Radon w nowych budynkach

Radon jako ukryte zagrożenie w nowych budynkach

Radon to nie tylko zagrożenie dla zdrowia. Pod względem prawnym i ekonomicznym stanowi dla deweloperów, projektantów i kierowników budowy niewidzialne zagrożenie, które ujawnia się miesiące, a nawet lata po odbiorze budynku. W przeciwieństwie do widocznych wad budowlanych radonu nie da się wykryć podczas zwykłych oględzin, nie widać go na powierzchni i nie można go łatwo usunąć bez dodatkowych robót budowlanych.

Obowiązek pomiaru radonu i stosowania środków przeciwradonowych wynika z czeskiej ustawy atomowej (ustawa nr 263/2016 Sb., dalej „ustawa atomowa”). Ustawa definiuje wskaźnik radonowy działki jako wskaźnik ryzyka, rzeczywistość jest jednak bardziej złożona. Dane z Republiki Czeskiej pokazują, że radon może gromadzić się w domach także wtedy, gdy wskaźnik radonowy działki został sklasyfikowany jako niski, jeżeli budynek nie jest odpowiednio zaizolowany.

Ramy prawne: co dokładnie nakazuje ustawa atomowa

Ustawa atomowa nr 263/2016 Sb., z późniejszymi zmianami, jasno określa obowiązki wszystkich uczestników procesu budowy budynków z pomieszczeniami mieszkalnymi lub przeznaczonymi do pobytu ludzi. Jest to kompleksowa regulacja, która dotyczy projektantów, kierowników budowy, nadzoru budowlanego, właścicieli i deweloperów.

Kluczowy obowiązek jest jednoznaczny: każdy, kto projektuje usytuowanie nowego budynku lub rozbudowy z pomieszczeniami mieszkalnymi lub przeznaczonymi do pobytu ludzi, musi zapewnić ustalenie wskaźnika radonowego działki i przedłożyć wyniki urzędowi budowlanemu. Czeski Państwowy Urząd Bezpieczeństwa Jądrowego (Státní úřad pro jadernou bezpečnost, SÚJB) od dawna zajmuje się sytuacjami, w których obowiązek ten jest naruszany, obchodzony lub błędnie interpretowany. W praktyce opłaca się więc tak ułożyć również procesy umowne i projektowe, aby wytrzymały kontrolę i ewentualny spór, co typowo należy do zakresu działalności deweloperskiej i prawa budowlanego.

Wskaźnik radonowy działki i jego praktyczne konsekwencje

Wskaźnik radonowy działki nie jest jedynie teoretyczną liczbą. To parametr, który określa, jakie środki przeciwko przenikaniu radonu muszą zostać zaprojektowane, a następnie zrealizowane. Ustawa i powiązane rozporządzenie w sprawie ochrony radiologicznej rozróżniają trzy kategorie: niski, średni i wysoki wskaźnik radonowy.

Dawniej panował pogląd, że na działkach o niskim wskaźniku radonowym nie trzeba stosować specjalnych środków. Obecne przepisy i normy techniczne wymagają jednak praktycznie zawsze prewencyjnej ochrony budynku przed przenikaniem radonu z podłoża. Także na działkach o niskim wskaźniku mogą bowiem w nowych domach występować podwyższone stężenia radonu, jeśli dom jest zbyt szczelny i brakuje podstawowej izolacji przeciwko wilgoci gruntowej i gazom.

Poziomy referencyjne: 300 Bq/m³

Przepisy wyznaczają kluczową granicę, tzw. poziom referencyjny. Zgodnie z § 96 ustawy atomowej i czeskiego rozporządzenia nr 422/2016 Sb. poziom referencyjny stężenia promieniotwórczego radonu w powietrzu wewnętrznym wynosi 300 Bq/m³. Wartość ta obowiązuje zarówno dla nowych, jak i istniejących budynków.

Mówiąc praktycznie: jeśli Twój nowy budynek po ukończeniu wykazuje wartości powyżej 300 Bq/m³, nie spełnia wymogów ochrony radiologicznej. Jeżeli na tym etapie rozważane są także skutki dla dalszego przebiegu budowy lub użytkowania, warto wiedzieć, kiedy czynnik środowiskowy może prowadzić nawet do ograniczenia działalności – zob. kiedy zanieczyszczenie powietrza może być powodem wstrzymania budowy lub działalności. Dla projektanta, kierownika budowy i dewelopera oznacza to, że prawdopodobnie nie został spełniony obowiązek prawidłowego zaprojektowania lub wykonania ochrony.

Odpowiedzialność projektanta za projekt środków przeciwradonowych

Zgodnie z nową czeską ustawą – Prawo budowlane nr 283/2021 Sb. (dalej „Prawo budowlane”) projektant odpowiada za projekt budynku. Odpowiedzialność ta trwa także wtedy, gdy projektant powierzy część pracy specjaliście. Przepisy stanowią, że projektant odpowiada za prawidłowość, spójność i kompletność dokumentacji projektowej. W przypadku ingerencji w konstrukcje i dokumentację w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych podobna odpowiedzialność przekłada się w praktyce również na zmiany układu mieszkań i ingerencje w części wspólne, czemu szczegółowo poświęcony jest tekst zmiana układu mieszkania w budynku wielorodzinnym: ingerencja w części wspólne, statyka i odpowiedzialność.

W praktyce oznacza to, że jeśli projektant w opisie technicznym lub na rysunkach zaprojektuje niewystarczające środki przeciwradonowe, a później okaże się, że w gotowym budynku stężenie radonu przekracza limit, ponosi za tę wadę odpowiedzialność. Zamawiający ma wobec projektanta prawo żądać odszkodowania lub obniżenia wynagrodzenia za dzieło.

Obowiązkowe normy i standardy

Projektant musi postępować zgodnie z przepisami prawa i normami technicznymi. W dziedzinie profilaktyki przeciwradonowej kluczowa jest czeska norma ČSN 73 0601 – Ochrona budynków przed radonem z podłoża. Norma ta szczegółowo opisuje, jak należy zaprojektować ochronę przed radonem w zależności od wskaźnika radonowego działki i rodzaju konstrukcji.

Choć normy techniczne mają co do zasady charakter zaleceń, w przypadku ochrony zdrowia i bezpieczeństwa budynku ich przestrzeganie uznaje się za spełnienie obowiązku ustawowego. Jeżeli projektant zaproponuje rozwiązanie sprzeczne z tą normą, a budynek następnie nie spełni limitów, jego pozycja w ewentualnym sporze sądowym będzie bardzo słaba.

Konkretne obowiązki projektanta w projekcie

Projektant musi w dokumentacji projektowej określić:

• Wskaźnik radonowy budynku na podstawie pomiaru wskaźnika działki.
• Rodzaj środka przeciwradonowego (hydroizolacja, odpowietrzenie podłoża, warstwy wentylacyjne).
• Szczegóły techniczne, takie jak przebieg izolacji czy szczelne przejścia instalacji.
• Obliczenia wymiarowania izolacji według ČSN 73 0601.

Jeśli projektant pominie któryś z tych punktów lub opracuje go niestarannie, wada często wychodzi na jaw dopiero podczas pomiaru w gotowym budynku.

Odpowiedzialność projektanta i terminy

Projektant ponosi odpowiedzialność za wady swojego projektu. Zgodnie z czeskim Kodeksem cywilnym (ustawa nr 89/2012 Sb., dalej „KC”) wady budynku (w tym wady projektu, które ujawniły się w budynku) można reklamować w terminie do pięciu lat od odbioru budynku.

Odpowiedzialność kierownika budowy i nadzoru budowlanego

Kierownik budowy i nadzór budowlany odgrywają przy realizacji kluczową rolę. Kierownik budowy odpowiada za przestrzeganie dokumentacji projektowej, w tym za prawidłowy montaż izolacji. Nadzór budowlany ma obowiązek kontrolować jakość robót.

W praktyce błędy zdarzają się zwłaszcza przy wykonywaniu izolacji i przejść instalacji, które naruszają gazoszczelność przegród zewnętrznych budynku.

Obowiązki wynikające z Prawa budowlanego

Zgodnie z nowym Prawem budowlanym kierownik budowy ma obowiązek zapewnić należytą organizację placu budowy i prowadzenie budowy zgodnie z dokumentacją wykonawczą. W kontekście radonu oznacza to:

• Nadzorować nienaruszalność izolacji przeciwradonowej.
• Zapewnić gazoszczelne wykonanie przejść instalacji (woda, kanalizacja, elektryka).
• Zapobiegać powstawaniu pęknięć w konstrukcjach stykających się z gruntem.

Nadzór budowlany ma obowiązek monitorować sposób i przebieg wykonywania budowy, w szczególności bezpieczeństwo instalacji i eksploatacji. Jeśli nadzór przeoczy uszkodzoną izolację, może ponosić współodpowiedzialność za wady budynku zgodnie z § 2630 KC.

Rola dewelopera i inwestora w profilaktyce przeciwradonowej

Deweloper lub inwestor ma obowiązek zapewnić ustalenie wskaźnika radonowego działki i przedłożyć wyniki urzędowi budowlanemu (§ 98 ustawy atomowej). Nie może uwolnić się od odpowiedzialności samym powołaniem się na projektanta, jeśli nie przekazał mu prawidłowych danych wyjściowych.

Obowiązki dewelopera na poszczególnych etapach

• Przygotowanie: Zapewnić pomiar wskaźnika radonowego działki przez firmę posiadającą zezwolenie SÚJB.
• Projekt: Zobowiązać umownie projektanta do zaprojektowania środków zgodnie z ČSN 73 0601.
• Realizacja: Kontrolować (bezpośrednio lub za pośrednictwem nadzoru technicznego) wykonanie izolacji.
• Odbiór/Zakończenie: Zapewnić pomiar radonu w gotowym budynku, jeśli wymaga tego ustawa.

Umowne zabezpieczenie odpowiedzialności

Kancelaria adwokacka ARROWS stanowczo zaleca, aby umowy z dostawcami zawierały jasne klauzule dotyczące radonu. Umowa o dzieło powinna precyzować, że dzieło nie będzie miało wad i że stężenie radonu nie przekroczy poziomu referencyjnego 300 Bq/m³. Bez takich postanowień dochodzenie kosztów remediacji może być skomplikowane.

Pomiar radonu: obowiązki i aspekty praktyczne

Ustawa rozróżnia dwa rodzaje pomiarów, których nie wolno mylić.

Pomiar wskaźnika radonowego działki

Wykonuje się go przed rozpoczęciem budowy bezpośrednio na działce. Musi go przeprowadzić posiadacz zezwolenia SÚJB. Wynikiem jest zaklasyfikowanie działki do kategorii (niski, średni, wysoki wskaźnik), co stanowi podstawę dla projektanta.

Pomiar stężenia promieniotwórczego radonu w gotowym budynku

Pomiar ten weryfikuje, czy środki były skuteczne. Zgodnie z ustawą atomową obowiązkowe jest zapewnienie tego pomiaru przy oddawaniu do użytkowania nowego budynku z pomieszczeniami mieszkalnymi lub przeznaczonymi do pobytu ludzi, jeżeli budynek nie znajduje się na działce o niskim wskaźniku radonowym.

Jeżeli pomiar w gotowym budynku wykaże wartości powyżej 300 Bq/m³, budynek nie odpowiada w pełni wymogom przepisów w zakresie prewencji. W takim przypadku należy ustalić przyczynę, którą najczęściej jest wada projektu lub wada wykonania.

Sankcje i skutki prawne naruszenia obowiązków

SÚJB lub urzędy budowlane mogą nakładać kary pieniężne. Za niezapewnienie ustalenia wskaźnika radonowego działki osobom fizycznym i prawnym grozi kara do 500 000 CZK (ok. 20 600 EUR) (w przypadku niektórych szczególnych obowiązków dotyczących budynków użyteczności publicznej górna granica może być wyższa).

Dalsze sankcje grożą na podstawie Prawa budowlanego za prowadzenie budowy niezgodnie z zatwierdzoną dokumentacją.

Odpowiedzialność za szkodę i wady

Największym ryzykiem finansowym dla dewelopera i dostawców nie są jednak kary administracyjne, lecz roszczenia z tytułu wad budynku. Kupujący lub zamawiający może żądać:

• Usunięcia wady: Na koszt dostawcy lub projektanta.
• Obniżenia ceny: Jeżeli wada jest nieusuwalna lub strony tak uzgodnią.
• Odszkodowania: Na przykład kosztów opinii biegłych lub zwiększonych kosztów energii przy wentylacji mechanicznej.

Termin na zgłoszenie wad ukrytych nieruchomości wynosi pięć lat od nabycia prawa własności (lub odbioru budynku). Radon, którego nie widać ani nie czuć, jest typowym przykładem wady ukrytej.

Jak ograniczyć ryzyka w trakcie budowy

• Umowy: Jasno uregulujcie w umowach z projektantem i wykonawcą odpowiedzialność za środki przeciwradonowe.
• Kwalifikacje: Współpracujcie z projektantami, którzy znają normę ČSN 73 0601.
• Nadzór: Zapewnijcie, aby nadzór techniczny inwestora kontrolował nienaruszalność izolacji przed ich zakryciem (betonowanie posadzek).
• Pomiary: Nie oszczędzajcie na pomiarach radonu. Wykonajcie je rzetelnie przed budową i po jej zakończeniu.

Aspekty prawne przy zakupie lub najmie budynku z radonem

Jeśli kupisz nieruchomość, a następnie stwierdzisz wysokie stężenia radonu, o których sprzedający Cię nie poinformował, jest to wada ukryta. Zgodnie z KC masz prawo zgłosić wadę w terminie 5 lat od nabycia własności.

Jeżeli nieruchomość ma wadę, która uniemożliwia jej prawidłowe użytkowanie lub obniża jej wartość, przysługuje Ci prawo do odpowiedniego obniżenia ceny zakupu lub usunięcia wady. W skrajnych przypadkach można rozważyć odstąpienie od umowy.

Postępowanie dla kupujących

• Zmierzyć radon: Najlepiej pomiarem długoterminowym (min. tygodniowym w sezonie grzewczym).
• Reklamować: Zgłosić wadę sprzedającemu niezwłocznie po jej wykryciu.
• Rozwiązać: Żądać obniżki ceny odpowiadającej kosztom remediacji lub przeprowadzenia naprawy.

Podsumowanie

Radon w nowych budynkach to temat łączący fizykę budowli z twardym prawem. Ustawa atomowa i nowe Prawo budowlane ustanawiają jasne zasady, których ignorowanie może okazać się kosztowne.

Kluczowe fakty na koniec:

• Każdy nowy budynek z pomieszczeniami mieszkalnymi podlega obowiązkowi ustalenia wskaźnika radonowego działki.
• Projektant i wykonawca ponoszą odpowiedzialność za to, aby budynek nie przekroczył poziomu referencyjnego 300 Bq/m³.
• Kupującym przysługują silne uprawnienia z tytułu odpowiedzialności za wady ukryte przez okres 5 lat.
• Prewencja (dobre umowy i nadzór) jest zawsze tańsza niż późniejsze spory sądowe i remediacja.

Specjaliści z kancelarii adwokackiej ARROWS zajmują się tą problematyką i potrafią skutecznie ustawić procesy, przygotować umowy i chronić Twoje prawa. Wystarczy napisać do nas na adres konsultacja@arws.cz.