”) wyraźnie stanowi, że najem nieruchomości i mieszkań nie jest działalnością regulowaną. Działalnością regulowaną jest jednak świadczenie usług zakwaterowania (dziedzina „Usługi zakwaterowania” – „Ubytovací služby”). Granica nie przebiega więc wyłącznie według długości pobytu, lecz przede wszystkim według tego, co oprócz samego mieszkania zapewniają Państwo gościowi. Jeżeli wynajmują Państwo mieszkanie wielokrotnie na noce, weekendy lub tygodnie i zapewniają sprzątanie, wymianę pościeli, przekazywanie kluczy lub śniadania, urzędy z dużym prawdopodobieństwem ocenią Państwa działalność jako usługę zakwaterowania – niezależnie od tego, czy wynajmują Państwo przez Airbnb, Booking, własną stronę internetową, czy osobiście.

W praktyce obowiązuje zatem zasada: im krótsze pobyty i im więcej usług, tym bardziej prawdopodobne, że chodzi o działalność gospodarczą w zakresie usług zakwaterowania, a nie o najem. Powód jest prosty – osoba korzystająca z zakwaterowania nie dąży do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych (aby założyć tam dom), lecz szuka tymczasowego schronienia na kilka nocy oraz związanych z tym usług (sprzątanie, wymiana pościeli, recepcja, informacje).

Charakterystyczne cechy, na podstawie których czeska Administracja Finansowa (Finanční správa) kwalifikuje działalność jako zakwaterowanie, to:

Okres najmu: Najem jest udzielany krótkoterminowo – na noce, weekend, tygodnie, sezonowo. Nawet jeśli okres się wydłuża (np. siedmiodniowy najem, przy czym nieruchomość jest wynajmowana co 7 dni wciąż od nowa), chodzi również o powtarzającą się działalność krótkoterminową, która jest kwalifikowana jako zakwaterowanie.

Cel najmu: Najemca wynajmuje nieruchomość w celach turystycznych, rekreacyjnych, w ramach podróży służbowej lub na jednorazowy pobyt – nie po to, by założyć dom. Jeżeli zachowanie najemcy wskazuje na postawę „jestem tu na weekend, potem wyjeżdżam”, chodzi o zakwaterowanie.

Świadczone usługi: Z zakwaterowaniem zazwyczaj wiążą się usługi takie jak sprzątanie, wymiana pościeli, śniadanie, recepcja, informacje dla gości. Jeżeli wynajmują Państwo nieruchomość i jednocześnie dbają o sprzątanie, ścielą łóżka lub oferują śniadanie, zostanie to z reguły ocenione jako zakwaterowanie, a nie najem. Przy ustalaniu współpracy z zewnętrznymi zarządcami, firmami sprzątającymi lub recepcją warto zadbać o reżim umowny i ryzyka tzw. „švarcsystému” (ukrytego zatrudnienia), które podsumowuje również artykuł zewnętrzni dostawcy a pracownicy: jak prawidłowo ukształtować stosunki umowne i wyeliminować ryzyka podatkowe ukrytego zatrudnienia.

Sposób promocji: Jak najem jest oferowany w internecie lub gdzie indziej? Jeżeli jest oferowany jako „apartament na weekend”, „wynajem mieszkania dla podróżnych”, „nocleg w podróży”, „oferta Airbnb”, sygnalizuje to, że chodzi o zakwaterowanie.

Jeżeli cechy te są spełnione i działają Państwo w sposób ciągły (nie jednorazowo), administracja finansowa i czeski urząd ds. działalności regulowanej (živnostenský úřad) ocenią działalność według jej rzeczywistej treści – fakt, że nie posiadają Państwo zaświadczenia o działalności regulowanej (živnostenský list), niczego tu nie zmienia.

Ukryte ryzyka podatkowe i prawne najmu długoterminowego

Świadczenie usług takich jak regularne sprzątanie, pościel czy śniadania przekształca pasywny najem w usługę zakwaterowania. Jeżeli administracja finansowa przekwalifikuje Państwa najem na działalność gospodarczą (§ 7), nawet z mocą wsteczną, grozi Państwu dodatkowe naliczenie składek na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne. Kluczem do bezpieczeństwa jest precyzyjnie sporządzona umowa najmu i ograniczenie usług dodatkowych do niezbędnego minimum.

Częstym błędem jest odliczanie odsetek od kredytu hipotecznego na podstawie § 15, który jest jednak przeznaczony wyłącznie dla własnych potrzeb mieszkaniowych; w przypadku najmu chodzi o koszt w ramach § 9. Uwaga również na mylenie zwykłych napraw z ulepszeniem technicznym (technické zhodnocení), które musi być amortyzowane stopniowo. Za te pomyłki czeski urząd skarbowy (finanční úřad) podczas kontroli surowo karze dodatkowym wymiarem podatku i odsetkami karnymi (penále) w wysokości od dziesiątek do setek tysięcy koron czeskich.

Przy korzystaniu z platform takich jak Airbnb czy Booking wynajmujący, który nie jest podatnikiem VAT (plátce DPH), staje się osobą zidentyfikowaną (identifikovaná osoba) zgodnie z § 6h czeskiej ustawy o podatku od wartości dodanej (ustawa nr 235/2004 Sb., dalej „ZDPH”), i to niezależnie od wysokości obrotu (najem jest dla celów VAT działalnością gospodarczą, dotyczy to więc również wynajmującego długoterminowo). Powodem jest nabycie usługi (prowizji) od zagranicznej firmy, od której musi sam wykazać i zapłacić VAT (tzw. odwrotne obciążenie, reverse charge). Osoba zidentyfikowana wykazuje VAT w deklaracji VAT; informację kontrolną (kontrolní hlášení) składa wyłącznie podatnik VAT. Zaniedbanie prowadzi do dodatkowego wymiaru podatku, odsetek karnych i kar za opóźnione złożenie.

Prawnicy z kancelarii adwokackiej ARROWS pomogą Państwu prawidłowo ukształtować umowy i strategię podatkową, aby Państwa działalność lub najem w pełni odpowiadały aktualnym przepisom obowiązującym w 2026 roku. W celu konsultacji ryzyk prosimy o kontakt pod adresem konsultacja@arws.cz.

Ukryte ryzyka podatkowe i prawne najmu krótkoterminowego (reżim osoby samozatrudnionej)

Najem krótkoterminowy wydaje się prosty – wynajmować i inkasować. Rzeczywistość jest jednak bardziej złożona i kosztowna, niż sądzi większość właścicieli.

Co zmieniło się dla osób samozatrudnionych w 2026 roku

Od 20 maja 2026 w całej UE stosuje się rozporządzenie (UE) 2024/1028 w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług najmu krótkoterminowego lokali mieszkalnych. Samo rozporządzenie nie nakłada na gospodarzy obowiązku rejestracji: ustanawia jednolite zasady dla państw, które rejestrację wprowadzą. W takim państwie gospodarz musi posiadać numer rejestracyjny, platformy wyświetlają go przy ofercie i wyrywkowo weryfikują, a organom regularnie przekazują dane o działalności gospodarzy.

Republika Czeska nie wprowadziła dotychczas ani rejestracji gospodarzy, ani systemu eTurista. Poselski projekt nowelizacji czeskiej ustawy o warunkach prowadzenia działalności w turystyce (druk Izby Poselskiej nr 106, sněmovní tisk), który ma wprowadzić rejestr obiektów noclegowych (eTurista), numery rejestracyjne zgodnie z rozporządzeniem i podnieść górny limit opłaty pobytowej do 100 CZK (ok. 4 EUR), nie przeszedł jeszcze pierwszego czytania, a rząd wydał do niego negatywne stanowisko. Jeżeli zostanie przyjęty, zasady zmienią się ponownie.

Niezależnie od tego administracja finansowa już teraz otrzymuje od platform dane o przychodach podmiotów świadczących zakwaterowanie na podstawie zasad DAC7 (zob. poniżej).

Obowiązek uzyskania uprawnienia do działalności gospodarczej

Gdy tylko świadczą Państwo usługę zakwaterowania, muszą Państwo uzyskać uprawnienie do działalności gospodarczej w zakresie usług zakwaterowania – chodzi o działalność wolną (dziedzina „Usługi zakwaterowania” zgodnie z rozporządzeniem rządu nr 278/2008 Sb.), którą można uzyskać bez wcześniejszego wykształcenia czy uprawnień, ale posiadanie jej jest obowiązkowe. Jeżeli nie mają Państwo uprawnienia do działalności, a urząd ds. działalności gospodarczej to wykryje, grozi Państwu jako osobie fizycznej kara do 500 000 CZK (ok. 20 600 EUR) za prowadzenie działalności wolnej bez uprawnienia zgodnie z § 61 czeskiej ustawy o działalności gospodarczej.

Jak dowie się o tym administracja finansowa? Operatorzy platform (Airbnb, Booking) od okresu sprawozdawczego 2023 (wdrożenie dyrektywy DAC7) zgłaszają organowi podatkowemu dane o podmiotach świadczących zakwaterowanie zgodnie z ustawą nr 164/2013 Sb. o współpracy międzynarodowej w zakresie administrowania podatkami: adres każdej oferowanej nieruchomości, łączną kwotę płatności za każdy kwartał, liczbę wynajmów oraz – jeśli nią dysponują – liczbę dni wynajmu. Zgłoszenia składają do 31 stycznia następnego roku. Jeżeli nie uzyskali Państwo uprawnienia do działalności, administracja finansowa to widzi i może wziąć Państwa pod lupę. Istnieje zatem wysokie prawdopodobieństwo, że zostaną Państwo wykryci.

Składki – tysiące koron miesięcznie

Gdy tylko staną się Państwo osobą samozatrudnioną, mają Państwo obowiązek odprowadzać składki na ubezpieczenie społeczne do Czeskiego Zakładu Ubezpieczeń Społecznych (Česká správa sociálního zabezpečení, ČSSZ) zgodnie z czeską ustawą o składkach na ubezpieczenie społeczne oraz składki na ubezpieczenie zdrowotne do Państwa kasy chorych zgodnie z czeską ustawą o publicznym ubezpieczeniu zdrowotnym. Nie jest to mała kwota.

Jeżeli działalność jest dla Państwa działalnością główną, płacą Państwo minimalne zaliczki, nawet gdy zysk nie przekroczy minimalnej podstawy wymiaru. Zależy ona od przeciętnego wynagrodzenia: w przypadku ubezpieczenia społecznego wynosi od 1 lipca 2026 35 % przeciętnego wynagrodzenia (ustawa nr 90/2026 Sb.; nadpłatę za okres od stycznia do czerwca 2026 ČSSZ zwróci na wniosek złożony do 31 grudnia 2026), w przypadku ubezpieczenia zdrowotnego 50 % przeciętnego wynagrodzenia. W 2026 roku oznacza to łącznie około 8 300 CZK (ok. 340 EUR) miesięcznie, czyli około 100 000 CZK (ok. 4 100 EUR) rocznie tylko na obowiązkowe składki, bez VAT i podatku dochodowego. Rozpoczynające działalność osoby samozatrudnione mają ulgi (niższa minimalna podstawa w pierwszych latach, ewentualnie brak zaliczek na ubezpieczenie społeczne w pierwszym roku). Jeżeli są Państwo jednocześnie pracownikiem lub chodzi o działalność uboczną, minimalnych zaliczek się nie płaci albo są one znacznie niższe – ubezpieczenie społeczne płaci się wtedy dopiero po przekroczeniu ustawowej kwoty progowej. Prawidłowe ustalenie działalności głównej i ubocznej stanowi więc dużą różnicę w budżecie najmu.

VAT – obowiązek rejestracji i komplikacje

Jeżeli wynajmują Państwo przez Airbnb lub Booking, może powstać obowiązek rejestracji do VAT zgodnie z ustawą o VAT. Jak już wspomniano, rejestracja jako osoba zidentyfikowana następuje, gdy tylko nabywają Państwo usługi z zagranicy (np. prowizje od Airbnb/Booking.com). Czynnym podatnikiem VAT stają się Państwo od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym Państwa obrót przekroczył 2 000 000 CZK (ok. 82 300 EUR); jeżeli w ciągu roku przekroczą Państwo 2 536 500 CZK (ok. 104 400 EUR), stają się Państwo podatnikiem już następnego dnia (§ 6 ustawy o VAT).

Co to oznacza? Jako czynny podatnik VAT muszą Państwo prowadzić ewidencję dla celów VAT, składać deklaracje podatkowe i informacje kontrolne oraz odprowadzać VAT do budżetu państwa. Usługi zakwaterowania podlegają obniżonej stawce 12 % (§ 47 i załącznik nr 2 do ustawy o VAT). Jeżeli wynajmują Państwo mieszkanie na noc za 1 000 CZK (ok. 40 EUR) brutto, w cenie zawarty jest VAT w wysokości około 107 CZK (ok. 4 EUR). Tę kwotę muszą Państwo odprowadzić państwu – nie jest to Państwa przychód.

Jeżeli „zapomną” Państwo o rozliczeniu VAT, a administracja finansowa to wykryje, grozi Państwu dodatkowy wymiar podatku za wszystkie lata, w których powinni Państwo rozliczać VAT, plus kary i sankcje. Może chodzić o dziesiątki, a nawet setki tysięcy koron.

Lokalna opłata za zakwaterowanie – w każdej gminie inaczej

Opłatę pobytową (poplatek z pobytu) zgodnie z czeską ustawą nr 565/1990 Sb. o opłatach lokalnych pobierają gminy, które wprowadziły ją powszechnie obowiązującą uchwałą – przed rozpoczęciem najmu warto więc sprawdzić uchwałę swojej gminy. Opłatę płaci gość (osoba niezameldowana w gminie) za każdy rozpoczęty dzień pobytu z wyjątkiem dnia przyjazdu, praktycznie więc za noc. Państwo jako podmiot świadczący zakwaterowanie muszą ją od gościa pobrać, odprowadzić gminie i prowadzić księgę ewidencyjną gości, którą przechowuje się przez 6 lat.

Stawkę określa gmina w uchwale, ustawa ją jednak ogranicza: wynosi maksymalnie 50 CZK (ok. 2 EUR) za osobę i dzień, i to również w Pradze. Jeżeli wynajmują Państwo mieszkanie 4 dorosłym osobom, które spędzają w nim 10 nocy miesięcznie, może to być nawet 2 000 CZK (ok. 80 EUR) miesięcznie, które Państwo pobiorą i odprowadzą gminie (osoby poniżej 18 roku życia są z opłaty zwolnione). Projekt podniesienia limitu do 100 CZK (druk nr 106) nie przeszedł jeszcze pierwszego czytania.

Problem ze zmianą sposobu użytkowania nieruchomości

Bardzo ważne, ale często pomijane ryzyko: jeżeli nieruchomość została odebrana jako mieszkanie przeznaczone do zamieszkania, a Państwo faktycznie prowadzą ją jako obiekt noclegowy, czeski urząd budowlany (stavební úřad) może dojść do wniosku, że użytkują ją Państwo niezgodnie z decyzją o pozwoleniu na użytkowanie (kolaudační rozhodnutí). Wówczas konieczne jest zezwolenie na zmianę sposobu użytkowania budynku, tzw. rekolaudace (§ 239 czeskiej ustawy Prawo budowlane, ustawa nr 283/2021 Sb.). To, czy krótkoterminowe zakwaterowanie w konkretnym mieszkaniu wymaga zmiany sposobu użytkowania, ocenia się indywidualnie.

Zmiana sposobu użytkowania nie jest prostą decyzją administracyjną. Chodzi o postępowanie z zakresu prawa budowlanego, w którym urząd budowlany ocenia, czy nieruchomość spełnia warunki dla nowego celu (obiekt noclegowy), w tym przepisy przeciwpożarowe, drogi ewakuacyjne, hałas itp. W wielu przypadkach zgodę na zmianę sposobu użytkowania uzyskuje się z trudem lub wcale, ponieważ lokale w zwykłych budynkach mieszkalnych często nie spełniają wymagań stawianych obiektom noclegowym. 

Podsumowanie końcowe

Różnica między najmem długoterminowym a krótkoterminowym nie jest zwykłą formalnością. Chodzi o granicę między dochodem pasywnym bez większych obowiązków a pełnoprawną działalnością gospodarczą z odpowiadającymi jej zobowiązaniami i ryzykami.

Najem długoterminowy można obsłużyć stosunkowo łatwo – wystarczy złożyć zeznanie podatkowe z kosztami ryczałtowymi w wysokości 30% i nie muszą się Państwo martwić składkami ani statusem podatnika VAT. Najem krótkoterminowy z usługami zakwaterowania oznacza natomiast działalność regulowaną, składki, VAT (w tym obowiązki osoby zidentyfikowanej), opłaty lokalne oraz potencjalną konieczność uzyskania nowego pozwolenia na użytkowanie budynku (rekolaudace).

Najczęstszym błędem właścicieli jest to, że nie zdają sobie sprawy, iż czeska Administracja Finansowa ocenia ich działalność według rzeczywistej treści – nie chodzi o ich subiektywną decyzję. Jeżeli krótkoterminowo zakwaterowują Państwo gości i świadczą im usługi, będą Państwo z reguły traktowani pod względem podatkowym i składkowym jako osoba samozatrudniona (OSVČ), niezależnie od tego, czy posiadają Państwo zaświadczenie o działalności regulowanej. Może to prowadzić do kontroli, dodatkowych wymiarów podatku i kar.

Jeżeli chcą Państwo uniknąć tych ryzyk i mieć pewność, że Państwa najem jest prawidłowo ustawiony pod względem podatkowym i prawnym, prosimy o kontakt z prawnikami kancelarii adwokackiej ARROWS. Wspólnie z Państwem zweryfikujemy wszystkie okoliczności faktyczne, określimy właściwy reżim podatkowy i zapewnimy, aby Państwa najem był zgodny z prawem. Prosimy o kontakt: konsultacja@arws.cz.