Wady ukryte nieruchomości

Czym są wady ukryte nieruchomości i dlaczego stanowią problem

Typowymi przykładami wad ukrytych są wilgoć i pleśń ukryte pod świeżo nałożonym tynkiem lub okładzinami, instalacja elektryczna niezgodna z normami zakryta nowymi osłonami, wady statyczne konstrukcji, przeciekający dach, który ujawnia się dopiero po pierwszej zimie, porażenie więźby dachowej grzybem niszczącym drewno lub wadliwa izolacja. Wady te mogą w zasadniczy sposób wpłynąć na wartość nieruchomości, możliwość korzystania z niej oraz bezpieczeństwo.

Za wadę ukrytą nie można natomiast uznać wad jawnych, które były widoczne podczas oględzin (na przykład uszkodzone tynki, popękane płytki), wad wyraźnie wskazanych w umowie ani zwykłego zużycia odpowiadającego wiekowi nieruchomości.

Ramy prawne odpowiedzialności za wady ukryte według czeskiego Kodeksu cywilnego

Odpowiedzialność za wady ukryte nieruchomości reguluje czeski Kodeks cywilny (ustawa nr 89/2012 Sb., dalej „OZ”) w przepisach § 2099 i następnych, przy czym dla nieruchomości obowiązuje szczególna regulacja w § 2129. Zgodnie z tym przepisem kupujący ma prawo zgłosić sprzedającemu wadę ukrytą budynku trwale związanego z gruntem w ciągu pięciu lat od nabycia prawa własności. Termin ten ma charakter obiektywny i stanowi maksymalne ramy czasowe, w których wada ukryta może się ujawnić.

Kluczowy jest jednak również termin subiektywny, zgodnie z którym kupujący musi zawiadomić sprzedającego o wadzie bez zbędnej zwłoki po tym, jak mógł ją wykryć przy zachowaniu należytej staranności. Oba te terminy biegną równolegle, a ich połączenie decyduje o tym, czy kupujący może jeszcze złożyć reklamację. Jeżeli więc kupujący wykryje wadę wkrótce po zakupie, musi ją zgłosić niezwłocznie. 

Jeżeli wada ujawni się na przykład po czterech latach, kupujący nadal ma prawo ją zgłosić, ale ponownie musi to zrobić niezwłocznie po jej wykryciu. W praktyce oznacza to, że sam fakt, iż mają Państwo pięć lat na zgłoszenie wady, nie pozwala zwlekać z zawiadomieniem. Decydujący jest moment, w którym wadę Państwo odkryli lub mogli ją odkryć przy zachowaniu należytej staranności. Od tej chwili biegnie subiektywny termin „bez zbędnej zwłoki”, który w praktyce oznacza maksymalnie kilka tygodni.

Konsumenci, czyli osoby fizyczne nabywające nieruchomość poza swoją działalnością gospodarczą, od stycznia 2023 roku korzystają z wzmocnionej ochrony. Jeżeli wada ujawni się w ciągu dwóch lat od przejęcia nieruchomości, z mocy prawa domniemywa się, że budynek był wadliwy już w chwili przejęcia. W takim przypadku to sprzedający musi udowodnić, że wada powstała później. Regulacja ta znacznie ułatwia kupującemu sytuację dowodową w pierwszych dwóch latach.

Należy podkreślić, że nawet typowe klauzule umowne w rodzaju „nieruchomość sprzedaje się w stanie, w jakim się znajduje” nie zwalniają sprzedającego z odpowiedzialności za wady ukryte w przypadku nieruchomości oznaczonych indywidualnie. Sformułowania te mają znaczenie wyłącznie przy sprzedaży nieoznaczonego zbioru rzeczy łącznie. Aby wyłączyć odpowiedzialność, kupujący musiałby na piśmie oświadczyć, że zrzeka się uprawnień z tytułu wadliwego świadczenia, co jednak nie jest możliwe w umowach konsumenckich.

Prawnicy kancelarii adwokackiej ARROWS specjalizują się w kompleksowym doradztwie przy kupnie i sprzedaży nieruchomości. Pomożemy Państwu ocenić ryzyka jeszcze przed zawarciem umowy i zadbamy o to, by Państwa prawa były maksymalnie chronione. W celu konsultacji prosimy o kontakt pod adresem konsultacja@arws.cz. 

Jakie prawa przysługują Państwu po wykryciu wad ukrytych

Zakres uprawnień kupującego po wykryciu wady ukrytej zależy od tego, czy chodzi o istotne, czy nieistotne naruszenie umowy kupna. Rozróżnienie to ma zasadniczy wpływ na możliwości kupującego. 

Istotne naruszenie umowy

Z istotnym naruszeniem umowy mamy do czynienia wtedy, gdy strona naruszająca (sprzedający) już przy zawarciu umowy wiedziała lub musiała wiedzieć, że druga strona (kupujący) nie zawarłaby umowy, gdyby takie naruszenie przewidziała. 

Typowo chodzi o sytuacje, w których wada uniemożliwia zwykłe korzystanie z nieruchomości, zasadniczo obniża jej wartość lub zagraża zdrowiu bądź bezpieczeństwu mieszkańców. Przykładem może być poważna wada statyczna, masowe porażenie konstrukcji grzybem niszczącym drewno, brak hydroizolacji powodujący stałe przecieki lub niedozwolona przebudowa uniemożliwiająca odbiór budynku do użytkowania.

W przypadku istotnego naruszenia umowy kupujący może zgodnie z § 2106 OZ wybrać jedno z następujących uprawnień:

• Usunięcie wady przez dostarczenie nowej rzeczy bez wad lub dostarczenie brakującej rzeczy – w praktyce trudne do zastosowania w przypadku nieruchomości

• Usunięcie wady przez naprawę rzeczy – żądanie, aby sprzedający naprawił wadę na własny koszt

• Stosowne obniżenie ceny kupna – zmniejszenie zapłaconej ceny odpowiednio do wagi wady

• Odstąpienie od umowy – rozwiązanie umowy kupna ze skutkiem od samego początku i zwrot ceny kupna

Nieistotne naruszenie umowy

Jeżeli wada nie stanowi istotnego naruszenia umowy, kupującemu przysługuje zgodnie z § 2107 OZ węższy zakres uprawnień:

• Usunięcie wady – żądanie naprawy

• Stosowne obniżenie ceny kupna

Odstąpienie od umowy nie jest w tym przypadku możliwe, chyba że sprzedający nie usunie wady w rozsądnym terminie lub oświadczy, że wad nie usunie.

Należy pamiętać, że kupujący musi wybrać swoje uprawnienie i zakomunikować je sprzedającemu. Jeżeli nie uczyni tego w terminie, przysługują mu jedynie uprawnienia właściwe dla nieistotnego naruszenia. Dopóki kupujący nie zażąda obniżenia ceny kupna ani nie odstąpi od umowy, sprzedający może dostarczyć brakującą rzecz lub usunąć wadę prawną. Inne wady sprzedający może usunąć według własnego wyboru przez naprawę lub dostarczenie świadczenia zastępczego.

Rozstrzygnięcie, czy chodzi o istotne, czy nieistotne naruszenie umowy, wymaga starannej oceny prawnej konkretnych okoliczności sprawy. Kancelaria adwokacka ARROWS ma bogate doświadczenie w rozwiązywaniu takich sytuacji i potrafi ocenić, jaką strategię wybrać, aby maksymalnie chronić Państwa interesy. Prosimy o kontakt pod adresem konsultacja@arws.cz. 

Postępowanie po wykryciu wady ukrytej – krok po kroku

Wykrycie wady ukrytej nieruchomości to stresująca sytuacja, która wymaga szybkiej i przemyślanej reakcji. Każdy dzień zwłoki może osłabiać Państwa pozycję prawną. Oto jak należy postępować: 

1. Natychmiastowe udokumentowanie wady

Gdy tylko wykryją Państwo możliwą wadę ukrytą, należy ją niezwłocznie dokładnie udokumentować. Proszę wykonać obszerną dokumentację fotograficzną i nagranie wideo pokazujące skalę problemu. Warto fotografować z różnych ujęć i w miarę możliwości o różnych porach dnia lub w różnych warunkach pogodowych (na przykład przecieki podczas deszczu). Proszę zanotować dokładną datę wykrycia wady. Jeżeli to możliwe, warto zapewnić sobie świadków, którzy widzieli wadę – na przykład sąsiadów, fachowców lub członków rodziny.

2. Ocena fachowa

Należy niezwłocznie skontaktować się ze specjalistą z branży budowlanej. Specjalista oceni wagę wady, ustali jej prawdopodobną przyczynę i oszacuje, czy mogła istnieć już w chwili przeniesienia własności nieruchomości. Dla postępowania sądowego kluczowa jest opinia biegłego sądowego z dziedziny budownictwa, który fachowo opisze wadę, ustali jej przyczynę i wyliczy koszty naprawy albo spadek wartości rynkowej nieruchomości.

Opinia biegłego jest najważniejszym dowodem w ewentualnym postępowaniu sądowym. Bez niej praktycznie nie da się udowodnić, że wada istniała już w chwili przeniesienia własności i że chodzi rzeczywiście o wadę ukrytą, a nie o późniejsze uszkodzenie lub zwykłe zużycie. Inwestycja w rzetelną opinię niemal zawsze się opłaca.

3. Pisemne zawiadomienie sprzedającego

Bez zbędnej zwłoki, najlepiej w ciągu kilku dni od wykrycia wady, należy przesłać sprzedającemu pisemne zawiadomienie o wadzie. Zalecamy wysłanie listu poleconego za potwierdzeniem odbioru, aby mieć dowód doręczenia. Alternatywnie można skorzystać z czeskiej skrzynki danych (datová schránka) lub wiadomości e-mail z uznanym podpisem elektronicznym.

W zawiadomieniu należy precyzyjnie opisać wykrytą wadę, podać datę jej wykrycia i załączyć dokumentację fotograficzną. Proszę jasno wskazać, które uprawnienie Państwo wybierają – usunięcie wady przez naprawę, obniżenie ceny kupna czy odstąpienie od umowy. Należy wyznaczyć sprzedającemu rozsądny termin na zajęcie stanowiska i ewentualne usunięcie wady.

4. Negocjacje i ewentualny spór sądowy

Po doręczeniu zawiadomienia sprzedający może uznać wadę i zaproponować rozwiązanie – naprawę na własny koszt, rekompensatę finansową lub porozumienie w sprawie obniżenia ceny. W idealnym przypadku dojdą Państwo do porozumienia pozasądowego, co jest szybsze i tańsze.

Jeżeli sprzedający odmawia uznania wady, nie odpowiada na zawiadomienie lub proponuje niewystarczające rozwiązanie, konieczne jest wniesienie pozwu do właściwego czeskiego sądu rejonowego (okresní soud) według miejsca położenia nieruchomości. W postępowaniu sądowym będą Państwo musieli udowodnić istnienie wady, to, że istniała ona już w chwili przeniesienia własności, że nie mogli jej Państwo wykryć podczas zwykłych oględzin oraz że zgłosili ją Państwo w terminie. 

Cały ten proces jest wymagający zarówno pod względem prawnym, jak i proceduralnym. Każdy krok wymaga fachowej wiedzy nie tylko o przepisach prawa, ale także o zasadach procesowych, orzecznictwie i postępowaniu dowodowym. Kancelaria adwokacka ARROWS specjalizuje się w reprezentowaniu klientów przy reklamacji wad ukrytych nieruchomości. 

Zapewnimy Państwu kompleksowe usługi – od oceny wady, przez zapewnienie opinii biegłego i negocjacje ze sprzedającym, aż po reprezentację w postępowaniu sądowym. Prosimy o kontakt pod adresem konsultacja@arws.cz, a my zadbamy o skuteczną ochronę Państwa praw.

Jak ustala się wysokość obniżenia ceny kupna

Ustalenie stosownego obniżenia ceny kupna należy do najbardziej złożonych kwestii przy rozwiązywaniu problemu wad ukrytych nieruchomości. Nie można go wyliczyć po prostu przez odjęcie kosztów naprawy od ceny kupna. Praktyka sądowa wymaga kompleksowej oceny wielu czynników.

Podstawowe kryteria według orzecznictwa

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Sądu Najwyższego Republiki Czeskiej (Nejvyšší soud) przy ustalaniu wysokości obniżenia ceny kupna należy uwzględnić następujące aspekty:

1. W jakim stopniu wada utrudnia i ogranicza korzystanie z nieruchomości w porównaniu ze stanem, jaki strony zakładały przy świadczeniu wolnym od wad. Chodzi o ocenę funkcjonalnego wpływu wady na codzienne życie w nieruchomości.

2. Czy wada skraca żywotność nieruchomości, a jeśli tak, to o ile. Jednocześnie należy ocenić, czy ewentualna naprawa nie zwiększy z kolei żywotności w porównaniu ze stanem pierwotnym.

3. O ile wskutek wady spadła wartość nieruchomości, z uwzględnieniem zakresu wady oraz tego, czy cenę kupna uzgodniono na poziomie ceny zwyczajowej, niższym czy wyższym.

4. Wysokość kosztów usunięcia wady, przy czym obniżenie ceny nie jest równe tym kosztom. Koszty naprawy są tylko jednym z wielu kryteriów.

5. Inne istotne okoliczności charakterystyczne dla danej sprawy, na przykład to, czy chodziło o sprzedaż nowej czy starej nieruchomości, czy była ona remontowana, czy cena uwzględniała określone wady itp.

Celem obniżenia ceny kupna jest stworzenie sytuacji jak najbardziej zbliżonej do stanu, w którym świadczenie byłoby wolne od wad. Obniżenie ma przywrócić naruszoną ekwiwalentność między świadczeniem sprzedającego (wydanie nieruchomości) a świadczeniem kupującego (zapłata ceny kupna). Jeżeli kupujący za uzgodnioną cenę otrzymał wadliwe świadczenie, które nie odpowiada stanowi przewidzianemu w umowie, dysproporcja ta musi zostać wyrównana obniżeniem ceny.

Kiedy można odstąpić od umowy kupna

Odstąpienie od umowy kupna jest najpoważniejszą konsekwencją wykrycia wady ukrytej. Prowadzi do rozwiązania umowy ze skutkiem od samego początku, co oznacza, że strony wracają do stanu pierwotnego – sprzedający musi zwrócić cenę kupna, a kupujący nieruchomość.

Warunki odstąpienia od umowy

Od umowy można odstąpić wyłącznie w przypadku istotnego naruszenia umowy, jak wyjaśniono wyżej. Chodzi przede wszystkim o sytuacje, w których:

• Wada uniemożliwia zwykłe korzystanie z nieruchomości (na przykład poważna wada statyczna, która sprawia, że dom jest niebezpieczny)

• Wada jest nieusuwalna i zasadniczo obniża wartość nieruchomości

• Sprzedający odmówił usunięcia wady lub nie usunął wady usuwalnej w rozsądnym terminie

• Kupujący nie zawarłby umowy, gdyby wiedział o wadzie

Odstąpienia od umowy nie można zastosować w przypadku wad nieznacznych, przy czym domniemywa się, że wada nie jest nieznaczna, dopóki nie zostanie udowodnione coś przeciwnego. To zatem sprzedający musi wykazać, że wada jest nieznaczna.

Jak chronić się przed wadami ukrytymi jeszcze przed zakupem

Zapobieganie jest zawsze lepsze niż późniejsze rozwiązywanie problemów. Przed zakupem nieruchomości należy więc poświęcić odpowiednią uwagę jej stanowi technicznemu i prawnemu.

Dokładne oględziny techniczne

Nigdy nie należy kupować nieruchomości wyłącznie na podstawie jednych krótkich oględzin. Warto zaplanować kilka wizyt o różnych porach dnia i przy różnej pogodzie. Najlepiej zabrać ze sobą specjalistę – technika budowlanego, konstruktora lub certyfikowanego inspektora nieruchomości. Specjalista potrafi wykryć problemy, które laik łatwo przeoczy.

Koszt profesjonalnej inspekcji nieruchomości wynosi od 5 000 do 15 000 CZK (ok. 210–620 EUR), w zależności od wielkości i rodzaju nieruchomości. Kwota ta jest jednak znikoma w porównaniu z możliwymi kosztami usunięcia wad ukrytych, które mogą sięgać setek tysięcy, a nawet milionów koron czeskich.

Inspektor powinien zwrócić uwagę przede wszystkim na:

• Konstrukcję i statykę budynku – pęknięcia ścian, przemieszczenia konstrukcji, stan elementów nośnych

• Wilgoć i izolacje – pomiar wilgotności murów, kontrola hydroizolacji, obecność pleśni

• Instalację elektryczną – wiek przewodów, obecność wyłączników różnicowoprądowych, zgodność z normami

• Instalację wodociągową i kanalizacyjną – stan rur, szczelność połączeń, sprawność

• Dach i więźbę dachową – stan pokrycia, stan konstrukcji drewnianych, oznaki przecieków

• Ogrzewanie – sprawność, stan kotłów i instalacji

Warto również korzystać z nowoczesnych narzędzi technicznych, takich jak kamera termowizyjna, która wykrywa ucieczki ciepła, ukrytą wilgoć lub braki w izolacji.

Prawna weryfikacja stanu nieruchomości

Jeszcze przed podpisaniem umowy kupna należy zlecić weryfikację stanu prawnego nieruchomości. Podstawowym krokiem jest uzyskanie aktualnego wypisu z katastru nieruchomości, z którego dowiedzą się Państwo, kto jest właścicielem nieruchomości i jakie ewentualne obciążenia na niej ciążą, np. prawa zastawu, służebności, prawa pierwokupu lub egzekucje.

Niektórych wad prawnych nie znajdą Państwo jednak w katastrze – na przykład umów najmu na rzecz osób trzecich, służebności ustanowionych w przeszłości przez gminę lub niektórych rodzajów egzekucji. Dlatego warto:

• Zażądać od sprzedającego oświadczenia o braku obciążeń nieruchomości

• Sprawdzić czeski Centralny rejestr egzekucji (Centrální evidence exekucí)

• Zweryfikować w czeskim rejestrze upadłościowym (insolvenční rejstřík), czy sprzedający nie jest niewypłacalny

• Skontrolować dokumentację budowlaną i decyzję o dopuszczeniu do użytkowania

• Ustalić, czy w budynku mieszkalnym lub w gminie nie toczą się spory dotyczące nieruchomości

Prawna weryfikacja umowy kupna

Przed podpisaniem umowy kupna warto zlecić jej sprawdzenie adwokatowi. Adwokat oceni, czy umowa chroni Państwa interesy, czy zawiera wszystkie niezbędne elementy i czy nie zawiera ryzykownych dla Państwa klauzul. Koszt weryfikacji umowy kupna wynosi około 4 000–6 000 CZK (ok. 160–250 EUR) i może uchronić Państwa przed stratami sięgającymi wielu milionów.

Kancelaria adwokacka ARROWS świadczy kompleksowe usługi prawne przy zakupie nieruchomości, w tym prawną weryfikację nieruchomości, przygotowanie i rewizję umów kupna, zapewnienie depozytu adwokackiego ceny kupna oraz reprezentację w kontaktach z czeskim urzędem katastralnym (katastrální úřad). 

Nasze doświadczenie z długoletniej współpracy z ponad 150 spółkami akcyjnymi (akciová společnost, a.s.), 250 spółkami z ograniczoną odpowiedzialnością (společnost s ručením omezeným, s.r.o.) oraz 50 gminami i krajami pozwala nam świadczyć usługi na najwyższym profesjonalnym poziomie. W celu bezpiecznego zakupu nieruchomości prosimy o kontakt pod adresem konsultacja@arws.cz.

Spory sądowe i rola adwokata

Jeżeli nie uda się osiągnąć porozumienia ze sprzedającym na drodze pozasądowej, konieczne jest wniesienie pozwu do właściwego sądu rejonowego według miejsca położenia nieruchomości. Postępowanie sądowe w sprawach wad ukrytych nieruchomości jest bardzo wymagające pod względem prawnym i procesowym, a bez fachowej reprezentacji przez adwokata ryzyko przegranej jest wysokie.

Przebieg postępowania sądowego

Postępowanie sądowe rozpoczyna się od wniesienia pozwu, w którym należy dokładnie określić, jaką wadę kupujący zarzuca, kiedy ją wykrył, jak i kiedy zawiadomił o niej sprzedającego oraz jakiego uprawnienia się domaga (obniżenia ceny, odstąpienia od umowy, odszkodowania). Do pozwu należy dołączyć wszystkie dowody – dokumentację fotograficzną, opinię biegłego, korespondencję ze sprzedającym, zeznania świadków itp.

W postępowaniu dowodowym sąd ocenia przedłożone materiały. Kluczowe jest udowodnienie kilku okoliczności:

1. Istnienie wady – że nieruchomość rzeczywiście jest dotknięta wadą zarzucaną przez kupującego

2. Ukryty charakter wady – że wady nie dało się wykryć podczas zwykłych oględzin ani przy zachowaniu należytej staranności

3. Istnienie wady już w chwili przeniesienia własności – że wada istniała już w chwili zakupu, a nie powstała później

4. Terminowe zawiadomienie – że kupujący zgłosił wadę bez zbędnej zwłoki po jej wykryciu

5. Wysokość szkody lub obniżenia ceny – jeżeli domagają się Państwo obniżenia ceny, należy wykazać jego stosowną wysokość

Najważniejszym środkiem dowodowym jest opinia biegłego sądowego z dziedziny budownictwa. Biegły fachowo opisze wadę, ustali jej przyczynę, oceni, czy mogła istnieć już w chwili przeniesienia własności, i wyliczy koszty jej usunięcia albo spadek wartości nieruchomości.

Postępowanie sądowe trwa zwykle od roku do dwóch lat, a w skomplikowanych sprawach nawet dłużej. Ważne jest, aby od początku dysponować dobrze przygotowaną strategią procesową i kompletnym materiałem dowodowym.

Dlaczego adwokat jest niezbędny

Choć reprezentacja przez adwokata nie jest w tych sporach obowiązkiem ustawowym, z praktycznego punktu widzenia jest wysoce zalecana. Fachowa pomoc prawna znacząco zwiększa bowiem prawdopodobieństwo pomyślnego wyniku całego postępowania.

Kluczowym krokiem jest fachowa ocena sprawy już na samym początku. Adwokat potrafi realnie ocenić szanse powodzenia, określić przysługujące uprawnienia i wybrać najodpowiedniejszą strategię prowadzenia sporu.

Prawidłowo przygotowany pozew poparty kompletnymi dowodami nie tylko zwiększa szanse na wygraną, ale również skraca czas trwania postępowania. Prawnik zapewni ponadto wszystkie czynności procesowe, zgłaszanie wniosków dowodowych i udział w rozprawach. Doświadczony pełnomocnik potrafi skutecznie negocjować i często osiąga porozumienie pozasądowe, co oszczędza czas i pieniądze. 

Kancelaria adwokacka ARROWS specjalizuje się w reprezentowaniu klientów w sporach sądowych dotyczących wad ukrytych nieruchomości. Mamy doświadczenie z dziesiątkami podobnych spraw i od lat współpracujemy z czołowymi biegłymi sądowymi. Nasza kancelaria jest ubezpieczona od odpowiedzialności za szkody do kwoty 500 milionów CZK (ok. 20,6 mln EUR), co zapewnia naszym klientom maksymalne bezpieczeństwo. W celu uzyskania profesjonalnej reprezentacji prosimy o kontakt pod adresem konsultacja@arws.cz. 

Szczególne sytuacje i wyjątki:

Jeżeli sprzedający wiedział lub musiał wiedzieć o wadzie ukrytej w chwili wydania nieruchomości, nie może podnosić zarzutu spóźnionej reklamacji nawet po upływie pięcioletniego terminu. W takim przypadku kupujący może dochodzić uprawnień z tytułu wadliwego świadczenia również po upływie pięciu lat od nabycia.

Jeżeli sprzedający umyślnie zataił wadę, jego działanie może zostać zakwalifikowane także jako przestępstwo oszustwa z § 209 czeskiego Kodeksu karnego (ustawa nr 40/2009 Sb., dalej „TZ”). W takiej sytuacji warto rozważyć złożenie zawiadomienia o popełnieniu przestępstwa. Adwokaci ARROWS pomogą Państwu ocenić, czy w danym przypadku zawiadomienie jest zasadne, i zapewnią jego prawidłowe złożenie. Prosimy o kontakt pod adresem konsultacja@arws.cz. 

Zakup od dewelopera

Przy zakupie mieszkania lub domu od dewelopera (nowe budownictwo) często spotkają się Państwo z udzieleniem dwu- lub trzyletniego okresu gwarancji. Gwarancja ta obejmuje także wady powstałe dopiero w trakcie użytkowania, a nie tylko wady ukryte istniejące w chwili przeniesienia własności. Konsumenci korzystają ponadto w pierwszych dwóch latach z korzystniejszego rozkładu ciężaru dowodu – domniemywa się, że wada wykryta w ciągu dwóch lat od przejęcia istniała już w chwili przejęcia.

W przypadku projektów deweloperskich kluczowe jest prawidłowe protokolarne przekazanie mieszkania ze szczegółowym opisem stanu. Kancelaria adwokacka ARROWS świadczy usługę reprezentacji prawnej przy odbiorze, w ramach której zadbamy, aby protokół dokładnie odzwierciedlał rzeczywisty stan i chronił Państwa prawa. Aby skorzystać z tej usługi, prosimy o kontakt pod adresem konsultacja@arws.cz. 

Części wspólne budynków mieszkalnych

Jeżeli wada ukryta dotyczy części wspólnych budynku mieszkalnego (na przykład dachu, elewacji, klatki schodowej), sytuacja jest bardziej skomplikowana. W przeszłości orzecznictwo wykluczało legitymację czynną wspólnoty właścicieli lokali (společenství vlastníků jednotek, SVJ) do wniesienia pozwu z powodu wad ukrytych części wspólnych. Nowelizacja OZ obowiązująca od 6 stycznia 2023 roku naprawiła jednak tę sytuację i SVJ może dochodzić uprawnień z tytułu wadliwego świadczenia dotyczących części wspólnych.

Wady prawne nieruchomości

Oprócz wad faktycznych (stan techniczny) nieruchomość może być dotknięta także wadami prawnymi. Do wad prawnych należy w szczególności istnienie praw zastawu, służebności, egzekucji, praw pierwokupu lub praw najmu osób trzecich, o których kupujący nie wiedział i nie miał możliwości się dowiedzieć.

Wady prawne podlegają takiemu samemu reżimowi jak wady faktyczne – kupujący ma prawo do usunięcia wady (uzyskania zgody uprawnionego na zniesienie obciążenia), obniżenia ceny kupna lub odstąpienia od umowy. Adwokaci ARROWS specjalizują się w rozwiązywaniu problemów związanych z wadami prawnymi nieruchomości i pomogą Państwu w ich usunięciu lub dochodzeniu odszkodowania. Prosimy o kontakt pod adresem konsultacja@arws.cz. 

Podsumowanie

Wady ukryte nieruchomości są jednym z najczęstszych, a zarazem najbardziej złożonych problemów, z jakimi mogą się zetknąć nabywcy nieruchomości. Przepisy wprawdzie zapewniają kupującym ochronę w postaci pięcioletniego terminu na zgłoszenie wady ukrytej oraz możliwości żądania obniżenia ceny kupna, a nawet odstąpienia od umowy, jednak praktyczne dochodzenie tych praw wymaga starannego dotrzymania terminów ustawowych, prawidłowego postępowania procesowego i rzetelnego materiału dowodowego.

Należy pamiętać, że sam pięcioletni termin obiektywny nie oznacza, że mogą Państwo zwlekać z reklamacją. Subiektywny termin „bez zbędnej zwłoki” po wykryciu wady biegnie niezależnie, a jego niedotrzymanie może prowadzić do utraty wszystkich uprawnień. Równie kluczowe jest uzyskanie rzetelnej opinii biegłego, która wykaże istnienie wady już w chwili przeniesienia własności – bez niej sukces w ewentualnym sporze sądowym jest praktycznie wykluczony.

Problematyka wad ukrytych nieruchomości jest w praktyce znacznie bardziej złożona, niż wydaje się na pierwszy rzut oka. Poszczególne kroki procesowe mają ukryte wyjątki, niuanse i powiązania z innymi przepisami, których laik często nie dostrzega. Ustalenie stosownej wysokości obniżenia ceny kupna wymaga znajomości aktualnego orzecznictwa i nie może opierać się wyłącznie na kosztach naprawy. Postępowanie sądowe stanowi z kolei znaczne obciążenie czasowe i finansowe o niepewnym wyniku.

Prawnicy kancelarii adwokackiej ARROWS zajmują się problematyką wad ukrytych nieruchomości na co dzień i mają w tym zakresie bogate doświadczenie praktyczne. Potrafimy znacznie skrócić czas potrzebny do rozwiązania sytuacji i zminimalizować ryzyko błędów. Nasza kancelaria jest ubezpieczona od odpowiedzialności za szkody do kwoty 500 milionów CZK, co zapewnia naszym klientom maksymalne bezpieczeństwo. Regularnie współpracujemy także z prawnikami wewnętrznymi firm przy rozwiązywaniu szczególnych spraw, takich jak reklamacje wad ukrytych nieruchomości.

Dla klientów ważną rolę odgrywa nasze doświadczenie w świadczeniu długoterminowych usług. W naszym portfolio znajduje się ponad 150 spółek akcyjnych, 250 spółek z ograniczoną odpowiedzialnością oraz 50 gmin i krajów. Stawiamy na szybkość i wysoką jakość usług prawnych.

Jeżeli borykają się Państwo z problemem wady ukrytej nieruchomości, nie komplikujcie sobie życia długotrwałym procesem, z którym nie muszą Państwo mierzyć się sami. Powierzcie tę sprawę profesjonalistom z kancelarii adwokackiej ARROWS i zaoszczędźcie czas, nerwy i pieniądze. Prosimy o kontakt pod adresem konsultacja@arws.cz, a my zadbamy o skuteczne rozwiązanie Państwa sytuacji.